Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice tel. : + 420 603 77 603 1 mail.: info@posudkyodhady.cz www.posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č. 2411 66/14 dodatek č. 1 o stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí tj. st. parcely č. 178 zastavěná plocha a nádvoří se stavbou administrativní budovy č.p. 3 stojící na pozemku, st. parcely č. 587 zastavěná plocha a nádvoří, st. parcely č. 912 zastavěná plocha a nádvoří se stavbou přístavby administrativní budovy č.p. 3 stojící na pozemku vše v části obce Otín a pozemky parcela č. 1128/10 ostatní plocha, parcela č. 1128/17 ostatní plocha, parcela č. 1128/28 ostatní plocha, parcela č. 1128/31 ostatní plocha, parcela č. 1128/32 ostatní plocha, parcela č. 1128/97 ostatní plocha, parcela č. 1132/3 ostatní plocha, parcela č. 1132/4 ostatní plocha, parcela č. 1132/20 ostatní plocha, parcela č. 1132/38 ostatní plocha, parcela č. 1132/39 ostatní plocha a č. 1132/40 ostatní plocha vše vč. příslušenství zapsaných na LV 5599 pro katastrální území Otín u Jindřichova Hradce a obec Jindřichův Hradec a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec Objednatel posudku : EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická č.p. 780/61 181 00 Praha 8 č.j. 233/2014-D Účel posudku : Zjištění ceny nemovitostí pro dobrovolnou Posudek vypracoval : Datum místního šetření : 28.5.2014 Zohlednění stavu ke dni : 28.5.2014 Datum, ke kterému je provedeno ocenění : 28.5.2014 Použitý oceňovací předpis : Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne 12.9.2014 dražbu a prodej Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č.303/2013 Sb. Tento dodatek znaleckého posudku obsahuje 8 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.
2 1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : Kromě podkladů uvedených v původním znaleckém posudku bylo předáno : 1.1.1 Kopie nájemní smlouvy mezi pronajímatelem ( vlastníkem oceňovaných nemovitých věcí ) a nájemcem firmou Telefonica Czech republik a.s. se sídlem Praha 4, Michle, Za Brumlovkou 266/2 ze dne 21.2.2012 na pronájem kanceláře ve 2.NP objektu administrativní budovy viz příloha č.3 1.2 Popis oceňovaného areálu Viz původní znalecký posudek. POZNÁMKA : Cílem vyhotovení dodatku č. 1 k vypracovanému znaleckého posudku č. 2411-66/14 ze dne 12.6.2014 je provést posouzení vlivu nově předložené nájemní smlouvy na jednu kancelář ve 2.NP administrativní budovy na výši stanovené obvyklé ceny. Tuto nájemní smlouvu neměl při zpracování posudku znalec k dispozici. Dle sdělení vlastníka oceňovaných nemovitých věcí při místním šetření paní Plškové žádná nájemní smlouva neexistuje. 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Výnosová hodnota 2.2 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 2.3 Rekapitulace 2.1 Výnosová hodnota areálu oceňovaných nemovitostí 2.1.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. Výnosová hodnota nemovitostí se stanovuje za předpokladu, že lze oceňovanou nemovitost ke dni ocenění pronajmout, popřípadě pronajmout s vynaložením nákladů, které jsou nutné pro uvedení nemovitosti do pronajímatelného stavu. Tyto nutné náklady se od zjištěné výnosové ceny nemovitostí odečítají.
