ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 79/7829/2017 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely 112/5, k.ú. Lány, obec Lány, okres Kladno, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
PŘEHLED ÚDAJŮ ID (Surveyor s Report): 79/7829/2017 LV no.: 822 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely 112/5, k.ú. Lány, obec Lány, okres Kladno, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Lány, ulice Křivoklátská (naproti Židovského rybníka) Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 266.000 Kč Market value Tržní hodnota 2.400.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: Není stanovena Kč Common price Obvyklá cena 2.400.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 2.400.000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 0 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: předmětem ocenění není žádná hlavní stavba Čísla parcel Parcel of land nr. 112/5 Appurtenances: Příslušenství: rozvodný pilíř s pojistkovou skříní elektro, elektroměrnou skříní elektro a hlavním uzávěrem plynu Size: Velikost 1.200 m 2 Location in the town: Poloha v obci: v intravilánu obce, ulice Křivoklátská, naproti Židovského rybníka, proluka zástavby, pozemek v současné době volný bez započaté výstavby Type: Druh zahrada Infrastructure: Infrastruktura v obci Lány základní, úplná občanská vybavenost ve městě Nové Strašecí a Statutárním městě Kladno Unit price: Jednotková cena viz. níže Kč/m 2-2 -
A/ NÁLEZ Client of Appraisal / objednatel ocenění: EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 822 ze dne 31.03.2017 je oceňovaný pozemek ve vlastnictví: Petr Rovný, bytem Ke Hřbitovu 159, 270 61 Lány. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 822 ze dne 31.03.2017 je vlastnické právo k oceňovanému pozemku omezeno: - zástavním právem smluvním včetně souvisejících omezení ve prospěch METROFIN INVESTMENT s.r.o. a souvisejícím podzástavním právem ve prospěch Klech Martin (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze) - zákazem zcizení a zatížení po dobu zástavního práva s oprávněním pro METROFIN INVESTMENT s.r.o. (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze) Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 822. Jiná omezení nebyla zjištěna. Informace o případném nájemním vztahu nebyly zjištěny. Pozemek je dle sdělení vlastníka užíván vlastníkem sousedního objektu jako výběh pro koně, avšak bez nájemního vztahu, pouze na základě ústní dohody. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 822 ze dne 31.03.2017 není vlastnické právo k oceňovanému pozemku omezeno žádnými věcnými břemeny. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 822 ze dne 31.03.2017 je vlastnické právo k oceňovanému pozemku omezeno: - zástavním právem smluvním včetně souvisejících omezení ve prospěch METROFIN INVESTMENT s.r.o. a souvisejícím podzástavním právem ve prospěch Klech Martin (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze) - zákazem zcizení a zatížení po dobu zástavního práva s oprávněním pro METROFIN INVESTMENT s.r.o. (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze) Legal state / právní stav: Oceňovaný pozemek je v katastru nemovitostí (KN) evidován v druhu pozemku zahrada. Při místním šetření a z informací z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí bylo zjištěno, že oceňovaný pozemek je prakticky jako pozemek v současné době užíván. Podle dostupného územního plánu obce Lány včetně zpracovaného návrhu nového územního plánu a podle zjištění na obecním úřadě obce Lány, je předmětný pozemek územním plánem zařazen do ploch s možností výstavby rodinného domu území čistě obytná. Jedná se prakticky o proluku ve stávající zástavbě. Z hlediska ocenění se tedy jedná o stavební pozemek pozemek s možností výstavby rodinného domu. Weak points / slabé stránky: - prakticky nejsou Strong points / silné stránky: - dobrá dopravní dostupnost včetně dobré dostupnosti Hlavního města Prahy - velmi vyhledávaná a preferovaná lokalita pro rodinné bydlení - dostupnost inženýrských sítí (inženýrské sítě na hranici pozemku, případně před pozemkem) - pozemek s možností výstavby rodinného domu - dostatečná výměra pozemku Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 822 pro k.ú. Lány, obec Lány, prokazující stav evidovaný k datu 31.03.2017, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ kopie katastrální a ortofoto mapy pro část k.ú. Lány, vyhotovené dálkovým přístupem do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě a informace sdělené vlastníkem d/ územní plán obce Lány dostupný na internetových stránkách obce, informace zjištěné na obecním úřadě Lány e/ studie revitalizace okolí Židovského rybníka Tour / prohlídka Prohlídka na místě byla provedena dne 19.04.2017 za účasti vlastníka, pana Petra Rovného. - 3 -
