ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 5446-16/2014 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu 1/4 na věcech nemovitých pozemek p.č.st.394 s rodinným domem č.p.185, vč. příslušenství a pozemek p.č.490, v obci Statenice, katastrální území Statenice (kód:755346), okres Praha-západ Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Praha 10 Mgr. Richard Bednář, soudní exekutor Na Plískavě 1525/2 102 00 Praha 10 Účel posudku: Určení obvyklé ceny nemovitosti - 003 EX 203/10-77 Oceňovací vyhláška: Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) s přihlédnutím k vyhlášce Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých určení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších vyhlášek, ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č.387/2011 Sb., č.450/2012 Sb. a č.441/2013 Sb. s účinností od 1.1.2014. Oceněno ke dni: 27. ledna 2014 Posudek vypracoval: Ing.Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 - Michle Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních. 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 15 stran a přílohy. V Praze, dne 9. února 2014
ÚVOD Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. (Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.) METODY URČENÍ HODNOTY Odhad obvyklé ceny je prováděn zpravidla třemi základními metodami: - metoda nákladového ohodnocení - určení nákladů na pořízení věcí nemovitých v aktuálních cenách (ceny obvyklé místně a časově) a určení jejího opotřebení (technický stav k datu ocenění). - metoda výnosová - určuje schopnost věcí nemovitých tvořit výnos. - metoda srovnávací - statistické vyhodnocení cen porovnatelných věcí nemovitých. Pro tento konkrétní případ je vypovídací schopnost ceny stanovené nákladovým způsobem malá, a proto je v posudku nahrazena cenou zjištěnou (tj. vypočtenou podle platného oceňovací vyhlášky). Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.121/4000 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, postupuje při určení ceny zjištěné porovnávacím způsobem. Tvůrce vyhlášky pro určení porovnávacích údajů disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Pro užití výnosové metody nebylo možno obstarat dostatek ověřitelných informací o obvyklém nájemném. Spoluvlastnický ideální podíl je prakticky nepronajatelný, věci nemovité nejsou proto hodnoceny výnosově. Pro určení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky. Obvyklá cena bude určena i se znalostí cen podobných věcí nemovitých. - 2 -
NÁLEZ 1. Bližší údaje o nemovitosti Oceňované věci nemovité se nalézají v katastrálním území Statenice (kód: 755346), obec Statenice. Věci nemovité jsou přístupné ze zpevněné komunikace ulice Unětická. Oceňované věci nemovité se nalézají ve východní části obce Statenice, část obce Černý Vůl. Objekt je lokalizován v zástavbě s převážně rodinnými domy, na druhé straně ulice se nalézá restaurace. Rovnoběžně s komunikací je Únětický potok. Dopravní dostupnost obce je dobrá, obcí prochází silniční komunikace II. třídy č.240 a č.241 spojující obec Pražskými městskou částí Praha 6 a městem Kralupy nad Vltavou. Ze Statenic do centra Prahy je vzdálenost přibližně 15 km jihovýchodním směrem. V části obce Černý Vůl je autobusová zastávka Pražské integrované dopravy Statenice, Černý Vůl, hospoda. Dle Malého lexikonu obcí žije ve Statenicích 1287 stálých obyvatel. Ve Statenicích se nalézá základní sortiment služeb a občanské vybavenosti. Věci nemovité jsou tvořeny pozemky se stavbou rodinného domu, příslušenstvím a venkovními úpravami. 2. Podklady pro vypracování posudku Usnesení o uurčení znalce ze dne 13.1.2014 č.j. 003 EX 203/10-77 Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Statenice (kód:755346), obec Statenice, list vlastnictví č.449, vyhotovený dálkovým přístupem dne 13.1.2014. Mapa geografického systému ČUZK katastrální území Statenice (kód: 755346). Místní šetření dne 27.1.2014 za přítomnosti exekutorského vykonavatele Exekutorského úřadu Prahy 10. Podklady a informace poskytnuté Exekutorským úřadem Prahy 10. Údaje zjištěné znalcem na místě a na místně příslušných úřadech. 3. Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovitosti na listu vlastnictví č.449 pro katastrální území Statenice (kód: 755346), obec Statenice zapsáni: 1. Josef Laco Únětická 185 252 62 Statenice-Černý Vůl podíl ideální ¼, 2. Petr Laco Únětická 185 252 62 Statenice-Černý Vůl podíl ideální ¼, a 3. Gabriela Lacová Únětická 185 252 62 Statenice-Černý Vůl podíl ideální 1/2. - 3 -
4. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí Mapa geografického systému Mapa širších souvislostí Fotodokumentace Inzertní listy srovnatelných nemovitostí 5. Předmětem ocenění jsou 1) Pozemek p.č.st.394 2) Pozemek p.č.490 3) Studna kopaná 4) Rodinný dům č.p.185 5) Ovocné a okrasné dřeviny a rostliny * * * Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné. Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit, nebo zpochybnit. Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele. * * * - 4 -
POSUDEK A OCENĚNÍ CENA ZJIŠTĚNÁ 1. Pozemek p.č.st.394 Oceněno podle 3 vyhlášky. 1.1 Popis Pozemek p.č.st.394, zastavěná plocha a nádvoří, výměra 82 m 2, katastrální území Statenice (kód: 755346), obec Statenice. Na pozemku se nalézá stavba rodinného domu č.p.185. 1.2 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel 3 0.75 1324 2. Hospodářsko-správní význam obce 4 0.60 Ostatní obce 3. Poloha obce 3 1.02 Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně 4. Technická infrastruktura v obci 1 1.00 Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce 2 0.95 Integrovaná doprava a autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci 4 0.90 Omezenou vybavenost (obchod a zdravotní středisko) Součin hodnot 0.392 Iu = SOUČIN(Ui) = 0.392 1.3 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Svažitost pozemku a expozice 4 0.00 Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky 3 0.00 Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma 1 0.00 Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku 1 0.00 Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku 2 0.00 Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000-5 -
1.4 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 3 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy 3-0.01 Pozemek ve spoluvlastnictví 3. Změny v okolí 3 0.00 Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * -0.01 * hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T5 = (1 + -0.01) x 1 = 0.990 1.5 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.do 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 1.03 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 0.00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 3-0.01 Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě 1 0.00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 2-0.02 V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost 5-0.02 Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* 4-0.02 Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti 1 0.00 Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 1-0.04 Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem * -0.11 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.11) x 1.03 = 0.917-6 -
1.6 Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 1.003,52 ZC = ZCv x Iu = 2560 Kč x 0.392 Index cenového porovnání x 0.9080 I = Io x It x Ip = 1.000 x 0.990 x 0.917 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 911,20 Cena za celou výměru 82.00 m 2 = Kč 74.718,09 Pozemek p.č.st.394 Cena celkem Kč 74.718,- 2. Pozemek p.č.490 Oceněno podle 3 vyhlášky. 2.1 Popis Pozemek p.č.490, zahrada, výměra 1158 m 2, katastrální území Statenice (kód: 755346), obec Statenice. Pozemek je v jednotném funkčním celku s pozemkem p.č.st.394. 2.2 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel 3 0.75 1001-2000 2. Hospodářsko-správní význam obce 4 0.60 Ostatní obce 3. Poloha obce 3 1.02 Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně 4. Technická infrastruktura v obci 1 1.00 Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce 2 0.95 Integrovaná doprava a železniční zastávka, nebo autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci 4 0.90 Omezenou vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) Součin hodnot 0.392 Iu = SOUČIN(Ui) = 0.392 2.3 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Svažitost pozemku a expozice 4 0.00 Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky 3 0.00 Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma 1 0.00 Mimo ochranná pásma - 7 -
4. Omezení užívání pozemku 1 0.00 Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku 2 0.00 Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000 2.4 Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 1.003,52 ZC = ZCv x Iu = 2560 Kč x 0.392 Index cenového porovnání x 0.9080 I = Io x It x Ip = 1.000 x 0.990 x 0.917 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 911,20 Cena za celou výměru 1158.00 m 2 = Kč 1.055.165,15 Pozemek p.č.490 Cena celkem Kč 1.055.165,- 3. Studna kopaná Oceněno podle 19, přílohy č.16 vyhlášky. 3.1 Popis Předmětem ocenění je studna kopaná, která tvoří příslušenství rodinného domu č.p.185, katastrálním území Statenice (kód:755346), v obci Statenice. 3.2 Opotřebení stavby Při stáří 40 let a životnosti 100 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 40%. 3.3 Výpočet ceny studny ( 19 vyhlášky) Cena studny při průměru 120.00 cm: od 0 do 5 m = 1.950,- Kč/m x 5.00 m = Kč 9.750,- od 5 do 10 m = 3.810,- Kč/m x 5.00 m = Kč 19.050,- Cena za celou hloubku 10.00 m = Kč 28.800,- Cena za 1 kus ručního čerpadla za 2.054,- = Kč 2.054,- Cena po započtení všech čerpadel = Kč 30.854,- Koeficient polohový K5 (dle přílohy č.20) x 0.9000 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x 2.3020 pp: koeficient dle trhu a polohy x 0.9078 pp = It x Ip = 0.990 x 0.917 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 58.029,59-8 -
