-1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 6953/119-2014 o ceně nemovitosti bytové jednotky č. 525/19 v bytovém domě čp. 525 v k.ú. Horní Staré Město, obec Trutnov, okres Trutnov, včetně podílu na společných částech budov Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 03.11.2014 pod čj. 158 EX 814/14-29 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 11 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve třech vyhotoveních. V Trutnově dne 21.11.2014 Vyhotovení č.:
-2- A.SITUACE: Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí + informace o stavbě b) snímek pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) dostupná dokumentace včetně prohlášení vlastníka g) nabývací listina h) databáze vlastní a skupiny odhadců majetku okresu Trutnov Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo mnou vyvoláno doporučenými dopisy na den 13.11.2014, povinní obsílku osobně nepřevzali. Dále se neozvali, byt nebyl zpřístupněn. Jelikož je mi z jiných případů znám v této budově stav bytů i jejich výměry, je ocenění provedeno dle dostupných podkladů i sdělení vlastníků sousedních bytů. Po konzultaci s objednavatelem posudku je proto bezpečně možno provést ocenění tzv. zvenčí!. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj. 13.11.2014. Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.
-3-1. Bytová jednotka je zapsána v listu vlastnictví č. 5553, katastrální území Horní Staré Město, obec Trutnov, Okresní úřad Trutnov. Vlastník: individuální vlastnictví Farkas Jan, narozen 31.12.1977 bytem Trutnov, Tichá 525 2. Podíl na společných částech budov je zapsán v listu vlastnictví č. 5392, katastrální území Horní Staré Město, obec Trutnov, Okresní úřad Trutnov. Vlastník: podílové spoluvlastnictví, z toho: Farkas Jan, narozen 31.12.1977 podíl ve výši 469/53910 bytem Trutnov, Tichá 525 Pozn.: 1) Budovy jsou vybudovány na stp. čk. 1085 a 1086, které jsou zapsány v LV č. 8256, vlastník Stavební bytové družstvo, vyvolána exekuce proti vlastníkovi nejsou jejich podíly předmětem převodu. 2) Byt je zapsán pro jediného vlastníka p. Jan Farkas dle LV, kupní smlouvy i Usnesení Exekučního úřadu i další subjekt Renata Kovačíková. Dle úkolu je provedeno ocenění celého bytu 100 %.
-4-3. Projektová dokumentace pochází z roku 1986, budova užívána od roku 1988. Budova byla v letech 2009-10 revitalizována, v celé budově osazena nová plastová okna, nové domovní dveře, zateplena fasáda, klempířské prvky, opravy dlažeb balkonů. V bytě je údajně původní stav (mimo oken). 4. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Bytová jednotka č. 525/19 b) Podíl na společných částech budov ve výši 469/53910 5. Popis: Nemovitost se nalézá v sídlištní zástavbě Zelená louka v Horním Starém Městě, vzdálena od historického centra města 3.50 km, přímo přístupna z Tiché ulice. Od autobusové zastávky a hypermarketu vzdálena 100 m, vybudována na rovinatém pozemku, v území úplně zainvestovaném. Jde o dobrou polohu, s možností omezeného počtu parkovacích míst, v bezprostřední blízkosti školy. Jde o samostatně stojící bytový dům o deseti bytových podlažích a jednom technickém (sklepy, technické prostory), o dvou sekcích čp. 525 a 526, v každé sekci výtah a samostatné schodiště. Objekt má celkem 80 bytů, po 40 v jednotlivých vchodech, po čtyřech na podlaží každé sekce.
