ZNALECKÝ POSUDEK č.3688-511/2013 O ceně rodinného domu v obci Buš č.p.45, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.23/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 579 m 2, p.č.47/2, zahrada, o velikosti 563 m 2, p.č.47/6, ostatní plocha, o velikosti 493 m 2, p.č.1062, ostatní plocha, o velikosti 219 m 2, p.č.1170, ostatní plocha, o velikosti 119 m 2 a p.č.1172, ostatní plocha, o velikosti 128 m 2, vše zapsáno na LV č.302 pro k.ú.buš Objednatel posudku: Dražební centrum s.r.o. Tomíčkova 2287/9, 14800 Praha 4 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 17.12.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 23 stran textu a 4 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích 17.12.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu v obci Buš č.p.45, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.23/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 579 m 2, p.č.47/2, zahrada, o velikosti 563 m 2, p.č.47/6, ostatní plocha, o velikosti 493 m 2, p.č.1062, ostatní plocha, o velikosti 219 m 2, p.č.1170, ostatní plocha, o velikosti 119 m 2 a p.č.1172, ostatní plocha, o velikosti 128 m 2, vše zapsáno na LV č.302 pro k.ú.buš 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Buš 45 252 08 Buš Kraj: Středočeský Okres: Praha-západ Obec: Buš Katastrální území: Buš Počet obyvatel: 319 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 17.12.2013 za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.302 pro k.ú.buš - kopie snímku katastrální mapy - 2 -
- mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 600129/0416, Pan Miroslav Šeba, Buš 45, 25208 Buš, vlastnictví: výhradní 600129/0416, Pan Miroslav Šeba, Buš 45, 25208 Buš, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící, částečně podsklepený objekt se dvěma nadzemními podlažími. Má sedlovou střechu, je zděný. Krytina je z osinkocementových šablon, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je ze stříkaného břízolitu, z části odpadlá. V domě jsou dva byty. V přízemí je byt dispozice 1+1, v patře pak dispozice 3+1. Okna jsou dřevěná zdvojená a špaletová. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené. Podlahy jsou z dlažeb, PVC a koberců. Schody jsou dřevěné standardní. Vytápění je ústřední s kotlem na pevná paliva. Teplá voda je z boileru. Vybavení kuchyní je standardní s linkou a sporákem. WC je splachovací, koupelny s vanou. K domu náleží stavby hospodářského charakteru s mírně pozitivním vlivem na obvyklou cenu obvyklou. Dům byl kolaudován v roce 1965 jako nástavba na původním objektu z roku 1900. Stav objektu je zhoršený, údržba nedostatečná, celkové vybavení podstandardní, morálně zastaralé. Objekt je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci a elektřinu. Plyn není. - 3 -
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 2.2. Pozemky 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Praha - západ Stáří stavby: 113 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 8 675,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží sklep: 7,1*3,7 = 26,27 m 2 přízemí: 9,54*13,78-6,7*1,6 = 120,74 m 2 patro: = 131,46 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška sklep: 26,27 m 2 2,47 m přízemí: 120,74 m 2 2,70 m patro: 131,46 m 2 2,70 m - 5 -
Obestavěný prostor spodní stavba: 26,27*2,47 = 64,89 m 3 vrchní stavba: 131,46*5,93-6,7*1,6*2,7 = 750,61 m 3 zastřešení: 131,46*3,02/2 = 198,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 014,00 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 120,74 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 278,47 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,31 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ B zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm I -0,02 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stavby 48 let po celkové rekonstrukci: 0,70-6 -
12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,70 = 0,396 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce - oddělené části II -0,03 obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí IV 0,03 parků 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - příjezd po užší komunikaci I -0,05 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,950 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,396 * 0,950 * 0,850 = 0,320 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 8 675,- Kč/m 3 * 0,320 = 2 776,- Kč/m 3 CP = CU * OP = 2 776,- Kč/m 3 * 1 014,00 m 3 = 2 814 864,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 2 814 864,- Kč - 7 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 2,9240 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1460 2,9240 219,62 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,- 0,40 2,1460 2,9240 87,85 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st.23/2 579,00 219,62 127 159,98 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 47/2 563,00 87,85 49 459,55 28 odstavec 5 ostatní plocha 47/6 493,00 87,85 43 310,05 Stavební pozemky - celkem 219 929,58 Pozemky - zjištěná cena = 219 929,58 Kč - 8 -
2.2. Pozemky Ocenění Jiné pozemky oceněné dle 32 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. Přirážka K ] p [Kč/m 2 ] 32 odstavec 3 4,78 0,25 1,000 1,20 Typ Název Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [%] [Kč/m 2 ] [Kč] 32 odstavec 3 ostatní plocha 1062 219,00 1,20 262,80 32 odstavec 3 ostatní plocha 1170 119,00 1,20 142,80 32 odstavec 3 ostatní plocha 1172 128,00 1,20 153,60 Jiné pozemky - celkem 559,20 Pozemky - zjištěná cena = 559,20 Kč Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno Věcné břemeno doživotního bydlení a užívání - Šeba Petr Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcná břemena počítána z ročního užitku Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 288 000,00 Kč - 9 -
