RESEARCH PRAŽSKÝ TRH S KANCELÁŘSKÝMI PROSTORY 2012

Transkript

1 RESEARCH PRAŽSKÝ TRH S KANCELÁŘSKÝMI PROSTORY 212

2 PŘÍRŮSTEK HDP... 3 PROGNÓZA VÝVOJE HDP... 3 INFLACE... 3 NEZAMĚSTNANOST... 4 KURZ CZK/USD,EUR... 4 VÝKON ČESKÉHO STAVEBNICTVÍ... 4 ÚROKOVÉ SAZBY... 4 NABÍDKA... 5 PROJEKTY VE VÝSTAVBĚ... 5 HRUBÁ POPTÁVKA... 6 HRUBÁ POPTÁVKA DLE SEKTORŮ... 7 ČISTÁ POPTÁVKA... 8 VÝZNAMNÉ TRANSAKCE... 8 NÁJEMNÉ... 9 NEOBSAZENOST... 9 SHRNUTÍ ZÁVĚR DEFINICE... 11

3 * 214* Dovolujeme si Vám nabídnout zprávu týkající se stavu na trhu kancelářských prostor v roce 212 a to na území hlavního města Prahy. Veškeré ve zprávě publikované informace jsou výsledkem sledování trhu nebo pocházejí z veřejně dostupných zdrojů. Přinášíme Vám tuto zprávu v dobré víře, že Vám poskytne právě ty informace, které hledáte. MAKROEKONOMICKÁ DATA PŘÍRŮSTEK HDP Dle prosincových údajů Českého statistického úřadu (ČSÚ) došlo k meziročnímu propadu HDP o 1,3. Česká ekonomika zpomalovala postupně svůj mezikvartální pokles v každém čtvrtletí roku 212 z,6 na,4 až po,3 ve třetím čtvrtletí 212. Graf 1: Přírůstek HDP 8 6,8 6,3 6, ,5 2,7 1,9 1,9 2,2-2 -1,3-4 -4,1-6 Nejtmavší pásmo kolem středu prognózy odpovídá vývoji, který nastane s 3 pravděpodobností. Rozšiřující se pásma zobrazují postupně vývoj s pravděpodobností 5, 7 a 9. Zdroj: ČNB Graf 2: Prognóza HDP IV/1I/11 II III IV I/12 II III IV I/13 II III IV I/14 II interval spolehlivosti Zdroj: ČNB INFLACE Průměrná meziroční míra inflace se pohybovala v roce 212 na úrovni 3,3, zatímco v roce 211 jsme mohli zaznamenat hodnotu 1,9. Míra inflace v lednu 212 započala svůj růst na 2,1 a na konci roku 212 dosáhla 3,3. Podle informací zveřejněných ČNB, růst spotřebitelských cen ve 3. čtvrtletí meziročně posiloval zejména růstem cen potravin, bydlení a služeb s ním spojených. Růst cen v průmyslu naopak zpomaloval a ve stavebnictví a službách dále pokračovala deflace. *Prognóza : ČNB Zdroj: CSU PROGNÓZA VÝVOJE HDP Česká národní banka (ČNB) předpokládá mírný růst HDP za rok 213 ve výši,2 a pro rok 214 počítá pak prognóza ČNB s růstem ekonomiky až ve výši 1,9. Uvedený vějířový graf zachycuje nejistotu budoucího vývoje sezonně očištěného růstu HDP. 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1,, 1,9 2,5 2,8 6, Zdroj: CSU Eurostat Graf 3: Vývoj inflace 1, 1,5 1,9 Česká republika EU 3,3 Page 3 / 12 PROFESSIONALS s.r.o., V Celnici 4/131, 11 Praha 1, T: , F: , E: info@professionals.cz,

