Posudek / č /2011

A P P R A I S A L S Posudek / č. 252-295/2011 O obvyklé ceně nemovitostí zapsaných na LV č. 471 k.ú. Ždánice u Kouřimi ve spoluvlastnictví Sýkora Jaroslav, Dolákova 553/16, Praha 8, Bohnice, 181 00 Praha 81, RČ: 490520/070 (3/4) 137Ex 27195/10-45 Objednatel: Exekutorský úřad Brno - venkov Brno, Veveří 125, PSČ 616 45 IČ: 605 31 355 Zpracovatel: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Týnská 633/12, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Účel posudku: Zjištění ceny pro exekuční řízení Posudek je vyhotoven v jednom číslovaném exempláři a obsahuje včetně titulní strany a příloh 32 stran textu. V Praze dne 30.11.2011 Vyhotovení č.: Archiv

Znalecký posudek / č. 252-295/2011 Obsah 1 Rekapitulace... 3 2 Jméno a osvědčení... 4 3 Předpoklady a omezující podmínky... 5 3.1 Omezující podmínky... 5 3.2 Definice základních pojmů... 6 3.3 Metody stanovení ceny obvyklé... 6 3.4 Podklady pro zpracování ocenění... 8 4 Nález... 9 4.1 Předmět a účel znaleckého posudku... 9 4.2 Datum znaleckého posudku... 9 4.3 Základní informace o nemovitosti... 9 5 Ocenění nemovitosti... 12 5.1 Porovnávací a nákladový způsob dle cenových předpisů... 12 5.2 Porovnávací metoda rodinný dům s pozemkem a příslušenstvím... 16 5.3 Rekapitulace hodnot... 17 6 Výsledek ocenění... 18 7 Přílohy... 20 Strana 2

1 Rekapitulace Identifikace předmětu znaleckého posudku: Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny spoluvlastnického podílu 3/4 na nemovitostech zapsaných na LV č. 471 k.ú. Ždánice u Kouřimi (budova č.p. 140, parc. č. St. 176/1, parc. č. 201/2) ve vlastnictví Olivová Marta, Ždánice 134, 281 63 Kostelec nad Černými Lesy, RČ: 475429/074 (1/4), Sýkora Jaroslav, Dolákova 553/16, Praha 8, Bohnice 181 00 Praha 81, RČ: 490520/070 (3/4). Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, 616 45. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 2.11.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 2.11.2011. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu 3/4 na nemovitostech zapsaných na LV č. 471 k.ú. Ždánice u Kouřimi je stanovena: 756 000,00 Kč (slovy: Sedm set padesát šest tisíc korun českých) Omezující podmínky: Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění. Odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Dne: 30.11.2011 Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Týnská 633/12, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel Strana 3

2 Jméno a osvědčení Jméno a osvědčení: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Týnská 633/12, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Osvědčení: Zpracovatel tímto osvědčuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem zaleckého posudku; odměna získaná za provedený znalecký posudek není závislá na stanovených hodnotách; zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu zpracování; nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Strana 4

