ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 6350-114/2015 NEMOVITÁ VĚC: Podíl 1/2 z nemovitostí - pozemek p.č. St. 1006 se stavbou č.p. 709 a p.č. 3834/1 a 3835 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Břeclav, obec Lanžhot, k.ú. Lanžhot Adresa nemovité věci: Masarykova 709/51, 691 51 Lanžhot Vlastníci stavby: Paní Vlasta Hasoňová, Masarykova 709/51, 691 51 Lanžhot, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 SJM Zrubec Pavel a Zrubcová Martina, Masarykova 709/51, 691 51 Lanžhot, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Paní Vlasta Hasoňová, Masarykova 709/51, 691 51 Lanžhot, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 SJM Zrubec Pavel a Zrubcová Martina, Masarykova 709/51, 691 51 Lanžhot, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Plzeň - město Soudní exekutor JUDr. Zdeněk Zítka Palackého nám. 28, 30100 Plzeň Ing. Antonín Faltýnek Školní 723/6, 66412 Oslavany IČ: 10557270 telefon: 602201853 e-mail: faltynek@profag.cz DIČ: CZ5801280496 fax: Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA podílu 1/2 na nemovitostech po odpočtu věcného břemene 260 000 Kč Datum místního šetření: 24.6.2015 Stav ke dni : 24.6.2015 Za přítomnosti: spolumajitelky Počet stran: 20 stran Počet příloh: 10 Počet vyhotovení: 3 V Oslavanech, dne 29.6.2015 Ing. Antonín Faltýnek
NÁLEZ Znalecký úkol Stanovit cenu obvyklou podílu 1/2 z oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění pro potřebu exekučního řízení č.j.108 EX 05963/14-063 Přehled podkladů - výpis z LV č. 324 pro k.ú. Lanžhot - kopie KM - orientační mapa -údaje zjištěné při osobní prohlídce nemovitostí - údaje z vlastní databáze znalce - údaje v veřejných zdrojů Místopis Oceňované nemovitosti se nacházejí na severním okraji města Lanžhot u hlavní silnice č. 425 procházející městem. Lanžhot je menší město ležící cca 5 km jihovýchodně od Břeclavi nedaleko dálnice D2. Ve městě je běžná vybavenost odpovídající velikosti a významu obce tj. síť základních obchodů a služeb, pošta, základní a mateřská škola, zdravotní středisko a po. V obci je rozvod všech inženýrských sítí, okolní zástavbu tvoří samostatně stojící rodinné domky. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 2619/19 Město Lanžhot Celkový popis Předmětem ocenění je podíl 1/2 na stavebním pozemku sestávajícím ze tří parcel v jednom funkčním celku a na něm samostatně stojícím podsklepeném rodinném domě s jedním nadzemním podlažím a využitým podkrovím. Dům byl postaven v roce 1960, později byla prováděna pouze běžná údržba nemající vliv na celkovou životnost stavby. Stavba je v původním mírně zanedbaném stavu. K domu patří plechová bouda na zahradě, ohradní zdi, ploty, zpevněné plochy, studna, přípojky sítí a trvalé porosty, toto příslušenství není samostatně oceňováno ale jeho hodnota je zahrnuta ve výsledné ceně obvyklé. K nemovitostem se váže věcné břemeno doživotního bezplatného bydlení pro paní Vlastu Ciprysovou v následujícím rozsahu: oprávněná je oprávněna výlučně pro svoji potřebu užívat bezplatně doživotně pokoj a kuchyň, vzájemně spojené, komoru v přízemí předmětného domu, dále pak společně s povinnými, manželi Zrubcovými a členy jejch rodiny bezplatně doživotně užívat WC a koupelnu situovanou v přízemí předmětného domu, vstupní chodbu vč. schodiště, půdu, sklepy a dvůr na p.č. č. st. 1006, jakož i zahradu na parc. 3835 a ostatní pozemky 3834/1- orná půda a má právo na polovinu úrody z těchto pozemků. Toto věcné břemeno je v ocenění náležitě zohledněno neboť představuje závadu, která - 2 -
