Byt č. 129/70 ve vícebytovém doměč č.p. 129,130,131 na st.p.č. 210,211,212/1 k.ú. Skořenice, obci Skořenice ZNALECKÝ POSUDEK č. 3193/020/15 O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI BYTOVÉ JEDNOTKY Č. 129/70 VE VÍCEBYTOVÉM TYPOVÉM DOMĚ čp. 129,130,131 NA ST. P.Č. 210,211,212/1 VČETNĚ SPOL. PODÍLU 380/10000 NA STAVEBNÍCH PARCELÁCH P.Č. 210, 211, 212/1, SPOLEČNÝCH KONSTRUKCÍCH, PROSTORECH A PŘÍSLUŠENSTVÍ, UMÍSTĚNÉ V KATASTRÁLNÍM ÚZEMÍ SKOŘENICE, OBEC SKOŘENICE Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 č.j. 061/2015-A Účel znaleckého posudku: stanovení obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti pro potřeby aukce Oceněno ke dni 23.2.2015 Znalecký posudek obsahuje 29 stran textu včetně příloh, je předán objednateli ve dvou vyhotoveních. Svitavy, 27.2.2015 Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 568 02 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 1
Byt č. 129/70 ve vícebytovém doměč č.p. 129,130,131 na st.p.č. 210,211,212/1 k.ú. Skořenice, obci Skořenice Fotodokumentace: kuchyně WC koupelna obývací pokoj ložnice pokoj lodžie chodba s vestavnými skříněmi společné prostory Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 568 02 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 2
ÚVOD Definice obvyklé ceny Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. A. NÁLEZ Předmět ocenění: 10.1 Byt Stávající Číslo jednotky: 129/70 V budově č. p.: 129, 130, 131 Na pozemku parc. č.: st. 210,st. 211, st. 212/1 Pozemky parc. č.: spol. podíl na st. 210,st. 211, st. 212/1 Ostatní stavby: nejsou Spoluvlastnický podíl na společných částech budovy: 380/10000 na pozemcích: 380/10000 Vlastník jednotky: Hájková Monika, čp. 239, 565 01 Skořenice Vlastník spol. podílu na Hájková Monika, čp. 239, 565 01 Skořenice pozemku: Katastrální území: Skořenice LV č.: 454,389,479 Kraj: Pardubický Okres: Ústí nad Orlicí Obec: Skořenice Část obce: Skořenice Ulice: Číslo orientační: PODKLADY Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 454, 389,479 ze dne 22.1.2015 16 Informace o p.č. 614/39 - přístupový pozemek Snímek katastrální mapy dálkovým přístupem 1 1 Mapa oblasti. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Dohoda o vypořádání SJM ze dne 26.5.2010 - nebyla předložena Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 568 02 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 3
ZJIŠTĚNÉ ZÁVADY NA LV : Ostatní finanční / právní omezení - viz LV 454, oddíl C, nejsou zohledněna v odhadnuté obvyklé ceně Zástavní práva exekutorská Zástavní právo smluvní Zahájení exekucí Rozhodnutí o úpadku Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Právní není zajištěn přístup do oceňované nemovitosti Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel aukce nemovitosti. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude upřednostněna metoda porovnávací. Místopis: Obec Počet obyvatel: 433 Budova:volně stojící Poloha v obci: Okraj obce Místopis: Obec Skořenice se rozkládá asi 16 km severozápadně od Ústí nad Orlicí a 12 km severovýchodně od města Vysoké Mýto, dále cca 3 km severně od Chocně. Dle oficiálního turistického členění spadá do oblastí Orlických hor a Podorlicka. Obec je vybavena Obecním úřadem, ZŠ, MŠ, prodejnou smíšeného zboží, restauracemi. Pošta je v Chocni. Obec má schválený územní plán. Oceňovaný byt je umístěn ve směru JV od centra ve vzdálenosti 1,2 km, ve stavebně nesrostlé části Vrchovina v sousedství firmy Vodňanská drůbež, a.s., Radomilická 886, Vodňany - drůbežárna mimo provoz, pouze mrazírny bez vlivu na životní prostředí. Přístup - p.č. 799/1, 799/ 7 jsou ve vlastnictví soukromé osoby pana Kinského, jedná se o účelovou komunikaci. Ostatní přístupové pozemky jsou ve spoluvlastnictví vlastníka bytu. SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ JEDNOTCE Jednotka: 10.1 Byt Kraj: Pardubický Obec, část obce: Skořenice Katastrální území: Skořenice Ulice: jednotka stávající stav typ: 3+1 podlaží: 2. NP Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 568 02 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 4