3 Předpoklady a omezující podmínky 3.1 Omezující podmínky Zpracovatel předpokládá, že veškeré podkladové materiály, informace a dokumenty použité pro zpracování znaleckého posudku jsou pravdivé, věrohodné a správné, neodpovídá tedy za jejich pravost a platnost, zpracovatel zpracoval posudek ke konkrétnímu datu a k tomuto datu se vztahují veškeré závěry a podmínky, pokud došlo ke změně tržního prostředí po datu zpracování, nejsou tyto skutečnosti v posudku zohledněny, informace a podklady poskytnuté objednatelem považujeme za věrohodné, pravdivé a správné, další informace z ostatních (zejména veřejných) zdrojů, které byly v tomto znaleckém posudku použity, jsou rovněž považovány za věrohodné, pravdivé a správné, ačkoli máme za to, že informace, na jejichž základě je znalecký posudek zpracován, jsme nashromáždili ze spolehlivých zdrojů, nepřebíráme žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů takto získaných, hodnoty prezentované v tomto znaleckém posudku jsou založeny na předpokladech v tomto znaleckém posudku uvedených, datum zpracování, k němuž se závěry tohoto znaleckého posudku vztahují, je uvedeno v tomto znaleckém posudku, odhad obvyklé výše předmětu ocenění tak, jak je v tomto znaleckém posudku uveden, je založen na stavu národní ekonomiky a na kupní síle měny k datu zpracování, obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, slouží pouze pro vnitřní potřeby objednatele, tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. závěrů týkajících se hodnoty předmětu posudku, identity zpracovatele nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení zpracovatelem, s výjimkou žádosti ze strany příslušných státních orgánů, zpracovatel ani jiné osoby, kterých se znalecký posudek týká, bez předchozí domluvy nesmějí vypovídat před soudem nebo v jiném soudním řízení v souvislosti s tímto znaleckým posudkem, tím není dotčeno právo a povinnost zacházet s tímto znaleckým posudkem v souladu s obchodním zákoníkem a jinými zákonnými ustanoveními, zpracovatel prohlašuje, že závěry tohoto znaleckého posudku vycházely z dokumentů, které mu byly předloženy objednatelem, v případě, že objednatel nepředložil zpracovateli dokumenty, které mohly mít vliv na zpracování tohoto znaleckého posudku, nepřijímá zpracovatel jakoukoli odpovědnost s touto skutečností související, znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel zpracování a nelze jej použít za jiným účelem, posudek respektuje právní stav v oblasti daní, účetnictví, financování a oceňování, platný k datu zpracování, znalecký posudek byl zpracován na podkladu standardů mezinárodní organizace TEGoVA. Strana 5

3.2 Definice základních pojmů Cena je výrazem používaným pro požadovanou, nabízenou nebo placenou částku za zboží nebo službu. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v soukromí. Z důvodu finančních možností, motivace a zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena placená za zboží nebo služby nějaký vztah k hodnotě, která je zboží nebo službám připisována jinými. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené zboží nebo službám jednotlivými kupujícími a/nebo prodávajícími v jednotlivých situacích. Trh je systémem (a příležitostně též místem), kde jsou zboží a služby směňovány mezi kupujícími a prodávajícími prostřednictvím cenového mechanismu. Pojem trhu představuje schopnost zboží a/nebo služeb být směňováno mezi kupujícími a prodávajícími bez přílišných omezení jejich činností. Každá strana reaguje na nabídkově-poptávkové vztahy a ostatní cenotvorné faktory, schopnosti a znalosti každé strany, jejich chápání relativní užitečnosti zboží a/nebo služeb a jejich individuální potřeby a přání. Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není (na rozdíl od ceny) skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase, podle konkrétní definice hodnoty. Ekonomická koncepce tržní hodnoty odráží názor trhu na prospěch plynoucí tomu, kdo vlastní zboží nebo obdrží služby k datu platnosti hodnoty. V praxi převládá pojem hodnoty s přívlastkem tržní. Tržní hodnota aktiva je výrazem jeho trhem uznané použitelnosti spíše než jeho čistě fyzického stavu. Použitelnost aktiva pro daný podnik se může lišit od použitelnosti, kterou uznává trh nebo konkrétní obchod. Z toho lze vyvozovat rozdíl mezi individuální a tržní hodnotou. Definice tržní hodnoty: Tržní hodnota je finanční částka, kterou lze obdržet při prodeji nebo uhradit při koupi majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoli nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, a to ať ze strany kupujícího, tak ze strany prodávajícího. Všechny informace o předmětném majetku jsou dostupné a shodné pro obě strany, všechny informace jsou relevantní a pravdivé. 3.3 Metody stanovení ceny obvyklé Administrativní cena cena zjištěná podle cenového předpisu (v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, vyhláška ministerstva financí České republiky č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění. Trh Interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. Obvyklá cena cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku bez mimořádných okolností trhu. Tržní hodnota odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu, kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně a bez nátlaku (schválená definice dle Evropských oceňovacích standardů 2003). Věcná hodnota (dle právního názvosloví časová cena věci), je reprodukční cena věci, snížená o Strana 6

přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Cena pořizovací je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Čistý roční stabilizovaný výnos jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. Zkratky: ZC základní cena ZCU základní cena upravená IPC indexovaná průměrná cena CU cena upravená na 1 m 2 podlahové plochy bytu ÚR územní rozhodnutí ÚP územní plán LV list vlastnictví Metody oceňování nemovitého majetku. Pro stanovení tržní hodnoty nemovitostí jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Tržní hodnotu jako obvyklou cenu nemovitosti pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouží jako podklad pro stanovení hodnoty tržní. Věcná hodnota nemovitosti je součtem věcné hodnoty staveb i pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby (náklady, za které by bylo možné postavit stejnou stavbu ke dni ocenění), snížená o opotřebení odpovídající stáří stavby a jejímu technickému stavu. Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (takzvané věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájemného je kapitalizována příslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisků z jejího pronájmu a provozu v daném místě. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické životnosti. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase, sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě. Strana 7

3.4 Podklady pro zpracování ocenění Při zpracování ocenění se vycházelo z následujících podkladů: Podklady získané ze strany zadavatele ocenění: Usnesení Č.j. 137Ex 27195/10-45 JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno venkov Výpis z KN LV č. 471 k.ú. Ždánice u Kouřimi k datu 20.7.2011 Podklady získané zhotovitelem: Kopie katastrální mapy Fotodokumentace z místního šetření Nabídky realitních kanceláří na síti internet Strana 8

4 Nález 4.1 Předmět a účel znaleckého posudku Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny spoluvlastnického podílu ¾ na nemovitostech zapsaných na LV č. 471 k.ú. Ždánice u Kouřimi (budova č.p. 140, parc. č. St. 176/1, parc. č. 201/2) ve vlastnictví Olivová Marta, Ždánice 134, 281 63 Kostelec nad Černými Lesy, RČ: 475429/074 (1/4), Sýkora Jaroslav, Dolákova 553/16, Praha 8, Bohnice 181 00 Praha 81, RČ: 490520/070 (3/4). Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, 616 45. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 2.11.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 2.11.2011. 4.2 Datum znaleckého posudku Zpracování znaleckého posudku je prováděno na základě Usnesení č.j. 137Ex 27195/10-45 JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, 616 45 ze dne 20.7.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 2.11.2011. Místní šetření bylo provedeno dne 2.11.2011 bez účasti vlastníka. 4.3 Základní informace o nemovitosti Informace o nemovitosti: Název nemovitosti: Rodinný dům č.p. 140, na pozemku parc. č. St. 176/1, parc. č. 201/2 zapsaných na LV č. 471 k.ú. Ždánice u Kouřimi Adresa nemovitosti: Ždánice 140 Kraj: Středočeský Okres: Kolín Obec: Ždánice Katastrální území: 794 953 Ždánice u Kouřimi Počet obyvatel: 338 Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnické právo k oceněným nemovitostem je zapsáno dle výpisu z KN LV č. 471 k.ú. Ždánice u Kouřimi: Olivová Marta, Ždánice 134, 281 63 Kostelec nad Černými Lesy, RČ: 475429/074 (1/4) Sýkora Jaroslav, Dolákova 553/16, Praha 8, Bohnicem 181 00 Praha 81, RČ: 490520/070 (3/4) Jiná práva: bez zápisu Omezení vlastnického práva: Strana 9

