ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo NEMOVITÁ VĚC: Pozemky parc.č. 2858, 2864/24, 2865/4, 2866/1, 2866/16, 2866/61, 2866/62, 2866/63, 2866/64, 2866/65,2866/66, 2866/67, 2866/68, 2866/69, 2866/70, 2866/71, 2866/72, 2870/3 Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Litoměřice, obec Roudnice nad Labem, k.ú. Roudnice nad Labem Adresa nemovité věci: Třebízského, 413 01 Roudnice nad Labem Vlastník stavby: Vrtný a geologický průzkum s.r.o., Obchodní 1507, 686 01 Uherské Hradiště, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Vrtný a geologický průzkum s.r.o., Obchodní 1507, 686 01 Uherské Hradiště, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Prokonzulta, a.s., RČ/IČO: 25332953 Adresa objednavatele: Křenová 299/26, 60200 Brno ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 4 650 000 Kč Datum místního šetření: 28.7.2016 Stav ke dni : 25.10.2016 Počet stran: 6 Počet příloh: 0 Počet vyhotovení: 2 V Žebráce, dne 31.10.2016
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znaleckého ocenění je ocenění pozemků parc.č.: 2858 ostatní plocha o výměře 242m 2 2864/24 ostatní plocha o výměře 321m 2 2865/4 trvalý travní porost 15m2 2866/1 ostatní plocha o výměře 367m 2 2866/16 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 19m 2 2866/61 ostatní plocha o výměře 206m 2 2866/62 ostatní plocha o výměře 292m 2 2866/63 ostatní plocha o výměře 319m 2 2866/64 ostatní plocha o výměře 249m 2 2866/65 ostatní plocha o výměře 263m 2 2866/66 ostatní plocha o výměře 270m 2 2866/67 ostatní plocha o výměře 381m 2 2866/68 ostatní plocha o výměře 368m 2 2866/69 ostatní plocha o výměře 260m 2 2866/70 ostatní plocha o výměře 259m 2 2866/71 ostatní plocha o výměře 259m 2 2866/72 ostatní plocha o výměře 257m 2 2870/3 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 20m2 Katastrální území 741647 Roudnice nad Labem. Základní pojmy a metody ocenění Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody: Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci. Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací)
Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku. Přehled podkladů Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Vyhláška č. 53/2016 Sb. o oceňování majetku. výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č.6677 ke dni 22.10.2015 podklady získané při místním šetření územní plán města SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Předmětem ocenění jsou pozemky parc.č. : 2858 ostatní plocha o výměře 242m 2 2864/24 ostatní plocha o výměře 321m 2 2865/4 trvalý travní porost 15m2 2866/1 ostatní plocha o výměře 367m 2 2866/16 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 19m 2 2866/61 ostatní plocha o výměře 206m 2 2866/62 ostatní plocha o výměře 292m 2 2866/63 ostatní plocha o výměře 319m 2 2866/64 ostatní plocha o výměře 249m 2 2866/65 ostatní plocha o výměře 263m 2 2866/66 ostatní plocha o výměře 270m 2 2866/67 ostatní plocha o výměře 381m 2 2866/68 ostatní plocha o výměře 368m 2 2866/69 ostatní plocha o výměře 260m 2 2866/70 ostatní plocha o výměře 259m 2 2866/71 ostatní plocha o výměře 259m 2 2866/72 ostatní plocha o výměře 257m 2 2870/3 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 20m2 Katastrální území 741647 Roudnice nad Labem. Jedná se okrajovou část obce Roudnice nad Labem, ale i tak jsou v blízkosti centra obce. Nejbližší zastávka autobusu je v docházkové vzdálenosti. Příjezd je po zpevněné veřejné komunikaci. Parkování je na místní komunikaci omezené. Okolní zástavbu tvoří bytové domy a rodinné domy.
