ZNALECKÝ POSUDEK. č /2016

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2016 o ceně obvyklé pozemků p.č.489/14, p.č.489/18, p.č.489/19 zapsaných u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb na listu vlastnictví číslo 217, katastrální území Zádub a obec Zádub-Závišín, včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Karlovy Vary Mgr. Luděk Němec Cihelní Karlovy Vary Účel znaleckého posudku: exekuční řízení - prodej nemovitého majetku Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Pevný Krškova 783/ Praha 5 Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení v tištěné formě a v 1 vyhotovení v elektronické formě včetně fotodokumentace z místního šetření. V Praze

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě Usnesení Č.j. 55 EX 907/10-93 ze dne určit cenu obvyklou pozemků p.č.489/14, p.č.489/18, p.č.489/19 zapsaných u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb na listu vlastnictví číslo 217, katastrální území Zádub a obec Zádub-Závišín, včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. Při ocenění posuzovaných nemovitostí a práv a závad s nimi spojenými budou zvažovány všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, takovými okolnostmi je především místo, kde se nemovitosti nachází, stav pozemku z hlediska skutečného a možného využití, obchodovatelnost a zpeněžitelnost posuzovaných nemovitostí úkolem znalce je tedy posoudit ve smyslu u stanovení 336a o.s.ř. stanovit cenu posuzovaných nemovitostí jako východiska pro určení výše nejnižšího podání ( 336e odst.1 o.s.ř. ) tak, aby byly posuzované nemovitosti v nedobrovolné dražbě byly reálně prodány a ne cenu za kterou mají být prodány. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: pozemky Adresa předmětu ocenění: Zádub-Závišín Zádub-Závišín Kraj: Karlovarský Okres: Cheb Obec: Zádub-Závišín Katastrální území: Zádub Počet obyvatel: 334 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 060,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, III 0,70 nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 136,00 Kč/m 2 3. Prohlídka nemovitého majetku Prohlídka oceňovaných pozemků byla provedena dne z okolních volně přístupných pozemků. Povinná se na místní šetření nedostavila a neposkytnula údaje požadované ve Výzvě k místnímu šetření č. 5/2016 ze dne V návaznosti na ustanovení 336 odst. 4 o.s.ř. je zřejmé, že znalec v takovémto případě ocení nemovitost podle dostupných písemných dokladů, které jsou obsahem spisu a pomocí podkladů, které získá sám, viz. např. stanovisko odvolacího Městského soudu v Praze, č.j. 14 Co 405/2014 ze dne

3 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1) Usnesení Č.j. 55 EX 907/10-93 ze dne požadující určit cenu obvyklou pozemků p.č.489/14, p.č.489/18, p.č.489/19 zapsaných u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb na listu vlastnictví číslo 217, katastrální území Zádub a obec Zádub-Závišín, včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. 2) Výpis z katastru nemovitostí číslo 217 vyhotovený EX. úřadem KV u ČÚZK pro území Zádub a obec Zádub-Závišín obsahující identifikační údaje o posuzovaných nemovitostech. 3 ) Údaje evidované o posuzovaných nemovitostech u ČÚZK. 4) Výřezy z kopií katastrálních map pro území Zádub a obec Zádub-Závišín obsahující identifikační údaje o posuzovaném pozemku a jeho okolí. 5) Údaje zjištěné při místním šetření dne ) Údaje z územního plánu pro kat.území Zádub a obec Zádub-Závišín. 7) Údaje o srovnatelných cenách nemovitostí uveřejněné v nabídkách jednotlivých realitních kanceláří a inzerci uváděné na realitním serveru Sreality.cz, Reality.cz, Hyperreality.cz, Net.reality.cz, Bezrealitky.c, Hledamreality.cz., Severočeské raality.cz a Portálu dražeb.cz. 5. Vlastnické a evidenční údaje 1) Dle výpisu z katastru nemovitostí číslo 217 pro kat. území Zádub a obec Zádub-Závišínje jako vlastník posuzovaných pozemků uvedena: 3

4 2 ) Práva a závady s nemovitostmi spojenými Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 69 e.ř. ve spojení s 336 a odst. 1 písm. c) o.s.ř.) - takovéto závady nebyly znalcem zjištěny, ani zadavatelem posudku nebo vlastníkem nemovitosti sděleny. Práva - nebyla znalcem zjištěna, ani zadavatelem posudku nebo vlastníkem nemovitosti sdělena. 6. Dokumentace a skutečnost, popis Posuzované pozemky jsou umístěny v části Zádub, obce Zádub-Závišín, která se nachází 6 km východně od Mariánských Lázní a náleží do Chráněné krajinné oblasti Slavkovský les. a) územní plán a1)pozemky p.č.489/14, p.č.489/18 jsou dle územní plánu obce určeny jako PS - plochy veřejných prostranství - plochy parkové a okrasné zeleně a2) Pozemek p.č. 489/19 je dle územní plánu obce určen jako 4

