ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4528/2014 NEMOVITOST: Dům č.p. 151 s pozemkem parc. č. St. 64 Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Litoměřice, obec Třebenice, k.ú. Třebenice Adresa nemovitosti: Loucká 151, 411 13 Třebenice Vlastník stavby: Jarmila Hanžlíková, Loucká 151, 41113 Třebenice, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Jarmila Hanžlíková, Loucká 151, 41113 Třebenice, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, 190 00 Praha 9 IČ: telefon: e-mail: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č. 124 Ex 3055/13 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 375 000 Kč Datum místního šetření: 9.1.2013 Stav ke dni : 9.1.2013 Počet stran: 12 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne 19.1.2014 MONTEKALA, spol. s r.o.
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na LV č. 8359, vedené Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice, kat. úz. Třebenice, obec Třebenice. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 21.11.2013, LV 8359, kat. úz. Třebenice, Katastrální úřad pro Ústecký kraj, KP Litoměřice, vyhotoven dálkovým přístupem - kopie mapy katastrální ze dne - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 Ex 3055/13-13 ze dne 20.5.2013 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 Ex 3055/13-45 ze dne 27.11.2013 - fotodokumentace nemovitosti - informace od místního občana - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém Místopis Třebenice jsou město v okrese Litoměřice, asi 6 km jihozápadně od Lovosic. Městem protéká potok Modla. V okolí se dají poměrně snadno nalézt červené polodrahokamy granáty. Nad městem se tyčí vrch Košťál se zříceninou Košťálovem. V obci s rozšířenou občanskou vybaveností je doprava zajištěna autobusy a vlaky. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňovaná nemovitost se nachází v jižní okrajové části obce, s přístupem od jihu z ulice Loucká. Dům je pravděpodobně nepodsklepený, jednopodlažní s půdním prostorem, napojen na elektrorozvod, vodovod a kanalizaci, napojení na plyn se nepodařilo zjistit. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou 2
Nemovitost není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou Nemovitost situována v záplavovém území OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Dům č.p. 151 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek St. 64 Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Dům č.p. 151 OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Dům č.p. 151 Oceňovaná nemovitost se nachází v jižní okrajové části obce Třebenice, okres Litoměřice, s přístupem od jihu z ulice Loucká. Dům je pravděpodobně nepodsklepený, jednopodlažní s půdním prostorem, napojen na elektrorozvod, vodovod a kanalizaci, napojení na plyn se nepodařilo zjistit. Základy domu jsou kamenné, svislá konstrukce smíšená, stropy dřevěné, krovy sedlové konstrukce dřevěné, krytina tašky, klempířské konstrukce z pozink. plechu. Venkovní povrchy upraveny břízolitem. Okna jsou dřevěná. Vzhledem k tomu, že majitelka nekontaktovala znalce za účelem poskytnutí potřebných informací, byly informace čerpány z dostupných dokumentů a při místním šetření. Stáří stanoveno odhadem. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústecký kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 110 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 24): 2 301,- Kč/m 3 3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 10*5+3*2,5 = 57,50 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 57,50 m 2 3,00 m Obestavěný prostor 1.NP: (10*5+3*2,5)*(3,00) = 172,50 m 3 zastřešení: = 86,25 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 258,75 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 57,50 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 57,50 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna - plynová přípojka se nepodařila zjistit 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze I -0,01 zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 110 let: s = 1-0,005 * 110 = 0,45 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,60 = 0,454 i = 1 4
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,970 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V -0,02 špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,978 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 301,- Kč/m 3 * 0,454 = 1 044,65 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 258,75 m 3 * 1 044,65 Kč/m 3 * 0,970 * 0,978= 256 425,82 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 256 425,82 Kč 5
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek St. 64 Oceňovaný pozemek se nachází v jižní okrajové části Třebenic, okres Litoměřice, s přístupem od jihu z ulice Loucká. Pozemek je rovinný, zastavěn oceňovaným domem č.p. 151, napojen na elektrorozvod, vodovod a kanalizaci, napojení na plyn se nepodařilo zjistit. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Ochranné pásmo - rozsáhlé chráněné území II -0,01 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0,990 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,970 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 6
dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V -0,02 špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,978 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,970 * 0,990 * 0,978 = 0,939 11 i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 583,68 0,939 548,08 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří St. 64 109,00 548,08 59 740,72 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 59 740,72 Pozemek St. 64 - zjištěná cena = 59 740,72 Kč Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Dům č.p. 151 256 425,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 256 425,80 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek St. 64 59 740,70 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 59 740,70 Kč 7
Celkem 316 166,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 316 166,50 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Dům č.p. 151 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 52,00 m 2 Plocha pozemku: 109,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí Rodinný dům Prodej RD Třebenice 2+1, 83 m 2, na parcele o celkové výměře 109 m 2. Dům je přízemní a je po celkové rekonstrukci. Dům je úplně suchý, po celém obvodu včetně podlah odizolovaný. Má novou střechu, krovy, komín, svody, podlahy, okna a dveře, ústřední topení, krbová kamna s výměníkem, nové odpady do veřejné kanalizace, plyn, nová elektroinstalace. Půdní prostory připraveny k vestavbě dvou místností a chodby s úložnými prostory. Před domem nová zámková dlažba. Vnitřek domu je bezbariérový. Rodinný dům Prodej rodinného domu v obci Hrobce. V současné době jsou udělané odpady, voda, podlahy ve dvou místnostech, nový komín, přeložená střecha s fólií a příprava na elektro instalaci. V domě jsou veškeré přípojky plyn, voda a kanalizace. Možnost vybudování podkroví. Rodinný dům Prodej rodinného domu v obci Sedlec o velikosti 3+kk. Jedná se o přízemní rodinný dům po kompletní rekonstrukci. Vytápění domu je řešeno el. vytápěním v podlaze a dále také je možno vytápět kotlem na tuhá paliva. K domu dále náleží prádelna, kotelna, sklep a dále 2 garáže, jedna menší přímo u domu a druhá větší naproti domu. K domu náleží menší předzahrádka a dále větší zahrada za domem, která je v nájmu od obecního úřadu. V domě se nachází velký půdní prostor, ze kterého je možno vybudovat další obytné místnosti. Rodinný dům Prodej řadového RD 2+1 v klidné části obce Čížkovice ležící v blízkosti města Lovosice. Jedná se o nepodsklepenou cihlovou stavbu s plastovými a dřevěnými okny a sedlovou střechou krytou taškami, zastavěná plocha činí 76 m 2, obytná je cca 65 m 2. V přízemí se nachází chodba, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna se sprchovým koutem a toaleta. V podkroví je půdní prostor. O vytápění se stará plynový kotel s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do kanalizace. K domu náleží menší uzavřený dvorek. Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům 8
Lokalita Třebenice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,85 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,65 Upravená j. cena Kč/m 2 8 484 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 83,00 m 2 108 m 2 1 090 000 Kč 13 133 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Hrobce Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,10 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,99 Upravená j. cena Kč/m 2 6 325 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 124,00 m 2 317 m 2 790 000 Kč 6 371 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Třebenice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,70 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,60 Upravená j. cena Kč/m 2 7 474 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 80,00 m 2 200 m 2 999 000 Kč 12 488 Kč/m 2 9
Název: Rodinný dům Lokalita Čížkovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m 2 6 563 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 65,00 m 2 76 m 2 449 000 Kč 6 908 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 6 325 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 7 212 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 8 484 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 7 212 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 52,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 375 024 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Dům č.p. 151 256 430,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek St. 64 59 740,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Dům č.p. 151 375 020,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Současný stav 375 024 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 316 167 Kč Obvyklá cena 375 000 Kč slovy: Třistasedmdesátpěttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.67 10
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je střední b) parametry povyšující cenu: nezjištěny c) parametry ponižující cenu: předpoklad vložení investic do modernizace, malá výměra pozemku Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši 375.000 Kč. V Praze 19.1.2014 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4528/2014 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 26/2014. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 8359 ze dne 27.11.2013 3 11
12