Nařízení exekuce. Původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha na základě listin: 15 EXE-292/2010 15. Sýkora Jaroslav, Dolákova 553/16, Praha 8, Bohnice, 181 00 Praha 81, RČ/IČO: 490520/070 (Z-5843/2010-204). Nařízení exekuce. Původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha na základě listin: 15 EXE-301/2010 14. Sýkora Jaroslav, Dolákova 553/16, Praha 8, Bohnice, 181 00 Praha 81, RČ/IČO: 490520/070 (Z-1335/2011-204). Nařízení exekuce. Původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha na základě listin: 14 EXE-49/2011 22. Sýkora Jaroslav, Dolákova 553/16, Praha 8, Bohnice, 181 00 Praha 81, RČ/IČO: 490520/070 (Z-3632/2011-204). Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu ¾ vydaný na základě usnesení Obvodního soudu pro Prahu 8 č.j. 14 EXE 49/2011-22 ze dne 7.2.2011. Sýkora Jaroslav, Dolákova 553/16, Praha 8, Bohnice, 181 00 Praha 81, RČ/IČO: 490520/070. Stavba: Ždánice, č.p. 140, parcela: St. 176/1, parcela: 201/2 (Z- 3309/2011-204). Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Brno-venkov 137 EX-27195/2010-19 ze dne 24.02.2011. Nařízení exekuce. Původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha na základě listin: 15 EXE-898/2011 8. Sýkora Jaroslav, Dolákova 553/16, Praha 8, Bohnice, 181 00 Praha 81, RČ/IČO: 490520/070. (Z-9048/2011-204). Zástavní právo exekutorské ve výši 47.915,- Kč a příslušenství na základě usnesení Obvodního soudu pro Prahu 8 č.j. 14 EXE 49/2011-22 ze dne 7.2.2011 k podílu id. 3/4 nemovitostí. DDM Invest I AG, id.č. 3020515899, Grabenstrasse 25, 6340 Baar, Švýcarsko. Sýkora Jaroslav, Dolákova 553/16, Praha 8, Bohnice, 181 00 Praha 81, RČ/IČO: 490520/070. Stavba: Ždánice, č.p. 140, parcela: St. 176/1, parcela: 201/2 (Z-9076/2011-204). Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Brnovenkov 137 EX-27195/2010-19 ze dne 24.02.2011. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti vydaný na základě usnesení Obvodního soudu pro Prahu 8 č.j. 15 EXE 898/2011-8 ze dne 21.3.2011 k podílu id. 3/4 nemovitostí. Sýkora Jaroslav, Dolákova 553/16, Praha 8, Bohnice, 181 00 Praha 81, RČ/IČO: 490520/070. Stavba: Ždánice, č.p. 140, parcela: St. 176/1, parcela: 201/2. Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Šumperk 139 EX- 05411/2011-014 ze dne 12.05.2011. Jiné zápisy: Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen dne 1.6.2011 k podílu id. 3/4 nemovitostí. Sýkora Jaroslav, Dolákova 553/16, Praha 8, Bohnice, 181 00 Praha 81, RČ/IČO: 490520/070. Stavba: Ždánice, č.p. 140, parcela: St. 176/1, parcela: 201/2 (Z-8613/2011-204). Listina: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Šumperk 139 EX-05411/2011-013 ze dne 12.05.2011. Nabývající tituly a jiné podklady zápisu: Listina: Usnesení soudu ve věci projednání dědictví D 1146/1993 POLVZ:112/1996 (Z-14500112/1996-204). Pro: Olivová Marta, Ždánice 134, 281 63 Kostelec nad Černými Lesy Sýkora Jaroslav, Dolákova 553/16, Praha 8, Bohnice, 181 00 Praha 81, RČ: 475429/074 490520/070. Listina: Usnesení soudu o schválení dědické dohody Okresní soud v Kolíně 51 D-577/2007 ze dne 13.12.2007. Právní moc ke dni 05.02.2008 (Z-5391/2008-204). Pro: Sýkora Jaroslav, Dolákova 553/16, Praha 8, Bohnice, 181 00 Praha 81, RČ: 490520/070 Věcné břemeno: nezjištěno Technická dokumentace: Strana 10