4 NEZAMĚSTNANOST Míra nezaměstnanosti se v České republice pohybovala přibližně na úrovni 8,6, což oproti roku 211 představuje nárůst o 7 bazických bodů. Také v Praze došlo k nárůstu míry nezaměstnanosti v roce 212 a to na 4,43. VÝKON ČESKÉHO STAVEBNICTVÍ V roce 212 jsme byli svědky pokračujícího propadu výkonu českého stavebnictví; v první polovině roku 212 byl zaznamenán pokles o 7,1, celkový roční propad pak činil 6,5. Podle dostupných prognóz se návrat k výraznému oživení českého stavebnictví neočekává ani v roce Graf 4: Míra nezaměstnanosti 8,93 9,2 8,8 8,13 8,53 8,6 6,57 5,43 3,4 2,9 4,4 4, 4, 3, 2,4 2, Zdroj: CSU Praha Česká republika Graf 6: Index výkonu českého stavebnictví 15 1,2 1 5, 5,3 5, ,9-2,1-1 -6,5-9,2-15 Zdroj: CSU KURZ CZK / USD, EUR Celoroční průměrné kurzy dosáhly hodnoty 25,14 Kč / a 19,58 Kč / USD. ÚROKOVÉ SAZBY ČNB již delší dobu udržuje úrokové sazby na velmi nízké úrovni. Prognóza ČNB pro příští roky předpokládá poměrně stabilní vývoj kurzu CZK /, a to CZK 25,1 / v roce 213 a CZK 25,2 / pro rok 214. V září 212 ČNB snížila základní úrokovou sazbu o čtvrt procentního bodu na,25 a v listopadu 212 pak byla úroveň 2T repo sazby dále snížena o 2 bazických bodů na rekordních,5. CZK 35 Graf 5: Kurz CZK/USD, EUR 6 Graf 7: 2T Repo, PRIBOR 6M, EURIBOR 6M Zdroj: CNB EUR USD Zdroj: CNB PRIBOR 6M EURIBOR 6M 2T Repo Page 4 / 12 PROFESSIONALS s.r.o., V Celnici 4/131, 11 Praha 1, T: , F: , E: info@professionals.cz,

5 KANCELÁŘSKÉ PROSTORY NABÍDKA Na konci roku 212 dosáhl celkový objem kancelářských ploch v Praze výše přibližně 2,88 milionů m 2. V roce 212 pak bylo dokončeno 98 4 m 2 kancelářských prostor. Vzhledem k tomu, že celková nová kancelářská plocha v roce 211 činila 1 29 m 2, kancelářské plocha dokončena v roce 212 klesla o téměř 2. PROJEKTY VE VÝSTAVBĚ Jedním z nejvýznamnějších projektů ve výstavbě je administrativní budova Florentinum, jejíž dokončení je plánováno na čtvrté čtvrtletí 213. Další významnou stavbou je Copa Centrum Národní, která nabídne 16 2 m 2 kancelářských ploch. Výstavba této budovy byla zahájena ve třetím čtvrtletí 212. Největšími dokončenými projekty roku 212 se tak staly River Gardens o celkové pronajatelné ploše 16 9 m 2, budova City West A2 o pronajatelné ploše 15 2 m 2 a City Green Court s pronajatelnou plochou 15 1 m 2. Mezi další stavby zahájené v druhém pololetí 212 lze zařadit Karlin Hall II, Palác Stromovka či budova S9 Florenc. Dohromady se očekává, že v roce 213 bude dokončeno přibližně dalších 93 2 m 2. Tab. 1: Projekty dokončené v roce 212 Tab. 2: Vybrané projekty ve výstavbě Projekt m 2 Lokalita Dokončení River Gardens 16 9 P8 2Q 212 City West A P5 2Q 212 City Green Court 15 1 P4 2Q 212 B3 Pankrác 1 P4 1Q 212 Classic 7 II. 8 9 P7 4Q 212 Rohan 7 6 P8 2Q 212 Vision Park Karlin 6 5 P8 4Q 212 Keystone 6 5 P8 1Q 212 Palac Krizik II 5 3 P5 2Q 212 Diamant 3 4 P1 3Q 212 Baawer Office House 3 P5 4Q 212 Celkem (m 2 ) 98 4 Projekt m 2 Lokalita Dokončení Florentinum 49 P1 4Q/213 Palmovka Park II 12 4 P8 1Q/213 Dock 1 9 P8 3Q/213 Na Prikopě 14 7 P1 4Q/213 Jindrisská 16 6 P1 4Q/213 BB Centrum / G 5 5 P4 1Q/213 Tetris Office Building 4 3 P4 2Q/213 Copa Center Narodni 16 2 P1 3Q/214 Karlin Hall II 1 P8 2Q/214 Palác Stromovka 7 P7 1Q/214 S9 Florenc 2 85 P8 1Q214 Celkem (m 2 ) m2 Graf 8: Nabídka a míra neobsazenosti * Nabídka (m2) Míra neobsazenosti () Page 5 / 12 PROFESSIONALS s.r.o., V Celnici 4/131, 11 Praha 1, T: , F: , E: info@professionals.cz,