orientace JZ započitatelná plocha: 80,64 m 2 plocha předzahrádek: ne garáže a garážová stání: ne opotřebení celkové: 50 % rozestavěnost: 100 % vytápění: ústřední dálkové technický stav jednotky: průměrně udržovaná až nedostatečně udržovaná forma užívání: bydlení rekonstrukce jedn. celk./dílčí v roce: neprovedena provedené dílčí rek. jednotky: pouze výměna sporáku popis dílčí rekonstrukce: Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 380/10000 na stavebních pozemky (popis): parcelách č. 210,211,212/1, oceňované pozemky jsou rovinné, jsou zainventované, jsou napojeny na přípojku vodovodní, elektro a plynovodní, kanalizace je svedena do ČOV v provozoním areálu dle slov vlastníka.. Cena spoluvlastnického podílu na oceňovaných pozemcích je zohledněna v ceně bytu. Byla odhadnuta ve výši 150 Kč/m2. výměra pozemků celkem: 674 m 2 budova / počet sekcí: volně stojící 3 počet podlaží PP/NP 1 4 počet bytových/nebytových jednotek: 32 0 výtah: ne ano ne stručný popis budovy: Panelový vícebytový dům, s jedním podzemním podlažím, čtyřmi nadzemními podlažími, střechou plochou, bez revitalizace, vnější povrchy nejsou opatřeny kontaktním zateplovacím systémem, byla vyměněna okna ve společných prostorech, vyměněna svislá potrubí a vchodové dveře včetně schránek na poštu. stáří původní / další životnost: odhadem 30 let 30 opotřebení / závady: 50 % nezjištěny stav stavby: průměrně udržovaná typ konstrukce budovy: panelová rekonstrukce celková/dílčí v roce: / cca 5 let provedené dílčí rekonstrukce: výměna oken ve společných prostorech, oprava krytiny, nové vchodové dveře Byt č. 129/70 Popis / dispozice: Předmětem ocenění je byt 3+1 s přísl. v 2.NP vícebytového typového panelového domu. Byt je převážně standardně vybaven, nebyla provedena modernizace, většina konstrukcí a vybavení je původních. U konce životnosti jsou okna. Vytápění je ústřední dálkové, taktéž ohřev teplé vody. Instalační jádro je původní. Popis konstrukcí a vybavení - viz tabulka. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 568 02 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 5
Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové včetně izolace proti zemní vlhkosti 2. Svislé konstrukce sendvičový panel železobetonový s tepelnou izolací 3. Stropy s rovným podhledem, 4. Krov, střecha plochá panelové 5. Krytiny střech svařovaná 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů stěrky 8. Úprava vnějších povrchů úprava panelu z výrobny 9. Vnitřní obklady keramické bez 10. Schody betonové s teracovou úpr. 11. Dveře hladké 13. Okna dřevěná zdvojená 14. Povrchy podlah PVC 15. Vytápění ústřední dálkové 16. Elektroinstalace světelná 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod rozvod studené i teplé vody 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody centrální 22. Vybavení kuchyní kuchyňská linka, plynový sporák 25. Ostatní původní instalační jádro 23. Vnitřní hygienické vybavení vana, umyvadlo, WC splachovací samostatně Seznam ploch jednotky - měřeno Užitná plocha Koeficient Započitatelná plocha obývací pokoj 19,22 m 2 