Jedná se o pozemky o celkové výměře 4313 m2, na které je možno (dle platného územního plánu obce) postavit klasické RD ale nejvíce vhodné k výstavbě řadových RD. Vhodné pro developerský projekt a výstavbu ŘRD. Pozemky tvoří jeden funkční celek až na pozemky: 2865/4 tento je součástí místní komunikace a bez možnosti jiného využití 2866/16- na tomto pozemku stojí garáž stavba jiného vlastníka 2870/3 jedná se o malou část nedaleké zahrady, samostatně bez možnosti využitítrojúhelníkový tvar Silné stránky využitelnost pozemků Slabé stránky umístění v rámci obce, velikost dílčích pozemků RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky OBSAH
OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Roudnice nad Labem: 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Výměra [m 2 ] Lokalita: Prodej stavebního pozemku 700 m2 Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,85 Parcela č.: 700 1 700 000 2 428,57 0,85 2 064,28 Popis pozemku: Naše společnost Vám zprostředkuje možný prodej exkluzivního stavebního pozemku v Roudnici nad Labem o celkové výměře 700-800 m2. Tento stavební pozemek se díky své výjimečné poloze pyšní výhledem na nejznámější historické objekty města. Výhled je na zámek, kostel, hlásku i zvonici. Patro domu bude mít výhled na České středohoří. Parcela se nachází v centru města, ale zároveň na klidném místě ve výstavbě rodinných domů. Terén je mírně svažitý přecházející do roviny. Půda je v současné době neobdělávaná a vyžaduje úpravy. Pozemek není zasíťovaný. Veškeré sítě jsou na hranici pozemku v hlavní komunikaci (voda, plyn, el., kanalizace). Parcela není zatím zaměřená, proto výměra zatím od 700-800 m2. V případě vážného zájemce o koupi bude parcela přesně vymezena a bude mít přiděleno nové parcelní číslo. Veškeré otázky spojené s prodejem nemovitosti Vám zodpoví makléřka nemovitosti. V případě zájmu o prohlídku volejte telefonní číslo u nabídky. Ev. číslo: 588906. Lokalita: Prodej stavebního pozemku 936 m2 KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,20 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 936 490 000 523,50 1,20 628,20 Popis pozemku: Dovolujeme si Vám nabídnout k prodeji pozemek o rozloze 936m2 v lokalitě Na Krásných horách v Roudnici nad Labem. K nemovitosti vede zpevněná komunikace, obecní voda, elektřina. Pozemek je rovinatý, udržovaný, osázený ovocnými stromy a jehličnany. Pozemek lze využít pouze pro výstavbu rekreačního objektu.volné ihned. Kompletní občanská vybavenost v Roudnici nad Labem. V dosahu dálnice Praha -Lovosice. Financování nemovitosti pro Vás zajistíme. Výhodné úrokové sazby, maximální rychlost při vyřízení úvěru. Pro více informací kontaktujte naše makléře. Lokalita: Prodej stavebního pozemku 1 176 m2 KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,20 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 1 176 515 000 437,93 1,20 525,52
Popis pozemku: Nabízíme k prodeji oplocenou,rovinatou stavební parcelu u Roudnice nad Labem o celkové výměře 1176 m2. Pozemek se nachází na okraji obce Račiněves nedaleko Roudnice nad Labem, 3 km o dálnice D8. Dle územního plánu je pozemek určen k zástavbě pro bydlení. K dispozici jsou všechny IS elektřina, plyn, vodovod, kanalizace(již je vyřízeno stavební povolení). V obci je základní občanská vybavenost (Roudnice nad labem -4 km,3km dálnice E55,PRAHA-3Okm).Cena - 515.000,-Kč včetně DPH, právního servisu a provize RK. Průměrná jednotková cena 1 072,67 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] ostatní plocha 2858 242 1 072,67 259 586 ostatní plocha 2864/24 321 1 072,67 344 327 trvalý travní porost 2865/4 15 120,00 1 800 ostatní plocha 2866/1 367 1 072,67 393 670 zastavěná plocha a 2866/16 19 1 072,67 20 381 nádvoří ostatní plocha 2866/61 206 1 072,67 220 970 ostatní plocha 2866/62 292 1 072,67 313 220 ostatní plocha 2866/63 319 1 072,67 342 182 ostatní plocha 2866/64 249 1 072,67 267 095 ostatní plocha 2866/65 263 1 072,67 282 112 ostatní plocha 2866/66 270 1 072,67 289 621 ostatní plocha 2866/67 381 1 072,67 408 687 ostatní plocha 2866/68 368 1 072,67 394 743 ostatní plocha 2866/69 260 1 072,67 278 894 ostatní plocha 2866/70 259 1 072,67 277 822 ostatní plocha 2866/71 259 1 072,67 277 822 ostatní plocha 2866/72 257 1 072,67 275 676 zastavěná plocha a nádvoří 2870/3 20 120,00 2 400 Celková výměra pozemků 4 367 Hodnota pozemků celkem 4 651 008
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky 4 651 000,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 0 Kč 0 Kč 4 651 008 Kč 4 651 008 Kč Obvyklá cena 4 650 000 Kč slovy: Čtyřimilionyšestsetpadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.7 31.10.2016 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. znaleckého deníku.