ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4996-33/15 NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje : Adresa nemovité věci: garážové stání č.2058/165 v osobním vlastnictví Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Libeň Přádová, Praha OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Praha 3, Mgr. Jan Vedral-soudní exekutor Adresa objednavatele: Senovážné náměstí 977/24, 110 00 Praha 1 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Pavel Schaller U Lesa 179, 251 01 Říčany, Pacov IČ: 10219111 telefon: 602 354574 e-mail: pavelschaller@seznam.cz Exekuční řízení sp.zn.140 EX 00290/12-136 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 216 000 Kč Datum místního šetření: 18.5.2015 Stav ke dni : 18.5.2015 Za přítomnosti: Ing. Karla Dacha Počet stran: 14 stran Počet vyhotovení: 2 V Říčanech, dne 19.5.2015 Pavel Schaller
NÁLEZ Znalecký úkol a) cenu zjištěnou dle platného znaleckého předpisu b) cenu obecnou, za níž jsou nemovitosti v dražbě prodejné c) cenu práv a závad a nájemních práv, pokud na nemovitostech váznou d) jiné okolnosti související s nemovitostí Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí - snímek pozemkové mapy - cenová mapa Prahy - informace od vlastníka - prohlídka a zaměření na místě Číslo jednotky 2058/165 Typ jednotky: jednotka vymezená podle zákona o vlastnictví bytů Způsob využití: garáž Budova: č.p. 2051, 2052, 2053, 2054, 2055, 2056, 2057, 2058, 2059, 2060, 2061, 2062, 2063, 2064 Číslo LV: 10694 Podíl na společných částech: 1750/746147 Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Podíl SJM Dach Karel Ing. CSc. a Dachová Jana Mgr., Na dlážděnce 2096/17b, Libeň, 18200 Praha 8 Parcelní číslo: 647/7 Výměra [m2]: 300 Parcelní číslo: 647/8 Výměra [m2]: 221 Parcelní číslo: 647/9 Výměra [m2]: 221 Parcelní číslo: 647/10-2 -
Výměra [m2]: 306 Parcelní číslo: 647/11 Výměra [m2]: 225 Parcelní číslo: 647/12 Výměra [m2]: 299 Parcelní číslo: 647/13 Výměra [m2]: 228 Parcelní číslo: 647/14 Výměra [m2]: 297 Parcelní číslo: 647/15 Výměra [m2]: 238 Parcelní číslo: 647/16 Výměra [m2]: 301 Parcelní číslo: 647/17 Výměra [m2]: 221 Parcelní číslo: 647/18-3 -
Výměra [m2]: 222 Parcelní číslo: 647/19 Výměra [m2]: 304 Parcelní číslo: 647/20 Výměra [m2]: 226 Druh pozemku: zastavěná plocha a Stavba na pozemku: č.p. 2051, 2052, 2053, 2054, 2055, 2056, 2057, 2058, 2059, 2060, 2061, 2062, 2063, 2064 SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: ý bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. ý / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): ý MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): ý dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku ý zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Jedná se o garážové stání v podzemním podlaží bytových domů. Stání je uzavíratelné ocelovými dvoukřídlovými vraty a s vlastním osvětlením. Za toto stání se platí měsíční poplatek 600,- Kč. Nezjistil jsem žádná nájemní práva k této nemovitosti. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: ý Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí ý Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) ý Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací smlouvy Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací - 4 -
ý Přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace je zajištěn Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou ý Nemovitá věc není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace Nemovitá věc situována v záplavovém území OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Garážové stání č.2058/165 Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Garážové stání Index trhu s nemovitými věcmi OCENĚNÍ Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + S P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,00 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba I 0,04-5 -
3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné VI 0,00 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná I -0,01 pro účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + S P i) = 1,050 Koeficient pp = I T * I P = 1,050 11 i = 2 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Libeň: Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Garážové stání č.2058/165 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Katastr: Libeň Parcela: 647/7 Adresa: Přádova 2051/16 Cena 2015: Mapový list 23 Cena 4790 Kč/m2 Skupina 787 Ocenění Ostatní stavební pozemky - 6 -
Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a 647/7 300,00 4 790,00 1 437 000,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a 647/8 221,00 4 790,00 1 058 590,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a 647/9 221,00 4 790,00 1 058 590,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a 647/10 306,00 4 790,00 1 465 740,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a 647/11 225,00 4 790,00 1 077 750,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a 647/12 299,00 4 790,00 1 432 210,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a 647/13 228,00 4 790,00 1 092 120,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a 647/14 297,00 4 790,00 1 422 630,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a 647/15 238,00 4 790,00 1 140 020,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a 647/16 301,00 4 790,00 1 441 790,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a 647/17 221,00 4 790,00 1 058 590,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a 647/18 222,00 4 790,00 1 063 380,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a 647/19 304,00 4 790,00 1 456 160,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a 647/20 226,00 4 790,00 1 082 540,- Ostatní stavební pozemky - celkem 3 609,00 m 2 17 287 110,- Pozemky - zjištěná cena = 17 287 110,- Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky = 17 287 110,-Kč 17 287 110,- Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 17 287 110,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově 21 Budova: J. domy vícebytové (typové) - garážová stání - 7 -
Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Podlahové plochy nebytového prostoru koeficient dle typu podlahové plochy garážové stání: 17,50 * 1,00 = 17,50 m 2 Započítaná podlahová plocha nebytového prostoru: 17,50 m 2 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 5,40 100 1,00 5,40 2. Svislé konstrukce S 18,20 100 1,00 18,20 3. Stropy S 8,40 100 1,00 8,40 4. Krov, střecha S 4,90 100 1,00 4,90 5. Krytiny střech S 2,30 100 1,00 2,30 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 5,70 100 1,00 5,70 8. Úprava vnějších povrchů S 2,90 100 1,00 2,90 9. Vnitřní obklady keramické C 1,30 100 0,00 0,00 10. Schody C 2,90 100 0,00 0,00 11. Dveře P 3,30 100 0,46 1,52 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna C 5,30 100 0,00 0,00 14. Povrchy podlah S 3,00 100 1,00 3,00 15. Vytápění C 4,80 100 0,00 0,00 16. Elektroinstalace S 5,10 100 1,00 5,10 17. Bleskosvod S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod C 3,20 100 0,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace C 3,10 100 0,00 0,00 20. Vnitřní plynovod C 0,40 100 0,00 0,00 21. Ohřev teplé vody C 2,20 100 0,00 0,00 22. Vybavení kuchyní C 1,90 100 0,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. C 3,90 100 0,00 0,00 24. Výtahy C 1,30 100 0,00 0,00 25. Ostatní C 5,70 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra C 3,70 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 58,52 Koeficient vybavení K 4 : 0,5852 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 2 ]: = 4 210,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,5852-8 -
Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1000 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = 5 829,79 Plná cena: 17,50 m 2 * 5 829,79 Kč/m 2 = 102 021,33 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 27 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 73 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 27 / 100 = 27,0 % Koeficient opotřebení: (1-27,0 % / 100) * 0,730 Nákladová cena CB N = 74 475,57 Kč Koeficient pp * 1,050 Cena CB = 78 199,35 Kč Garážové stání č.2058/165 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = 78 199,35 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 17 287 110,- Kč Spoluvlastnický podíl: 1 750 / 746 147 Hodnota spoluvlastnického podílu: 17 287 110,- Kč * 1 750 / 746 147 + 40 544,88 Garážové stání č.2058/165 - zjištěná cena = 118 744,23Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Garážové stání Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 17,50 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Garážové stání Prodej garážového stání 18 m2 Braunerova, Praha 8 - Libeň 169 000 Kč Prodej garážového stání, P8 Libeň, Braunerova Garážové stání v suterénu novostavby poblíž - 9 -
Bulovky a stanice metra Palmovka. Vjezd na dálkové ovládání. Přístup výtahem. Celková cena: 169 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: + provize RK ID zakázky: N00988 Aktualizace: 04.05.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Typ domu: Patrový Podlaží: 12 Plocha zastavěná: 18 m2 Užitná plocha: 18 m2 Lokalita Libeň Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 8 450 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 18,00 m 2 0 m 2 169 000 Kč 9 389 Kč/m 2 Název: Garážové stání Prodej garážového stání 12 m2 U Slovanky, Praha 8 - Libeň 159 000 Kč Prodej garážových stání v novostavbě bytového domu č.p. 2440 na ulici U Slovanky v Praze 8 - Libeň. Vjezdová vrata na dálkové ovládání. Měsíční zálohová platba 270,-Kč (úklid, osvětlení, fond oprav). Stanice metra C Ládví je vzdálená 5 minut chůze. Vhodné jako investice, v prodeji poslední 3 garážová stání. Celková cena: 159 000 Kč za nemovitost ID zakázky: 900051 Aktualizace: 08.04.2015 Stavba: Smíšená Stav objektu: Novostavba Umístění objektu: Klidná část obce - 10 -
Užitná plocha: 12 m2 Lokalita Libeň Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 11 925 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 12,00 m 2 0 m 2 159 000 Kč 13 250 Kč/m 2 Název: Garážové stání Prodej garážového stání 13 m2 Kurta Konráda, Praha - Libeň 239 580 Kč Naše developerská skupina nabízí ke koupi parkovací stání v garáži. Parkovací stání se nacházejí přímo v bytovém projektu Vivus Aréna, v 3. podzemním podlaží, vlastnit byt v projektu není podmínkou. Vjezd do garáže je z ulice Drahobejlova a výjezd do ulice Ocelářská. Orientační velikost nabízených parkovacích stání cca 13 m2. Celková cena: 239 580 Kč za nemovitost, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Poznámka k ceně: orientační velikost nabízených parkovacích stání ID zakázky: Parkovací stání Aktualizace: Včera Stavba: Smíšená Stav objektu: Novostavba Užitná plocha: 13 m2 Energetická náročnost budovy: Třída C - Úsporná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky - 11 -
Lokalita Libeň Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 16 586 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 13,00 m 2 0 m 2 239 580 Kč 18 429 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 8 450 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 12 320 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 16 586 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 12 320 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 17,50 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 215 600 Kč - 12 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Garážové stání č.2058/165 118 744,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Garážové stání 215 600,00 Kč Obvyklá cena 216 000 Kč slovy: Dvěstěšestnácttisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Po zvážení všech faktorů ovlivňujících cenu obvyklou, s přihlédnutím ke všem shora uvedeným skutečnostem, po jejich vyhodnocení za současného trhu s nemovitostmi, podle stavu ke dni 18.5.2015 stanovuji tuto cenu, za níž je nemovitost v dražbě prodejná: V Říčanech 19.5.2015 Pavel Schaller U Lesa 179 251 01 Říčany, Pacov telefon: 602 354574 e-mail: pavelschaller@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 18.12.1978 číslo jednací Spr 579/78 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4996-33/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 22/15. - 13 -
- 14 -