ZNALECKÝ POSUDEK č.3462-285/2013 O ceně rodinného domu v obci Veltěže, Kpt. Jaroše č.p.173, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.255, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 101 m 2, p.č.319/6, orná půda, o velikosti 569 m 2 a p.č.319/18, orná půda, o velikosti 692 m 2, vše zapsáno na LV č.279 pro k.ú.veltěže Objednatel posudku: Dražební centrum s.r.o. Tomíčkova 2287/9, 14800 Praha 4 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 30.7.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 20 stran textu a 4 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích 30.7.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu v obci Veltěže, Kpt. Jaroše č.p.173, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.255, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 101 m 2, p.č.319/6, orná půda, o velikosti 569 m 2 a p.č.319/18, orná půda, o velikosti 692 m 2, vše zapsáno na LV č.279 pro k.ú.veltěže 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Kpt. Jaroše 173 440 01 Veltěže Kraj: Ústecký Okres: Louny Obec: Veltěže Katastrální území: Veltěže Počet obyvatel: 426 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 30.7.2013 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.279 pro k.ú.veltěže - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: 571109/1826, Pan Miroslav Zloský, Kpt. Jaroše 173, 440 01 Veltěže, vlastnictví: SJM 605118/0718, Paní Naděžda Zloská, Kpt. Jaroše 173, 440 01 Veltěže, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: 571109/1826, Pan Miroslav Zloský, Kpt. Jaroše 173, 440 01 Veltěže, vlastnictví: SJM odpovídají skutečnosti 605118/0718, Paní Naděžda Zloská, Kpt. Jaroše 173, 440 01 Veltěže, vlastnictví: SJM 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící, podsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím. Má sedlovou střechu, je zděný. Krytina je z osinkocementových šablon, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, točená omítka. Vnitřní vybavení předpokládám standardní až podstandardní. Okna jsou plastová s dvojsklem. K domu náleží stavby hospodářského charakteru ve zhoršeném stavu, s negativním vlivem na cenu obvyklou. Stáří objektu odhaduji na 35-40 roků. Stav objektu je podprůměrný. Kolem domu je velký nepořádek. Nutnost většího úklidu. Objekt je pravděpodobně napojen na veřejný vodovod, kanalizaci, plyn a elektřinu. - 3 -
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 4 -
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 35 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 287,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží suterén: = 101,00 m 2 přízemí: = 101,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška suterén: 101,00 m 2 2,50 m přízemí: 101,00 m 2 2,60 m - 5 -
Obestavěný prostor spodní stavba: 101,0*2,5 = 252,50 m 3 vrchní stavba: 101,0*2,6 = 262,60 m 3 zastřešení: 101,0*4,2/2 = 212,10 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 727,20 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 101,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 202,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III typ C 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - snižující hodnotu RD I -0,03 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 35 let: 0,80 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,80 = 0,694 i = 1-6 -
Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním II 0,00 sortimentem 5. Školství a sport - žádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost II 0,00 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,940 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,694 * 0,940 * 0,850 = 0,555 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 287,- Kč/m 3 * 0,555 = 1 824,29 Kč/m 3 CP = CU * OP = 1 824,29 Kč/m 3 * 727,20 m 3 = 1 326 623,69 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 326 623,69 Kč - 7 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1460 1,0000 10,00 82,62 32 odstavec 2 - jiné pozemky - ve funkčním celku 32 odstavec 2 35,- 0,40 2,1460 1,0000 10,00 33,05 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st.255 101,00 82,62 8 344,62 nádvoří 32 odstavec 2 orná půda 319/6 569,00 33,05 18 805,45 32 odstavec 2 orná půda 319/18 692,00 33,05 22 870,60 Stavební pozemky - celkem 50 020,67 Pozemky - zjištěná cena = 50 020,67 Kč - 8 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1 326 623,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 326 623,70 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 50 020,70 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 50 020,70 Kč Celkem 1 376 644,40 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 376 644,40 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1 326 623,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 326 623,70 Kč - 9 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 50 020,70 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 50 020,70 Kč Celkem 1 376 644,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 376 644,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 1 376 640,- Kč slovy: Jedenmiliontřistasedmdesátšesttisícšestsetčtyřicet Kč - 10 -
Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 617.000,- Kč s příslušenstvím a pohledávek budoucích do výše 550.000,- Kč - Stavební spořitelna České spořitelny, a.s., Vinohradská 1632/180, Praha 3, Vinohrady, 130 00 Praha 10, Zahájení exekuce 103EX - 14322/2013-8 ze dne 29.5.2013, Zahájení exekuce 101EX - 2535/2013-009 ze dne 16.5.2013, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 33.775,87 Kč s příslušenstvím - GE Money Bank, a.s., Vyskočilova 1422/1a, Praha 4, Michle, 140 28, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 101EX - 02535/2013-026 ze dne 5.6.2013, Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši 52.800,- Kč s příslušenstvím - Red orange s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, 110 00 Praha. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : patrový podsklepený RD 5+1 na pozemku o celkové výměře 324m2, v obci Citoliby, okr. Louny. V přízemí domu je bytová jednotka 3+1 s jídelnou a v podkroví domu 1+1. Dům prošel částečnou rekonstrukcí, má nové rozvody topení a elektroinstalace 220/380V, zateplenou fasádu, plastová okna, nový kotel na dřevo, krbová kamna, obecní vodovod i kanalizace, plynová přípojka na patě domu. Na pozemku se nachází venkovní posezení, vlastní studna, zahrádka, vlastní vjezd. V místě bydliště je veškerá občanská vybavenost a dobrá dopravní dostupnost. Požadovaná cena 1.350.000,- Kč, v ceně právní servis a provize RK. - 11 -
prodej rodinného domu o celkové ploše pozemku 292 m² v klidné části obce Hříškov, okr. Louny. Dům je částečně podsklepen. V přízemí domu je veranda, chodba, kuchyň s jídelním koutem, obývací pokoj, komora a koupelna s toaletou. V 1. patře domu se nachází 3 pokoje a šatna. Prostorná půda. K domu náleží stodola, sklep a dílna. Požadovaná cena 1.470.000,- Kč včetně poplatků. - 12 -
větší rodinný dům o velikosti 4+1 s velkou zahradou, garáží, dílničkou a menší podkrovní místností. Nemovitost je částečně podsklepena, zdivo cihlové, střešní krytina eternitové šablony, okna do ulice a v koupelně plastová, ostatní dřevěná. Pitná voda z řádu, ohřev pomocí bojleru, ÚT plynové, odpady jsou svedeny do septiku s přepadem do veřejné kanalizace. K domu náleží okrasná zahrada s jezírkem, terasa pro venkovní posezení a užitná zahrada s vlastní studnou a skleníkem. Pozemek o celkové výměře 720m2 zastavěná plocha cca 120m2 z toho dům cca 95 m2. Nemovitost se nachází na hezkém a velice klidném místě obce Chlumčany. Vzdálenost od okresního města Louny 2km. Nájezd na rychlostí silnici Chomutov - Praha 0,5 km, Praha - Ruzyně cca 50 km. Požadovaná cena 1.490.000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu. rodinný dům v obci Slavětín. Obec se nachází v Českém středohoří, v blízkosti města Louny.V domě byla provedena certifikovaná inspekce nemovitosti firmou A BUYER S CHOICE HOME EXPERTS, která podrobně zhodnotila technický stav domu,inspekce je k dispozici kupujícímu. Stavba je smíšená, částečně podsklepená. Svislé konstrukce jsou zděné, okna jsou dřevěná, dům je vytápěn plynem, možnost též vytápět tuhými palivy, v přízemí jsou instalována krbová kamna, komín je po revizi. Střecha je nová - r. 2010, krytina - pískovaná IPA, střecha je rovná, trámy jsou - 13 -
dřevěné. Ohřev vody zajišťuje bojler - 80 l, v domě jsou 2 koupelny. K domu náleží velká zahrada s ovocnými stromy a garáž s dílnou. Požadovaná cena 1.500.000,- Kč včetně provize, včetně právního servisu. Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.300.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.300.000,- Kč. Slovy: Jedenmiliontřistatisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz V Tršicích 30.7.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.18. - 14 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3462-285/2013 znaleckého deníku. - 15 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 279 ze dne 8.7.2013 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 3-16 -
Fotodokumentace nemovitosti - 17 -
Mapa oblasti - 18 -
- 19 -
- 20 -