1,00 19,22 m 2 pokoj 13,27 m 2 1,00 13,27 m 2 pokoj 19,63 m 2 1,00 19,63 m 2 kuchyň 10,27 m 2 1,00 10,27 m 2 koupelna 2,86 m 2 1,00 2,86 m 2 chodba 11,87 m 2 1,00 11,87 m 2 WC 1,03 m 2 1,00 1,03 m 2 lodžie nezasklená 4,97 m 2 0,50 2,49 m 2 Celkem 83,12 m 2 80,64 m 2 Věcná hodnota: Reprodukčmí cena: 80,64 m2 * 21 000 Kč/m2 = 1 693 440,00 Kč Opotřebení 50% Věcná hodnota 846 720,00 Kč Stanovení obvyklé ceny nemovitosti porovnávací metodou Předmětem ocenění je byt 3 + 1 s přísl. v panelovém vícebytovém domě umístěném na okraji obce Skořenice, lokalita vesnického charakteru - smíšená výstavba pro bydlení - v sousedství provozní areál. Započitatelná plocha: 80,64 m2, ÚT dálkové Příklady prodejů bytů: Porovnávací hodnota Typ stavby Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Užitná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient Upravená cena plocha celkový m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 568 02 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 6
Oceňovaná jednotka 80,64 m2 Srovnávané jednotky panelový 66,00 2.NP Byt 3+1 s 1 180 000 17 879 0,43 7 704 přísl. Choceň Byt 3+ 1 ve zděné budově, výhodou je bezbariérový přístup. Budova je v dobrém technickém stavu, údržba je prováděna - oprava balkonů 2006, oprava krytiny, oprava a vložkování komínu, výměna kotle a otopných těles v 2003. Další modernizace bytu nebyly provedeny. Byt je umístěn v 2.NP, na podlaží jsou 4 byty, příslušenstvím bytu je lodžie, sklep, v budově jsou společné prostory - sušárna, kolárna. Vybavení bytu původní, pouze vyměněn kotel, ve vlastnictví spol. podíl na pozemku v jednotném funkčním celku. Nebyla provedena modernizace bytu, vybavení převážně původní. K1 Zdroj ceny - prodej 1,00 K2 Velikosti objektu - menší započitatelná plocha 0,95 K3 Poloha - lukrativnější, intravilán města 0,70 K4 Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení, vlastní plynový kotel 0,80 K5 Celkový stav - srovnatelný, většina vybavení původní 1,00 K6 Vliv pozemku - podíl na pozemku ve funkčním celku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - sídliště vícebytových domů - rezidenční výstavba 0,90 Panelová 77,00 2.NP 3 + 1 s 799 000 10 377 0,68 7 098 přísl. Borohrádek Byt 3+1 v osobním vlastnictví o podlahové ploše 76,90 m2. Poloha mírně lukrativnější, obec místního významu. Byla provedena nová krytina, vyměněny stoupačky, celkově udržovaný. Technický stav bytu celkem dobrý, ÚT dálkové. Nebyla provedena modernizace bytu. K1 Zdroj ceny - nabídka 0,80 K2 Velikosti objektu - + 1,00 K3 Poloha - mírně lukrativnější 0,95 K4 Provedení a vybavení - srovnatelné 1,00 K5 Celkový stav - srovnatelný 1,00 K6 Vliv pozemku - bez pozn. 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - sídliště vícebytových domů - rezidenční výstavba 0,90 panelová 77,00 4.NP 3 + 1 s 650 000 8 442 0,58 4 937 přísl. Struha, Vamberk Byt 3+1, 7m2, v osobním vlastnictví, v 4.nadzemním podlaží zatepleného panelového domu, na sídlišti Struha ve Vamberku. V bytě plastová okna, původní koupelna, u konce životnosti tapety, bez vybavení kuchyně, provedena revitalizace, výměna stoupacích potrubí a střešní krytiny K1 Zdroj ceny - nabídka 0,80 K2 Velikosti objektu - srovnatelná 1,00 K3 Poloha - lukrativnější 0,95 K4 Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení, vyměněna okna0,95 K5 Celkový stav - budova po revitalizaci, vyměněna okna 0,90 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 568 02 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 7
