MEGA Yarmarka Brovary Investment memorandum duben 2014
OBSAH Ukrajina Základní fakta Makroekonomický přehled Kyjevský realitní trh Kancelářské prostory Retailový trh Představení projektu Lokalita Aktuální stav a časový harmonogram Finance 2
Ukrajina Základní fakta Ukrajina je rozlohou druhá největší evropská země, která se zároveň řadí mezi pět nejlidnatějších států Evropy. Hlavním a zároveň nejlidnatějším ukrajinským městem je Kyjev. rozloha 603,7 tis. km 2 45,5 mil. obyvatel hlavní město Kyjev má včetně aglomerace přes 3 miliony obyvatel 69 % populace žije ve městech oficiální měna je Hřivna Makroekonomický přehled V meziročním srovnání se ukrajinský Hrubý domácí produkt během posledních dvou let prakticky nezměnil, když po růstu 0,2 % v roce 2012 došlo v roce 2013 ke stagnaci. Pozitivní zprávou ale je, že po pěti po sobě jdoucích kvartálech, kdy docházelo k poklesu, se trend otočil a ve čtvrtém kvartálu 2013 vykázala ekonomika růst proti stejnému období předchozího roku o 3,3 %. Trend nastolený v posledním čtvrtletí roku 2013 by měl pokračovat i v tomto roce. Světová banka odhaduje pro rok 2014 mírný růst HDP o 1,0 %. Tempo růstu HDP Inflace Nezaměstnanost se z hodnoty 9,5 % v roce 2009 snížila na 7,5 % ekonomicky aktivního obyvatelstva. Tempo růstu maloobchodního obratu se proti hodnotě z roku 2012 (15 %) snížilo, přesto dosáhlo v roce 2013 slušné úrovně 9,5 %. Růst maloobchodního obratu je tažen zvýšením reálných mezd o 8,4 % (za leden až listopad 2013). 3
Kyjevský realitní trh Kancelářské prostory Základní parametry prosinec 2013 celková kapacita 1 540 000 m 2 míra neobsazenosti 15,1% nájemné v kancelářích třídy A nájemné v kancelářích třídy B USD 26-38/m 2 /měsíc USD 17-23/m 2 /měsíc 2013 nezměněna a pohybovala se v rozmezí 10,5 12,5 %. V roce 2013 se celková nabídka kancelářských prostor v Kyjevě zvýšila o 8 % oproti roku 2012 a dosáhla hodnoty 1,54 mil. m 2 (Praha - 2,96 mil. m 2 ). V roce 2013 byla polovina nově nabízených kancelářských prostor třídy A, což vedlo k tomu, že se jejich podíl meziročně zvýšil z 19 % na 20 %. Zvyšování podílu kanceláří třídy A lze očekávat i v dalších letech. Úroveň požadovaného výnosu (Yield) zůstala v roce Poptávka Podíl poptávky na koupi kancelářských prostor pro vlastní potřebu zůstal na celkové struktuře poptávky na přibližně stejné úrovni jako v roce 2012 a podíl těchto transakcí byl v roce 2013 asi 6 %. Nejsilnější poptávka po kancelářských prostorách v roce 2013 pocházela z podniků v oblasti IT (28 %), finančního sektoru (18 %) a výrobních oborů (18 %). Analýza struktury poptávky podle velikosti poptávaných prostor naznačuje, že transakce přesahující 3000 m 2 tvoří polovinu celkového objemu převzatých prostor. Největší počet transakcí v segmentu kancelářských prostor byl kvůli změně z důvodu zvýšení standardu, optimalizace nákladů a konsolidace prostor. 2 000 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 CELKOVÁ PLOCHA KANCELÁŘSKÝCH PROSTOR 1 458 1 540 1 782 1 104 1 208 1 304 991 726 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 300 250 200 150 100 50 0 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 VÝŠE NÁJEMNÉHO A MÍRA NEOBSAZENOSTI 80 20,0% 60 17,0% 16,8% 14,0% 13,5% 15,1% 35 38 36 30 33 32 0,0% 0,0% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% Celková plocha, tis. m2 Nové kapacity, tis. m2 nájemné, třída A (USD) míra neobsazenosti Ceny pronájmu a volná místa Vzhledem k rostoucí poptávce došlo v roce 2013 k meziročnímu poklesu míry neobsazenosti z 16,8% na 15,1%. S ohledem na prozatímní nárůst volných prostor, klesla dolní hranice nájemného třídy A z $ 27/m 2 /měsíc v roce 2012 na $ 26/m 2 /měsíc v roce 2013. Prognózy V případě, že se stihnou dokončit všechny kancelářské projekty plánované na tento rok, přibude na trhu asi 242.000 m 2 nových kancelářských ploch, čímž by se podíl kanceláří třídy A meziročně zvýšil z 20 % na 29 %. Vzhledem ke konzervativním makroekonomickým prognózám se významný růst poptávky v roce 2014 nepředpokládá. V horizontu roku a půl, až dvou let, se v důsledku očekávaného výrazného objemu nově dokončených prostor může zvýšit úroveň neobsazenosti. Pro rok 2014 se však změny neočekávají. V budoucnu by růst neobsazenosti mohl vytvářet tlak na pokles ceny nájemného. 4
