ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /16

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /16 NEMOVITÁ VĚC: zemědělské a ostatní pozemky Katastrální údaje : Kraj Olomoucký, okres Prostějov, obec Mostkovice, k.ú.mostkovice a Stichovice Adresa nemovité Mostkovice, část Mostkovice a Stichovice, PSČ věci: OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Brno - Město, se sídlem Bratislavská 73, Brno, dne 12. července 2016 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Petr Podsedník Pateřín 34, Bílá Lhota IČ: telefon: petrpodsednik@seznam.cz DIČ: fax: Exekuční řízení č.j. 056 EX 468/12 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA ,- Kč (podíl 1/ ,- Kč) Datum místního šetření: 2. srpna 2016 Stav ke dni : Za přítomnosti: bez cizí účasti Počet stran: 9 stran Počet příloh: 18 Počet vyhotovení: 2 V Pateříně, dne 12. srpna 2016 Ing. Petr Podsedník

2 - 2 - Znalecký posudek č. NÁLEZ Znalecký úkol Určení obvyklé (tržní) ceny nemovitosti pozemků parc.č. 1265, 1370, 1465, 1467, 1468 a 1469 v k.ú. Mostkovice, obec Mostkovice, okres Prostějov (dle LV č. 403) a ceny nemovitosti pozemku parc.č v k.ú. Stichovice, obec Mostkovice, okres Prostějov (dle LV č. 749). Přehled podkladů 1) Usnesení Exekutorského úřadu Brno-Město ze dne , č.j. 056 EX468/12. 2) Výpis z katastru nemovitostí z LV č. 403 pro katastrální území Mostkovice, obec Mostkovice vyhotovený bezúplatně dálkovým přístupem pro účel : Provedení exekuce, č.j. 056 EX 468/12 pro JUDr. Vít Novozámský dne (5 stran A4). 3) Kopie katastrální mapy k.ú. Mostlkovice v měřítku 1:2000 vyhotovená dálkovým přístupem dne (3 strany A4). 4) Výpis z katastru nemovitostí z LV č. 749 pro katastrální území Stichovice, obec Mostkovice vyhotovený bezúplatně dálkovým přístupem pro účel : Provedení exekuce, č.j. 056 EX 468/12 pro JUDr. Vít Novozámský dne (4 strany A4). 5) Kopie katastrální mapy k.ú. Stichovice v měřítku 1:2000 vyhotovená dálkovým přístupem dne (1 strana A4). 6) Územní plán obce Mostkovice (nahlédnuto na internetových stránkách Olomouckého kraje). 7) Údaje zjištěné při prohlídce na místě samém a zjištěné na odboru výstavby MěÚ v Prostějově. Při prohlídce byly ověřeny skutečnosti pro posudek nezbytné. Vlastnické údaje - listy vlastnictví č. 403 a 749 viz přílohy Poznámka: V části C-omezeni vlastnického práva listu vlastnictví není evidováno žádné věcné břemeno. Další omezení zapsána v části C listu vlastnictví - omezeni vlastnického práva - viz. přílohy (nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti) nejsou v obvykle ceně vyhodnocována. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová Okolí : bytová zóna průmyslová zóna zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace

3 - 3 - Znalecký posudek č. Celkový popis Nemovitost dle LV č. 403 (k.ú. Mostkovice): Pozemky jsou situovány v extravilánu obce Mostkovice, cca 300 m severovýchodně (parc.č. 1265), 50 m jihozápadně (parc.č. 1370) a 600 m jihozápadně (parc.č. 1465, 1466, 1467, 1468 a 1469) od zastavěného území obce, přístupné po pozemcích jiných vlastníků jako součást zemědělsky využívaných pozemků. Hranice pozemků nejsou v terénu blíže vyznačeny, identifikace provedena jednoznačně dle kopie katastrální mapy. Pozemky jsou bez porostů, staveb a jiných součástí, jenž by mohly být při ocenění uvažovány, k datu ocenění jsou zemědělsky obdělávané. Dle ÚP je část pozemku parc.č o výměře cca 3400 m2 zahrnuta v návrhu v plochách pro výstavbu obchvatu města Prostějov (viz přílohy). Nemovitost dle LV č. 749 (k.ú. Stichovice): Pozemek je situován v extravilánu obce Mostkovice, části Stichovice cca 500 m severozápadně od zastavěného území obce Mostkovice, části Stichovice. Přístup na pozemek je přes pozemek jiného vlastníka (obec Mostkovice - LV č. 1). Hranice pozemku nejsou v terénu blíže vyznačeny, identifikace provedena jednoznačně dle kopie katastrální mapy. Pozemek je bez porostů, staveb a jiných součástí, jenž by mohly být při ocenění uvažovány, k datu ocenění je zemědělsky obděláván. Společné : Obec Mostkovice je typickou obci regionu cca 17 km jihozápadně od krajského města Olomouc a cca 0,5 km západně od okresního města Prostějov. V obci je základní občanská vybavenost : mateřská škola, ZŠ 1 až 5 ročník, pošta, obecni úřad, obchod, sportoviště a ordinace lékaře. Obec má cca 1554 obyvatel, je zde veřejný vodovod, splašková kanalizace, rozvody zemního plynu a NN. Obec je rovněž v letních měsících vyhledávanou turistickou destinací vzhledem k přilehlé Plumlovské přehradě. Metody ocenění Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd.

4 - 4 - Znalecký posudek č. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích: 1. metoda nákladová 2. metoda výnosová 3. metoda porovnávací Vzhledem k účelu ocenění a také vzhledem k tomu, že s obdobnými pozemky se na realitním trhu běžně obchoduje, pro stanovení obvyklé ceny bude použita porovnávací metoda. Tato metoda umožňuje nejlépe vystihnout pro daný účel ocenění hodnotu nemovitosti. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitosti srovnatelných svým charakterem, velikosti a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitosti, se uskutečňují prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1/2 roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitosti, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, nabídek realitních kanceláří a konzultacemi s realitními kancelářemi. Kladné stránky - oživení realitního trhu Záporné stránky - nejsou RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s Skutečné užívání stavby je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace komunikace je zajištěn Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém území území Nemovitá věc situována v záplavovém Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou OBSAH 1. Nemovitost dle LV č. 403 (k.ú. Mostkovice) 1.1. Ocenění pozemků Pozemky parc.č. 1265, 1370, 1465, 1466, 1467, 1468 a Nemovitost dle LV č. 749 (k.ú. Stichovice) 2.1. Ocenění pozemků Pozemek parc.č. 1762

5 - 5 - Znalecký posudek č Ocenění pozemků OCENĚNÍ 1. Nemovitost dle LV č. 403 (k.ú. Mostkovice) Pozemky parc.č. 1265, 1370, 1465, 1466, 1467, 1468 a 1469 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění jsou pozemky parc.č orná půda o výměře m 2, parc.č orná půda o výměře m 2, parc.č orná půda o výměře 879, parc.č ostatní plocha, ostatní komunikace (nezpevněná polní cesta), parc.č orná půda o výměře 1916 m 2, parc.č orná půda o výměře 1191 m 2 a parc.č orná půda o výměře 4421 m 2 v katastrálním území Mostkovice, obec Mostkovice. Pozemky jsou situovány v extravilánu obce Mostkovice, cca 300 m severovýchodně a 50 a 600 m jihozápadně od zastavěného území obce, přístupné po pozemcích jiných vlastníků jako součást zemědělsky využívaných pozemků. Pozemky jsou bez porostů a staveb, k datu oceněni jsou zemědělsky obdělávané. Obvyklá cena pozemků je určena pomoci porovnávací metody; je určena jednotková obvyklá cena pro obdobné pozemky - zemědělsky obdělávané; část parc.č v návrhu ÚP pro výstavbu komunikace. Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra [m 2 ] Požadovaná /kupní cena Jednotková cena po redukci Koeficient celkový Upravená cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Prodej, pole, m2, Horní Štěpánov KRC: 0,95 KMP: 1,05 KPP: 0,97 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,00 1, ,65 Popis pozemku: Nabízíme k prodeji soubor pozemků vedených jako orná půda o celkové výměře m2 v katastrálním území Horní Štěpánov, okres Prostějov. BPEJ 72611, a Pozemky jsou v jednom funkčním celku. Jsou obhospodařovány bez platné nájemní smlouvy. Součástí prodeje je spoluvlastnický podíl k příjezdové komunikaci. Vhodné jako dlouhodobá investice. Doporučujeme. Lokalita: Prodej, pole, m2, Olomouc, Tršice pozemek Ostatní KRC: 0,95 KMP: 1,05 KPP: 1,25 KDD: 1,05 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,10 Parcela č.: ,00 1, ,07 Popis pozemku: Prodej orné půdy mezi obcemi Tršice a Doloplazy. Parcela je aktuálně pronajata a obdělávána. Výborná dostupnost z hlavní veřejné komunikace. Cena uvedena za nemovitost. Bližší informace v realitní kanceláři.

