ZNALECKÝ POSUDEK č. 2474/6 o obvyklé ceně nemovitosti - pozemků parc.č. 1247, 1248 a 1440 s rod. domem čp. 165, vedl. stavbami a příslušenstvím v kat. území Komárov u Hořovic, obec Komárov, o. Beroun, kraj Středočeský. Objednavatel znaleckého posudku: Pan JUDr. Jiří Voda Sokolovská 85/104 18600 Praha 8 IČO 68754515 Účel znaleckého posudku: Určení obvyklé ceny nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb., podle stavu ke dni 15.3.2017, znalecký posudek vypracoval:
Ing. Alois Macek Valdecká 765/24 268 01 Hořovice Počet stran: 16 včetně titulního listu a příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hořovicích 21.3.2017 A. NÁLEZ 1. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky parc.č. 1247, 1248 a 1440 Adresa předmětu ocenění: Sokolovická 165 267 62 Komárov Kraj: Středočeský Okres: Beroun Obec: Komárov Katastrální území: Komárov u Hořovic Počet obyvatel: 2 401 2. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 15.3.2017 za přítomnosti paní Marcely Černé, Sokolovická 165, 26762 Komárov. 3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 2.3.2017 - proj. dokumentace ke stavebním úpravám rod. domu z. r. 2007 - informace získané na OÚ Komárov - informace a údaje sdělené paní Marcelou Černou - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - prohlídka porovnávaných nemovitostí 4. Vlastnické a evidenční údaje Černá Marcela, Sokolovická 165, 26762 Komárov - 2 -
Určení obvyklé ceny pozemků parc.č. 1247, 1248 a 1440 na LV č. 831, rod. domu čp. 165 a vedl. staveb s příslušenstvím v kat. území Komárov u Hořovic, obec Komárov, o. Beroun, kraj Středočeský. Původní rodinný dům čp. 165 o dvou místnostech byl postaven v r. 1914 jako přízemní částečně podsklepený objekt. V r. 1968 byly přistavěny další dvě podsklepené místnosti s příslušenstvím v přízemí domu. V r. 2007 bylo dle předložené PD zřízeno podkroví domu s tím, že byly vyzděny nové nadezdívky, proveden nový krov, střešní krytina a provedeny opravy přízemí domu (nová elektroinstalace, rozvody vody, kanalizace, ÚV, vnitřní omítky, podl. krytiny, dveře, okna apod.). Rod. dům půdorysu L sousedí přímo společnou štítovou zdí se sousedním rod. domem čp. 164, je využíván jako objekt pro bydlení a nachází se na západním okraji města Komárov. Jedná se o částečně podsklepený přízemní objekt se sedlovou a pultovou střechou s valbou a využitým podkrovím. V podzemí domu jsou garáž, kotelna, dva sklepy, chodba, v přízemí jsou vstupní předsíň, hala, kuchyně, obývák, spíž, komora, koupelna s WC, ložnice a v podkroví hala, komora, WC, koupelna, a tři místnosti. Nosné stěny podzemí a přízemí domu jsou zděné ze smíšeného zdiva a nového podkroví z tvárnic Ytong tl. 375 mm. Stropy nad podzemím jsou převážně betonové, stropy nad přízemím jsou dřevěné trámové s vyztužujícími ocel. nosníky a rovným podhledem a strop nad podkrovím je tvořen konstrukcí krovu s SDK podhledem. Střecha je sedlová a pultová s valbou s bet. krytinou Bramac opatřená klemp. konstrukcemi z poz. plechu. Okna celého domu jsou plastová, v podkroví jsou osazena střešní okna, vnitřní omítky jsou vápenocementové štukové, podlahy jsou z ker. dlažeb, lamina a korku, koupelny se standardními obklady a fasáda na staré části domu je vápenocem. hrubá a nové zdivo nemá fasádu. Objekt není zateplen. Dům je napojen na elektro, veř. vodovod, plynovod a splaškové vody jsou svedeny do veř. kanalizace. Objekt je vytápěn ÚV s plynovým kotlem. Na pozemcích jsou dvě zděné kolny, ploty, vrátka, zpevněné plochy z bet. dlaždic a bet. mazaniny ve špatném tech. stavu, přípojky inž. sítí a neudržované okrasné porosty. Podzemí domu je nadměrné vlhké, tech. stav konstrukcí a prací je dobrý a odpovídá stáří a použitým stav. materiálům. Pozemek parc.