ZNALECKÝ POSUDEK č. 4440-239/2015 O ceně bytové jednotky č.52/16 v Praze, Karlín, Křižíkova 52/48, vč.příslušenství a podílu o velikosti 4620/249075 na společných částech domu a pozemku p.č.416, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 958 m 2, vše zapsáno na LV č.871 pro k.ú.karlín Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 16.7.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 16.7.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.52/16 v Praze, Karlín, Křižíkova 52/48, vč.příslušenství a podílu o velikosti 4620/249075 na společných částech domu a pozemku p.č.416, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 958 m 2, vše zapsáno na LV č.871 pro k.ú.karlín 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.52/16 Adresa předmětu ocenění: Křižíkova 52/48 18600 Praha-Karlín Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Karlín Počet obyvatel: 1 243 201 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 16.7.2015 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.871 pro k.ú.karlín - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: 695103/3254, Paní Dana Souchová, Křižíkova 52/48, 18600 Praha-Karlín, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a dle informací z KN. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka původní dispozice 1+1, nyní 2+1 (kuchyň je v koupelně), nacházející se v 6.nadzemním podlaží zděného objektu s jedním podzemním a šesti nadzemními podlažími. Má sklonitou střechu, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené, podlahy jsou standardní. WC je splachovací, koupelna s vanou. Vytápění je lokální. Výtah v domě není. Schody jsou betonové s terasovým povrchem. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. Bytový dům se nachází v zahuštěné zástavbě s příchodem přes dva domovní průjezdy. - 3 -
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.52/16 2. Ocenění věcných břemen neváznoucích na oceňovaných nemovitostech 2.1. Věcné břemeno 2.2. Věcné břemeno 2.3. Věcné břemeno 2.4. Věcné břemeno 2.5. Věcné břemeno 2.6. Věcné břemeno - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.52/16 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a 416 958,00 10 350,00 9 915 300,- nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem 958,00 m 2 9 915 300,- Pozemek - zjištěná cena = 9 915 300,- Kč - 5 -
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek = 9 915 300,-Kč 9 915 300,- Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 9 915 300,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 3 Stáří stavby: 50 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 42 788,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy místnost: 12,45 * 1,00 = 12,45 m 2 předsíň: 7,85 * 1,00 = 7,85 m 2 místnost: 20,9 * 1,00 = 20,90 m 2 koupelna a WC: 4,1 * 1,00 = 4,10 m 2 spíž: 0,9 * 1,00 = 0,90 m 2 terasa: 8,5 * 0,17 = 1,45 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 47,65 m 2-6 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Bez vyjmenovaných společných prostor I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - 1. PP nebo 5. NP a vyšší bez výtahu I -0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn II -0,02 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 50 let: s = 1-0,005 * 50 = 0,750 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,750 = 0,663 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než III 0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00-7 -
Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,020 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,060 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 42 788,- Kč/m 2 * 0,663 = 28 368,44 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 47,65 m 2 * 28 368,44 Kč/m 2 * 1,020 * 1,060= 1 461 518,77 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 461 518,77 Kč - 8 -
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 9 915 300,- Kč Spoluvlastnický podíl: 4 620 / 249 075 Hodnota spoluvlastnického podílu: 9 915 300,- Kč * 4 620 / 249 075 = 183 915,23 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 183 915,23 Kč Bytová jednotka č.52/16 - zjištěná cena = 1 645 434,- Kč 2. Ocenění věcných břemen neváznoucích na oceňovaných nemovitostech 2.1. Věcné břemeno Věcné břemeno chůze a jízdy Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: 10 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí = 10 000,- Kč 2.2. Věcné břemeno Věcné břemeno chůze a jízdy Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 16b odst. 5) zákona č. 10 000,- Kč - 9 -
151/97 Sb. na jednotnou částku:: Ocenění věcného břemene činí = 10 000,- Kč 2.3. Věcné břemeno Věcné břemeno chůze a jízdy Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: 10 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí = 10 000,- Kč 2.4. Věcné břemeno Věcné břemeno chůze a jízdy Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: 10 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí = 10 000,- Kč - 10 -
