ZNALECKÝ POSUDEK č. 2386/22 o obvyklé ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 1559/51 v domě čp. 1559 postaveném na pozemku parc.č. 73/3 včetně podílu na společných částech domu bez spoluvlastnického podílu na pozemku parc.č. 73/3 v kat. území velká Víska, obec Hořovice, o. Beroun, kraj Středočeský. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Beroun, Mgr. Pavel Dolanský Palackého 31/2 26601 Beroun Účel znaleckého posudku: Určení obvyklé ceny nemovitosti - bytové jednotky č. 1559/51 v domě čp. 1559 včetně podílu na společných částech domu bez spoluvlastnického podílu na pozemku v kat. území Velká Víska, obec Hořovice, o. Beroun, kraj středočeský.
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb., podle stavu ke dni 1.10.2014, znalecký posudek vypracoval: Ing. Alois Macek Valdecká 765/24 268 01 Hořovice Znalecký posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hořovicích 20.11.2014-2 -
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znal. posudek o obvyklé ceně nemovitosti. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č. 1559/51 Adresa předmětu ocenění: Na Okraji 1559 268 01 Hořovice Kraj: Středočeský Okres: Beroun Obec: Hořovice Katastrální území: Velká Víska Počet obyvatel: 6 835 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka bytové jednotky byla provedena dne 25.9.2014 za přítomnosti pana T. Rábla, nájemce bytu. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 11.9.2014, LV č. 2997 - výpis z katastru nemovitostí ze dne 10.7.2013, LV č. 3101 - smlouva o budoucí kupní smlouvě č. 731151 ze dne 10.3.2008 - kupní smlouva ze dne 26.11.2009 - rozhodnutí o kolaudaci vydané MěÚ Hořovice ze dne29.4.2009, č.j.s-muho/9329/2009//wei - informace sdělené vlastníkem nemovitosti - skutečnosti zjištěné na místě 5. Vlastnické a evidenční údaje Elgr Zdeněk, čp. 133, 26754 Praskolesy 6. Dokumentace a skutečnost Kompletní dokumentace nebyla předložena - 3 -
Určení obvyklé ceny bytové jednotky č. 1559/51 v budově čp. 1559 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy čp. 1559 postavené na pozemku parc.č. 73/3 bez spoluvlastnického podílu na pozemku parc.č. 73/3 na LV č. 2997 a 3101 v kat. území Velká Víska, obec Hořovice, o. Beroun, kraj Středočeský. Budova čp. 1559 na pozemku parc.č. 73/3 je užívána od r. 2009. Jedná se o nepodsklepený samostatný objekt s pěti nadzemními podlažími a rovnou střechou v ulici Na Okraji v jihovýchodní části města Hořovice v prostoru mezi parkem u nemocnice a zámeckým parkem. V domě není výtah. Nosné stěny budovy jsou z montovaných železobetonových tyčových prvků s cihelnými vyzdívkami a celý objekt je zateplen. Střecha je rovná opatřená klemp. konstrukcemi a živičnou krytinou. V přízemí budovy jsou společné prostory a byty a v ostatních podlažích jsou byty. Objekt je centrálně vytápěn a je napojen na všechny inženýrské sítě. Tech. stav domu odpovídá stáří. Byt č. 1559/51 se nachází v 5.NP budovy. Velikost bytu byla 3+kk o celkové ploše 76 m2, v r. cca 2010 byla ložnice předělena SDK příčkou a současná velikost bytu je 4+kk. Byt se sestává z kuch. koutu, koupelny s WC a čtyř místností. V bytě jsou štukové omítky, podlahy z ker. dlažby a lamina, plast. okna, obložkové zárubně a v koupelně je závěsný WC, umyvadlo, vana a prostor pro pračku. Je poškozena obložková zárubeň v koupelně (odlepuje se lamino), ve výplňovém zdivu v bytě jsou místy trhlinky (nosné prvky nevykazují poruchy) a celkově tech. stav konstrukcí a prací odpovídá stáří stavby. Nemovitost je zapsána na listech vlastnictví č. 2997 a 3101 pro katastrální území Velká Víska, obec Hořovice, o. Beroun, kraj Středočeský. V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným k 19.11.2014. K tomuto datu údajně není byt v pronájmu. Zpracovateli zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako podklad pro další jednání. Dle zákona č. 151/1997 Sb. ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb. se majetek a služba oceňují obvyklou cenou. Tím se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku v obvyklém obchodním styku. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího ani kupujícího ani vliv zvláštní obliby. - 4 -
Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Porovnání je založeno na srovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi, jejichž ceny byly anebo jsou nabízené na trhu s nemovitostmi a jsou známé. Zpracovatel zprávy chápe obvyklou cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem. Předmětem určení obvyklé ceny je bytová jednotka č. 1559/51 o velikosti 76 m2. Jakýkoliv jiný majetek, jako je vnitřní vybavení a příp. technologie nesouvisející s bytovou jednotkou a budovou nejsou předmětem ocenění. Určení obvyklé ceny nemovitosti jako celku. Pro určení obvyklé ceny bytové jednotky č. 1559/51 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu čp. 1559 bez spoluvlastnického podílu na pozemku parc.