520/2015-A ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 555/23/15 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, č. 557/15 Katastrální údaje : Kraj Kraj Vysočina, okres Jihlava, obec Jihlava, k.ú. Horní Kosov Adresa nemovité věci: Buková 557/15, 586 01 Horní Kosov Vlastníci stavby: Lucie Půlkrábková, Buková 557/5, 586 01 Jihlava, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 Marek Zeman, Buková 557/5, 586 01 Jihlava, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2 / 3 Vlastníci pozemku: Lucie Půlkrábková, Buková 557/5, 586 01 Horní Kosov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 32 / 2259 Marek Zeman, Buková 557/5, 586 01 Horní Kosov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 64 / 2259 OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Roman Lukáš Vlásenická 1401, 393 01 Pelhřimov Tel : 736 672 249 ÚČEL OCENĚNÍ: Stanovení obvyklé ceny pro účely aukce v podílu 1/3. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 350 000 Kč Datum místního šetření: 15.6.2015 Stav ke dni : 15.6.2015 Počet stran: 12 stran Počet příloh: 3 Počet vyhotovení: 3 V Pelhřimově, dne 25.6.2015 Ing. Roman Lukáš
NÁLEZ Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely aukce a to podílu 1/3 nemovitosti - byt. jednotky č. 557/15 zapsané na LV č. 1571 v budově č.p. 557 zapsané na LV č. 1457 na parcele č. 793/10 zapsané na LV č. 1457 se spoluvlastnickým podílem o velikosti 576/13554 na společných částech budovy č.p. 557 a pozemcích č. 672/306, 672/307 a 793/10, to vše v k.ú. Horní Kosov. Místní šetření. Místní šetření bylo provedeno dne 15.6. 2015 pouze vnější prohlídkou budovy kde je umístěna oceňovaná byt. jednotka. Spoluvlastnice pí. Lucie Půlkrábková se telefonicky omluvila, že nemůže zpřístupnit byt. jednotku z toho důvodu, že nevlastní klíče od. byt. jednotky, pouze sdělila informace o vybavenosti b.j., které jsou cca půl roku zastaralé. Přehled podkladů - výpis z LV č. 1571 pro obec Jihlava a k.ú. Horní Kosov ze dne 26.05. 2015 - kopie katastrální mapy vyhotovená dálkovým přístupem - prohlídka na místě - databáze nemovitostí z vlastních a veřejně přístupných zdrojů - odhad obvyklé ceny nemovitosti č. 561/2013 ze dne 2.7. 2013 vyhotovený p.ing. Martinem Vetchým jako podklad pro insolvenční řízení - informace sdělené paní Lucií Půlkrábkovou (vybavenost b.j.), sousedem v oceňovaném byt. domě (provedení domu, vybavenost b.j.) a developerem projektu Sluneční vrch Jihlava tj. společnost ABILD s.r.o. Místopis Statutární město Jihlava je významným městem regionu, je zde sídlo Kraje Vysočina. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - bytové domy zděné Celkový popis Předmět ocenění se nachází v městské části (katastrálním území) Jihlava, v okrajové části města, v nově vzniklé obytné zóně složené z byt. domů, která vznikla v rámci developerského projektu - Slunečný Vrch, lokalita Horní Kosov, při městské komunikaci ul. Buková, podélnou osou SV - JZ, pozemky jsou mírně svažité, v dostupu Penny market, škola, školka, autobusová zastávka (MHD). Přístup ze zpevněné městské komunikace (ul. Buková), přes parcelu č. 693/15 v druhu ostatní plocha zeleň, ve vlastnictví Statutárního města Jihlava. Silné stránky - krajské město Jihlava je významným městem regionu - v dostupu běžná občanská vybavenost (školka, škola, supermarket) a MHD - umístění byt. domu v klidné části města v zástavbě obdobných objektů - možnost okamžitého trvalého bydlení - byt. jednotka umístěna v novějším zděném byt. domě - 2 -
Slabé stránky - umístění v 1.NP (byt. jednotka v úrovni terénu) - byt. jednotka bez kuch. linky (dle sdělení spoluvlastnice b.j.) RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Zástavní právo Exekuce Komentář: Na základě předloženého LV č. 1571 pro k.ú.horní Kosov ze dne 26.05. 2015 je na oceňované nemovitosti evidováno zástavní právo exekutorské podílu 2/3, zástavní práva smluvní ve prospěch ČS, a.s.. Dále byla zahájena exekuce a byl vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitosti ke spoluvlastnickému podílu 2/3. Výše uvedená fakta nebyla v odhadu tržní hodnoty zohledněna. Dále na předloženém LV je uvedeno věcné břemeno dle GP pro pozemek č. 672/306 (pozemek ve funkčním celku k byt. domu). Jedná se o VB umístění kabelového vedení, které nemá zásadní vliv a neomezují užívání byt. jednotky. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Vzhledem k tomu, že nebyla možnost provedení prohlídky byt. jednotky, předpokládá se, že byt. jednotka není pronajímána. Tento závěr potvrzovala i spoluvlastnice b.j. Lucie Půlkrábková, která ale b.j. delší dobu neužívala. Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemky, které tvoří součást nemovitosti jsou orientované ve směru SV JZ a jsou mírně svažité k SV. Pozemek č. parcely 793/10 obsahuje vlastní stavbu byt. domu a je napojen na inž. sítě vodovod z řádu, kanalizace do řádu a elektro. Pozemky č. parcel 672/306, 672/307 jsou užívány jako pozemky ve funkčním celku k byt. domu, jsou zatravněné a obsahují přístupový chodník. Situovány jsou v obytné zóně složené z - 3 -
vícepodlažní bytové zástavby, na okraji města, územním plánek jsou určené jako plochy bydlení individuálního městského typu. Přístup do byt. domu je ze zpevněné městské komunikace (ul. Buková), přes parcelu č. 693/15 v druhu ostatní plocha zeleň, ve vlastnictví Statutárního města Jihlava. Obvyklá cena pozemků v místě a čase u obdobných staveb představuje částku 1.900,- Kč/m 2. Výpočet hodnota pozemků je uvažován již v podílu 1/3 tj. v podílu, který má být dražen. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku [ Kč ] zastavěná plocha a 793/10 410 1 900 32 / 2 259 11 035 nádvoří ostatní plocha 672/306 247 1 900 32 / 2 259 6 648 ostatní plocha 672/307 95 1 900 32 / 2 259 2 557 Celková výměra pozemků 752 Hodnota pozemků celkem 20 240 Byt. jednotka 557/15 Věcná hodnota dle THU Výpočet věcné hodnoty stavby Vnitřní vybavenost byt. domu, jeho provedení, dále vybavenost a umístění byt. jednotky a sklepa vč. výměr jednotlivých místností vychází z odhadu obvyklé ceny nemovitosti č. 561/2013 ze dne 2.7. 2013 vyhotovený p. Ing. Martinem Vetchým jako podklad pro insolvenční řízení, dále vychází z informací sdělených spoluvlastnicí byt. jednotky pí. Lucií Půlkrábkovou (spoluvlastnice b.j. cca půl roku neužívá) a dále vychází z informací od developera projektu Sluneční vrch Jihlava tj. společnost ABILD s.r.o., který prováděl výstavbu byt. domu (stavebně - technické provedení domu). Předpokládá se, že vlastníci byt. jednotky následné další změny ve vybavenosti b.j. vč. rekonstrukčních prací neprováděli a byt. jednotka je stejném stavu odpovídajícímu popisu ve znaleckém posudku a popisu uvedeném pí. Lucií Půlkrábkovou (b.j. bez kuch. linky). Ostatní popisy vychází z vnější prohlídky byt. domu a z informací od developera projektu. Základní popis stavby : Dům obsahuje jedno podzemní a čtyři nadzemní podlaží. V 1.PP jsou umístěny sklepní skladové kóje a garážová stání a v ostatních podlažích pak pouze bytové jednotky. Stavba je provedena ze stavebního systému ISOBLOK (dřevobetonové tvárnice zalité betonem s tep. izolací) a má plochou střechu, s výtahem. Objekt je napojen na inženýrské sítě: vodovod z řádu, kanalizace do řádu a elektro. Popis bytové jednotky : Bytová jednotka je umístěna v 1.NP (v úrovni terénu). Jedná se o b.j. 2 + kk se soc. zařízením, která má dále v 1.PP umístěnou sklepní kóji. Dispoziční řešení : Byt. jednotka o velikosti 2 + kk a jeden sklepní prostor v 1.PP. Uspořádání místností není známo. Orientace oken SZ a JZ. Popis tech. stavu stavby : Objekt byl uveden do užívání v r. 2008, jedná se téměř o novostavbu. - 4 -
Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha předsíň Obytné prostory 5,92 m 2 1,00 5,92 m 2 kuch. kout + pokoj Obytné prostory 29,31 m 2 1,00 29,31 m 2 pokoj Obytné prostory 13,82 m 2 1,00 13,82 m 2 koupelna Obytné prostory 4,57 m 2 1,00 4,57 m 2 záchod Obytné prostory 2,06 m 2 1,00 2,06 m 2 sklad (sklep) 2,00 m 2 0,50 1,00 m 2 Celková podlahová plocha 57,68 m 2 56,68 m 2 Konstrukce Popis 1. Základy vč. zemních prací základové pasy izolované 2. Svislé konstrukce stavební systém ISOBLOK (dřevobetonové tvárnice zalité betonem s tep. izolací) 3. Stropy stavební systému ISOBLOK (stropní vložky s betonáží) 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech svařovaná fólie 6. Klempířské konstrukce poplastovaný pozink. plech 