Stupeň omezení vlastnického práva: 50 % 288 000,00 Kč * 50 % = 144 000,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 144 000,- Kč * 10 let = 1 440 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí = 1 440 000,- Kč - 10 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2 814 864,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 814 864,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 219 929,60 Kč 2.2. Pozemky 559,20 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 220 488,80 Kč Celkem 3 035 352,80 Kč Věcná břemena 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno 1 440 000,- Kč Hodnota věcného břemene činí: Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: 1 440 000,- Kč 1 595 352,80 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 595 352,80 Kč - 11 -
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2 814 864,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 814 864,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 219 929,60 Kč 2.2. Pozemky 559,20 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 220 488,80 Kč Celkem 3 035 352,80 Kč Věcná břemena 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno 1 440 000,- Kč Hodnota věcného břemene činí: Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: 1 440 000,- Kč 1 595 352,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 595 352,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 1 595 350,- Kč slovy: Jedenmilionpětsetdevadesátpěttisíctřistapadesát Kč - 12 -
Závady, váznoucí na nemovitosti: Věcné břemeno doživotního bydlení a užívání - Šeba Petr. Tato závada je zohledněna při stanovení obvyklé ceny. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 810.000,- Kč s příslušenstvím a všech budoucích pohledávek do výše 3.240.000,- Kč s příslušenstvím - Magnetic hill s.r.o., Lipská 4696, 430 01 Chomutov, Zahájení exekuce 085EX-14928/2013-10 ze dne 14.10.2013. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : - 13 -
Rodinný dům s možností bydlení pro dvě rodiny o CP 1428 m2, ve velmi klidné lokalitě - Dražetice. Dispozice: 1. NP - 2+1, koupelna, WC. 2. NP - 3+1, koupelna, dva balkony. Částečně podsklepeno. Vedlejší stavba - 4x sklad, 2 garáže. Na pozemku vlastní studna, skleník, ovocné stromy. Občanská dostupnost Borotice - 3 km, Nový Knín- 8 km, Nečín - 9 km, Praha 59 km. Požadovaná cena 2.670.000,- Kč včetně provize. Prostorný rodinný dům v klidné části obce s lodžií a garáží. Dispoziční řešení 4+kk, dvě koupelny, lodžie, garáž a sklad-dílna. Krásná okolní příroda, možno využít k rekreaci i k trvalému bydlení. Dům je začleněn do místní zástavby rodinných domů, k odpočinku je možno využít předzahrádku. V přízemí domu je garáž a sklad se samostatnými vchody. Do obytné části je také samostatný vchod. Z předsíně procházíme do prostorné haly,kde je vybudováno posezení, odtud dále do jednotlivých místností a do patra. V přízemí nalezneme obytnou místnost s kuchyňským a jídelním koutem, koupelnu se sprchou a toaletou a spíž. V patře je k dispozici druhá koupelna s toaletou a sprchovým koutem, dále je zde pokoj který může sloužit jako kuchyně a další dva pokoje z nichž je jeden průchozí. Z druhého pokoje je přístup na lodžii. Možno vybudovat dvě samostané byty. Topení lokální, akumulační kamna a tepelné čerpadlo. Voda z obecní studny, ohřev teplé vody v bojleru. Odpady svedeny do jímky. Parkování možné v garáži, na pozemku nebo na ulici. Veškerá občanská vybavenost a autobusy PID v nedalekém Novém Kníně 4 km. Požadovaná cena 2.950.000,- Kč včetně provize RK. - 14 -
samostatný RD 5+1/T/zahrada/bazén k rekreačnímu nebo trvalému bydlení v atraktivní oblasti Slapské přehrady v obci Měřín. Dům se nachází nedaleko písčité pláže na svažitém oploceném pozemku o výměře 800m2, s okrasnými dřevinami, s terasou a s vlastním bazénem, vč. zastřešení. Zastavěná plocha domu je 83m2, dům je podsklepený v 1.PP se nachází garáž, skladové prostory s technickou místností, kotelnou a schodištěm. V přízemí je obývací pokoj s krbem a přímým vstupem na terasu s bazénem, kuchyně, spíž, koupelna, WC, chodba a schodiště. V podkroví jsou čtyři pokoje, WC a schodišťová hala. Na pozemku se nachází vrtaná studna s jímkou. V obci se nachází sportcentrum s aquaparkem, tenisové kurty, beach voleybal, sauna atd. Dobrá dopravní dostupnost - 30 min. autem do Prahy, PID do Prahy, autobus do Benešova. Požadovaná cena 2.900.000,- Kč. - 15 -
Prostorný nízkopodlažní cihlový dům Nový Knín, 4+kk se sklepním prostorem 92 m2 po kompletní rekonstrukci. Rozloha místností: obývací pokoj s kuchyňským koutem 49 m2, pokoje 26, 22, 23, 17,63 m2, chodba 20,65 m2, koupelna 8 m2, samostatná prádelna, sušárna 3,5 m2, spíž 1,5 m2. Topení elektrokotel/ kotel na tuhá paliva na přepínání. V podlaze teplovodní vytápění, bojler na ohřev vody, jímka, přípojka obecní kanalizace na hranici pozemku, vlastní studna. Zahrada o výměře 819 m2 je v nájmu od obce s možností odkoupení za 350 kč/ m2. Bus na Prahu v blízkosti domu. Veškeré služby a občanská vybavenost v místě. Vzdálenost od Prahy 35 km. Požadovaná cena 2.180.000,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : 2.880.000,- Kč Obvyklá cena závad : 1.440.000,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.440.000,- Kč. Slovy: Jedenmiliončtyřistačtyřicettisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz V Tršicích 17.12.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.57 Test. - 16 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3688-511/2013 znaleckého deníku. - 17 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 302 ze dne 1.11.2013 2 Snímek katastrální mapy 2 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 3-18 -
Fotodokumentace nemovitosti - 19 -
Pozemek p.č.1170 Pozemek p.č.1172 Pozemek 1170 Pozemek p.č.1062 Pozemek p.č.1172-20 -
Mapa oblasti - 21 -
- 22 -
- 23 -