prodejem nezanikne. Silné stránky - samostatná stavba - dobrý stav hlavních nosných konstrukcí - velký pozemek - napojení na všechny IS - dobrá dopravní dostupnost - možnost využití podkroví Slabé stránky - věcné břemeno doživotního bydlení - předmětem dražby je pouze 1/2 nemovitostí - zanedbaná údržba nemovitostí RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Rizika spojen s právním stavem nezjištěna Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Rizika spojen s umístěním nezjištěna Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcné břemeno doživotního užívání Zástavní právo Komentář: Dle LV se k nemovitosti váže věcné břemeno doživotního bydlení - tato skutečnost je zohledněna v ceně obvyklé, exekuce a zástavní práva zapsaná na LV nemají vzhledem k účelu ocenění vliv na cenu obvyklou. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Ostatní rizika nebyla zjištěna - 3 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Stavební pozemek Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Stavební pozemek protáhlého tvaru sestávající ze tří parcel v jednom funkčním celku. Parcela před domem je problematicky využitelná neboť se v podstatě jedná o veřejné prostranství. V místě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pro účely tohoto ocenění se jednotková cena stanoví dle běžně dosahovaných cen za stavební pozemky dosahované v lokalitě s přihlédnutím k poloze, velikosti a vybavení pozemku. V obci kde se nachází oceňovaný pozemek se stavbou rodinného domu se stavební pozemky obchodují v rozpětí cen 200-500Kč/m 2. S přihlédnutím k parametrům oceňovaného pozemku a s nezbytnou obezřetností byla jednotková cena stanovena ve středu tohoto rozpětí tj. 350 Kč/m2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 1006 803 350 281 050 nádvoří zahrada 3835 452 350 158 200 orná půda 3834/1 619 350 216 650 Celková výměra pozemků 1 874 Hodnota pozemků celkem 655 900 Rodinný dům č.p. 709 Věcná hodnota dle THU Výpočet věcné hodnoty stavby Samostatně stojící zděný rodinný dům s jednou bytovou jednotkou 4+1. Dům je podsklepen a má jedno nadzemní podlaží, v sedlové polovalbové střeše s pálenou hladkou dvouvrstvou krytinou je půdní vestavba. Dům má rovné omítnuté stropy, vápenné omítky, v koupelně, kuchyni a WC jsou keramické obklady části stěn. Podlahy v pokojích jsou dřevěné parketové, na chodbách jsou teraco dlažby, v koupelně a WC jsou dlažby keramické, v kuchyni je PVC. Dům má dřevěná dvojitá okna a dřevěné plné nebo prosklené dveře. V samostatné koupelně je vana a umyvadlo. Vytápění domu je plynové lokální WAW, ohřev TUV je plynovým ohřívačem. Dům má mírně zanedbanou údržbu. - 4 -
Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I.PP 97,78 m 2 2,45 m Výčet místností: sklep 75,00 m 2 1,00 75,00 m 2 Užitná plocha celkem: 75,00 m 2 I.NP 101,19 m 2 2,89 m Výčet místností: kuchyň 14,09 m 2 1,00 14,09 m 2 pokoj 17,17 m 2 1,00 17,17 m 2 pokoj 14,20 m 2 1,00 14,20 m 2 koupelna 4,50 m 2 1,00 4,50 m 2 WC 2,00 m 2 1,00 2,00 m 2 komora 3,00 m 2 1,00 3,00 m 2 chodby, zádveří, schody 22,00 m 2 1,00 22,00 m 2 Užitná plocha celkem: 76,96 m 2 podkroví 87,73 m 2 2,28 m Výčet místností: pokoj 12,80 m 2 1,00 12,80 m 2 pokoj 10,50 m 2 1,00 10,50 m 2 chodba 6,00 m 2 1,00 6,00 m 2 Užitná plocha celkem: 29,30 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.PP (6,50*11,38+2,41*9,88)*(2,45) = 239,56 m 3 I.NP (6,50*11,38+2,41*9,88)*(2,89)+(2,26*1,51*3,00) = 292,82 m 3 podkroví 9,88*8,88*4,50/2+2,50*7,33*0,5/2+3,6*2,00*2,0 0 = 216,38 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.PP 239,56 m 3 I.NP 292,82 m 3 podkroví 216,38 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 748,77 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy izolované 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy s rovným omítnutým podhledem 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina bobrovka dvouvrstvá 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky - 5 -