č. 1440 v druhu pozemku zahrada o výměře 1090 m2 se nachází na západním okraji města v intravilánu obce. Dle platného ÚZ obce Komárov se pozemek nachází v zóně obytné - bydlení nízkopodlažní s drobným hospodářských zázemím a zpracovatelská výroba (řemeslná - 3 -
výroba, sklady, zařízení služeb výrobních i nevýrobních lokálního významu). Pozemek je dosud ve zceleném lánu a je využíván k zemědělským účelům (pole). Není provedena parcelace území, přístupové komunikace a pozemek není možno prozatím napojit na žádné inženýrské sítě. Nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví č. 831 pro katastrální území Komárov u Hořovic, obec Komárov, o. Beroun, kraj Středočeský. V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným k 15.3.2017. Zpracovateli zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako podklad pro další jednání. Dle zákona č. 151/1997 Sb. ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. se majetek a služba oceňují obvyklou cenou. Tím se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího ani kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Porovnání je založeno na srovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi, jejichž ceny byly anebo jsou nabízené na trhu s nemovitostmi a jsou známé. Zpracovatel zprávy chápe obvyklou cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem. Pozemky parc.č. 1247 a 1248 s rod. domem čp. 165, vedl. stavbami a příslušenstvím Předmětem určení obvyklé ceny jsou pozemky parc.č. 1247 a 1248 o celkové výměře 384 m2 s rod. domem čp. 165 (OP 800 m3), vedl. stavbami a příslušenstvím. Jakýkoliv jiný majetek, jako je vnitřní vybavení a příp.technologie nesouvisející s budovami a pozemkem nejsou předmětem ocenění. - 4 -
Určení obvyklé ceny nemovitosti jako celku. Pro určení obvyklé ceny pozemků s rod. domem čp. 165, vedl. stavbami s příslušenstvím použiji porovnání s nemovitostmi, které jsou nabízeny na trhu s nemovitostmi a jsou známé (SREALITY.cz). Pro určení obvyklé ceny majetku jako celku jsem vybral a vzal v úvahu k porovnání pozemek parc.č. 1378 s rod. domem čp. 121 v Komárově, pozemky parc.č. 330 a 331 s rod. domem čp. 322 v Komárově a pozemky parc.č. 435, 436 a 437 s rod. domem čp. 56 v Chaloupkách. Oceňovaný dům čp. 165 je od domu čp. 121 ve vzdálenosti 0,6 km, od domu čp. 322 ve vzdálenosti 1,5 km a od domu čp. 56 ve vzdálenosti 2 km. Obec Chaloupky přímo navazuje na obec Komárov. Při stanovení obvyklé ceny porovnávacím způsobem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou vlastnická práva, věcná břemena, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, velikost domů, vybavení a další. Ceny nezastavěných stavebních pozemků v obci Komárov jsou v průměrné výši 900,- Kč/m2. Vzhledem k tomu, že pozemky u porovnávaných nemovitostí jsou již zastavěny stavbami, uvažuji cenu pozemků ve výši 60% průměrné ceny, t.j. 540,- Kč/m2. Popis porovnávaných nemovitostí: 1. Pozemek parc.č. 1378 s rod. domem čp. 121 v Komárově (LV č.679) - přízemní částečně podsklepený RD 4+1 bez využitého podkroví, stáří domu cca 110 let, nosné stěny zděné ze smíšeného zdiva, sedlová střecha s krytinou z pálených bobrovek, veř. vodovod, elektro, plyn, kanalizace, vytápění lokální kamny, koupelna s WC, dřevěná okna, OP domu 571 m3, u místní komunikace, pozemek parc.č. 1378 o výměře 346 m2, venkovní úpravy min. rozsahu, kolna, garáž, dílna, dům původní před celkovou rekonstrukcí, špatný tech. stav konstrukcí a prací, energetická náročnost budovy třídy G - mimořádně nehospodárná, nabídková cena 899.000,- Kč. 2. Pozemky parc.č. 330 a 331 s rod. domem čp. 322 v Komárově (LV č.623) - patrový částečně podsklepený RD 2 x 2+1 s příslušenstvím bez využitého půdního prostoru, stáří cca 60 let, nosné stěny zděné z cihel, stanová střecha s krytinou z et. šablon, veř. vodovod, elektro, plyn, kanalizace, vytápění ÚV s plynovým kotlem, dvě koupelny, dřevěná okna, u místní komunikace, OP domu 888 m3, pozemky parc.č. 330 a 331 o celkové výměře výměře 1083 m2, venkovní úpravy standardního rozsahu, garáž, kolna, skleník, na pozemku ovocné a okrasné porosty, studna, dům po částečné rekonstrukci, průměrný tech. stav konstrukcí a - 5 -
prací, energetická náročnost budovy třídy G - mimořádně nehospodárná, nabídková cena 4,040.000,- Kč. 3. Pozemky parc.č. 435, 436 a 437 s rod. domem čp. 56 v Chaloupkách (LV č.160) - nepodsklepený přízemní RD 2 x 2+1 s příslušenstvím a využitým podkrovím, dřevěná podsklepená vstupní veranda, stáří domu cca 80 let, nosné stěny zděné ze smíšeného zdiva, sedlová střecha s plechovou krytinou, veř. vodovod, elektro, plyn, kanalizace, vytápění krbovými kamny a elektr. přímotopy, dvě koupelny, dřevěná EURO okna, u místní komunikace, OP domu 525 m3, pozemky parc.č. 435, 436 a 437 o celkové výměře 590 m2, na pozemcích kolna a dřev. přístřešek, dům po rekonstrukci v letech 2012-2016 s původní fasádou, dobrý tech. stav konstrukcí a prací, energetická náročnost třídy G - mimořádně nehospodárná, nabídková cena 3,089.000,- Kč. Tabulka 1 - Majetek jako celek Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti 1 2 3 Název nemovitosti RD čp. 165 RD čp. 121 RD čp. 322 RD čp. 56 Obec Komárov Komárov Komárov Chaloupky Okres Beroun Beroun Beroun Beroun B. Základní údaj pro porovnání m3 OP OP domu 800,00 571,00 888,00 525,00 Prodejní cena celkem X 899 000,00 4 040 000,00 3 089 000,00 Výměra pozemku 384,00 346,00 1 083,00 590,00 Cena pozemků /m2 540,00 540,00 540,00 540,00 Cena pozemku celkem 186 840,00 584 820,00 318 600,00 Prodejní cena bez pozemku 712 160,00 3 455 180,00 2 770 400,00 Cena za 1 porovnávací jednotku bez pozemku 1 247,22 3 890,97 5 276,95 C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota 1122,49 3501,87 4749,26 Existence věcných břemen ne ne ne ne Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 1122,49 3501,87 4749,26 D. Technické parametry Lokalita dobrá dobrá dobrá horší Korekce 1,00 1,00 1,05 Upravená hodnota 1122,49 3501,87 4986,72 Technický stav objektu dobrý špatný horší výborný Korekce 1,40 1,10 0,90 Upravená hodnota 1571,49 3852,06 4488,05 Technické vybavení dobré špatné dobré výborné Korekce 1,40 1,00 0,90 Upravená hodnota 2200,09 3852,06 4039,24 Funkce využitelnosti budovy výborná horší výborná horší - 6 -
Korekce 1,10 1,00 1,10 Upravená hodnota 2420,10 3852,06 4443,17 Dopravní dostupnost a parkování dobré horší výborné horší Korekce 1,10 0,90 1,05 Upravená hodnota 2662,11 3466,85 4665,33 Atraktivita objektu dobrá špatná dobrá horší Korekce 1,20 1,00 1,10 Upravená hodnota 3194,53 3466,85 5131,86 Napojení na inž.sítě kompl. kompl. kompl. kompl. Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 3194,53 3466,85 5131,86 Nosné zdivo smíšené, Ytong smíšené cihelné smíšené Korekce 1,05 0,95 1,02 Upravená hodnota 3354,25 3293,51 5234,50 Vytápění ÚV plyn lokální ÚV plyn elektro, lokální Korekce 1,20 1,00 1,05 Upravená hodnota 4025,10 3293,51 5496,22 Životní prostředí průměrné horší dobré dobré Korekce 1,05 0,90 0,90 Upravená hodnota 4226,36 2964,16 4946,60 E. Ostatní parametry Přístupová komunikace zpevněná zpevněná zpevněná zpevněná Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 4226,36 2964,16 4946,60 Stáří nemovitosti 60,00 110,00 60,00 80,00 Korekce 1,10 1,00 1,00 Upravená hodnota 4649,00 2964,16 4946,60 Vedlejší stavba 2 x kolna dílna, kolna kolna, skleník pergola, kolna Korekce 1,05 1,00 1,00 Upravená hodnota 4881,45 2964,16 4946,60 Garáž ne ano ano ne Korekce 0,95 0,90 1,00 Upravená hodnota 4637,37 2667,74 4946,60 Studna ne ne ano ne Korekce 1,00 0,95 1,00 Upravená hodnota 4637,37 2534,36 4946,60 Venkovní úpravy menší malé standardní standardní Korekce 1,10 0,90 0,90 Upravená hodnota 5101,11 2280,92 4451,94 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky 3945 5101 2281 4452 Porovnávací (bez. Poz.) hodnota celkem 3 155 725 Hodnota pozemku 207 360 Celková porovnávací hodnota 3 363 085 Kč Obvyklá cena parc.č. 1247 a 1248 s RD čp. 165 3 363 085 Kč - 7 -
Obvyklá cena pozemků parc.č. 1247 a 1248 s rod. domem čp. 165, vedl. stavbami a příslušenstvím činí 3,363.000,- Kč Určení obvyklé ceny pozemku parc.č. 1440: Při určení obvyklé ceny pozemku vycházím z obvyklé ceny stavebních pozemků v kat. území Komárov, t.j. 900,- Kč/m2.V dané lokalitě není provedena parcelace, nejsou vybudovány přístupové komunikace a nejsou inženýrské sítě. Náklady na vybudování komunikací, inž. sítí a parcelaci činí cca 700,- Kč/m2, cena pozemku je tedy 200,- Kč/m2. 1090 m2 x 200,- Kč = 218.000,- Kč Obvyklá cena pozemku parc.č. 1440 činí 218.000,- Kč Obvyklá cena pozemků parc.č. 1247, 1248 a 1440 na LV č. 831 s rod. domem čp. 165, vedl. stavbami a příslušenstvím v kat. území Komárov u Hořovic, obec Komárov, o. Beroun, kraj Středočeský činí 3,580.000,- Kč slovy: třimilionypětsetosmdesáttisíc Kč V Hořovicích 21.3.2017 Ing. Alois Macek Valdecká 765/24 268 01 Hořovice - 8 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 31.8.1987 č.j. Spr. 767/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2474/6 znaleckého deníku. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Pozemky parc.č. 1247, 1248, RD čp. 165 1 Dtto 1 Dtto 1 Pozemek parc.č. 1440 1 Snímek kat. mapy - parc.č. 1440 1 Porovnávané nemovitosti 1 Dtto 1-9 -
Pohled z ulice Kuchyně - 10 -
Podkroví Schodiště do podkroví - 11 -
Zděná kolna Zděná kolna - 12 -
Parc.č. 1440-13 -
Parc.č. 1440-14 -
Parc.č. 1378 s RD čp. 121 Parc.č. 330 a 331 s RD čp. 322-15 -
Pozemky parc.č. 435, 436 a 437 s RD čp. 56-16 -