ZNALECKÝ POSUDEK č.3634-457/2013 O ceně rodinného domu v obci Slavíkovice č.p.43, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.46, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 501 m 2 a p.č.611/44, zahrada, o velikosti 1256 m 2, vše zapsáno na LV č.155 pro k.ú. Slavíkovice u Jemnice Objednatel posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr.Ing. Radim Opletal Pavelčákova 14, 772 00 Olomouc Účel posudku: ocenění se provádí za účelem dražby, č.sp. 057 EX 2317/08-80 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 21.11.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 22 stran textu a 7 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích 21.11.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny rodinného domu v obci Slavíkovice č.p.43, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.46, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 501 m 2 a p.č.611/44, zahrada, o velikosti 1256 m 2, vše zapsáno na LV č.155 pro k.ú. Slavíkovice u Jemnice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Slavíkovice 43 675 31 Slavíkovice Kraj: Kraj Vysočina Okres: Třebíč Obec: Slavíkovice Katastrální území: Slavíkovice u Jemnice Počet obyvatel: 224 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 21.11.2013 za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.155 pro k.ú. Slavíkovice u Jemnice - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 641104/1076, Pan Vladimír Bambušek, Slavíkovice 43, 67531 Slavíkovice, vlastnictví: výhradní 641104/1076, Pan Vladimír Bambušek, Slavíkovice 43, 67531 Slavíkovice, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící, nepodsklepený, přízemní objekt, se sedlovou střechou, krytina je z pálené tašky - bobrovky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, částečně chybějící, a cementový postřik. Fasáda je vápenná špatná, částečně chybějící. Okna jsou dřevěná zdvojená, vnitřní dveře jsou plné a prosklené. Podlahy jsou z dlažeb, betonu, dlažeb a prken. Topení je jen lokální, kamínky na pevná paliva, teplá voda jen v koupelně, z boileru. V koupelně vana, obklady. WC je splachovací s nádržkou. Kuchyň je s linkou, sporák. Dispozičně jde o byt 2+1. Dům je napojen na elektřinu, vodu ze studny, společné pro celou ulici, a kanalizaci. Stáří domu je nejméně 110 roků, v letech 1963 a 1995 byla provedena menší modernizace, stav domu je zhoršený, nutné větší opravy. Na pozemku je dále vedlejší stavba do 25 m 2 zastavěné plochy, studna pouze s užitkovou vodou a zemní sklep. - 3 -
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 1.2.2. Zemní sklep zděný 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 110 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 2 426,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: 16,85*6,0 = 101,10 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 101,10 m 2 2,60 m - 5 -
Obestavěný prostor vrchní stavba: 101,1*3,1 = 313,41 m 3 zastřešení: 101,1*3,0/2 = 151,65 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 465,06 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 101,10 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 101,10 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I -0,05 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient stáří upraven o + 0,01 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. - 6 -
Koeficient pro stáří 110 let: 0,61 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,61 = 0,353 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - žádný obchod I -0,03 5. Školství a sport - žádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0,06 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,850 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,353 * 0,850 * 0,850 = 0,255-7 -
Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 2 426,- Kč/m 3 * 0,255 = 618,63 Kč/m 3 CP = CU * OP = 618,63 Kč/m 3 * 465,06 m 3 = 287 700,07 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 287 700,07 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 9 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 4,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Ocenění Základní cena dle přílohy č. 10: hloubka: 4,00 m * 1 950,- Kč/m + 7 800,- Kč Základní cena celkem = 7 800,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,3130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,8370 Studna neslouží trvale svému účelu: * 0,2000 Plná cena: = 2 567,11 Kč - 8 -
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 110 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 110 / 130 = 84,615 % - 2 172,16 Kč Studna - zjištěná cena = 394,95 Kč 1.2.2. Zemní sklep zděný Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 10: 15. Zemní sklep zděný nebo betonový Výměra: 37,76 m 3 obestavěného prostoru Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 242 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 37,76 m 3 * 1 800,- Kč / m 3 = 67 968,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,3180 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,8370 Plná cena = 112 088,82 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 69 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 11 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 69 / 80 = 86,250 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 % - 95 275,50 Kč Zemní sklep zděný - zjištěná cena = 16 813,32 Kč - 9 