8. Fasádní omítky vápenné 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody dřevěné 12. Dveře hladké plné nebo prosklené 13. Okna dřevěná špaletová 14. Podlahy obytných parkety, koberce místností 15. Podlahy ostatních teracová a ker. dlažba, PVC místností 16. Vytápění plynové lokální WAW 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod není 19. Rozvod vody teplá i studená voda 20. Zdroj teplé vody plynový ohřívač 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace litinové potrubí 23. Vybavení kuchyně plynový sporák 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 101 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 181 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 748,77 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 297 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 4 297 Reprodukční hodnota [Kč] 3 217 469 (RC * OP) Stáří roků 55 Další životnost roků 45 Opotřebení % 55,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] 1 447 861-6 -
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 181,26 m 2 Obestavěný prostor: 748,77 m 3 Zastavěná plocha: 101,19 m 2 Plocha pozemku: 1 874,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Viz. věcná hodnota Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům 6+1 Zděný řadový koncový podsklepený přízemní dům s částečně využitým podkrovím v polovalbové střeše. Dům je v původním stavu z šedesátých let. Okna jsou dřevěná dvojitá, dveře dřevěné, fasáda brizolitová, vnitřní omítky vápenné. Vytápění je ústřední s plynovým kotlem. K domu patří hospodářská stavba na zahradě a studna. Lokalita Lanžhot Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,20 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - větší; Poloha - odpovídající; Provedení a vybavení - mírně lepší- ÚT; Celkový stav - odpovídající; Vliv pozemku - menší; Úvaha zpracovatele ocenění - odpovídající objekt; Celkový koef. KC 0,87 Upravená j. cena Kč/m 2 5 596 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 305,00 m 2 755 m 2 1 970 000 Kč 6 459 Kč/m 2-7 -
Název: RD 2x5+1 Řadový koncový dvoupodlažní podsklepený zděný rodinný dům se dvěmi bytovými jednotkami. Dům má sedlovou střechu s pálenou krytinou, bez využitého podkroví.dům je v původním mírně zanedbaném stavu. Okna jsou dvojitá dřevěná, dveře dřevěné, podlahy parketové, prkenné dlažby a PVC, topení ústřední s plynovým kotlem a kotlem na tuhá paliva. Napojení na všechny IS + studna. Lokalita Lanžhot Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - větší; Poloha - odpovídající; Provedení a vybavení - mírně lepší - ÚT, 4xWC; Celkový stav - odpovídající; Vliv pozemku - menší; Úvaha zpracovatele ocenění - po korekcích odpov. nem.; Celkový koef. KC 0,79 Upravená j. cena Kč/m 2 7 091 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 280,00 m 2 986 m 2 2 500 000 Kč 8 929 Kč/m 2 Název: Rodinný dům 4+1 Zděný, přízemní řadový v roce 2008 rekonstruovaný rodinný dům se sedlovou střechou a sklepem. Dům má nová plastová okna, dřevěné dveře, podlahy jsou plovoucí a dlažby, topení je ústřední plynové a krbem,v koupelně je vana a sprchový kout, WC je samostatné, v kuchyni je moderní linka se spotřebiči. Dobrý stav. Lokalita Lanžhot Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,75 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,85 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - odpovídající; Poloha - odpovídající; Provedení a vybavení - lepší po rekonstrukci - ÚT, krb; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - menší; Úvaha zpracovatele ocenění - rekonstruovaná atr. nemovitost; Celkový koef. KC 0,45 Upravená j. cena Kč/m 2 7 155 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 138,00 m 2 810 m 2 2 200 000 Kč 15 942 Kč/m 2-8 -