-5- a) Bytová jednotka č. 525/19 Oceňovaný byt se nalézá v 5.NP sekce čp. 525, jde o byt 1+1 s příslušenstvím. Konstrukční řešení: Jde o panelový typový objekt systémem T06B, z plošných želbetonových panelů, keramických příložek, stropy želbetonové, rovněž schody typové dvouramenné, střecha plochá s betonovými klíny, krytina živičná svařovaná, klempířské prvky obnoveny při revitalizaci. Fasáda zateplena, obnoveny veškerá okna za plastová. V bytě podlahy PVC, dveře náplňové a prosklené, původní umakartové jádro, splachovací WC, kuchyň s plynovým sporákem a linkou. Vytápění ústřední teplovodní, včetně ohřevu TÚV. Technický stav: Stav budovy vlivem revitalizace dobrý, stav bytu dle dostupných informací původní, posuzováno za podstandardní. Výměry: Kuchyň Pokoj Koupelna s WC Předsíň Komora Sklep Celkem 16.80 m2 17.88 m2 3.17 m2 5.73 m2 1.94 m2 1.40 m2 46.92 m2 Pozemky se neoceňují, jsou jiného vlastníka.
-6- C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost. Výpočet věcné hodnoty a) Stavba Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí věcná hodnota zjištěna v závislosti na skutečně porovnatelné dosažené ceny obytných budov v lokalitě, přepočtené na 1 m2 podlahových ploch, s korekčními indexy kvality současné vybavenosti činí 26 500,- Kč. Reprodukční cena: 46,92 m2 x 26 500,- Kč/m2 = 1 243 380,- Kč Opotřebení při stáří 25 let a technické životnosti 80 let činí 31.25 %.
-7- Časová cena činí 854 824,- Kč Pozemky nejsou předmětem ocenění. Podíly na budovách jsou obsaženy v cenách bytů. Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 5553 a 5392 v k.ú. Horní Staré Město činí zaokrouhleně 854 820,- Kč. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi (v tomto případě byty). Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na zprůměrované skutečně dosažené (známé) prodejní ceny za obdobný typ nemovitosti byty. V lokalitě sídliště Zelená louka v Horním Starém Městě, v zástavbě panelovými budovami, v území s úplnou vybaveností, se dle dostupných informací získaných od realitních kanceláří a odhadců majetku, zobchodovaly v posledním období následující prodeje bytů obdobného stáří, vybavenosti, velikosti. Jsou v cenách obsaženy na rozdíl od oceňovaného bytu i podíly na pozemcích, z toho důvodu je jeho podíl odečten z průměrné porovnávací ceny.
-8- H.S.Město velikost Výměra v m2 Cena bytu v Kč Porovnávací cena v Kč bytu 1+1 39 540 000 13 846 1+1 45 420 000 9 333 1+1 46 580 000 12 609 1+1 34 410 000 12 059 Z toho vyplývá průměrná cena 11 962,- Kč/m2. Tyto ceny obsahují i podíl na společných částech budov a pozemcích. Odpočet ceny podílu na pozemcích ve výši 5 500,- Kč. Výpočet: (46.92 m2 x 11 962,- Kč/m2) 5 500,- Kč = 555 757,- Kč V místě je v současné době převis nabídky nad poptávkou. Srovnávací cena nemovitosti zapsané v LV č. 5553 a 5392 v k.ú. Horní Staré Město činí zaokrouhleně 555 760,- Kč.
-9- Stanovení návrhu obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, ovlivněnou v současné době negativně ekonomickou a realitní krizí, kdy je převis nabídky nad poptávkou, navrhuji obvyklou cenu ve výši porovnávací ceny, sníženou o 10 % vzhledem k okolnosti užívání bytu povinnými. Výpočet: 555 760 x 0,90 = 500 184,- Kč Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 5553 a 5392 v k.ú. Horní Staré Město činí zaokrouhleně 500 000,- Kč. Slovy: Pětsettisíckorunčeských Pozn.: Nebyly mnou zjištěny další práva a závady mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí. Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř.. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitosti, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě. Je zpracována v souladu s definicí obvyklé ceny uvedené v 2, odst. 1 zák. 151/1997 Sb. o ocenění majetku a o změně některých zákonů, která je citována v úvodu. V Trutnově dne 21.11.2014
-10- Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne 3.3.1997, čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6953/119-2014 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Trutnově dne 21.11.2014
-11-