K7 Úvaha zpracovatele ocenění - sídliště vícebytových domů - rezidenční výstavba 0,90 zděná 59,00 2.NP 2 + 1 s 580 000 9 831 0,65 6 355 přísl. Kunvald Byt 2+1 ve zděném domě, v klidné části obce. Byt byl stavebně dokončen a vybaven v roce 1965, v letech 2010-2012 byla provedena částečná modernizace bytu: - výměna oken za plastová - nové nášlapné vrstvy podlah - krbová kamna - vnitřní hygienické vybavení včetně odpadů, vodoinstalace, obkladů, dlažeb V roce 2000 byla pořízena kuchyňská linka včetně sporáku. V posledních 10 letech byla vyměněna krytina, klempířské konstrukce, vchodové dveře. koupelna, WC, chodba, komora, lodžie. K bytu náleží sklep. K1 Zdroj ceny - prodej 1,00 K2 Velikosti objektu - menší podlahové plochy 0,90 K3 Poloha - méně lukrativní - u hranic s Polskem 1,05 K4 Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení 0,90 K5 Celkový stav - nižší opotřebení vybavení po modernizaci 0,95 K6 Vliv pozemku - bez pozn 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - sídliště vícebytových domů - rezidenční výstavba, zděná budova 0,80 Variační koeficient před úpravami: 31,59 % Variační koeficient po úpravách: 15,84 % Průměrná cena 6 524 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 81 m 2 Porovnávací hodnota 526 095,00Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty V příkladech prodejů uvádím obchodované byty v regionu Ústeckoorlicka. Jedná se o starší byty v technickém stavu průměrném až dobrém, s vybavením standardní. Po porovnání s oceňovaným bytem byla obvyklá cena odhadnuta ve výši 525 000 Kč. Výhody oceňovaného bytu: - velká podlahová plocha bytu 80,64 m 2 - lodžie, orientace lodžie na západní stranu Negativní vlivy: -vysoké opotřebení vybavení - původní vybavení koupelny, podlah, dveří, oken - okna vykazují konec životnosti, je nutná jejich výměna pro další užívání bytu - poloha v sousedství provozního areálu, část obce bez infrastruktury Právní závady - není zajištěn přístup : Spoluvlastnický podíl 380/10000 na přístupová pozemkové parcele 614/39 není předmětem ocenění a převodu, tudíž nebude předmětem aukce. Budou vyčísleny předpokládané náklady na odkoupení spoluvlastnického podílu 380/10000 na p.č. 614/39: výměra 168 m2, cena 150 Kč/m2 Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 568 02 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 8
Výpočet: 168 m2*150 Kč/m2 * 380/10000 = 25 200 Kč * 380/10000 = 957,60 Kč, po zaokr. 1000 Kč Vyčíslení nákladů na uskutečnění výkonu sjednocení vlastnictví jednotky a přístupové parcely: cca 20 000-25 000 Kč O předpokládané náklady na odkoupení spoluvlastnického podílu na přístupové parcele č. 614/39 ve výši cca 25 000 Kč je ponížena obvyklá cena nemovitosti. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 568 02 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 9
REKAPITULACE: Obvyklá cena stanovená porovnávací metodou bez zohlednění závad Náklady na zajištění přístupu 525 000,00 Kč - 25 000,00 Kč Výsledná obvyklá cena po zohlednění nezajištěného přístupu: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) 500 000,00 Kč Slovy: Pětsettisíckorunčeských Svitavy, 27.2.2015 Ing. Jana Vítková Nám. Míru 50 568 02 Svitavy -------------------------------------------------------------- znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu ze dne 7.10.1999 č.j.spr.3136/99 pro základní obor Ekonomika - odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3193/020/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 15020/15. Ing. Jana Vítková Nám. Míru 50 568 02 Svitavy Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 568 02 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 10