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 5 596 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 6 614 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 7 155 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 6 614 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 181,26 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 1 198 854 Kč 1 Věcné břemeno doživotního bydlení Výpočet věcných břemen K nemovitostem se váže věcné břemeno doživotního bezplatného bydlení pro paní Vlastu Ciprysovou v následujícím rozsahu: oprávněná je oprávněna výlučně pro svoji potřebu užívat bezplatně doživotně pokoj a kuchyň, vzájemně spojené, komoru v přízemí předmětného domu, dále pak společně s povinnými, manželi Zrubcovými a členy jejich rodiny bezplatně doživotně užívat WC a koupelnu situovanou v přízemí předmětného domu, vstupní chodbu vč. schodiště, půdu, sklepy a dvůr na p.č. č. st. 1006, jakož i zahradu na parc. 3835 a ostatní pozemky 3834/1- orná půda a má právo na polovinu úrody z těchto pozemků. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané z nájemného Obvyklé nájemné: kuchyň+pokoj: Výměra: 28,29 m 2 Jednotková cena: 800,- Kč/m 2 /rok Obvyklé nájemné: 28,29 m 2 * 800,- Kč/m 2 /rok = 22 632,- Kč/rok společné prostory: Výměra: 20,00 m 2 Jednotková cena: 400,- Kč/m 2 /rok Obvyklé nájemné: 20,00 m 2 * 400,- Kč/m 2 /rok = 8 000,- Kč/rok Obvyklé nájemné - celkem: 30 632,- Kč/rok Sjednané nájemné: Sjednané nájemné: 0,- Kč/rok Ocenění se provede podle 16b odst. 1) zákona č. 151/97 Sb., jelikož roční užitek lze sice určit ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví nebo z rozhodnutí příslušného orgánu, ale tento roční užitek je nižší o více než 1/3 než cena obvyklá. Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 30 632,- Kč/rok * 100 % = 30 632,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 30 632,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 30 632,- Kč * 10 let = 306 320,- Kč Ocenění věcného břemene činí = 306 320,- Kč - 9 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Věcné břemeno 1 198 854 Kč 0 Kč 2 103 761 Kč 655 900 Kč 306 320 Kč Obvyklá cena 260 000 Kč slovy: Dvěstěšedesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12 Komentář ke stanovení výsledné ceny Výsledná cena celé nemovitosti obvyklá byla stanovena dle porovnávací hodnoty, která má většinou největší vypovídací schopnost. Z důvodu obezřetnosti byla výsledná cena stanovena cca 5 % pod touto hodnotou tj. 1 100 000 Kč. Snížení zohledňuje možné skryté závady. Od takto stanovené hodnoty byla odečtena hodnota věcného břemene 300 000 Kč. Cena obvyklá podílu 1/2 byla vzhledem k problematické prodejnosti podílu zatíženého věcným břemenem stanovena na úrovni cca na úrovni 2/3 prostého podílu. Věcná hodnota má v tomto případě pouze informativní význam pro investora. Závěr Cena obvyklá má platnost 6 měsíců při zachování minimálně současného stavu nemovitosti. Na nemovitosti vázne zástavní právo popsané v tomto ocenění, které prodejem v dražbě nezanikne a je zohledněno v ceně obvyklé. Znalec neshledal na oceňovaných nemovitostech další závady, výměnky, nájemní, pachtovní či předkupní práva, která prodejem v dražbě nezaniknou. V Oslavanech 29.6.2015 Ing. Antonín Faltýnek Školní 723/6 66412 Oslavany - 10 -
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 25.5.1984 pro obor: ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6350-114/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 114/2015. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 324 ze dne 27.5.2015 3 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 2 Fotodokumentace nemovitosti 3 Smlouva o zřízení věcného břemene 1-11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -