ZNALECKÝ POSUDEK č. 751-8/2017 o ceně obvyklé nemovité věci a jejího příslušenství, a to: 1
Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Karlovy Vary Mgr. Luděk Němec Cihelní 14 360 06 Karlovy Vary Účel znaleckého posudku: exekuční řízení - prodej nemovitého majetku Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni 12.6.2017 znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5 Počet stran: 25 včetně titulního listu. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení v tištěné formě a v 1 vyhotovení v elektronické formě včetně fotodokumentace z místního šetření. V Praze 16.6.2017 2
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě usnesení Č.j. 55 EX 47/15-85 ze dne 9.1.2017 vypracovat ocenění v ceně obvyklé nemovitých věcí zapsaných na LV č.14997 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště katastrální území a obec a to včetně práv a závad s nemovitými věcmi spojenými. Při ocenění posuzovaných nemovitostí a práv a závad s nimi spojenými budou zvažovány všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, takovými okolnostmi je především místo, kde se nemovitosti nachází, stavebně technický stav jednotlivých staveb, obchodovatelnost a zpeněžitelnost posuzovaných nemovitostí úkolem znalce je ve smyslu u stanovení 336b odst. (1) o.s.ř. stanovit podklad pro stanovení východiska pro určení nejnižšího podání tak, aby posuzované nemovitosti byly v nedobrovolné dražbě reálně prodány a ne cenu za kterou mají být prodány. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Nebytové jednotky v objektu čp. 2000 umístěném na pozemku p.č.st.5894 Adresa předmětu ocenění: Cheb Přátelství č.p.2000 Kraj: Karlovarský Okres: Cheb Obec: Cheb Katastrální území: Cheb Počet obyvatel: 32 355 3. Prohlídka Prohlídka objektu obsahující posuzované nebytové jednotky a jeho širších vztahů byla provedena dne 19.5.2017, prohlídka vlastních nebytových jednotek č.2000/5, 2000/6, 2000/7, 2000/8 byla provedena dne 28.5.20017, prohlídka nebytové jednotky č.2000/2 nebyla umožněna. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1 ) Usnesení Č.j. 55 EX 47/15-85 ze dne 9.1.2017 požadující vypracovat ocenění v ceně obvyklé nemovitých věcí zapsaných na LV č.14997 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště katastrální území a obec a to včetně práv a závad s nemovitými věcmi spojenými. 2 ) Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený u ČÚZK bezúplatně Ex.úřadem Karlovy Vary - LV č.14997 pro katastrální území a obec Cheb, obsahující identifikační údaje o posuzované nemovité věci. 3 ) Kopie katastrální mapy katastrální území a obec obsahující polohové identifikační údaje o poloze objektu obsahujícího posuzované nebytové jednotky. 4) Údaje z Dohody spoluvlastníků o prohlášení vlastníka a zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví z 4.7.2012 5) Údaje zjišťované o nabídkách srovnatelných nemovitostech v realitních kancelářích a na realitních serverech Sreality.cz, Reality.cz, Hyperreality.cz, Net.reality.cz, a Hledamreality.cz, Portálu dražeb.cz a portálu Okdražby.cz 3
5. Práva a závady Závady, které prodejem nemovitostí nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovaly a nadále - takovéto závady nebyly znalcem zjištěny ani nebyly zadavatelem posudku nebo povinným příslušnými listinami doloženy. Práva nebyla znalcem z dostupných podkladů zjištěna ani nebyla zadavatelem posudku nebo povinným příslušnými listinami doložena. 6. Umístění objektu s posuzovanými nebytovými jednotkami a současný stav objektu. Posuzované nebytové jednotky se nachází v objektu občanské vybavenosti umístěného v sídlištní zástavbě Skalka, stáří cca 45 let, který byl dříve užíván jako pošta, čistírna,policie,květiny a pod. Stavba je panelové konstrukce, střecha plochá s krytinou z živičných pásů, fasáda břízolitová původní, keramické obklady z části opadány. Stavba je v neudržovaném stavu a vyžaduje rekonstrukci. Objekt je napojen na inž. sítě v rozsahu voda, elektřina,kanalizace,plyn. U posuzovaných jednotek byla při místním šetření odpojena elektřina u všech jednotek. Současná dispozice jednotek uvedená v Prohlášení vlastníka z 4.7.2012 neodpovídá zcela současnému stavu, do stavu dle Prohlášení vlastníka z 4.7.2012 je však možné jednotky bez značných nákladů uvést s výjimkou jednotek 2000/06 a 2000/7,které znalec z důvodu současného propojení jednotek navrhuje prodat jako soubor jednotek. V současnosti je využívána pouze část objektu jako restaurace a část objektu jako prodejna (večerka) s tím, že tyto níže vyznačené jednotky jsou v současnosti předmětem prodeje v dražbě viz. vyznačení níže. 4
6. Popis jednotlivých nebytových jednotek určených k ocenění 6.1. Nebytová jednotka 2000/2. 6.1.1. Evidenční stav dle KN k 21.4.2017 5
6.1.2. Vymezení jednotky č. 2000/2 dle Dohody spoluvlastníků o prohlášení vlastníka a zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví z 4.7.2012 6.1.3. Rekapitulace údajů pro ocenění. Do nebytové jednotky č. 2000/2 nebyl umožněn přístup a nebylo možné potvrdit shora uvedený stav vybavení jednotky, ani stav nebytové jednotky. Nájemní smlouva nebyla předložena, dle sdělení a informace uvedené na vstupních dveřích je provozování jednotky od 27.11.2016 ukončeno. a ) celková výměra jednotky dle Prohlášení vlastníka = 165.33m2 b) stav a vybavenost : předpoklad k celkové rekonstrukci, tedy obdoba jednotek zpřístupněných c ) přívody instalací - předpoklad dle sdělení majitele - tj. přívod vody poměrovým měřením, elektřiny, kanalizace a plynu d ) vstup: dle schématu z Prohlášení vlastníka. 6
6.2. Nebytová jednotka č. 2000/5. 6.2.1. Evidenční stav dle KN k 21.4.2017 6.1.2. Vymezení jednotky č. 2000/5 dle Dohody spoluvlastníků o prohlášení vlastníka a zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví z 4.7.2012 7
6.2.3. Rekapitulace údajů pro ocenění. K nebytové jednotce č. 2000/5 nebyla předložena nájemní smlouva. Dle sdělení vlastníka bylo provozování jednotky od 11/2016 ukončeno, naposledy provozováno vlastníkem jako pivnice. a ) celková výměra jednotky dle Prohlášení vlastníka = 122,24m2 b) stav a vybavenost : prostory k celkové rekonstrukci - technicky a morálně zastaralá vybavenost c ) přívody instalací - dle sdělení majitele - tj. přívod vody (poměrový měřič ), elektřina -odpojeno, prostory naposled temperovány elektřinou, vlastní sociální zařízení ve stavu vyžadující rekonstrukci d ) vstup: dle schématu z Prohlášení vlastníka. 8
6.3. Nebytová jednotka č. 2000/6 a č. 2000/7. Vzhledem ke zbourání vnitřní příčky mezi shora uvedenými jednotkami je již patrně nákladově účelnější sloučit tyto jednotky novým Prohlášením vlastníka, než vynakládat nákladky na uvedení jednotek do původního stavu. Znalec tedy z důvodu reálné prodejnosti těchto jednotek doporučuje tyto dvě jednotky (č. 2000/6 a č. 2000/7 ) dražit jako soubor dvou nebytových jednotek a ponechat na novém vlastníku, jak daný nesoulad současného stavu a evidenčního stavu v KN řešit. Jednotky nejsou provozovány ani temperovány. 6.3.1. Evidenční stav dle KN k 21.4.2017 9
10
