ZNALECKÝ POSUDEK č. 4033-93/2011 o ceně nemovitosti domu čp.864 na pozemku p.č.st.961/14 v katastrálním území Bludov včetně příslušenství Objednavatel posudku: Účel posudku: Exekutorský úřad Český Krumlov JUDr. Marek Frank, 125Ex47/11-52, Český Krumlov stanovení ceny obvyklé nemovitosti Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhláška č. 364/2010 Sb. Posudek vypracoval: Ing.Jiří Doleček, 787 01 Šumperk, Bezručova 933/12, tel.583222040, mob.777002657, jiridolecek(zavináč)email.cz Posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve 2. vyhotoveních. V Šumperku dne 01.08.2011 1
Podklady pro ocenění: a) Zhotovené Katastrálním úřadem v Šumperku - výpis z LV č. 1391 pro obec a k.ú. Bludov řízení PÚ ze dne 07.07.2011 b) dodané objednavatelem posudku - výpis z KN 1391 c) opatřené znalcem - prohlídka a zaměření nemovitosti - informace objednavatele - mapa KN Vlastníci nemovitostí dle jednotlivých LV: LV č. 1391 pro obec a k.ú. Bludov 1/1 SJM Hrdina Pavel a Hrdinová Martina 789 61 Bludov, Dr.Březiny 864 Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne 01.08.2011 za přítomnosti znalce a objednavatele posudku. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 01.08.2011. Nález Oceňovanou nemovitostí je krajní, řadový dům postavený na okraji zastavěné části obce Bludov, vpravo od silnice I/11 Hradec Králové-Šumperk-Ostrava, při ulici Dr.Březiny. Je to částečně podsklepený dvoupodlažní dům se sedlovou střechou bez vybaveného podkroví, který slouží k bydlení. 2
Stanovení ceny obvyklé 1. ZÁKLADNÍ ÚDAJE : 1.1 Předmět ocenění : Je budova čp. 864 na stav.p.č. 961/14 v katastrálním území Bludov, kres Šumperk, Olomoucký kraj. 1.2 Místo : Bludov, okres Šumperk 1.3 Vlastník : LV č. 1391 pro obec a k.ú. Bludov 1/1 SJM Hrdina Pavel a Hrdinová Martina 789 61 Bludov, Dr.Březiny 864 1.4 Účel ocenění : Ocenění je zpracováno za účelem stanovení ceny obvyklé. 1.5 Datum ocenění : Ocenění je zpracováno podle skutečného stavu nemovitosti ke dni 01.08.2011 1.6 Použité podklady : - výpisu z listu vlastnictví č.1391 - snímek mapy evidence nemovitostí - informace realitních kanceláří o cenách staveb a stavebních prací v regionu a ČR - vlastní databáze o dosahovaných kupních cenách - informace z Katastrálního úřadu pracoviště Šumperk 3
2. ZÁKLADNÍ PŘEDPOKLADY PRO OCENĚNÍ 2.1 Předmětem ocenění je obytná budova čp. 151 včetně příslušenství. 2.2 Ke stavbám a pozemkům jsou omezení spočívající v zástavním právu smluvním, nařízena exekuce, vydán exekuční příkaz k prodeji a věcné břemeno právo vstupu a vjezdu požárních. vozidel. Uvedená omezení jsou patrná z přiloženého LV 1391 z 07.07.2011. K exekucím znalec při stanovení ceny nepřihlíží. 2.3 Toto ocenění bylo zpracováno v souladu s následujícími obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami : - znalec dále vychází z toho, že informace a podklady, které byly poskytnuty objednatelem a použity v posudku jsou pravdivé a znalec je dále neověřoval. Neodpovídá tedy za a) pravost a platnost vlastnických práv k oceňovaným nemovitostem b) pravost a platnost nájemních vztahů jejichž existence má vliv na stanovení tržní ceny - ocenění je zpracováno podle podmínek na trhu v době ocenění a znalec neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým došlo po zpracování ocenění 2.4 Výsledkem ocenění je : Obvyklá cena nemovitosti, kterou je s největší pravděpodobností možno dosáhnout v současných podmínkách na trhu s nemovitostmi v regionu mezi dobrovolně jednajícím kupujícím a prodávajícím bez zřetele na individuální či jiné zájmy vybočující z běžné praxe. 4