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.2. Není možnost napojení na veřejný vodovod: -5 % Úprava cen: -5 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,8370 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1460 0,8370-5,00 59,72 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,- 0,40 2,1460 0,8370-5,00 23,89 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st.46 501,00 59,72 29 919,72 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 611/44 1 256,00 23,89 30 005,84 Stavební pozemky - celkem 59 925,56 Pozemek - zjištěná cena = 59 925,56 Kč - 10 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 287 700,10 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 2 567,10 Kč 1.2.2. Zemní sklep zděný 112 088,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 402 356,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 59 925,60 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 59 925,60 Kč Celkem 462 281,60 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 462 281,60 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 287 700,10 Kč - 11 -
1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 394,90 Kč 1.2.2. Zemní sklep zděný 16 813,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem 304 908,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 59 925,60 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 59 925,60 Kč Celkem 364 833,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 364 833,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 364 830,- Kč slovy: Třistašedesátčtyřitisícosmsettřicet Kč - 12 -
Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Nařízení exekuce 1Nc-2820/2002-15 ze dne 11.12.2002, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 072EX-584/2009-8 ze dne 9.5.2006, Nařízení exekuce Nc-302/2006 ze dne 24.3.2006, Nařízení exekuce Nc-266/2006 ze dne 24.4.2006, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 072EX-886/2006-4 ze dne 26.5.2006, Nařízení exekuce 9Nc-920/2006-4 ze dne 19.9.2006, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 124EX-1983/2006-3 ze dne 10.10.2006, Nařízení exekuce 7Nc-475/2006-4 ze dne 5.7.2006, Nařízení exekuce 9Nc-1471/2007-5 ze dne 12.10.2007, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 093EX-1808/2007 ze dne 11.1.2008, Nařízení exekuce 9Nc-689/2008-3 ze dne 11.4.2008, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 97EX-2925/2008-14 ze dne 12.5.2008, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 042EX-1861/2006-32 ze dne 30.9.2009, Zástavní právo exekutorské - GE Money Multiservis, a.s., Vyskočilova 1422/1a, Praha 4, Michle, 140 28, Nařízení exekuce 14EXE-1068/2011-16 ze dne 8.9.2011, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 450.079,- Kč a příslušenství - TARAKAN, a.s., U zákrutu 1778/5, Záběhlice, 106 00 Praha 10, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 10.082,- Kč a příslušenství - Domácí Půjčky, a.s., V závětří 1036/4, Holešovice, 170 00 Praha 7, Nařízení exekuce 9EXE-113/2012-9 ze dne 11.1.2012, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 038EX-73/2011-1 ze dne 30.1.2012. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Dům v centru obce Mladoňovice. Výhodou domu je, že má novou střechu. Interiér domu je ke kompletní rekonstrukci. Dispozičně je v domě chodba ze které je vstup do 3 místností a zadní vchod na zahrádku. Pozemek celkem 174 m2.požadovaná cena 350.000,- Kč včetně provize, včetně poplatků. - 13 -
přízemní RD 3+1 (rekreační chalupu) s garáží a vinným sklípkem, dvorkem, předzahrádkou v obci Dešov u Moravských Budějovic. Nemovitost je ve velmi zachovalém stavu, okamžitě k nastěhování. Dům je vhodný jak k trvalému bydlení tak k rekreaci, chalupářská oblast nedaleko Vranovské přehrady. Malebná obec s restaurací, obchodem, školou a kulturním domem. Dispozice domu: kuchyň, tři obytné pokoje, chodba, WC, koupelna, garáž, stodola a dílna. Veškeré IS zavedeny. Požadovaná cena 460.000,- Kč. Rodinný dům 2+1 s verandou a garáží v obci Bačkovice, okr. Třebíč. Celková plocha pozemku je 249 m2. Dispozice domu: zádveří s verandou cca 4 m2. Samostatný vstup do kuchyně 10 m2, ze které je vstup po pravé straně do pokoje cca 15 m2 a po levé straně do pokoje cca 30 m2. Z verandy je samostatné vstupy do koupelny a WC. Dům má předzahrádku a malou zahradu za domem. Z předzahrádky je vstup do kotelny a garáže. Garáž stojí vedle domu, jako samostatná budova a vraty se vjíždí z ulice. Její velikost je cca pro dva vozy. Na zahrádku za domem se chodí vedle garáže. Uliční šíře domu je 22 m2. V domě byla započatá rekonstrukce a je nutné dokončení. Nemovitost je napojena na obecní vodovod, obecní kanalizaci, plyn a elektřinu. U domu je i vlastní studna. Střecha je sedlová, pálená taška bobrovka. Nemovitost je vyklizená a volná. Požadovaná cena 330.000,- Kč. - 14 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 360.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 360.000,- Kč. Slovy: Třistašedesáttisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz V Tršicích 21.11.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21. - 15 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3634-457/2013 znaleckého deníku. - 16 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.155 ze dne 22.10.2013 6 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti 3-17 -
Fotodokumentace nemovitosti - 18 -
- 19 -
Mapa oblasti - 20 -
- 21 -
- 22 -