č. 73/3 použiji porovnání s nemovitostmi, které jsou nabízené na trhu s nemovitostmi a jejichž ceny jsou známy. (SREALITY.cz). Pro určení obvyklé ceny majetku jako celku jsem vybral a vzal v úvahu k porovnání bytovou jednotku 3+kk velikosti 51 m2 v budově čp. 1495 v Hořovicích, bytovou jednotku 3+kk velikosti 58 m2 v budově čp. 1600 v Hořovicích a bytovou jednotku 3+kk velikosti 58 m2 v budově čp. 745 v Hořovicích. Ceny porovnávaných nemovitostí jsou včetně spoluvlastnického podílu k pozemku. Nemovitosti jsou nabízeny k prodeji a tuto skutečnost jsem zohlednil koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při určení obvyklé ceny porovnávacím způsobem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, vybavení a další. Cena podílu na pozemku parc.č. 73/3 v k.ú Velká Víska dle smlouvy o budoucí kupní smlouvě č. 731151 ze dne 10.3.2008 činí 45.296,- Kč. - 5 -
Popis porovnávaných nemovitostí: 1. Bytová jednotka 3+kk velikosti 51 m2, ulice Na okraji čp. 1495, pět NP, kolaudace domu v r. 2005, bez výtahu, byt ve 4.NP, centrální vytápění, napojen na všechny inž.sítě, dobrý tech. stav. 2. Bytová jednotka 3+kk velikosti 58 m2, ulice Na Okraji čp. 1600, čtyři NP, kolaudace domu v r. 2014, bez výtahu, byt ve 2.NP, centrální vytápění, napojen na všechny inž. sítě, perfektní tech. stav. 3.Bytová jednotka 3+kk velikosti 58 m2, ulice Na Radosti čp. 745, jedno PP a dvě NP, dům byl postaven v r. 1960, rekonstrukce bytu v r. 2007, nová plastová okna, ÚV s vlastním plynovým kotlem, bez výtahu, byt v 1.NP, napojen na všechny inž. sítě,nová střešní krytina, fasáda původní, k užívání dva sklepy, průměrný tech. stav. - 6 -
Tabulka 1 - Majetek jako celek Oceňovaná nemovitost A. Identifikační údaje Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Pořadové číslo nemovitosti 1 2 3 Název nemovitosti Byt č. 1559/51 Byt v čp. 1495 Byt v čp. 1600 Byt v čp. 745 Obec Hořovice Hořovice Hořovice Hořovice Okres Beroun Beroun Beroun Beroun B. Základní údaj pro porovnání plocha bytu v m2 Velikost bytu v m2 76,00 51,00 58,00 58,00 Prodejní cena celkem X 1 249 000,00 1 695 000,00 1 195 000,00 Cena za 1 porovnávací jednotku bez pozemku 24 490,20 29 224,14 20 603,45 C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota 22041,18 26301,72 18543,10 Existence věcných břemen ne ne ne ne Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 22041,18 26301,72 18543,10 D. Technické parametry Lokalita dobrá dobrá dobrá dobrá Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 22041,18 26301,72 18543,10 Technický stav objektu dobrý dobrý výborný horší Korekce 1,00 0,95 1,25 Upravená hodnota 22041,18 24986,64 23178,88 Technické vybavení dobré dobré dobré horší Korekce 1,00 1,00 1,05 Upravená hodnota 22041,18 24986,64 24337,82 Technický stav bytu dobrý dobrý výborný horší Korekce 1,00 0,90 1,10 Upravená hodnota 22041,18 22487,97 26771,61 Dopravní dostupnost a parkování výborné výborné výborné horší Korekce 1,00 1,00 1,05 Upravená hodnota 22041,18 22487,97 28110,19 Stáří nemovitosti r. 2009 r. 2005 r. 2014 r. 1960 Korekce 1,00 1,00 1,10 Upravená hodnota 22041,18 22487,97 30921,20 Napojení na inž. sítě kompl. kompl. kompl. kompl. Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 22041,18 22487,97 30921,20 Nosné zdivo cihelné cihelné cihelné cihelné Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 22041,18 22487,97 30921,20 Vytápění ÚV ÚV ÚV ÚV - 7 -
Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 22041,18 22487,97 30921,20 E. Ostatní parametry Životní prostředí dobré dobré dobré výborné Korekce 1,00 1,00 0,90 Upravená hodnota 22041,18 22487,97 27829,08 Sklep ne ne ne ano Korekce 1,00 1,00 0,90 Upravená hodnota 22041,18 22487,97 25046,18 Byt v podlaží 5.NP 3.NP 2.NP 1.NP Korekce 0,98 0,96 0,94 Upravená hodnota 21600,35 21588,46 23543,41 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky 22244 21600 21588 23543 Porovnávací hodnota celkem 1 690 549 Hodnota pozemku 45 296 Celková porov. hodnota Obvyklá cena byt. jednotky č. 1559/51 1 645 253 Kč 1 650 000 Kč - 8 -
Obvyklá cena bytové jednotky č. 1559/51 v domě čp. 1559 postaveném na pozemku parc.č. 73/3 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu bez spoluvlastnického podílu na pozemku parc.č. 73/3 v kat. území Velká Víska, obec Hořovice, o. Beroun, kraj Středočeský činí 1,650.000,- Kč slovy: jedenmilionšestsetpadesáttisíc Kč V Hořovicích 20.11.2014 Ing. Alois Macek Valdecká 765/24 268 01 Hořovice D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 31.8.1987 č.j. Spr. 767/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2386/22 znaleckého deníku. - 9 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Bytová jednotka č. 1559/51Hořovice 1 Dtto 1 Dtto 1 Porovnávané nemovitosti 1 Půdorys bytové jednotky č. 1559/51 1-10 -
Dům čp. 1559 Pohled Kuch. kout - 11 -
Byt č. 1559/51 Dětský pokoj Koupelna - 12 -
Byt č. 1559/51 Ložnice Obývací pokoj - 13 -
Porovnávané nemovitosti Dům čp. 1495 Hořovice Dům čp. 1600 Hořovice Dům čp. 745 Hořovice - 14 -
Bytová jednotka č. 1559/51-15 -