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné štukové omítky 8. Úprava vnějších povrchů vápenné omítky 9. Vnitřní obklady keramické kuchyně, koupelna, WC 10. Schody železobetonové s povrchem ker. dlažba 11. Dveře hladké plné a prosklené dveře do obložkových zárubní 12. Vrata plastová sekční s el. pohonem 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah PVC, ker. dlažby 15. Vytápění ÚT elektrokotel (kotel umístěný v b.j.), radiátory 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod teplé a studené 19. Vnitřní kanalizace úplné odkanalizování 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody el. boiler v koupelně 22. Vybavení kuchyní chybí 23. Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadlo, vana 24. Výtahy osobní výtah 25. Ostatní el. vrátný 26. Instalační pref. jádra zděné jádro Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Budoucí stav Podlahová plocha [m 2 ] 56,68 0,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 23 000 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 303 640 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 7 Další životnost roků 93 Opotřebení % 7,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 212 390-5 -
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Jihlava - Horní Kosov běžná byt. jednotka bez kuch. linky Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena zděný byt. dům z r. 2008 56,68 m 2 1 2+kk 1 203 827 Kč 21 239 Kč/m 2 Srovnatelné jednotky Název: Byt. jednotka 2+kk Byt. jednotka (novostavba) 2 + kk se soc. zařízením a komorou, bez balkonu, plocha 61,11 m2, která má dále v technickém podlaží (1.PP) umístěnou sklepní skladovou jednotku 5,94 m2, započitatelná plocha 64,08 m2, umístěná ve 2NP, zděný byt. dům s 8-mi nadz. podlažími + 1 PP. Vytápění ÚT na dálkové, plastová, podlahy lamino, ker. dlažby, dveře do obložkových zárubní, vana, sprcha, umyvadlo, umývátko, WC. Bez kuch. linky. Dům z r. 2013. Realizace na trhu 12/2013 za částku 1.650.000 Kč Lokalita: Jihlava - ul. U dlouhé stěny Podlaží: 2 Dispozice: 2+kk Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha zděný byt. dům 64,08 m 2 1 650 000 Kč 25 749 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,97 Zdůvodnění koeficientu K c: Realizovaný prodej, byt. jednotka umístěna v lepší lokalitě ve městě, v lepším dostupu do centra města, byt. jednotka je obdobně vybavená tj. bez kuch. linky, je v lepším stavu - novější byt. dům, nejedná se o byt. jednotku umístěnou v přízemí byt. domu. Celkový koef. K C 0,88 Upravená j. cena Kč/m 2 22 541 Název: Byt. jednotka 2+kk Prodej bytu 2+kk 54 m Jihlava - Hruškové Dvory, okres Jihlava 1 313 500 Kč Prodej nového bezbariérového bytu 2+kk v krásné přírodní lokalitě Hruškové Dvory v Jihlavě. Nabízíme k prodeji byt 2+kk o celkové ploše 56 m2. Nachází se v přízemí domu, je situovaný jihovýchodním a severozápadním směrem. Je zde prostorná chodba ve tvaru písmene L. Vlevo od vstupních dveří se nachází obývací pokoj s kuchyňským koutem, který je osazen rohovou kuchyňskou linkou. Vpravo je ložnice a uprostřed koupelna a samostatná toaleta. Byt je vybaven v pokojích linem ve stylu plovoucí podlahy a v ostatních prostorách je dlažba. Topení zajišťuje plynová kotelna společná pro dům, kde se nachází i tři velké zásobníky pro teplou vodu. K bytu patří sklep a podíl na společných prostorách (kočárkárna, kolárna). Měsíční náklady jsou do 2.500,- Kč. Bydlení je vhodné především pro milovníky přírody a klidu. Na své si - 6 -
přijdou rodiny s dětmi, pejskaři, ale i sportovci. Celková cena: 1 313 500 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: včetně provize a právních služeb ID zakázky: 1582 Aktualizace: 26.05.