Cena stavby bez opotřebení = Kč 58.029,59 Snížení ceny za opotřebení 40% - Kč 23.211,84 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 34.817,75 Studna kopaná Cena celkem Kč 34.818,- 4. Rodinný dům č.p.185 Oceněno podle 35 vyhlášky. 4.1 Popis Předmětem ocenění je stavba samostatného rodinného domu č.p.185 realizovaná na pozemku p.č.st.394 v katastrálním území Statenice (kód:755346), v obci Statenice. Dům je přístupný z místní zpevněné komunikace ulice Únětická. Stáří stavby rodinného domu je stanoveno odborným odhadem. Objekt je patrová stavba. V posudku jsou uvedeny jednotlivé objemové podíly staveb s určením jejich celkového podílu na jednotlivé konstrukci z hlediska provedení. Stavba rodinného domu je tradiční, realizována klasickými zdícími postupy a užity jsou standardní materiály. Objekt je vystavěn na standardních základech. Střecha je plochá. Klempířské konstrukce jsou provedeny ve standardní úpravě z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná, dvojitá, dveře jsou dřevěné, prosklené i plné. Garážová vrata jsou dřevěná, dvoukřídlá. Vzhledem k tomu, že objekt nebyl zpřístupněn, některé vnitřní konstrukce a vybavení jsou stanoveny především na základě vnějšího vizuálního šetření a informací dostupných na místně příslušných úřadech. Vytápění je pravděpodobně centrální kotlem na tuhá paliva, ohřev TUV elektrickým průtokovým výměníkem. Objekt je napojen na rozvod elektro, vodovod a je odkanalizován. Technický stav objektu je vlivem absence údržby špatný, některé krátkodobé konstrukce a vybavení jsou za svojí technickou životností. Vnější povrchové úpravy jsou místy poškozeny. Vážné statické poruchy nebyly nalezeny. Oplocení rodinného domu je kovové na kovových sloupcích, zděné podezdívce a kovovými vraty a vrátky. Příslušenství je mimo jiné tvořeno přízemní zděnou stavbou (kolnou) o půdorysu cca 8 m 2, s kovovými dveřmi, oknem a plochou střechou s krytinou sestávající z eternitových vlnitých desek. Vedlejší stavba je součástí ocenění rodinného domu. Druhá vedlejší stavba, která se nalézá v zahradní části pozemku, je realizována převážně z materiálu na dřevní bázi. Pro svůj velice špatný technický stav a malý půdorys tato stavba není předmětem tohoto ocenění. 4.2 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: B - nepodsklepený, se dvěma nadzem.podlažími Druh konstrukce: Zděná 4.3 Obestavěný prostor Vrchní stavba 8.9*8.8*5.2 = 407.26 m 3-9 -
4.4 Podlaží Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Výška plocha podlaží 1.NP - 2.NP 8.9*8.8 78.32 m 2 2.60 m 4.5 Vybavení stavby Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 18. Bleskosvod chybí 0.00600 100% -0.006*1.852 21. Instalace plynu chybí 0.00500 100% -0.005*1.852 26. Ostatní chybí 0.03600 100% -0.036*1.852-0.08704 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.08704) = 1.0000 4.6 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 24, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 2 B Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - s plochou střechou 1. Druh stavby 3 0.00 Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) 3 0.00 Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn 2 0.00 45 cm 4. Podlažnost c) 2 0.01 Hodnota více jak 1 do 2 včetně Výpočet: celková zastavěná plocha všech podlaží 156.64 m 2 / zastavěná plocha 1.NP 78.32 m 2 = podlažnost 2.00 5. Napojení na sítě (přípojky) 4 0.04 Přípojka elektro voda, veřejná kanalizace nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby 3 0.00 Ústřední 7. Základní příslušenství v RD d) 3 0.00 Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD 1 0.00 Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy 3 0.00 Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 3 0.05 Standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m 2-10 -