Technická dokumentace nebyla předložena. Celkový popis nemovitosti: Nemovitost zapsaná na LV č. 471 k.ú. Ždánice u Kouřimi se nachází na okraji obce Ždánice. V obci Ždánice není žádná občanská vybavnost. Do obce je provedena elektřina a vodovod. Kanalizace a plyn do obce Ždánice provedeny nejsou. Okolo nemovitosti jsou postaveny rodinné domy. Budova č.p. 140 je rozdělena na dvě části. První část je tvořena rodinným domem, druhá část je tvořena hospodářskou budovou, která je stavebně spojena s rodinným domem. Dům je jednopodlažní s obytnou půdou. Rodinný dům je zděný, nezateplený, omítka je místy opadaná. Střecha je sedlová, pálená. Okna jsou původní, dřevěná. Hospodářská část nemá omítku. Střecha je sedlová, pálená. Hospodářská část je jednopodlažní. V hospodářské budově je několik vrát, která jsou dřevěná. Pozemek parc. č. St. 176/1 o výměře 1413 m 2 je veden jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek parc. č. 201/2 o výměře 1073 m 2 je veden jako zahrada. Pozemek je rovinatý, oplocený. Strana 11

5 Ocenění nemovitosti 5.1 Porovnávací a nákladový způsob dle cenových předpisů Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obsah posudku: 1) Rodinný dům č.p. 140 - porovnávací způsob dle cenových předpisů 2) Budova hospodářská část nákladový způsob dle cenových předpisů 3) Pozemek k.ú. Ždánice zapsaný na LV č. 471 nákladový způsob dle cenových předpisů 4) Rekapitulace cen nemovitostí zjištěných dle cenových předpisů 1) Rodinný dům č.p. 140-26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Ždánice u Kouřimi Stáří stavby 100 let Indexovaná průměrná cena IPC 4 717 Kč/m 3 (příloha č. 20a tabulky č.1) Cena upravená se zjistí vynásobením indexované průměrné ceny dle přílohy č. 20a tabulky č.1 a indexem cenového porovnání dle vzorce: CU = IPC x I Kde: CU - cena upravená na 1 m 3 obestavěného prostoru, IPC - indexovaná průměrná cena podle přílohy č.20a tabulky č. 1 I - index cenového porovnání vypočtený podle vzorce: I = I T * I P * I V kde I T ; I P a I V jsou stanoveny jako Index trhu I T Index polohy I P 1 3 T n n 1 7 1 n 1 Index vybavení I V 1 Vn xv13 P n 9 n 1 Zastavěná plocha 128 m 2 1.NP = 384 m 3 Půda = 300 m 3 Obestavěný prostor domu č.p. 140 činí: 684 m 3 Strana 12

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. Ti 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka nižší než nabídka II. -0,05 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku II. 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) negativní II. -0,05 Index trhu I T 1 3 n 1 T = 0,90 n Index polohy: Název znaku č. Pi 1. Význam obce - bez většího významu I. 0,00 2. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce II. 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí nemovitosti - objekty pro bydlení II. 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem II. 0,00 5. Školství a sport v obci - žádná základní škola I. -0,03 6. Zdravotní zařízení v obci - žádné zdravotnícké zařízení I. -0,03 7. Veřejná doprava - žádná zastávka hromadné dopravy nebo ve vzdálenosti více jak 1000 m I. -0,04 8. Obyvatelstvo - bezproblemové okolí II. 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I. -0,06 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti III. 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II. 0,00 Index polohy 1 11 n n 1 P = 0,84 Index vybavení: Název znaku č. Vi 0. Typ stavby - nepodsklepený se šikmou střechou I. B 1. Druh stavby samostatný rodinný dům III. 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III. 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II. 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II. 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vl. Studna na pozemku II. -0,05 6. Způsob vytápění stavby lokální na tuhá paliva I. -0,08 7. Zákl. příslušenství (koupelna nebo WC) bez základního příslušenství I. -0,10 8. Ostatní vybavení - bez dalšího vybavení I. 0,00 9. Venkovní úpravy zanedbatelného rozsahu I. -0,05 10. Vedlejší stavby tvořící příšlušenství bez vedlejších staveb II. 0,00 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou nad 800 m 2 III. 0,01 12. Kritérium jinde neuvedené bez vlivu na cenu III. 0,00 13. Stavebně - technický stav stavba ve špatném stavu IV. 0,65 Koeficient pro stavby starší naž 80 let: 0,6 Index vybavení I V 1 Vn xv13 =0,2886 12 n 1 Celkový index I = I T * I P * I V = 0,9000 * 0,8400 * 0,2886 = 0,2182 Strana 13