6 HRUBÁ POPTÁVKA Celková realizovaná hrubá poptávka po administrativních prostorech v roce 212 činila m 2, což představuje 17 pokles oproti roku 211. Z hlediska realizované poptávky po kancelářských prostorech evidujeme v roce 212 celkem 253 nájemních transakcí. Nejaktivnější lokalitou byla z hlediska počtu realizovaných transakcí a celkové pronajaté plochy Praha 5 (61 transakcí a 28 podíl na celkové hrubé poptávce). 1 m Graf 9: Hrubá poptávka a neobsazenost Průměrná pronajatá plocha dosáhla v roce 212 hodnoty 939 m 2. Nejvyšší průměrná velikost transakce pak byla dosažena v Praze 8 a to m 2. Hrubá poptávka (m2) Míra neobsazenosti () Tab. 3: Hrubá poptávka v roce 212 Lokace Transakce Podíl na celkové poptávce () Průměrná velikost transakce (m 2 ) Praha Praha Praha Praha Praha Praha Praha Praha Praha Praha Celkem Při podrobnějším členění nájemních transakcí je však patrná výrazná převaha transakcí v budovách kategorie A (29 transakcí) nad transakcemi v budovách kategorie B (44 transakcí). Celkový počet uzavřených transakcí tak v budovách kategorie A téměř 5krát převyšuje počet transakcí uzavřených v méně kvalitních prostorech. Taktéž průměrná pronajatá plocha je v budovách kategorie A výrazně vyšší (1 12 m 2 ) než je tomu u budov kategorie B (59 m 2 ). m2 16 Graf 1: Průměrná velikost transakce dle lokace Praha 1 Praha 2 Praha 3 Praha 4 Praha 5 Praha 6 Praha 7 Praha 8 Praha 9 Praha 1 Průměrná velikost transakce Průměrná velikost transakce kategorie A Průměrná velikost transakce kategorie B Page 6 / 12 PROFESSIONALS s.r.o., V Celnici 4/131, 11 Praha 1, T: , F: , E: info@professionals.cz,

7 P1 P2 P3 P4 P5 P6 P7 P8 P9 P1 Tab. 4: Hrubá poptávka v budovách kategorie A v roce 212 Tab. 5: Hrubá poptávka v budovách kategorie B v roce 212 Lokace Transakce Podíl na celkové poptávce () Průměrná velikost transakce (m 2 ) Praha Praha Praha Praha Praha Praha Praha Praha Praha Praha 1 Celkem Lokace Transakce Podíl na celkové poptávce () Průměrná velikost transakce (m 2 ) Praha Praha Praha Praha Praha Praha Praha Praha Praha Praha Celkem Lokací s nejvyšším podílem pronajaté plochy kategorie A se stala Praha 5 (3.7) a následně Praha 8 (29.5). Praha 3 (.2) byla nejméně aktivní částí Prahy. HRUBÁ POPTÁVKA DLE SEKTORŮ Nejvyšší aktivita byla v roce 212 zaznamenána v sektoru profes. služeb (19,68) a následně v sektoru výroby a stavebnictví (13,14). m2 8 Graf 11: Hrubá poptávka dle kategorie a lokace Graf 12: Hrubá poptávka dle sektorů 7 6 5,33 9,98 8,31 6, ,46 19,68 3 5, , ,14 8,29 - Celková pronajatá plocha - kategorie B Celková pronajatá plocha - kategorie A Lokalitou s nejvíce pronajatými plochami v budovách kategorie B byla Praha 9 (26,5) a Praha 4 (19,7), naopak lokalitou s nejméně pronajatými plochami v této kategorii byla Praha 6 Propagace/Media Spotřební zboží Finančnictví, Bankovnictví, Pojišťovnictví Zdravotnictví Informační technologie Právní služby Výroba / Stavebnictví Prof. Služby Ostatní Telekomunikace (,7). Page 7 / 12 PROFESSIONALS s.r.o., V Celnici 4/131, 11 Praha 1, T: , F: , E: info@professionals.cz,