11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou 3 0.01 Nad 800 m 2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav 4 0.5363 Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) (hodnota 0.65 vynásobena koef. s=0.825+0 pro stáří 35 let) Celkem * 0.11 * hodnota 13. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = (1 + 0.11) x 0.5363 = 0.595 4.7 Výpočet ceny objektu ( 35 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 6.073,- Iv: index konstrukce a vybavení x 0.595 It: index trhu x 0.990 Ip: index polohy x 0.917 Cena upravená uvedenými indexy = Kč 3.279,42 Cena za celý obestavěný prostor 407.26 m 3 = Kč 1.335.576,59 Rodinný dům č.p.185 Cena celkem Kč 1.335.577,- 5. Ovocné a okrasné dřeviny a rostliny Oceněno podle 47 vyhlášky. 5.1 Popis Předmětem ocenění jsou ovocné a okrasné dřeviny a rostliny, které se nalézají na pozemku p.č.490 o pokryvné ploše cca 300 m 2. 5.2 Zjištěná jednotková cena pozemků Poř.číslo Název Výměra m 2 Cena 2. Pozemek p.č.490 1158.00 901771.00 Celková výměra a cena 1158.00 901771.00 Jednotková cena pozemků = 901771.00 / 1158.00 = 778.7314 5.3 Výpočet ceny porostů ( 47 vyhlášky) Zjištěná cena pozemku o výměře porostu = Kč 233.619,43 ( 300.00 m 2 x 778,73 Kč/m 2 ) Podíl ve výši 6,5% ze zjištěné ceny = Kč 15.185,26 Ovocné a okrasné dřeviny a rostliny Cena celkem Kč 15.185,- - 11 -
CENA ZJIŠTĚNÁ REKAPITULACE 1) Pozemek p.č.st.394 Kč 74.718,- 2) Pozemek p.č.490 Kč 1.055.165,- 3) Studna kopaná Kč 34.818,- 4) Rodinný dům č.p.185 Kč 1.335.577,- 5) Ovocné a okrasné dřeviny a rostliny Kč 15.185,- Zjištěná výsledná cena Kč 2.515.463,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč 2.515.460,- - 12 -
REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA Předmětem ocenění je podíl ideální ¼ na věcech nemovitých sestávající z pozemků s rodinným domem vč. příslušenství. Lokalizace je západní část obce Statenice Černý Vůl, přístupné z ulice Únětická. Pozitivní faktory ovlivňující obvyklou cenu věcí nemovitých: - Stavebně stabilizovaná lokalita v obci blízkosti Prahy Negativní faktory ovlivňující obvyklou cenu věcí nemovitých: - Rozkolísaný trh s nemovitostmi v lokalitě - Převis nabídky typově shodných nemovitostí v obci - Původní (zhoršený) technický stav, bez údržby - Spoluvlastnictví Vzhledem k tomu, že se jedná o podíl, který je sám o sobě nepronajatelný a technický stav v podstatě pronajímání ani neumožňuje, nelze použít metodu výnosovou. Věc nemovitá není proto hodnocena výnosově. Pro tento konkrétní případ je cena zjištěná vypočtena na základě porovnávacího způsobu podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.121/4000 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, postupuje při určení ceny porovnávacím způsobem, přičemž tvůrce vyhlášky pro určení údajů pro tento způsob výpočtu disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Z výše uvedeného je pro určení obvyklé ceny přihlédnuto k ceně zjištěné. 1) Cena zjištěná Kč 2.515.460,- - 13 -
Úkolem znalcem je stanovit obvyklou cenu ideálního spoluvlastnického podílu na věcech nemovitých ve výši 1/4. Se znalostí komplikací s prodejem ideálního spoluvlastnického podílu, dále po konzultaci s realitními makléři lze konstatovat, že obvyklá cena ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 se pohybuje zpravidla od 20% do 25% v závislosti na atraktivitě věcí nemovitých. Pro tento konkrétní případ, kdy věcí nemovitou jsou pozemky s RD, který je ve špatném stavu, znalec odhaduje, že obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 na nemovitosti činí přibližně 20 % z celkové ceny nemovitosti. Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklá cena spoluvlastnického podílu 1/4 na věcech nemovitých pozemek p.č.st.394 s rodinným domem č.p.185, vč. příslušenství a pozemek p.č.490, v obci Statenice, katastrální území Statenice (kód:755346), okres Praha-západ je: 500 000,- Kč Slovy: pět set tisíc Kč Uvedená obvyklá cena nemovitosti předpokládá absenci neodstranitelných právních vad. Rizika: - riziko překročení hygienických limitů koncentrace radonových plynů je nízké - objekt je realizován v zastavěném území, bez rizika - objekt se nachází v relativní blízkosti menšího vodního toku, možnost záplav tak nelze úplně vyloučit - v části C výpisu z KN je zapsáno omezení vlastnického práva (nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti). Úkoly pro znalce vyplývající z usnesení: - Cena zjištěná dle platné oceňovací vyhlášky bez práv a závad: Věci nemovité - celek: 2.515.460,- Kč Věci nemovité spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4: 628.865,- Kč - Na nemovitosti neváznou žádná práva ani závady, které mají vliv na cenu obvyklou a prodejem nezaniknou. - Oceňované věci nemovité nejsou kulturní památkou ve smyslu určení 13 zákona č.20/1987 Sb. o státní památkové péči. - Cena obecná, za níž jsou věci nemovité prodejné, je: spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4: 500.000,- Kč Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 9. února 2014-14 -... vypracoval
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 27.5.1992, č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 5446-16/2014. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 Michle tel. 603 25 39 38 e-mail: jan.mels@atlas.cz - 15 -