ARTN diskusní setkání oceňování nemovitostí Praha 2/2015 Petr Němeček
Oceňování v ČR Dva základní přístupy Tržní oceňování stanovení obvyklé ceny metodika tržní principy (porovnání.) využití banky, soudy, běžný trh zpracovává odhadce (vázaná živnost) nebo znalec Úřední oceňování stanovení zjištěné ceny metodika výpočet podle vyhlášky využití daňové účely zpracovává znalec (jmenován ministerstvem) 12.2.2015 2 ARTN
Oceňování Tržní oceňování stanovení obvyklé ceny strukturované odhady, el. komunikace tlak na rychlost a jednoduchost bez podkladů to nejde Úřední oceňování stanovení zjištěné ceny metodika dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. složitý algoritmus s řadou pravidel a koeficientů - CENA ZATŘÍDĚNÍ Obvyklá cena Zjištěná cena Znalecký posudek X X Odhad/ocenění X X 12.2.2015 3 ARTN
Postavení odhadců v bance RIZIKA TRH OBCHOD 12.2.2015 4 ARTN
Reálně na reality NEMOVITOSTI = REALITY tj. SKUTEČNÉ VĚCI S DANOU LOKALITOU, PARAMETRY A HODNOTOU (dostatek porovnání) ODHADY JSOU PAK ODRAZEM DANÉ REALITY Reálně na reality ODHADCI NEZÁVISLOST, ZNALOST TRHU 12.2.2015 5 ARTN
Proces oceňování PŘÍPRAVA/ZADÁNÍ OCENĚNÍ/SUPERVIZE ČERPÁNÍ Interní odhadce Klient/Obchod Zprávy o výstavbě Podklady: LV smlouva projektová dokumentace Externí odhadce 12.2.2015 6 ARTN
Princip zástavní hodnoty ODHADCI BANKA KON Obvyklá cena Zástavní hodnota OC x KON = ZH ( OC ZH ) koeficienty určuje banka dle typu nemovitosti a velikosti obce (rozmezí 0-1,0) zástavní hodnota je dlouhodobější cena zajištění. Řeší výkyvy trhu např. chata: OC = 1 000 000 Kč KON = 0,85 ZH = 850 000 Kč 12.2.2015 7 ARTN
ipodatelna Tok dat TVORBA ODHADU OVĚŘENÍ BANKA Katastr nemovitostí aplikace NemExpress odeslání odhadu Systém banky Databáze 12.2.2015 8 ARTN
Metodické postupy shodná metodika bank = shodná obvyklá cena strukturovaná forma stručně ale komplexně vyhodnocení rizik cenové dopady právní VB užívání, přístupy ekologické, povodně.. porovnávací metoda zdůvodnění obvyklé ceny zjednodušení ocenění developerských projektů hromadný odhad jednotek ocenění vybraných bytů pomocí cenových map 12.2.2015 9 ARTN
Externí odhadci Externí odhadci v bankách působí cca 800 odhadců smluvní / volný (jen seznam) vztah odhadci certifikovaní odborníci regionální princip pravidelné hodnocení 12.2.2015 10 ARTN
Agendy v zahraničí Real Estate agenda - mezinárodní srovnání - KBC CZ interní a externí odhadci, supervize, sledování trhu, cenové mapy, model na přecenění SK - hlavně externí odhadci bez seznamu, supervize na část, znalecké posudky (20 stran v tkaničkách dle vyhláškystandardu), nespokojenost s odhady v bance, snaha o interní + cenové mapy HU externí odhadci seznam cca 70; supervize 10 % IR poklesy cen nem. až o 60%; nevěří názorům trhu budují seznam odhadců 60 odhady!, supervize na část BE nemají nic - systém je ale garancí rizik (drahé převody a daně, bez refixů); musí začít tvořit systém vliv regulatoriky 12.2.2015 11 ARTN
Situation at KBC - Instructions Purchase (house or building plot) 100% of price in sales agreement Construction 90 % of the price of the specifications (incl. TAV) Renovation Value of existing house + 75% of the price of the specifications Value must always be proven by (recent) documents (sales agreement, specifications, external valuation)
Přeceňování zajištění individuální přeceňování indexové vybraná část portfolia modelové celkové portfolio hédonický model prověřování skutečného stavu zastavených nemovitostí dle dat z katastru nemovitostí Expertní přeceňování zpracovává se nový odhad/supervize prověřování skutečného stavu nemovitostí Indexové přeceňování přecenění vybraného portfolia zástav na základě vypočteného indexu pro daný typ nemovitosti a lokalitu Modelové přeceňování automatické přecenění portfolia pomocí hédonického modelu 1* ročně 12.2.2015 13 ARTN
Cena bytu - porovnání Developerský projekt Central Park Žižkov celkem 547 bytů, zahájení prodeje 2006 kolaudace 2008, doprodeje nyní zbývá 40 bytů 4+kk v 3.NP + 2x gar. stání 128 m 2 podl. plochy, 28 m 2 terasy, 4,5 m 2 sklep 12.2.2015 14 ARTN
Cena bytu - porovnání Obvyklá cena podle cenové mapy 12.2.2015 15 ARTN
Cena bytu - porovnání Skutečný odhad obvyklé ceny 12.2.2015 16 ARTN
Cena bytu - porovnání Výpočet směrné hodnoty pro daňové účely 12.2.2015 17 ARTN
Cena bytu - porovnání cena bytu Kč % odchylka poznámka 1. původní nabídková cena 12.438.000,- +40% 2007-2008 2. nová nabídková cena 10.709.000,- +20,5% 2014 3. kupní cena* 8.885.000,- --- 10/2014 4. odhad obvyklá cena 8.900.000,- +1,7% 10/2014 5. odhad dle cenové mapy 8.365.000,- -5,9% 10/2014 6. zjištěná cena dle vyhlášky* 9.077.170,- +2,2% 10/2014, - GS 7. směrná hodnota pro daň* 11.819.207,- +33% 1/2015, - GS * daň z nabytí nemovité věci ve výši 4% by se prakticky platila z kupní ceny, protože ceny dle bodů 6 a 7 by se krátily koef. 0,75 a daňová základna by vyšla níže 12.2.2015 18 ARTN
Vývoj cen nemovitostí 12.2.2015 19 ARTN
Děkuji za pozornost! Petr Němeček +420242419489, nemecek.petr@hypotecnibanka.cz www.hypotecnibanka.cz 12.2.2015 20 ARTN