2.5. Věcné břemeno Věcné břemeno chůze a jízdy Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: 10 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí = 10 000,- Kč 2.6. Věcné břemeno Věcné břemeno chůze a jízdy Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: 10 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí = 10 000,- Kč - 11 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.52/16 1 645 434,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 645 434,- Kč 2. Ocenění věcných břemen neváznoucích na oceňovaných nemovitostech 2.1. Věcné břemeno 10 000,- Kč 2.2. Věcné břemeno 10 000,- Kč 2.3. Věcné břemeno 10 000,- Kč 2.4. Věcné břemeno 10 000,- Kč 2.5. Věcné břemeno 10 000,- Kč 2.6. Věcné břemeno 10 000,- Kč 2. Ocenění věcných břemen neváznoucích na oceňovaných nemovitostech celkem 60 000,- Kč Celkem 1 705 434,- Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 705 434,- Kč - 12 -
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.52/16 1 645 434,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 645 434,- Kč 2. Ocenění věcných břemen neváznoucích na oceňovaných nemovitostech 2.1. Věcné břemeno 10 000,- Kč 2.2. Věcné břemeno 10 000,- Kč 2.3. Věcné břemeno 10 000,- Kč 2.4. Věcné břemeno 10 000,- Kč 2.5. Věcné břemeno 10 000,- Kč 2.6. Věcné břemeno 10 000,- Kč 2. Ocenění věcných břemen neváznoucích na oceňovaných nemovitostech celkem 60 000,- Kč Celkem 1 705 434,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 705 434,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 705 430,- Kč slovy: Jedenmilionsedmsetpěttisícčtyřistatřicet Kč - 13 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 585.000,- Kč s příslušenstvím - Credico europe, a.s., Maltézské náměstí 537/4, Praha 1, Malá Strana, 118 00 Praha 011. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Oprávnění, týkající se nemovitosti: Věcná břemeno chůze a jízdy a průchod a průjezd domem. Tato právnění jsou zohledněna při stanovení obvyklé ceny. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : byt 2+kk, OV, v 1. NP projektu Rezidence Buchovcova v kompletně rekonstruovaném cihlovém domě s výtahem, v Praze 3 Žižkov. Dům se nachází v příjemné lokalitě nedaleko parku Vítkov a sportovního areálu Pražačka, s širokou možností volnočasového vyžití. Kompletní rekonstrukce zahrnuje nové stoupačky, okna, rozvody elektřiny, fasádu, střechu, nový výtah, společné prostory a sklepy - dokončení koncem roku 2015. Nízký fond oprav 5 Kč za m2. V nabídce jsou i dalších 30 bytů 2+kk a 1+kk v tomto domě, které lze koupit před rekonstrukcí nebo včetně rekonstrukce. Cena tohoto bytu je bez rekonstrukce a lze ho koupit i s rekonstrukcí za cenu 2 350 000,-Kč. Na fotodokumentaci stav bytu po rekonstrukci. Výborná doprávní dostupnost do centra tram 5 min metro A Želivského a 10 min metro C Hlavní nádraží. Veškerá občanská vybavenost, parkování je možné před domem nebo v jeho okolí. Požadovaná cena 1.917.000,- Kč. - 14 -
prodej 2+KK( evidovaný jako nebytový prostor) v osobním vlastnictví o celkové výměře 48 m² nacházejícího se v -1/suterén/ cihlového domu po rekonstrukci. Nemovitost je po kompletní rekonstrukci nová kuchyň, plastová okna, elektrické rozvody, na podlahách dlažba, plovoucí podlaha, zděná koupelna s vanou, WC zvlášť, topení elektrické( na noční proud). Orientace oken JZ s výhledem do tichého dvora. Dům má novou fasádu a zateplení. Nemovitost se nachází v žádané lokalitě na Praze 8-Liběn, jen pár metrů od metra B-Palmovka, vše v dosahu, škola, školka, obchody, pošta u domu. Požadovaná cena 1 750 000 Kč za nemovitost, včetně provize. - 15 -
prodej bytu 2+kk v OV v Praze na Žižkově. Původně byt 1+1 upravený na 2+kk. Byt ve zvýšeném přízemí cihlového domu orientovaný do vnitrobloku. Pokoj 18m2 a druhý pokoj 15 m2 s patrem na spaní. Zděná koupelna s vanou a toaletou. Na podlahách jsou dubové parkety. Nová plastová okna, nové stoupačky. Ústřední plynové topení. K bytu náleží sklep. Parkování je možné na ulici. Veškerá občanská vybavenost a výborná dopravní dostupnost. V blízkosti Židovské pece, Parukářka a Pražačka. Jedná se o dobrovolný prodej řízený bankou. Požadovaná cena 1 900 000 Kč za nemovitost. Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.690.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 60.000,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.750.000,- Kč. Slovy: Jedenmilionsedmsetpadesáttisíc Kč V Tršicích 16.7.2015 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12. - 16 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4440-239/2015 znaleckého deníku. - 17 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.871 ze dne 26.6.2015 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 3-18 -
Fotodokumentace nemovitosti - 19 -
- 20 -
Mapa oblasti - 21 -
- 22 -
- 23 -