3 2.2.2 Ocenění výnosovou hodnotou Dle výpočtu příjmů z pronájmu oceňovaných nemovitostí v původním znaleckém posudku je zřejmé, že měsíční nájemné za celý areál stanovené znalcem je ve výši 235 250,- Kč. Dle předložené nájemní smlouvy je kancelář ve 2.NP administrativní budovy o podlahové ploše 20 m2 pronajata za cenu 1 750,- Kč/m2/rok + DPH. Dle odborného odhadu znalce je výše nájmu více než nadstandardní a při úvaze uplatnění této sazby na celou podlahovou plochu kanceláří v objektu zcela nereálná. Navíc nejedná se o pronájem k využití jako klasická kancelář, ale pronájem místa k uložení technologického zařízení mobilního operátora. Znalec provedl v původním posudku odhad nájemného v celé ploše kanceláří 1239 m2 ve výši 1 000,- Kč/m2/rok. Je zřejmé, že zájem o pronájem obdobných nemovitostí je v dané lokalitě spíše minimální až žádný a při minimálním zájmu o pronájmy je nízká i možná cena pronájmů. Znalec proto na nepronajaté kancelářské prostory uvažované jako celek ponechává výši možného nájemného v původní výši. Ve výpočtu příjmů provedl znalec aktualizaci z důvodu předložení smlouvy tak, že příjem navýšil o rozdíl uvažovaného a skutečného nájemného v pronajaté ploše. - znalcem stanoveno jednotkové nájemné za kancelářské plochy ( bez pronajaté kanceláře ) ve výši 1 000,- Kč/m2/rok tj. ( 1239 20 ) m2 x 1000 Kč/m2 x 1/12 = 101 583,33 Kč/měsíc - nájemné za kancelářské plochy pronajaté ve výši 1 750,- Kč/m2/rok tj. 20 m2 x 1750 Kč/m2 x 1/12 = 2 916,37 Kč/měsíc - celkové měsíční nájemné za kancelářské prostory 101 583,33 Kč + 2 916,37 Kč = 104 500,- Kč/měsíc Nově stanovené měsíční nájemné za celý areál : - původní uvažovaná výše měsíčního nájemného 235 250,- Kč - odpočet původního nájemného za kancelářské prostory - 103 250,- Kč - nově stanovené nájemné za kancelářské prostory 104 500,- Kč - nově stanovené nájemné za celý areál 236 500,- Kč Výdaje spojené s užíváním areálu jsou totožné. Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného Objekt víceúčelový č.p. 3 Nájemné ročně předpoklad v daném místě, objekt ke dni ocenění Nájemné / odhad dle místních poměrů reálně dosažitelný / Kč/měsíc 236 500 Počítáno 12 měsíců měsíců/rok 12 Celkem příjem z nájemného ročně Kč/rok 2 838 000,00 Redukce z důvodu nepronajmutí 90 % x 0,80 Celkem příjem z nájemného ročně Kč/rok 2 270 400,00 Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena staveb vč. příslušenství RC ( Kč ) 95 051 920,00
4 Časová cena staveb včetně příslušenství ČC ( Kč ) 4 907 650,00 Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 30 Stáří stavby původní S ( roků ) 61 Celková životnost Z ( roků ) 120 Opotřebení hlavní stavby A ( % ) 61,00 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 2,00 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle odhadu provedeného znalcem / Kč/rok 50 000,00 Pojištění nemovitostí / 0.0008 x RC / Kč/rok 76 042,00 Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.020 x RC / Kč/rok 1 901 038,00 Správa nemovitostí 2 400,- Kč/měsíc Kč/rok 28 800,00 Jiné náklady Kč 0,00 Roční nájemné z pozemku Kč 0,00 Celkem výdaje ročně Kč 2 055 880,00 Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč 2 270 400,- Výdaje ročně celkem Kč 2 055 880,- Čisté roční nájemné Kč 214 520,- Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč 214 520,- Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 10,00 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč 2 145 200,- Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč - 3 444 000,- Nově stanovená výnosová hodnota areálu včetně příslušenství ke dni odhadu Kč 0,- 2.2 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí Na základě dodatečného předložení nájemní smlouvy na pronájem jedné kanceláře v administrativní budově o podlahové ploše 20 m2 byl proveden přepočet jednotlivých cen zjištěných v původním znaleckém posudku takto : - na zjištěnou reprodukční a nákladovou cenu nemá dodatečně předložená nájemní smlouva vliv a znalcem je cena potvrzena v původní výši. - na cenu zjištěnou porovnávacím způsobem nemá dodatečně předložená nájemní smlouva vliv a znalcem je cena potvrzena v původní výši. - existence nájemní smlouvy může ovlivnit zjištěnou cenu výnosovou. Znalec provedl přepočet výnosové hodnoty započtením skutečných příjmů dle nájemní smlouvy. V objektu je celkem 3706 m2 podlahových ploch z toho je pouze 20 m2 podlahové plochy pod nájemní smlouvou tj. 0,54 % ze všech ploch. Jedná se o zcela marginální část a dle výše provedeného přepočtu se nově ani výnosové hodnota areálu nezmění.