Retailový trh Základní parametry prosinec 2013 celková kapacita 916 000 m 2 míra neobsazenosti 3,9% nájemné v nejlepších nákupních centrech nájemné na nejlukrativnějších místech USD 105-110/m 2 /měsíc USD 240/m 2 /měsíc V roce 2013 přibylo přibližně 126.000 m 2 kvalitních obchodních prostor, čímž se celková nabídka moderních prodejních prostor v Kyjevě meziročně zvýšila o 15 % na 916.000 m 2. Kyjevský retailový trh, postrádající kvalitní prostory, je s ohledem na vývoj nejatraktivnější. O tom svědčí bezprecedentní objem nových nabídek, které mají být uvedeny do provozu v období 2014 až 2015. Úroveň požadovaného výnosu (Yield) zůstala v roce 2013 nezměněna a pohybovala se v rozmezí 10,5 12,5 %. Celková nabídka kvalitních obchodních prostor v Kyjevě dosahuje 320 m 2 na 1000 obyvatel, což je úroveň, která je nižší než ve většině evropských měst (např. na Varšavském trhu činí 647 m 2 na 1000 obyvatel). V období 2014-2015 by se v Kyjevě mělo otevřít dalších osm nových obchodních center s celkovou prodejní plochou 522.000 m 2, což potvrzuje atraktivitu retailového segmentu pro developery. Současně pokračuje trend odkládání data uvedení do provozu daleko za původně ohlášené období. Podobně tomu může být také v průběhu období 2014-2015. Kapacita prodejních ploch v Kyjevě, tis. m 2 Prodejní plocha v m 2 na 1000 obyvatel 1439 320 485 698 798 916 647 733 0 100 200 300 400 500 600 700 800 2011 2012 2013 2014-2015F Kyjev Petrohrad Varšava Praha Ceny pronájmu a volná místa Ke konci roku 2013, činila základní cena za pronájem prostor v nejlepších nákupních centrech v Kyjevě $ 105-110/m 2 /měsíc. Ceny na nejlukrativnějších místech dosahovaly úrovně $ 240/m 2 /měsíc, což představuje meziroční pokles o 5 %. Míra neobsazenosti se v druhém pololetí roku 2013 mírně zvyšovala a dosáhla úrovně 3,9 %. Prognózy Jestliže v období 2014-2015 budou všechny oznámené projekty uvedeny do provozu podle plánu, bude v Kyjevě k dispozici asi 520.000 m 2 nových prostor. Bezprecedentní objem nových nabídek může způsobit nerovnováhu mezi nabídkou a poptávkou. V důsledku toho může vznikat tlak na snížení nájmů nebo může dále růst míra neobsazenosti, čímž může docházet ke konkurenčnímu boji mezi jednotlivými projekty. Nájemci budou mít větší možnost se při výběru rozhodovat nejen podle ceny, ale také na základě kvality obchodních prostor a doprovodných služeb. Na druhé straně, dostupnost dostatečného množství vysoce kvalitních prostor bude s největší pravděpodobností sloužit jako pevný argument pro vstup nových mezinárodních obchodníků, kteří zatím nejsou na ukrajinském trhu přítomni. Zdroj: www.colliers.co 5
Představení projektu Skupina Arca Capital nabízí svým partnerům možnost účastnit se na projektu MEGA YARMARKA, který počítá s vybudováním moderního polyfunkčního centra na okraji Kyjeva. Komplex, který vznikne na pozemku o rozloze 26 ha, bude obsahovat rozsáhlou nákupní galerii, zábavní centrum s možností rozmanitých volnočasových aktivit, kancelářský komplex a kongresový hotel. Nákupní galerie Jádrem polyfunkčního areálu bude nákupní galerie. Postupně zde vznikne 145.000 m 2 obchodních ploch pro zhruba 180 obchodů. Kromě hypermarketu zde návštěvníci naleznou především obchody s módním oblečením oblíbených světových značek, velký výběr obchodů se spotřebním zbožím, nábytkem, sportovními potřebami, obchodů zaměřených na děti a bude zde také široká nabídka doplňkových služeb. K dispozici bude 2.500 parkovacích míst. Zábavní centrum Na nákupní galerii bude navazovat zábavní centrum nabízející aktivní odpočinek pro celou rodinu. Součástí bude mimo jiné fitness centrum, multikino nebo dětský koutek. Kromě rozmanitých volnočasových aktivit bude komplex obsahovat také food court s množstvím kaváren a restaurací. Kancelářský komplex Součástí projektu je office centrum, které nabídne vysoce kvalitní kancelářské prostory třídy A o celkové ploše 9.700 m 2. Při plánování prostorového řešení bude kladen důraz na efektivní využití a maximalizaci množství pracovních míst na podlaží. Samozřejmostí je možnost přizpůsobení kancelářských prostor individuálním požadavkům klienta. Hotel V rámci projektu MEGA YARMARKA je počítáno také s výstavbou tříhvězdičkového kongresového hotelu s kapacitou 96 pokojů. 6