B/ POSUDEK A OCENĚNÍ IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 679046 Název katastrálního území : Lány Kód obce : 541991 Název obce : Lány Počet obyvatel obce : 2 053 Kód okresu : CZ0203 Název okresu : Kladno Název kraje : Středočeský Poloha v obci : Širší centrum obce Lány, zástavba rodinných domů Infrastructure / Infrastruktura: Obec Lány patří s cca 2.000 obyvateli k větším obcím okresu Kladno a vzhledem ke svému situování v dobré dojezdové vzdálenosti do Hlavního města Prahy (cca 30 km k městské části Praha - Řepy) a města Kladno (cca 13 km) vyhledávanou pro potřeby bydlení. Obec Lány disponuje dostatečnou občanskou vybaveností odpovídající velikosti a významu obce (obecní úřad, pošta, škola, mateřská škola, obchody, služby, restaurace, sportoviště, kulturní místa aj.). S rozšířenou občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na město Nové Strašecí (cca 5 km) a Statutární město Kladno, kde se nachází úplná občanská vybavenost včetně vysokého školství. Po dopravní stránce je obec dobře dostupná silnicemi druhých tříd, které v dalším průběhu navazují na silnici I/606 Nové Strašecí Kladno a na rychlostní komunikaci R6 (Nové Strašecí Praha). Dominantou obce je zejména Lánský zámek, který je užíván jako letní sídlo prezidentů a jeho přilehlá Lánská obora. Okolí obce Lány je tvořeno nenarušenou přírodou Křivoklátských lesů. Short description property / stručný popis majetku: Pozemek čís. parcely 112/5, k.ú. Lány: Oceňovaný pozemek se nalézá v katastrálním území Lány, v intravilánu obce, v širším centru obce Lány, ul. Křivoklátská, naproti Židovského rybníka, ve stávající zástavbě rodinných domů. Jedná se prakticky o proluku ve stávající zástavbě. Podrobné situování pozemku je patrné ze situace širších vztahů, katastrální a ortofoto mapy v příloze ocenění. Pozemek je přístupný z veřejné komunikace a veřejného prostranství, ulice Křivoklátská, po pozemcích čís. parcel 792/1 (ostatní plocha/ostatní komunikace) a 792/5 (trvalý travní porost), které jsou ve vlastnictví Obce Lány. Přístup a příjezd k oceňovanému pozemku lze hodnotit jako bezproblémový. Jde o pozemek podle katastru nemovitostí (KN), evidovaný v druhu pozemku zahrada. Podle dostupného územního plánu obce Lány včetně zpracovaného návrhu nového územního plánu a podle zjištění na obecním úřadě obce Lány, je předmětný pozemek územním plánem zařazen do ploch s možností výstavby rodinného domu území čistě obytná. Jedná se prakticky o proluku ve stávající zástavbě. Z hlediska ocenění se tedy jedná o stavební pozemek pozemek s možností výstavby rodinného domu. Celková výměra oceňovaného pozemku činí 1.200 m 2. Pozemek je v současné době volný bez započaté výstavby, na hranici pozemku jsou do zděného pilířku přivedeny IS (plyn, elektro), veřejné kanalizace a veřejný vodovod je dle sdělení vlastníka přiveden na hranici pozemku. Další stavby (příslušenství): Na oceňovaném pozemku se nenachází žádné vedlejší stavby. Příslušenství tvoří rozvodný pilíř s umístěnou pojistkovou skříní elektro, elektroměrnou skříní elektro a hlavním uzávěrem plynu. - 4 -
Pozemek čís. parcely 112/5, k.ú. Lány Věcná hodnota Cena pozemku je stanovena podle vyhlášky MF ČR č. 443/2016 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů. Z hlediska ocenění se jedná o pozemek s možností výstavby rezidenční stavby. Pozemek je oceněn dle 9 vyhlášky. Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel 2 0.80 2001-5000 2. Hospodářsko-správní význam obce 4 0.60 Ostatní obce 3. Poloha obce 4 1.01 Obec vzdálená od hranice zastavěného území vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 (kromě Prahy a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4. Technická infrastruktura v obci 1 1.00 Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce 3 0.90 Železniční, nebo autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci 2 0.98 Rozšířenou vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) Součin hodnot 0.4276 Iu = SOUČIN(Ui) = 0.4276 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2 0.00 Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice 4 0.00 Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky 3 0.00 Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma 1 0.00 Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku 1 0.00 Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 3 0.06 Poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy 5 0.00-5 -
Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 7. Hospodářsko - správní význam obce 4 0.90 Ostatní obce 8. Poloha obce 4 1.02 Obec vzdálená od hranice zastavěného území vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 (kromě Prahy a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 9. Občanská vybavenost obce 1 1.05 Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Celkem 1. až 5. znak 0.06 It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 x T7 x T8 x T9 = (1 + 0.06) x 0.9639 = 1.022 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 1.00 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 0.04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 2 0.02 Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci 1 0.00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 1 0.00 V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku 3-0.05 Příjezd po nezpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava 2-0.01 Zastávka od 201 do 1000 m, MHD - špatná dostupnost centra obce 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti 2 0.00 Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 2 0.00 Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem * -0.00 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.00) x 1 = 1.000 Výpočet ceny pozemku ( 9 vyhlášky) Základní cena zam 2 stavebního pozemku = Kč 723,- ZC = ZCv x Iu = 1692 Kč x 0.4276 = 723 Kč Index cenového porovnání x 1.0220 I = Io x It x Ip = 1.000 x 1.022 x 1.000 Koeficient pozemku určeného k zastavění x 0.3000-6 -
Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 221,67 Cena za celou výměru 1200.00m 2 = Kč 266.004,00 Pozemková parcela čís. 112/5 Cena celkem Kč 266.004,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč 266.000,- Pozemek čís. parcely 112/5, k.ú. Lány - celkem : Věcná hodnota 266.000 Kč Výnosová hodnota Výnosová hodnota oceňovaného pozemku není v řešeném případě stanovena, a to z důvodu, že nemá pro předmětný pozemek vypovídací schopnost. Informace o případném nájemním vztahu nebyly zjištěny. Pozemek čís. parcely 112/5, k.ú. Lány - celkem : Výnosová hodnota Není stanovena Porovnávací hodnota Přímá metoda Pro ocenění pozemku porovnáním cen byly využity údaje z vlastní databáze realizovaných prodejů pozemků v dané lokalitě. Pro porovnání jsou vybrány prodeje pozemků ve více vyhledávaných a lukrativnějších lokalitách v okrese Kladno, které jsou nejvíce podobné oceňovanému pozemku. Z realizovaných cen v lokalitě uvádíme např.: Stavební pozemek v obci Horní Bezděkov, okres Kladno: Pozemek je obdélníkového tvaru, rovinné konfigurace, situovaný v nově vznikající rezidenční zástavbě, na severním okraji obce Horní Bezděkov, při příjezdu od obce Braškov. Pozemek je napojen na v místě dostupné IS, a to elektro, vodovod, kanalizace, zemní plyn. Elektro a zemní plyn je přiveden na hranici pozemku do zděného pilířku, přípojky vodovodu a kanalizace jsou ukončeny na pozemku v revizních šachtách. Vydáno územní rozhodnutí o umístění staveb RD v dané lokalitě. Veškeré IS v lokalitě včetně komunikací jsou dokončeny včetně připojení jednotlivých pozemků a je povoleno jejich užívání. Pozemek je tzv. připraven k výstavbě rodinného domu. Na okolních pozemcích již probíhá výstavba RD. Výměra: 1.152 m 2 Sjednaná cena: 2.188.000,-Kč, tj., cca 1.900,-Kč/m 2 Vlastní databáze, sjednaný prodej 05/2016-7 -