6.3.3. Rekapitulace údajů pro ocenění. K nebytové jednotce č. 2000/6 a č. 2000/7 nebyla předložena nájemní smlouva. a ) celková výměra jednotek dle Prohlášení vlastníka = 104,85 m2 (jednotka č.2000/6 )+ 128,10 m2 ( jednotka č.2000/7) = celkem 232,95 m2. b) stav a vybavenost : prostory k celkové rekonstrukci - technicky a morálně zastaralá vybavenost, vnitřní příčka mezi jednotkami demolována a suť ponechána v prostorách jedntek, topení odpojeno c ) přívody instalací - dle sdělení majitele - tj. přívod vody (poměrový měřič ), elektřina -odpojeno, vlastní sociální zařízení ve stavu vyžadující rekonstrukci d ) vstup: dle schématu z Prohlášení vlastníka. 11
6.4. Nebytová jednotka č. 2000/8. 6.4.1. Evidenční stav dle KN k 21.4.2017 12
6.4.3. Rekapitulace údajů pro ocenění. K nebytové jednotce č. 2000/8 nebyla předložena nájemní smlouva. a ) celková výměra jednotky dle Prohlášení vlastníka = 123,72 m2. b) stav a vybavenost : prostory k celkové rekonstrukci - technicky a morálně zastaralá vybavenost, vytápění samostatným kotlem na plyn c ) přívody instalací - dle sdělení majitele - tj. přívod vody (poměrový měřič ), elektřina -odpojeno, vlastní sociální zařízení ve stavu vyžadující rekonstrukci d ) vstup dle schématu z Prohlášení vlastníka byl k datu prohlídky uzavřen, nový vstup byl zřízen na východní straně objektu, jednotka neprovozována a netemperována e ) jednotka částečně podsklepena - viz. schéma z Prohlášení vlastníka, sklep nebyl zpřístupněn. 13
7. Stanovení způsobu ocenění Stanovení ceny obvyklé dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb.: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Relevantní nabídky na obdobné nebytové jednotky byly pro stanovení ceny nemovité věci porovnáním znalcem dohledány přímo v objektu, který obsahuje i posuzované nebytové jednotky, pro další porovnání byly použity i 2 nabídky z širšího okolí města Chebu. Znalec současné nabídky na srovnatelné nebytové jednotky obdobného využití porovnává s jednotkami určenými k ocenění a takto stanovenou cenu určenou porovnáním shledává jako vhodnou pro stanovení nejnižšího podání při prodeji majetku v exekučním řízení, tz. je stanovena v souladu se zněním zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. a dle zadání uvedeného v Usnesení o ustanovení znalce č.j 55 EX 47/15-85 ze dne 9.1.2017 14
B. ZNALECKÝ POSUDEK B.1 ) Rozhodné skutečnosti a) ) srovnatelné nemovitosti Pro stanovení ceny obvyklé bylo po místním šetření u posuzované nemovitosti provedeno vyhledání dostupných srovnatelných nemovitostí k posuzované nemovitosti, tzn. nebytových jednotek v dané lokalitě ulice Přátelství a dalších nebytových jednotkek obdobného využití v obci Cheb. b) analýza nabídek Analýza nabídek byla provedena porovnáním jednotlivých parametrů u porovnávaných jednotek k datu ocenění, současně je jednotlivými koeficienty zohledněno: K1 K2 K3 K4 K5 l koeficient polohy objektu obsahující posuzované nebytové jednotky v rámci obce Cheb koeficient umístění jednotky v rámci objektu + vizilita koeficient technického stavu objektu a společných prostor koeficient technického stavu jednotky a její vybavenosti koeficient provozuschopnosti jednotky bez dalších úprav a oprav index odlišnosti l=k1*k2*k3*k4*k5 c ) stanovení ceny za příslušnou jednotku Cena za příslušnou jednotku je stanovena z porovnatelné ceny za m2 plochy jednotky a skutečné výměry příslušné jednotky. 15
B.2.) Vybrané nebytové jednotky v obci Cheb určené k porovnání. 1 ) Dražba č.j. 176 EX 00476/16-076 2 ) Dražba 176 EX 00476/16-075 16
2 ) Dražba 176 EX 00476/16-077 17
4) Prodej v inzerci 18
5) Prodej v inzerci 19