8 1Q 21 2Q 21 3Q 21 4Q 21 1Q 211 2Q 211 3Q 211 4Q 211 1Q 212 2Q 212 3Q 212 4Q 212 ČISTÁ POPTÁVKA Čistá poptávka dosáhla v roce 212 objemu 125 m 2, což představuje 53 celkové realizované poptávky a téměř 4 pokles oproti úrovni čisté poptávky v roce 211. Renegociace v roce 212 představovaly m 2 a tato hodnota reprezentuje 47 z celkové hodnoty hrubé poptávky dosažené v daném roce. VÝZNAMNÉ TRANSAKCE Největšími transakcemi 1. pol. 212 byly renegociace kancelářských prostor společnosti KPMG v budově Florenc Office Center v Praze 8, renegociace společností Honeywell a IBM v prostorech The Park v P4 dále pak pronájem kanceláří společnosti Vodafone v budově City West v Praze 5. Mezi nejvýznamnější nájemní transakce v 2. pol. 212 můžeme zahrnout následující operace v Praze 5; renegociace a expanze ČSOB v Avenir Business Parku a renegociace společnosti Ahold v Galerii Butovice. m Graf 13: Čistá poptávka a renegociace Hrubá poptávka Čistá poptávka Renegociace Tab. 6: Významné transakce v roce 212 Pronajatá plocha celkem (m 2 ) Čtvrtletí Jméno nájemce Prostory Typ transakce Vodafone City West Nový pronájem KPMG Florenc Office Center Renegociace Honeywell The Park Renegociace and expanze IBM The Park Renegociace ČSOB Avenir Business Park Renegociace and expanze Ahold Galerie Budovice Renegociace ADP River Garden Nový pronájem Johnson and Johnson Anděl Park Renegociace Ogilvy and Mathers Hall Office Park D Renegociace Auditni organ MF ČR Politickych veznu 11 Nový pronájem Covidien ECE Prosek Point B Renegociace and expanze CD Cargo Lighthouse A Renegociace Samsung The Park Nový pronájem Page 8 / 12 PROFESSIONALS s.r.o., V Celnici 4/131, 11 Praha 1, T: , F: , E: info@professionals.cz,

9 NÁJEMNÉ Nájemné za nejkvalitnější prostory v centru města zůstalo v průběhu celého roku 212 prakticky beze změny a to na úrovni 2, 21, / m 2 / měsíc. Taktéž ve vnitřním městě zůstalo nájemné prakticky beze změny, na úrovni od 15, do 17,5 / m 2 / měsíc. V okrajových částech pak i nadále nájemné dosahovalo průměrné hodnotu ve výši od 13, do 14,5 / m 2 / měsíc. Pro rok 213 neočekáváme ve výši nájemného žádné výraznější změny. NEOBSAZENOST Po nárůstu neobsazenosti až na úroveň 13 na konci roku 21 následoval pokles hodnoty až na 11,8 v roce 211. V roce 212 jsme pak zaznamenali mírný růst neobsazenosti a to na úroveň 11,9. Ve srovnání s úrovní neobsazenosti v roce 211, jde tedy o nárůst o 1 bazických bodů. To představuje celkem 343 m 2 volných kancelářských ploch. Z hlediska lokality jsme nejvyšší neobsazenost zaznamenali na Praze 9 (32,3 ) a dále pak Praze 7 (29,5 ). Naopak nejnižší neobsazenosti dosáhla Praha 4 (6,5 ) následovaná Prahou 1 (6,6 ). /m2/m Graf 14: Nájemné v EUR /m2/m Graf 15: Nájemné v CZK ,9 2,5 22, , , , , , Nejvýšší dosahované nájemné v City Center Nejvyšší dosahované nájemné v Inner City Nejvyšší dosahované nájemné v Outer City Nejvýšší dosahované nájemné v City Center Nejvyšší dosahované nájemné v Inner City Nejvyšší dosahované nájemné v Outer City Graf 16: Celkový objem ploch a míra neobsazenosti 1 m Celkový objem ploch (tis. m2) Míra neobsazenosti () Page 9 / 12 PROFESSIONALS s.r.o., V Celnici 4/131, 11 Praha 1, T: , F: , E: info@professionals.cz,