Ocenění: Indexovaná průměrná cena (dle příl. č. 20a tabulka č. 1): = 4 717,00 Kč/m 3 Index trhu I T (dle příl. č. 18a tabulka č. 1): * 0,9000 Index polohy I P (dle příl. č. 18a tabulka č. 4): * 0,8400 Index konstrukce a vybavení I V (dle příl. č. 20a tabulka č. 2): * 0,2886 Základní cena upravená = 1 029,16 Kč/m 3 Plná cena: 684 m 3 * 1 029,16 Kč/m 3 = 703 945,44 Kč Rodinný dům č.p. 140 - zjištěná cena = 703 945,44 Kč 2) Budova hospodářská část stavebně spojená s RD oceněná dle 3 odst. 1 až 3: Zatřídění pro potřeby ocenění: Hlavní stavba: typ S Typ objektu: skladování a manipulace Poloha objektu: Ždánice u Kouřimi Svislá nosná konstrukce: cihlová v tl. nad 15cm Podsklepení: nepodsklepená Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.2.1. Obestavěný prostor budovy hospodářská část dle odhadu znalce a výměry parcely činí: 1 100 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 6,5 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 200 m 2 Základní cena (dle příl. č. 2): = 2 231,- Kč Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4) * 0,939 Koeficient přepočtu základní ceny K 2 (dle výpočtu) * 0,953 Koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky K 3 (dle výpočtu) * 0,6231 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu) * 0,800 Koeficient polohový K 5 (příl. č. 14 dle významu obce): * 0,850 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,113 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,697 Základní cena upravená = 1 245,82 Kč/m 3 Plná cena: 1 245,85 Kč/m 3 * 1 100,00 m 3 = 1 370 435,00 Kč Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Čís. pol. Konstrukce a vybavení Obj.podíl Provedení Hodnota 1 Základy včetně zemních prací 0,132 S 1,00 0,132 2 Svislé konstrukce 0,304 P 0,46 0,140 3 Stropy 0,138 P 0,46 0,063 4 Zastřešení mimo krytinu 0,070 S 1,00 0,070 5 Krytiny střech 0,029 S 1,00 0,029 6 Klempířské konstrukce 0,007 P 0,46 0,003 7 Úpravy vnitřních povrchů 0,042 P 0,46 0,019 8 Úpravy vnějších povrchů 0,029 P 0,46 0,013 9 Vnitřní obklady keramické - 0 0,00 0,000 10 Schody 0,018 0 0,00 0,000 11 Dveře 0,024 P 0,46 0,011 12 Vrata 0,030 P 0,46 0,014 13 Okna 0,034 P 0,46 0,016 Strana 14