B.3.) Ocenění jednotek B.3.1. ) jednotka č.2000/2 a) identifikace a vlastnictví b ) ocenění porovnáním poř.č. porovnávané jednotky lokalita cena jednotky (Kč) velikost jednotky m2 K1 K2 K3 K4 K5 l cena dle přímého porovnání Kč 1 2 3 Přátelství 1 013 333 126 1 1 1 0,7 0,7 0,4900 3 941 Přátelství 320 000 54 1 1 1 0,7 0,7 0,4900 2 904 Přátelství 1 080 000 203 1 1 1 0,7 0,7 0,4900 2 607 4 Kamenná 890 000 150 0,9 0,9 0,7 0,7 0,7 0,2778 1 648 5 Kasární 790 000 93 0,9 0,9 0,7 0,7 0,7 0,2778 2 360 průměr 2 692 výměra posuzované jednotky (m2) 165 cena jednotky (Kč) 445 064 Cena jednotky č. 2000/2 po zaokrouhlení = 445 000,-Kč. 20
B.3.2. ) jednotka č.2000/5 a) identifikace a vlastnictví b ) ocenění porovnáním poř.č. porovnávané jednotky 1 2 3 4 5 lokalita cena jednotky (Kč) velikost jednotky m2 K1 K2 K3 K4 K5 l cena dle přímého porovnání Kč Přátelství 1 013 333 126 1 0,95 1 0,8 0,8 0,6080 4 890 Přátelství 320 000 54 1 0,95 1 0,8 0,8 0,6080 3 603 Přátelství 1 080 000 203 1 0,95 1 0,8 0,8 0,6080 3 235 Kamenná 890 000 150 0,9 0,9 0,7 0,7 0,8 0,3175 1 884 Kasární 790 000 93 0,9 0,9 0,7 0,7 0,8 0,3175 2 697 průměr 3 262 výměra posuzované jednotky (m2) 122 cena jednotky (Kč) 398 711 Cena jednotky č. 2000/5 po zaokrouhlení = 399 000,-Kč. 21
B.3.3. ) jednotka č.2000/6 a č.2000/7 a) identifikace a vlastnictví b ) ocenění porovnáním poř.č. porovnávané jednotky 1 2 3 4 5 lokalita cena jednotky (Kč) velikost jednotky m2 K1 K2 K3 K4 K5 l cena dle přímého porovnání Kč Přátelství 1 013 333 126 1 1 1 0,65 0,7 0,4550 3 659 Přátelství 320 000 54 1 1 1 0,65 0,7 0,4550 2 696 Přátelství 1 080 000 203 1 1 1 0,65 0,7 0,4550 2 421 Kamenná 890 000 150 0,9 0,9 0,7 0,6 0,7 0,2381 1 413 Kasární 790 000 93 0,9 0,9 0,7 0,6 0,7 0,2381 2 023 průměr 2 442 2000/6 - výměra posuzované jednotky (m2) 105 2000/7 - výměra posuzované jednotky (m2) 128 2000/6 - cena jednotky (Kč ) 256 088 2000/7 - cena jednotky (Kč) 312 874 Cena jednotky č. 2000/6 po zaokrouhlení = 256 000,-Kč. Cena jednotky č. 2000/7 po zaokrouhlení = 313 000,-Kč. Cena jednotky č. 2000/6 a 2000/7 celkem = 569 000,-Kč. 22
B.3.4. ) jednotka č.2000/8 a) identifikace a vlastnictví b ) ocenění porovnáním poř.č. porovnávané jednotky 1 2 3 4 5 lokalita cena jednotky (Kč) velikost jednotky m2 K1 K2 K3 K4 K5 l cena dle přímého porovnání Kč Přátelství 1 013 333 126 1 0,95 1 0,9 0,9 0,7695 6 189 Přátelství 320 000 54 1 0,95 1 0,9 0,9 0,7695 4 560 Přátelství 1 080 000 203 1 0,95 1 0,9 0,9 0,7695 4 094 Kamenná 890 000 150 0,9 0,9 0,85 0,8 0,8 0,4406 2 614 Kasární 790 000 93 0,9 0,9 0,85 0,8 0,8 0,4406 3 743 průměr 4 240 výměra posuzované jednotky (m2) 124 cena jednotky (Kč) 524 573 Cena jednotky č. 2000/8 po zaokrouhlení = 525 000,-Kč. 23
C. ) Rekapitulace C.1) Cena obvyklá jednotek vymezených dle zák.72/94 v objektu č.p.2000 umístěném ba pozemku p.č. St.5894, kat území Cheb a obec Cheb činí: C1.1.) Jednotka č. 2000/2 = 445 000,- Kč Slovy: Čtyřistačtyřicetpěttisíc Kč. C1.2.) Jednotka č. 2000/5 = 399 000,- Kč Slovy: Třistadevadesátdevěttisíc Kč. C1.3.) Jednotka č. 2000/6 = 256 000,- Kč Slovy: Dvěstěpadesátšesttisíc Kč. C1.4.) Jednotka č. 2000/7 = 313 000,- Kč Slovy: Třistatřinácttisíc Kč. C1.5.) Jednotka č. 2000/8 = 525 000,- Kč Slovy: Pětsetdvacetpěttisíc Kč. Závady, které prodejem nemovitostí nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovaly a nadále - takovéto závady nebyly znalcem zjištěny ani nebyly zadavatelem posudku nebo povinným příslušnými listinami doloženy. Práva nebyla znalcem z dostupných podkladů zjištěna ani nebyla zadavatelem posudku nebo povinným příslušnými listinami doložena. Příslušenství : U jednotek dle Prohlášení vlastníka není. V Praze 16.6.2017 Ing. Josef Pevný - znalec Krškova 783/15 152 00 Praha 5 24
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr. 2438/2001 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 751-8/2017 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 8/2017. 25