10 212 SHRNUTÍ MAKROEKONOMICKÁ DATA 212 KANCELÁRSKÉ PROSTORY 212 Meziroční 212 Výhled 213 Meziroční 212 Výhled 213 PŘÍRŮSTEK HDP () -1,3,2 INFLACE () 3,3 NEZAMĚSTNANOST () 7bb 8,6 CZK / EUR 2,23 25,14 25,1 CZK / USD 1,6 19,58 NABÍDKA (m 2 ) -1, HRUBÁ POPTÁVKA (m 2 ) ČISTÁ POPTÁVKA (m 2 ) NÁJEMNÉ ( /m 2 ) 2-21 NEOBSAZENOST () 1bb 11,9 INDEX VÝKONU STAVEB. () -6,5 2T REPO SAZBA () 12/212-7bb,5 Podle původního předpokladu Ministerstva financí České republiky (MF ČR), jsme byli svědky zvolnění ekonomické aktivity v roce 212. HDP se ve skutečnosti snížilo o cca. 1,3. Tato hodnota je mnohem markantnější ve srovnání s předběžným odhadem MFČR, který předpokládal růst 1,. V celku si česká ekonomika v roce 212 vedla hůře než se očekávalo. Predikce pro rok 213 ale není tak negativní, neboť se se očekává, že HDP poroste o,2. Výraznější oživení lze očekávat až v roce 214. Ve stavebnictví došlo v minulých letech k poklesu. Výkon českého stavebnictví výrazně přispěl k celkovému růstu naposledy před krizí a to v roce 27. Bohužel opakování tohoto pozitivního vývoje z roku 27 je v roce 213 nepravděpodobné. Zatímco město Praha zůstává regionem s nejnižší nezaměstnaností, v roce 212 celková míra nezaměstnanosti v České republice zaznamenala mírné zvýšení a podobný trend se rovněž očekává v roce 213. Spotřebitelské ceny vzrostly v roce 212 o 3,3. V následujících letech by průměrná míra inflace měla dosáhnout přibližně hodnot 2,1 (213), respektive 1,8 (214). S ohledem na prognózy MF ČR by se měly očekávané míry inflace v příštích dvou letech držet v blízkosti inflačního cíle ČNB. Do budoucna se očekává, že pokud jde o růst HDP a vývoj inflace, 213 bude lepším rokem než byl rok 212. Existují zde ale významná rizika, mezi které můžeme zahrnout obtížně předvídatelný vývoj v českém podnikatelském prostředí, velmi nízkou úroveň důvěry v další vývoj české ekonomiky a pokračující nejistota v eurozóně. Page 1 / 12 PROFESSIONALS s.r.o., V Celnici 4/131, 11 Praha 1, T: , F: , E: info@professionals.cz,

11 ZÁVĚR DEFINICE Informace uváděné v této zprávě mají obecný charakter, v případě Vašeho zájmu pro Vás, v rámci našich služeb, připravíme zprávu zaměřenou na segment trhu dle Vašeho výběru. Naše dlouhodobé a komplexní sledování trhu Vám může pomoci při rozhodování o plánované investici, pronájmu nových prostor nebo jiných rozhodnutích týkajících se trhu komerčních realit. V případě jakýchkoliv dotazů či nejasností nás neváhejte kontaktovat, rádi na Vaše dotazy a připomínky odpovíme VÝMĚRA CELKEM - Dokončené kancelářské prostory celkem (pronajaté a neobsazené). NABÍDKA Nově dokončené kancelářské prostory ve sledovaném období. HRUBÁ POPTÁVKA Celkový objem kancelářských prostor, které byly v daném období předpronajaty či pronajaty. Hrubá poptávka zahrnuje jak nové pronájmy tak renegociace po podepsání nájemní smlouvy. ČISTÁ POPTÁVKA Nově pronajaté kancelářské plochy ve sledovaném období. NAJEMNÉ - Nejvyšší dosahované nájemné v nejkvalitnějších prostorech v nejatraktivnějších lokalitách. NEOBSAZENOST - podíl volných pronajímatelných kancelářských prostor na celkové kancelářské ploše. PROJEKTY VE VÝSTAVBĚ jsou reprezentovány celkovým množstvím kancelářské plochy ve výstavbě nebo či ve stádiu významné rekonstrukce. Nezahrnuje prostory, které jsou připravovány pro možnou výstavbu budoucích projektů. ČSÚ - Český statistický úřad ČNB - Česká národní banka MFČR - Ministerstvo financí České republiky JMÉNO Veronika Beránková POZICE Analyst ODDĚLENÍ Research Department veronika.berankova@professionals.cz JMENO Ondřej Kadlec POZICE Head of Research and Support Services ODDELENI Research Department ondrej.kadlec@professionals.cz Informace obsažené v této zprávě byly obdrženy ze zdrojů, které jsou považovány za důvěryhodné. Přestože věříme, že uváděné informace jsou pravdivé, společnost Professionals, s. r. o. nemůže garantovat jejich přesnost či úplnost a není zodpovědná za škodu či ztrátu, které mohou z možných nepřesností či neúplností v této zprávě vyplynout. Tato zpráva je vytvořená Professionals, s. r. o. a informace v ní obsažené jsou věnovány k výhradnímu použití svých klientů. Zpráva a informace v ní nesmí být kopírovány nebo reprodukovány bez předchozího povolení Professionals, s. r. o. Page 11 / 12 PROFESSIONALS s.r.o., V Celnici 4/131, 11 Praha 1, T: , F: , E: info@professionals.cz,

12 PROFESSIONALS s.r.o. V CELNICI 4/131, 11 PRAGUE 1 CZECH REPUBLIC T: , E: info@professionals.cz