ZNALECKÝ POSUDEK č.3650-473/2013 O ceně bytové jednotky č.172/15 ve Valašském Meziříčí, Krásno nad Bečvou, Zašovská č.p.172, včetně příslušenství a podílu o velikosti 7332/220414 na společných částech domu a pozemku p.č.st. 1404, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 607 m 2, vše zapsáno na LV č.2955 pro k.ú.krásno nad Bečvou Objednatel posudku: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 27.11.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 19 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích 27.11.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č.172/15 ve Valašském Meziříčí, Krásno nad Bečvou, Zašovská č.p.172, včetně příslušenství a podílu o velikosti 7332/220414 na společných částech domu a pozemku p.č.st. 1404, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 607 m 2, vše zapsáno na LV č.2955 pro k.ú.krásno nad Bečvou 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.172/15 Adresa předmětu ocenění: Zašovská 172 757 01 Valašské Meziříčí Kraj: Zlínský Okres: Vsetín Obec: Valašské Meziříčí Katastrální území: Krásno nad Bečvou Počet obyvatel: 23 288 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 200,2432 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 200,24 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 27.112013 za přítomnosti znalce a nájemce bytu. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.2955 pro k.ú.krásno nad Bečvou - kopie katastrální mapy - mapa okolí - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 675630/1277, Paní Jana Ryšánková, Zašovská 172, 75701 Valašské Meziříčí, vlastnictví: výhradní 675630/1277, Paní Jana Ryšánková, Zašovská 172, 75701 Valašské Meziříčí, vlastnictví: výhradní Odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 3+1, nacházející se ve 4.nadzemním podlaží panelového objektu s pěti nadzemními podlažími. Plochá střecha, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená (před dokončením), okna jsou plastová, vnitřní omítky vápenné hladké, vnitřní dveře jsou plné a prosklené do ocelových zárubní. Podlahy jsou z koberců a parket. Kuchyň je standardní s linkou a plynovým sporákem, WC je splachovací, koupelna s vanou, pevné jádro. Topení je ústřední dálkové, vč.teplé vody. V domě není výtah, schody jsou železobetonové s povrchem z PVC. Dům je napojen na elektřinu, plyn, veřejný vodovod i kanalizaci. Stav domu i bytu je průměrný. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemek Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen - 4 -
srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,0420 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 200,24 1,00 2,1310 1,0420 10,00 489,10 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st.1404 607,00 489,10 296 883,70 nádvoří Stavební pozemek - celkem 296 883,70 Pozemek - zjištěná cena = 296 883,70 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky pozemky Pozemek = 296 883,70 Kč 296 883,70 Kč Cena příslušenství - celkem = 296 883,70 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Zlínský kraj, obec 10 001 50 000 obyvatel Stáří stavby: 31 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 22 148,- Kč/m 2-5 -
Podlahové plochy bytu koeficient plocha bytu: 73,32 * 1,00 = 73,32 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 73,32 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 31 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,80 = 0,700 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem II 0,02 nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez významnější okolní zeleně IV 0,03 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů III 0,05 a služeb, pohostinské a kulturní zařízení - 6 -
6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní III 0,04 zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost III 0,05 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,03 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost v obci - vyšší než je průměr v kraji I -0,04 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,180 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,700 * 1,180 * 0,850 = 0,702 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 22 148,- Kč/m 2 * 0,702 = 15 547,90 Kč/m 2 CP = CU * PP = 15 547,90 Kč/m 2 * 73,32 m 2 = 1 139 972,03 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 139 972,03 Kč - 7 -
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 296 883,70 Kč Spoluvlastnický podíl: 7 332 / 220 414 Hodnota spoluvlastnického podílu: 296 883,70 Kč * 7 332 / 220 414 = 9 875,74 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 9 875,74 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = 1 149 847,77 Kč - 8 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 1 149 847,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 149 847,80 Kč Celkem 1 149 847,80 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 149 847,80 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 1 149 847,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 149 847,80 Kč Celkem 1 149 847,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 149 847,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 1 149 850,- Kč slovy: Jedenmilionjednostočtyřicetdevěttisícosmsetpadesát Kč - 9 -
Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 700.000,- Kč a 240.000,- Kč s příslušenstvím - Hypoteční banka, a.s., Radlická 333/150, Praha 5, Radlice, 150 57. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : prostorný byt ve Val.Meziříčí, 3+1 o celkové ploše 77 m2. Byt se nachází v 5. NP panelového domu v původním stavu s lodžii. Dům prošel kompletní revitalizací. Nedaleko se nachází škola, školka a dětské hřiště, do centra města pár minut pěšky. Požadovaná cena 1.140.000,- Kč včetně provize a právních služeb RK. - 10 -
byt 3+1 v osobním vlastnictví, ve Val.Meziříčí ul. Zašovská, o rozloze 74m2, se nachází v 1.patře panelového domu těsně před revitalizací. Byt s balkonem má rekonstruované zděné jádro, v současné době probíhá výměna oken, nové ele.rozvody, nová kuchyňská linka,koupelna, vyměněny stoupačky. V blízkosti supermarket, MŠ, ZŠ, veškerá občanská vybavenost. Požadovaná cena 1.199.000,- Kč. prodej bytu 3+1 v OV ve Valašském Meziříčí na ul. Růžová v přízemí klidné části města. Byt je neprůchozí, bez balkónu. Provedena rekostrukce elektroinstalace, omítek, jádra - sprchový kout, zvlášť wc. Nová rohová linka s vestavěnými spotřebiči. Je zde také komora s velkým úložným prostorem, využitelná jako šatna. Veškerá občanská vybavenost v blízkosti. Požadovaná cena 1.350.000,- Kč. - 11 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.200.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.200.000,- Kč. Slovy: Jedenmiliondvěstětisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz V Tršicích 27.11.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.57 Test. - 12 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3650-473/2013 znaleckého deníku. - 13 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2955 ze dne 24.1.2013 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 3-14 -
Fotodokumentace nemovitosti - 15 -
- 16 -
Mapa oblasti - 17 -
- 18 -
- 19 -