14 Povrchy podlah 0,029 P 0,46 0,013 15 Vytápění - S 1,00 0,000 16 Elektroinstalace 0,058 S 1,00 0,058 17 Bleskovod 0,004 0 0,00 0,000 18 Vnitřní vodovod - 0 0,00 0,000 19 Vnitřní kanalizace - 0 0,00 0,000 20 Vnitřní plynovod - 0 0,00 0,000 21 Ohřev teplé vody - 0 0,00 0,000 22 Vybavení kuchyní - 0 0,00 0,000 23 Vnitřní hygienická zařízení včetně WC - 0 0,00 0,000 24 Výtahy - 0 0,00 0,000 25 Ostatní 0,052 P 0,46 0,024 Celkem: 0,606 Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100/120 = 83 % = 1 137 461,00 Kč Budova hospodářská část - zjištěná cena = 232 974,00 Kč 2) Pozemky Pozemek parc. č. St. 176/1 a parc. č. 201/2 oceněné dle 28 odst. 1 a 2: Základní cena pozemku p.č. 21 dle odst. 1 b) : ZC = C p x 1,00 C p = 35+(a-1000)x0,007414 Kde a je počet obyvatel, pro a vždy platí a 1000, je-li počet obyvatel v obci nižší než 1000, použije se a=1000. Počet obyvatel obce Ždánice je dle serveru MVCR online 338. a=1 000. C p = 35+(1000-1000)x0,007414= 35,00 Kč/m 2 ZC = 35,00 x 1,00 = 35,00 Kč/m 2 Název Parcelní číslo Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] Cena [m2] Zastavěná plocha a nádvoří 176/1 1 413,00 35,00 49 455,00 Součet 49 455,00 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,169 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,887 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 celkem 202 414,52 Pozemek Ždánice - zjištěná cena 202 414,52 Název Parcelní číslo Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] Cena [m2] Zahrada 201/2 1 073,00 35,00 37 555,00 Součet 37 555,00 Strana 15

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,169 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,887 Koeficient 0,4 dle odst. 5: * 0,400 Zahrada oceněná dle 28 odst. 5 celkem 61 483,59 Pozemek Ždánice - zjištěná cena 61 483,59 Hodnota pozemku zapsaného na LV č. 471 k.ú. Ždánice činí 263 898,11 Kč 4) Rekapitulace cen nemovitostí zjištěných dle cenových předpisů: Výsledné ceny: 1) Rodinný dům č.p. 140 703 945,44 Kč 2) Budova hospodářská část 232 974,00 Kč 2) Pozemek Ždánice u Kouřimi 263 898,11 Kč Cena nemovitosti činí celkem 1 200 817,50 Kč Cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 1 200 820,00 Kč Hodnota spoluvlastnického podílu ¾ po zaokrouhlení činí 900 620,00 Kč 5.2 Porovnávací metoda rodinný dům s pozemkem a příslušenstvím Popis porovnávaných objektů: Jednotka: m 2 užitné plochy Množství jednotek oceňované nemovitosti: 198 m 2 Pro porovnání nabízených nemovitostí jsou použity koeficienty: Km - koeficient místa Kc - koeficient časový Kv - koeficient vybavenosti K1 - koeficient velikosti výměr K2 - koeficient vlastních pozemků K3 - koeficient transakce Popis porovnávaných objektů: 1) Opatovice zemědělská usedlost vhodná k bydlení, rekreaci, podnikání. Dům je možno využívat jako dvougenerační. K obytné části přiléhá zachovalá stodola. Garáž s montážní jámou je umístěna zvlášť na samostatném pozemku se zahradou. Dům má jeden vnitřní a jeden venkovní sklep. Zahrada je oplocena a udržována. Dům je vytápěn ustředním topením na tuhá paliva, voda z vlastní studny, možnost napojení na vlastní vodovod. WC suché. 2) Nesměň prodej ½ rodinného domu se zahradou. Střecha je po částečné rekonstrukci, možnost půdní vestavby. Vytápění krbovými kamny a kamny na tuhá paliva. U domu dílna a přístřešek na auto, vlastní studna. 3) Bošice RD 2+1 se samostatnou garáží a vlastním pozemkem. Objekt je před rekonstrukci. Na pozemku vlastní kopaná studna, v zadná části malá zahrádka. Seznam porovnávaných objektů: Název Nabídková cena Výměra pozemku [m2] Zastavěná plocha [m2] Km Kc Kv K1 K2 K3 Jedn. cena [Kč/jedn.] Opatovice 1 990 000,00 846 260 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05 0,80 6 429,23 Nesměň 1 010 000,00 1448 130 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 6 215,38 Bošice 770 000,00 307 105 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 0,80 6 453,33 Strana 16