6 - 6 - Znalecký posudek č. Lokalita: Prodej pole m2 KRC: 0,95 KMP: 0,95 KPP: 0,90 KDD: 1,00 KMZ: 1,03 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,25 0, ,18 Popis pozemku: Nabízíme k prodeji pozemek o výměře 3004 m2 v obci Ptenský Dvorek. Pozemek je dle katastru nemovitostí orná půda, dle územního plánu obce jde o soukromou zeleň. Přístupová cesta je nezpevněná a okolní zástavba je rekreační. Pozemek je ve svahu, neoplocen, na pozemku nejsou inženýrské sítě ani zdroj vody. V současnosti jsou na pozemku keře, náletové dřeviny a několik ovocných stromů. Lokalita: Prodej pole m2 KRC: 0,95 KMP: 0,98 KPP: 0,97 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,00 0, ,78 Popis pozemku: Nabízíme k prodeji zemědělské pozemky v katastrálním území Hamry, okres Prostějov. Celková výměra pozemků je 5837 m2. Lokalita: Prodej pole m2 KRC: 0,95 KMP: 1,00 KPP: 0,98 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,03 0,98 19,42 Popis pozemku: Nabízíme k prodeji dva pěkné, slunné zemědělské pozemky o celkové rozloze m2 nacházející se mezi vesničkami Hrochov, Lipová, Labutice a střediskovou obcí Brodek u Konice v okrese Prostějov v Olomouckém kraji. Oba pozemky jsou zahrnuty v LPIS (možnost dotace). Půda je určena k zemědělským účelům a dle katastru nemovitostí je vedena jako orná půda. V současné době jsou pozemky obhospodařovány zemědělskou společností. Oba pozemky jsou dobře přístupné po obecní komunikaci. Dešná je název katastrálního území. Pozemky se prodávají jako celek. V případě zájmu nás kontaktujte. Průměrná jednotková cena 19,82 Kč/m 2 Poznámka k pozemku parc.č. 1265: Část pozemku parc.č je v ÚP obce určena ve výměře cca 3400 m2 v návrhu pro výstavbu obchvatu města Prostějova (viz přílohy). S ohledem na skutečnost, že odkup pozemků pro stavbu komunikace probíhá zcela ojediněle, nejsou k dispozici relevantní údaje pro porovnávácí metodu. S ohledem na situaci na trhu, z mně známých případů v kraji a z garantovaných cen státem lze za cenu obvyklou požadovat v místě a čase cenu ve výši cca 100,- Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] orná půda část , orná půda zbytek , orná půda , orná půda , orná půda , orná půda , orná půda , ostatní plocha , Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem

7 - 7 - Znalecký posudek č. Rekapitulace vliv na obvyklou cenu Pozemky jsou využívány pro zemědělskou výrobu, jsou bez porostů a staveb. Rozborem ceny simulovaným podle možnosti uplatnění pozemku na trhu s nemovitostmi a jeho zařazením daném uzemním plánem obce, cenu oceňovaných pozemků odhaduji zhruba ve výši průměrné obvyklé ceny stanovené metodou srovnávací, tj. 19,82; zaokr. 20 Kč/m 2. Obvyklá cena hodnocených pozemků vychází ze současných možností uplatnění pozemků na realitním trhu - možnost odkoupeni pozemků místním ZD nebo samostatně hospodařícím subjektem. S ohledem na skutečnost, že polní cesta na parc.č je součástí pole (nezpevněná), předpokládám její cenu jako u pole. Cena části pozemku určeného k výstavbě komunikace obchvatu města Prostějova je uvažována ve výši cca 100,- Kč/m 2, poněvadž se jedná o závaznou územní dokumentaci a je zřejmé, že cena pozemku je tímto faktem ovlivněna Ocenění pozemků Pozemek parc.č Porovnávací metoda 2. Nemovitost dle LV č. 749 (k.ú. Stichovice) Základní popis oceňovaných pozemků S ohledem na skutečnost, že pozemek se nachází ve stejné obci, pouze v jiném katastrálním území (obdobná lokalita stejné obce), lze předpokládat stejnou obvyklou cenu i pro pozemek parc.č v k.ú. Stichovice. Průměrná jednotková cena 19,82 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků viz pozemky v k.ú. Mostkovice Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] orná půda , Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem Rekapitulace vliv na obvyklou cenu Pozemek je využíván pro zemědělskou výrobu, je bez porostů a staveb. Rozborem ceny simulovaným podle možnosti uplatnění pozemku na trhu s nemovitostmi a jeho zařazením daném uzemním plánem obce, cenu oceňovaných pozemků odhaduji zhruba ve výši průměrné obvyklé ceny stanovené metodou srovnávací, tj. 19,82; zaokr. 20 Kč/m 2.

8 - 8 - Znalecký posudek č. REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Nemovitost dle LV č. 403 (k.ú. Mostkovice) 1.1. Ocenění pozemků Pozemky parc.č. 1265, 1370, 1465, 1466, 1467, 1468 a Nemovitost dle LV č. 749 (k.ú. Stichovice) 2.1. Ocenění pozemků ,00 Kč Pozemek parc.č ,00 Kč Celkem ,00 Kč REKAPITULACE : Obvyklá (tržní) cena podílu 1/24 z cen nemovitostí dle LV č. 403 (k.ú. Mostkovice) a LV č. 749 (k.ú. Stichovice) podle odborného odhadu činí cca ,- Kč Cena slovy: Třicetpěttisícčt yřistatřicettři Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a výsledku oceňovacího postupu přímým porovnáním, s ohledem na dodržení principu opatrnosti, stanovuji výše uvedenou obvyklou cenu Zástavní právo a exekuční tituly zanikají exekučním výkonem, pro nějž je ocenění zpracováno, proto k těmto omezením není přihlíženo. V Pateříně, dne 12. srpna 2016 Ing. Petr Podsedník Pateřín Bílá Lhota

9 - 9 - Znalecký posudek č. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne č.j. Spr. 1995/92 pro základní obor ekonomika, odvětví: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. f/ SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH kopie výpisu z katastru nemovitostí z LV č. 403 pro k.ú. Mostkovice, obec Mostkovice (5 stran A4) kopie katastrální mapy k.ú. Mostkovice v měřítku 1:2000 (3 strany A4) kopie katastrální mapy k.ú. Mostkovice v měřítku 1:2000 ortofoto (3 strany A4) kopie grafické části územního plánu obce Mostkovice (1 strana A4) kopie výpisu z katastru nemovitostí z LV č. 749 pro k.ú. Stichovice, obec Mostkovice (4 strany A4) kopie katastrální mapy k.ú. Stichovice v měřítku 1:1000 (1 strana A4) kopie katastrální mapy k.ú. Stichovice v měřítku 1:2000 ortofoto (1 strana A4)