3. POPIS NEMOVITOSTI 3.1 Umístění nemovitosti : Oceňovanou nemovitostí je rodinný dům situovaný na okraji centra obce Bludov. Obec leží 5 km od centra okresního města Šumperka, má cca 3.000 obyvatel s velmi dobrou technickou vybaveností, kanalizace, ČOV, plyn, vodovod, komunikace, a dobrou občanskou vybaveností. Ta sestává v obecního úřadu, nákupního střediska, obchodních jednotek, několika pohostinství a drobnějších služeb. V obci jsou ZŠ, sportovní zařízení a lázně. Pracovní příležitosti jsou v místních firmách nebo v okresním městě. 3.2 Dopravní spojení : Budova je přístupná z nezpevněné komunikace, příjezd k pozemku je zajištěn z místní komunikace. Obec má silniční spojení s okresním městem Šumperkem. Obec má nádraží ČD se železničním spojením Šumperk-Jeseník- Olomouc a Šumperk-Zábřeh n/mor. Autobusová doprava je pravidelná s dostatečným počtem spojů. 3.3 Popis objektů nemovitostí : 1.1 Dům čp. 864 včetně uvedených součástí a příslušenství. Dům je postaven jako částečně podsklepený, dvoupodlažní s výškově odsazenými podlažími, postavený zděnou technologií jako řadový krajní. Obvodové konstrukce jsou vyzdívané z tvarovek ITONG na základových pásech, stropy vodorovné, krov sedlový, krytý osinkocementovými šablonami, fasáda vápenná, schodiště betonové a dřevěné, dveře dřevěné hladké, okna dřevěná, podlahy plovoucí a kryty koberci, dlažby keramické a kryté korkem, vytápění el. přímotopy a krbovými kamny, ohřev teplé vody el. boilerem s rozvodem TUV, koupelna vybavena vanou a umyvadlem, WC splachovací. Dispozičně je řešen takto. V suterénu je garáž, komunikační prostory, komora, sklad a zadní vstup na zahradu. V 1NP je vstup po předloženém schodišti, zádveří, chodba, kuchyně, WC, koupelna, v 2NP 3 pokoje a WC. V podkroví je půda. Technický stav je dobrý, údržba je pravidelně prováděna. Dům je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci, vzdušnou síť n.n, přístup je z místní komunikace. K domu náleží předložené schodiště, dřevěný přístřešek na automobil, zpevněné plochy, oplocení zahrady za domem a pergola. Pozemky jsou porostlé okrasnými rostlinami a jednou třešní. Pozemky p.č. 961/6 ost.pl. jiná pl. o výměře 143 m2, p.č. 961/7 ost.pl. jiná pl. o výměře 129 m2, p.č. 961/14 zast. pl. o výměře 109 m2 a p.č. 961/24 ost.pl. jiná pl. o výměře 48 m2. 3.4 Majetkoprávní vztahy, omezení, břemena : V době ocenění byla známá omezení uvedená na LV. 5
4. VOLBA OCEŇOVACÍCH METOD 4.1 Stručné zásady použitých metod : Vychází z mezinárodně uznávaných metod zjišťování tržní hodnoty na bázi : a) věcné hodnoty b) výnosové hodnoty c) srovnávací hodnoty s následnou analýzou výsledků těchto dílčích hodnot včetně promítnutí konkrétních výsledků do podmínek trhu. 4.2 Věcná hodnota : Je stanovena jako cena stanovená podle vyhl.č.364/2010 Sb., kterou se provádí zákon č.151/97 Sb.o oceňování majetku bez koeficientů prodejnosti. Opotřebení stavby je stanoveno dle skutečného stavu stavby. 4.3 Výnosová metoda : Je založena na kapitalizaci předpokládaného stabilizovaného ročního zisku z nájemného po odečtení nutných provozních nákladů spojených s nájmem. Výnos je kapitalizován na základě odhadnuté tržní úrokové míry. 4.4 Porovnávací metoda : Vychází z vlastních poznatků a znalosti realizovaných obchodů v regionu. V principu je jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů obdobných domů, které jsou srovnatelné svým účelem, velikostí a lokalitou a z nabídek RK na internetu. 6