Průměr jednotkové ceny: 6 365,98 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 6 215,38 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 6 453,33 Kč/jedn. Základní cena: 6 365,98 Kč/m² 198 m² á 66 365,98 Kč/m² 1 260 464,62 Kč Cena zjištěná porovnávací metodou celkem činí 1 260 464,62 Kč, to je 1 260 000,00 Kč po zaokrouhlení Cena spoluvlastnického podílu 3/4 činí po zaokrouhlení 945 000,00 Kč. 5.3 Rekapitulace hodnot Rekapitulace hodnot a cen spoluvlastnického podílu na nemovitosti: Výsledná cena nemovitosti zjištěná dle cenových předpisů Porovnávací hodnota nemovitosti Výnosová hodnota 900 620,00 Kč 945 000,00 Kč nestanovena Závěr: Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovitosti a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 3 měsíců ode dne vyhotovení. Tržní hodnotu kladně ovlivňuje umístění nemovitosti v lokalitě nedaleko hl. m. Prahy. Negativně ovlivňuje technický stav nemovitosti. Cena obvyklá nemovitostí zapsaných na LV č. 471 k.ú. Ždánice u Kouřimi podle odborného odhadu znaleckého ústavu s přihlédnutím ke stanoveným dílčím metodám ocenění činí 1 260 000,00 Kč. Cena obvyklá spoluvlastnického podílu ¾ pana Jaroslava Sýkory, Dolákova 553/16, Praha 8, Bohnice, 181 00 Praha 81, RČ: 490520/070 upravená koeficientem 0,80 za omezenou prodejnost podílu ¾ činí 756 000,00 Kč. Strana 17

6 Výsledek ocenění Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny spoluvlastnického podílu ¾ na nemovitostech zapsaných na LV č. 471 k.ú. Ždánice u Kouřimi (budova č.p. 140, parc. č. St. 176/1, parc. č. 201/2) ve vlastnictví Olivová Marta, Ždánice 134, 281 63 Kostelec nad Černými Lesy, RČ: 475429/074 (1/4), Sýkora Jaroslav, Dolákova 553/16, Praha 8, Bohnice 181 00 Praha 81, RČ: 490520/070 (3/4). Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, 616 45. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 2.11.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 2.11.2011. Cena obvyklá spoluvlastnického podílu ¾ na nemovitostech zapsaných na LV č. 471 k.ú. Ždánice u Kouřimi je stanovena ve výši: 756 000,00 Kč (slovy: Sedm set padesátšest tisíc korun českých) Strana 18

Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování podniku a složek jeho aktiv, cenných papírů, nemovitostí a nehmotného majetku a majetkových práv. Zápis znaleckého ústavu do seznamu byl proveden na základě rozhodnutí ministra spravedlnosti ze dne 16.12.2009 pod č.j. 194/2009-OD-ZN. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 252-295/2011 do znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme podle připojené likvidace na základě faktury daňového dokladu č. 11226. V Praze dne 30.11.2011 Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Týnská 633/12, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel Posudek zpracovala: Ing. Oxana Antonova Strana 19

7 Přílohy 1. Usnesení č.j. 137EX 27195/10-45 JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno venkov 2. Výpis z KN LV č. 471 k.ú. Ždánice k datu 20.7.2011 3. Kopie katastrální mapy 4. Fotodokumentace z místního šetření 5. Nabídky realitních kanceláří na síti internet Strana 20

Nemovitosti zapsaná na LV č. 471 k.ú. Ždánice u Kouřimi Rodinný dům č.p. 140 (vlevo) s hospodářskou části stavebně spojenou s RD (vpravo) Strana 21

Rodinný dům č.p. 140 boční pohled Rodinný dům č.p. 140 Rodinný dům č.p. 140 Hospodářská část stavebně spojenás RD Strana 22