Lokalita MEGA YARMARKA se nachází ve správním území obce Knyazhichi ve vzdálenosti 9 km východně od Kyjeva a pouze 2 km od stotisícového města Brovary. Projekt se nachází přímo u dálnice M-01 spojující Kyjev s Moskvou a blízko trasy M-03 Kyjev Charkov. Výbornou dopravní dostupnost zajišťuje také mezinárodní letiště Boryspil vzdálené 18 km a vlakové nádraží Brovary ve vzdálenosti 4 km. Ve spádové oblasti s rozumnou dojezdovou vzdáleností žije více než 4 mil. obyvatel! Aktuální stav a časový harmonogram V současné době jsou vykoupeny všechny potřebné pozemky a bylo získáno územní rozhodnutí na výstavbu nákupně-zábavního, kancelářského a hotelového komplexu. Nyní se začíná připravovat projekt a následně bude zažádáno o stavební povolení. Plánovaný harmonogram etapové výstavby jednotlivých částí je vidět v následujícím grafu. Dokončení celého projektu je plánováno na konec roku 2018. 2014 2015 2016 2017 2018 Nákupní galerie Zábavní centrum Office Hotel 7
Finance Rozpočet projektu Projekt MEGA YARMARKA počítá s investičními náklady v celkové výši přes 278 mil. USD. Do těchto nákladů je zahrnuto i pořízení všech potřebných pozemků, které již bylo zrealizováno. Rozpočet vychází ze zkušeností Arca Capital, konzultací s místními odborníky a z porovnání s obdobnými projekty v kyjevské oblasti. Upřesnění rozpočtu bude provedeno po vypracování projektové dokumentace, jejíž realizace se připravuje. Struktura nákladů a jejich rozložení v čase je patrné z následující tabulky: Investiční náklady (v tis. USD) 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Celkem Pozemky 4 700 800 0 0 0 0 5 500 Projektové a přípravné práce 0 800 6 100 0 0 0 6 900 Infrastruktura 0 200 6 000 0 0 0 6 200 Stavební náklady 0 8 200 18 100 78 400 66 700 53 600 225 000 Příspěvek na rozvoj regionální infrastruktury 0 0 3 000 7 800 6 700 5 400 22 900 Rezerva 0 500 1 500 3 900 3 300 2 700 11 900 Celkem 4 700 10 500 34 700 90 100 76 700 61 700 278 400 Návratnost projektu Pouze pro účely posouzení návratnosti jsme předpokládali výnosy z projektu formou prodeje celého komplexu po jeho dokončení a uvedení do provozu. V případě nákupního centra a kanceláří jsme potenciální exitovou cenu stanovili na základě obvyklé výše měsíčního nájemného, průměrné obsazenosti a Yieldu obvykle dosahovaného v daném segmentu. Ve všech parametrech ovlivňujících hodnotu jsme se z hlediska opatrnosti drželi spíše horších variant v rámci dosahovaných intervalů hodnot. Z důvodů postupného zvyšování volných kapacit očekáváme tlak na snižování nájemného, proto kalkulujeme s nižšími hodnotami, než jsou v současné době obvyklé. V době realizace by se ale podle našeho názoru na tuto úroveň mohly dostat. Ze stejného důvodu počítáme také s nižší obsazeností nákupního centra (viz také kapitola Kyjevský realitní trh). Parametry pro stanovení exitové ceny Segment Plocha Obsazenost Nájemné Yield (m 2 ) (USD/m 2 /měs) Nákupní galerie 145 200 90% 40 11,50% Zábavní centrum 13 000 90% 10 11,50% Office (Třída A) 9 700 85% 15 11,50% Do celkových výnosů projektu je zahrnut také prodej asi 5 % parkovacích míst a hotelu. V těchto případech byla hodnota stanovena porovnáním s obvyklými cenami v dané lokalitě. Analýza návratnosti byla v tuto chvíli provedena pouze na úrovni provozního cash flow, které prozatím nezohledňuje zdanění a způsob financování projektu, protože to závisí na zvolené strategii a formě exitu z projektu. Při výše uvedených parametrech může projekt vygenerovat na provozní úrovni 260 mil. USD, což za předpokladu exitu z projektu v roce 2019 představuje IRR na úrovni 28 %. 8
Arca Investments, a.s. Bratislava Business Center V. Plynárenská 7/A 821 09 Bratislava 2 Tel.: +421 (0)2 5825 3510 Fax.: +421 (0)2 5825 3511 E-mail: info@arcainvestments.com Arca Capital Bohemia, a.s. Polygon House Doudlebská 1699/5 140 00 Praha 4 Tel.: +420 224 231 813 Fax.: +420 224 231 818 E-mail: info@arcacapital.cz Arca Capital Ukraine LLC Gajdara 22 Business centre ARIADNA 01033 Kiev Tel.: +38 (044) 531 36 66 Fax.: +38 (044) 531 36 67