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Novostavba Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží: 1. podlaží z celkem 4 Počet bytů: 9 Užitná plocha: 54 m 2 (započ. plocha 55,5 m2) Sklep: 3 m 2 Parkování: Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet, Kabelová televize, Kabelové rozvody Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Dálnice, MHD, Autobus Bezbariérový: Lokalita: Jihlava - Hruškové Dvory Podlaží: 1 Dispozice: 2+kk Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha zděný byt. dům 55,50 m 2 1 313 500 Kč 23 667 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,03 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,97 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny z veřejně přístupných zdrojů - internet, realitní inzerce, byt. jednotka umístěna v horší lokalitě ve městě, méně vyhledávaná lokalita, byt. jednotka je obdobně vybavená, ale její součást tvoří kuch. linka, je v mírně lepším stavu, jedná se rovněž o byt. jednotku umístěnou v přízemí byt. domu. Celkový koef. K C 0,85 Upravená j. cena Kč/m 2 20 217 Název: Byt. jednotka 2+kk Prodej bytu 2+kk 49 m Za Prachárnou, Jihlava 1 190 000 Kč Ve výhradním zastoupení nabízíme k prodeji bytovou jednotku 2+kk, v atraktivní lokalitě Za Prachárnou v Jihlavě. V bytě jsou nová plastová okna, zděné jádro a samostatné WC. V celém domě jsou nové stoupačky. Jednotka má sklepa a užívá se také lodžie na patře. V okolí se nachází veškerá občanská vybavenost. Celková cena: 1 190 000 Kč za nemovitost, včetně provize - 7 -
ID zakázky: ABA150 Aktualizace: 25.06.2015 Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží: 4. podlaží z celkem 5 Užitná plocha: 49 m 2 (započ. plocha 51,0 m 2, sklep, část lodžie) Plocha podlahová: 49 m 2 Sklep: Datum nastěhování: Ihned Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, MHD Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 78/2013 Sb. podle vyhlášky Vybavení: Částečně Výtah: Lokalita: Jihlava - Za Prachárnou Podlaží: 4 Dispozice: 2+kk Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový byt. dům 51,00 m 2 1 190 000 Kč 23 333 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,97 Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny z veřejně přístupných zdrojů - internet, realitní inzerce, byt. jednotka umístěna v obdobné lokalitě ve městě (lokalita navazuje na Horní Kosov), byt. jednotka je obdobně vybavená, zděné jádro, ale její součást tvoří kuch. linka (menšího rozsahu), je v horším stavu (starší panelový dům), nejedná se o byt. jednotku umístěnou v přízemí byt. domu. - 8 - Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 20 960 Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 20 217 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 21 239 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 22 541 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 21 239 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 56,68 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 1 203 827 Kč Popis: běžná byt. jednotka bez kuch. linky
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 1 203 827 Kč 0 Kč 1 232 625 Kč 20 240 Kč Obvyklá cena 350 000 Kč slovy: Třistapadesáttisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Po zvážení silných a slabých stránek oceňované nemovitosti - byt. jednotky a výsledku porovnávací metody, která zohledňuje její využitelnost (rozsah podl. plochu, vybavení, umístění v místě apod.) ve vazbě na trh s obdobnými nemovitostmi v místě jsem toho názoru, že obvyklá cena oceňované nemovitosti (byt. jednotky č. 557/15 zapsané na LV č. 1571 v budově č.p. 557 zapsané na LV č. 1457 na parcele č. 793/10 zapsané na LV č. 1457 se spoluvlastnickým podílem o velikosti 576/13554 na společných částech budovy č.p. 557 a pozemcích č. 672/306, 672/307 a 793/10, to vše v k.ú. Horní Kosov ) představuje částku zjištěnou porovnávací metodou, tj. částku 1.200.000,- Kč (po zaokrouhlení). Dle zadání pak obvyklá cena podílu 1/3 představuje částku 400.000,- Kč s jejím mírným snížením o vliv menšího zájmu trhu o tento typ vlastnictví (pouze podílové) tj. celkem obvyklá cena 350.000,- Kč. Stanovená obvyklá cena v sobě nezahrnuje vliv závad uvedených na LV č. 1571 v odstavci C a (zástavní práva, exekuční příkaz k prodeji, nařízení exekuce). V Pelhřimově 25.6.2015 Ing. Roman Lukáš Vlásenická 1401 393 01 Pelhřimov Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 12.12.2005 čj. Spr 2179/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 555/23/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 34/15. - 9 -
Mapa KN Mapa oblasti - 10 -
Fotodokumentace - 11 -
Umístění byt. jednotky Byt. jednotka Spodní pohled Vchodové dveře do b.j. - 12 -