5 Na závěr provedl znalec posouzení možné změny stanovené obvyklé ceny z důvodu dodatečného předložení uvedené nájemní smlouvy. Z výše uvedeného je zřejmé, že nájemní smlouva výši stanovené obvyklé ceny neovlivní a znalcem je tímto potvrzená obvyklá cena původně stanovená. POZNÁMKA : Dle objednávky a pokynů insolvenčního správce je vyčíslena obvyklá cena u pozemků č. 1132/38 ostatní plocha, parcela č. 1132/39 ostatní plocha a parcela č. 1132/40 ostatní plocha samostatně. Obvyklá cena těchto pozemků je stanovena z celkové obvyklé ceny areálu z poměru cen staveb a pozemků a vychází dle propočtu ve výši cca 50,- Kč/m2 pozemku. 2.3 Rekapitulace Způsob ocenění Reprodukční cena Věcná hodnota / časová cena / Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění cena 98 919 580,- Kč 43 655 890,- Kč 0,- Kč 5 807 300,- Kč 4 500 000,- Kč Závěr : 1. Obvyklá cena oceňovaných nemovitých věcí tj. st. parcely č. 178 zastavěná plocha a nádvoří se stavbou administrativní budovy č.p. 3 stojící na pozemku, st. parcely č. 587 zastavěná plocha a nádvoří, st. parcely č. 912 zastavěná plocha a nádvoří se stavbou přístavby administrativní budovy č.p. 3 stojící na pozemku vše v části obce Otín a pozemky parcela č. 1128/10 ostatní plocha, parcela č. 1128/17 ostatní plocha, parcela č. 1128/28 ostatní plocha, parcela č. 1128/31 ostatní plocha, parcela č. 1128/32 ostatní plocha, parcela č. 1128/97 ostatní plocha, parcela č. 1132/3 ostatní plocha, parcela č. 1132/4 ostatní plocha, parcela č. 1132/20 ostatní plocha, parcela č. 1132/38 ostatní plocha, parcela č. 1132/39 ostatní plocha a č. 1132/40 ostatní plocha vše vč. příslušenství zapsaných na LV 5599 pro katastrální území Otín u Jindřichova Hradce a obec Jindřichův Hradec a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec činí, dle zjištění znalce, ke dni ocenění 4 500 000,- Kč slovy : čtyřimiliónypěetsetisíckorunčeských
6 2. Obvyklá cena oceňovaných nemovitých věcí tvořící část výše uvedeného souboru tj. pozemků parcela č. 1132/38 ostatní plocha, parcela č. 1132/39 ostatní plocha a č. 1132/40 ostatní plocha vše vč. příslušenství zapsaných na LV 5599 pro katastrální území Otín u Jindřichova Hradce a obec Jindřichův Hradec a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec činí, dle zjištění znalce, ke dni ocenění 18 000,- Kč slovy : osmnácttisíckorunčeských 3. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva zapsaného v katastru nemovitostí a existenci výše uvedených věcných břemen, nejsou znalci známa, nebyly znalci povinným ani objednatelem sděleny. Hodnota zástavních práv není ve výši obvyklé ceny zohledněna a naopak hodnota stávajících věcných břemen je ve výši obvyklé ceny odhadem zohledněna, oceňované pozemky jsou zatíženy spíše nepodstatně. Ve výpočtu je zohledněna existence dodatečně předložené nájemní smlouvy na kancelář ve 2.NP administrativní budovy. v Českých Budějovicích dne 12.9.2014 Ing. Michal Sirový
7 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2411 66/14 dodatek č. 1 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů není účtována. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 2.6.2014 pod č.95/107/qen/2014-re. České Budějovice 12. září 2014 Ing. Michal Sirový