5. O C E N Ě N Í 5.1 Věcná hodnota staveb : Věcná hodnota je dána součtem zůstatkových cen staveb. Zůstatkové ceny jsou určeny z administrativních cen ( vyhl.č.364/2010 Sb. ) snížených o opotřebení stavby bez Kp. V ceně domu jsou promítnuty ceny vedlejších staveb, venkovních úprav, pozemků a porostů. VĚCNÁ HODNOTA CELKEM 2.975.550,- Kč 5.2 Výnosová metoda : Teoretickým základem oceňování výnosovými metodami je tvrzení, že hodnota majetku je rovna současné hodnotě očekávaných čistých výnosů z tohoto majetku, za období, po které je majetek vlastněn. Od nájmů jsou odečteny náklady spojené s dosažením příjmů. Určení kapitalizační míry kapitalizační míru stanovuji podle úrokové míry tzv. bezpečných cenných papírů a přiměřené míry rizika. Na základě zkušeností ji stanovuji na 6 %. Kalkulace pronájmu : Dům obsahuje 1 byt.v současném stavu domu lze kalkulovat nájemné ve výši 12.000,- Kč/měs. Nájemné celkem roční 144.000,- Kč Výdaje Vzhledem k tomu, že znalec neměl k dispozici údaje o výdajích, kalkuluje je ve výši 10% příjmů. Výdaje celkem 14.400,- Kč Výnos celkem 129.600,- Kč 7
Výpočet tržní hodnoty výnosovou metodou : 129.600,- V = ----------------------- x 100 = 0,06 2.160.000,- Kč VÝNOSOVÁ HODNOTA CELKEM 2.160.000,- Kč 5.4 Hodnota stanovená porovnáním : Stanovení ceny porovnávacím způsobem jsem provedl na základě vlastního průzkumu, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. O nemovitostech obdobného typu, tj. obytné domy sloužící k bydlení obdobných lokalitách, jsem zjistil, že k převodům na trhu s nemovitostmi dochází a v současné době jsou nabízeny na internetových stránkách nemovitostí. Realitní kancelář MaM nabízí prodej, dům rodinný, 160 m² Cena : 3 150 000,- Kč včetně provize Adresa: Okružní, Vikýřovice Datum vložení: 14.03.2011 Datum aktualizace: Včera ID zakázky: 176290 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Umístění objektu: Klidná část obce 8
Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Podlaží umístění: Přízemí Plocha zastavěná: 160 m2 Plocha užitná: 160 m2 Plocha podlahová: 160 m2 Plocha pozemku: 430 m2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon Elektřina: 400V Doprava: Autobus Vybavení bytu: Ano Popis: Prodej prostorného domu 6+2 v obci Vikýřovice. V přízemí se nachází obývací pokoj spojený s kuchyní, jídelna a wc. Z kuchyně je vstup na terasu a zahradu. V I.NP je ložnice se vstupem na balkon, pokoj a koupelna. V podkroví pak kuchyň, soc. zařízen... Celý popis Prodej prostorného domu 6+2 v obci Vikýřovice. V přízemí se nachází obývací pokoj spojený s kuchyní, jídelna a wc. Z kuchyně je vstup na terasu a zahradu. V I.NP je ložnice se vstupem na balkon, pokoj a koupelna. V podkroví pak kuchyň, soc. zařízení a jeden pokoj. V suterénu domu se nachází garáž a technické zázemí. Velmi klidná lokalita v blízkosti města Šumperk. RK AVAREAL nabízí prodej, dům rodinný, 90 m² Cena: 2 680 000,- Kč Adresa: Janáčkova, Šumperk Datum vložení: 12.01.2011 Datum aktualizace: Včera ID zakázky: 11-0075 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý 9
Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 včetně 1 podzemního Podlaží umístění: Přízemí Plocha zastavěná: 100 m2 Plocha užitná: 90 m2 Plocha podlahová: 90 m2 Plocha pozemku: 500 m2 Topení: Lokální plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Satelit Elektřina: 230V Doprava: MHD Popis: Představujeme k prodeji řadový rodinný dům dispozičně s dvěma bytovými jednotkami, zastavěná plocha 102 m2, v klidné části Šumperka - Vyhlídka. V 1. NP se nachází chodba, dřevěné schodiště, kuchyň, obývací pokoj, koupelna, WC, vstup na zahradu, ve 2... Celý popis Představujeme k prodeji řadový rodinný dům dispozičně s dvěma bytovými jednotkami, zastavěná plocha 102 m2, v klidné části Šumperka - Vyhlídka. V 1. NP se nachází chodba, dřevěné schodiště, kuchyň, obývací pokoj, koupelna, WC, vstup na zahradu, ve 2. NP se nachází chodba, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna, WC, terasa situována na jižní stranu s výhledem na město, v suterénu dílna, kotelna, celý dům podsklepen, vytápění domu plynovým kotlem, topná tělesa radiátory, okna původní, možnost zřízení krbu, zahrada 300m2 s ovocnými stromy a keři, voda a kanalizace obecní, plyn, oplocený rovinatý pozemek situovaný na jižní stranu, v dosahu supermarket, škola, školka, lékárna, MHD, do centra města 15 min.chůze, vyřízení výhodné hypotéky samozřejmostí, vzhledem k vyhledávané lokalitě makléř doporučuje ke koupi. RK DACHI nabízí prodej, dům rodinný, 270 m² Cena: 2 990 000,- Kč Poznámka k ceně: cena k jednání Adresa: Zábřeh 10
Datum vložení: 09.06.2011 Datum aktualizace: 10.06.2011 ID zakázky: PKDM5241515::941677 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 2 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 90 m2 Plocha užitná: 270 m2 Plocha podlahová: 270 m2 Plocha pozemku: 298 m2 Popis: Prodej cihlového rodinného domu, který stojí v řadové zástavbě v obci Zábřeh okres Šumperk. Stav objektu je velmi dobrý. Zastavěná plocha je 90 m2, plocha parcely 298 m2. Dům má 2 podlaží.klidná lokalita-nutno VIDĚT!!! Všechny uvedené objekty jsou obdobné velikosti v dobrém stavebně technickém stavu, v nejbližším okolí oceňované nemovitosti. Všechny jsou užívány k bydlení v dobrých lokalitách. Nabízené ceny na internetových stránkách bývají podle zkušeností znalce až o 20 % vyšší, než je konečná cena při realizaci obchodu. Jsou v nich zahrnuty veškeré poplatky, provize apod. Na základě uvedeného rozboru stanovuji, že srovnávací hodnota oceňovaného domu čp.864 se bude pohybovat kolem SROVNÁVACÍ HODNOTA 2.900.000,- Kč 11
Z á v ě r Na základě uvedených propočtů usuzuji, že dosažitelná obvyklá cena výše uvedené nemovitosti se bude pohybovat při hodnotě stanovené porovnáním. Dům je v dobrém stavebně technickém stavu, splňuje požadavky na moderní bydlení. Situovaný je v obci, která má dobré technické a občanské vybavení s dobrým dostupem do okresního města. Uvedené srovnatelné objekty k prodeji jsou nabízeny delší čas. Znamená to, že trh s nemovitostmi tyto ceny neakceptuje a musí dojít ke snížení nabídkové ceny. Vliv na cenu bude mít také obtížné získání finančních prostředků od bankovních domů v současné ekonomické situaci. Po zvážení všech uvedených argumentů stanovuji cenu obvyklou na částku CENA OBVYKLÁ 2.800.000,- Kč Slovy: =Dvamilionyosmsettisíckorunčeských. 12
Ocenění břemene Pro pozemek p.č.961/7 je zřízeno věcné břemeno právo vstup osob a vjezdu všech požárních vozidel za účelem požární bezpečnosti. Nejde o pravidelně se opakující užívání. Nelze proto objektivně vymezit míru omezení vlastnických práv majitele pozemku a stavby. Výše věcného břemene je tedy stanovena na 10.000,- Kč slovy: desettisíckorunčeských 13
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ostravě dne 14.10.1981, č.j. 3992/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 4033-93/2011 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Šumperku dne 01.08.2011 14
15