Stavební pozemek, respektive pozemky v obci Velká Dobrá, okres Kladno: Pozemky jsou prakticky obdélníkového tvaru, mírně svažité konfigurace se severní orientací, situované v nově vzniklé rezidenční zástavbě, na jižním okraji obce Velká Dobrá, v ulici Horní. Napojení a dostupnost IS: elektro v komunikaci před pozemkem, vodovod podle dostupných informací přiveden na pozemek, kanalizace a zemní plyn v komunikaci před pozemkem. Podle územní rozhodnutí č.j. Výst. 906/1999/328/Hoř ze dne 24.3.1999 je pozemek p.č. 93/69 určen k výstavbě RD. Vybrané limity dle ÚR: rodinný dům bude zastřešen valbovou střechou, max. zastavěnost pozemku 30%. Na okolních pozemcích jsou již zpravidla postaveny novostavby RD, jedná se prakticky o proluku v zástavbě. Výměra: 963 m 2 Realizovaná cena: 1.800.000,-Kč, tj., cca 1.870,-Kč/m 2 Vlastní databáze, realizovaný prodej 08/2016 Stavební pozemek ve městě Unhošť, okres Kladno: Pozemek určený k výstavbě rodinného domu, situovaný v nově vzniklé rezidenční zástavbě, na okraji města Unhošť, v poměrně vyhledávané a lukrativní lokalitě. Pozemek je mírně svažitý. K pozemku jsou přivedeny rozvody inženýrských sítí (vodovod, kanalizace, plyn, elektrický proud). Dále je vybudována zpevněná komunikace. Výměra: 879 m 2 Realizovaná cena: 2.600.000,-Kč, tj., cca 2.958,-Kč/m 2 Vlastní databáze, realizovaný prodej 04/2015 Z výše uvedených příkladů prodejů pozemků s možností výstavby rodinných domů vyplívá, že obvyklá cena obdobných pozemků se v dané lokalitě, tj. ve více vyhledávaných a lukrativnějších lokalitách, pohybuje v cenovém rozpětí 1.900,-Kč/m2 až téměř 3.000,- Kč/m2, a to v návaznosti na konkrétním situování v lokalitě, dostupnosti občanské vybavenosti, dostupnosti inženýrských sítí, velikosti pozemku a konkrétní využitelnosti. V řešeném případě byly využity uvedené údaje trhu a porovnávací hodnota oceňovaného pozemku byla odhadnuta vzhledem ke konkrétnímu situování v lokalitě, dostupnosti občanské vybavenosti, dostupnosti inženýrských sítí, velikosti pozemku a konkrétní využitelnosti ve výši 2.000,00 Kč/m2. Stanovená hodnota ve výši 2.000,00,-Kč/m2 odpovídá současným reálným cenám na trhu s obdobnými pozemky v dané lokalitě, s přihlédnutím ke konkrétnímu situování v lokalitě, dostupnosti občanské vybavenosti, dostupnosti inženýrských sítí, velikosti pozemku a konkrétní využitelnosti. Výpočet : 1200*2.000,00 Porovnávací hodnota : 2 400 000 Kč Pozemek čís. parcely 112/5, k.ú. Lány - celkem : Porovnávací hodnota 2 400 000 Kč - 8 -
Rekapitulace hodnot Název Pozemek čís. parcely 112/5, k.ú. Lány Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota [Kč] [Kč] [Kč] 266 000 Není stanovena 2 400 000 Komentář : Pro stanovení odhadu tržní hodnoty (obvyklé ceny) za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu ocenění vycházíme obvykle z věcné hodnoty, výnosové hodnoty a porovnávací hodnoty. V předcházející části ocenění byly stanoveny takto: Věcná hodnota : Výnosová hodnota : Porovnávací hodnota : 266 000 Kč Není stanovena 2 400 000 Kč Při stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) byla dána přednost porovnávací hodnotě, vycházející z údajů trhu nemovitostí v daném segmentu, tj. trh s pozemky s možností výstavby, a v dané lokalitě. V řešeném případě byly využity uvedené údaje trhu a tržní hodnota (obvyklá cena) oceňovaného pozemku byla odhadnuta vzhledem ke konkrétnímu situování v lokalitě, dostupnosti občanské vybavenosti, dostupnosti inženýrských sítí, velikosti pozemku a konkrétní využitelnosti ve výši 2.000,00 Kč/m2. Pozemek čís. parcely 112/5, k.ú. Lány - celkem : Tržní hodnota (obvyklá cena) : 2 400 000 Kč - 9 -
C/ HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely 112/5, k.ú. Lány, obec Lány, okres Kladno, Středočeský kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 822 pro k.ú. Lány, obec Lány, Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrálního pracoviště Kladno, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), činí ke dni ocenění 19. dubna 2017 Slovy: Dvamiliónyčtyřistatisíc Kč 2.400.000,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 822 ze dne 31.03.2017 je vlastnické právo k oceňovanému pozemku omezeno: - zástavním právem smluvním včetně souvisejících omezení ve prospěch METROFIN INVESTMENT s.r.o. a souvisejícím podzástavním právem ve prospěch Klech Martin (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze) - zákazem zcizení a zatížení po dobu zástavního práva s oprávněním pro METROFIN INVESTMENT s.r.o. (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze) Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 822. S výše uvedenými nemovitostmi nejsou spojena žádná jiná ocenitelná práva nebo závady. Znalecká doložka ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 79/7829/2017. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 03. května 2017-10 -