5 b) skutečnost b1)pozemek p.č.489/14 je využitý jako stavební pozemek s tím, že je oplocen a je na něm umístěna neevidovaná zděná stavba přístřešku z použitých materiálů, ostatní plocha je zatravněna a jsou na ní umístěny části zemědělské techniky. b2)pozemek p.č.489/18 je využity jako stavební pozemek s tím, že na pozemku je umístěna neevidovaná stavba přístavku k původní stavbě využitá jako sklad. b3 ) Pozemek p.č. 489/19 o výměře 84 m2 je umístěn mezi zahradou objektu č.p.24 a místní komunikací a je bez využití. 5

6 Příslušenství Pozemek p.č. 489/14 má příslušenství v rozsahu : a) Plot ze strojového pletiva na ocelové sloupky b) Vrátka ocelová s výplní z drátěného pletiva Pozemky p.č. 489/18 a 489/19 nemají příslušenství. 7. Stanovení způsobu ocenění Stanovení ceny obvyklé ( tržní ) dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Vzhledem k tomu, že při prodeji obdobných pozemků, jenž jsou předmětem ocenění je na trhu s nemovitostmi dosahováno srovnatelných cen jako u cen dle oceňovací vyhlášky bude ocenění provedeno dle metodiky tohoto současně platného oceňovacího předpisu. Tento pomocný působ ocenění byl zvolen z důvodu: a) současně platný oceňovacího předpis ( oceňovací vyhláška ) je od novelizován a snaží se svou metodikou co nejvíce přiblížit ceně obvyklé. b) znalci se přes veškerou snahu nepodařilo obstarat srovnatelné prodeje nebo nabídky k prodeji obdobných pozemků v dané nebo obdobné lokalitě ( na sebe nenavazující pozemky o velikosti 230m2,16m2,84m2, které dle územního plánu jsou určeny převážně k využití jako plochy veřejných prostranství - plochy parkové a okrasné zeleně). Vzhledem k tomu, že skutečné využití pozemků p.č. 489/14 a p.č.489/18 neodpovídá využití dle územního plánu a současně vlastnictví neevidovanch staveb nebylo nikterak doloženo, nebude s cenou neevidovaných staveb uvažováno - cena pozemků bude navržena jako průměr cen dle metodiky oceňovacího předpisu, kdy první ocenění odpovídá možnému využití dle územního plánu a druhé ocenění odpovídá skutečnému využití. Znalec takto stanovenou cenu shledává jako vhodnou pro stanovení nejnižšího podání při prodeji majetku v exekučním řízení, neboť je reálný předpoklad, že potenciální kupec bude zvažovat riziko požadavku uvedení pozemků do souladu s územním plánem, pokud nebude využití oceňovaných pozemků dotčeno změnou územního plánu odpovídajícímu skutečnému využití posuzovaných pozemků. 6

7 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle oceňovací metodiky zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 7

8 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,959 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2 B 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Výměra: Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr 72,00 m 2 pohledové plochy Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 2 ] = 240,- Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,3180 Základní cena upravená cena [Kč/m 2 ] = 445,06 Plná cena: 72,00 m 2 * 445,06 Kč/m 2 = ,32 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 35 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 35 / 50 = 70,0 % Koeficient opotřebení: (1-70,0 % / 100) * 0,300 Nákladová cena stavby CS N = 9 613,30 Kč Koeficient pp * 0,959 Cena stavby CS = 9 219,15 Kč Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr - zjištěná cena = Vrátka ocelová s výplní z drátěného pletiva vč. sloupků 9 219,15 Kč Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 111 Výměra: Vrátka ocelová s výplní z drátěného pletiva vč. sloupků 1,00 ks 8

9 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/ks] = 1 450,- Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1370 Základní cena upravená cena [Kč/ks] = 2 478,92 Plná cena: 1,00 ks * 2 478,92 Kč/ks = 2 478,92 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 35 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 35 / 50 = 70,0 % Koeficient opotřebení: (1-70,0 % / 100) * 0,300 Nákladová cena stavby CS N = 743,68 Kč Koeficient pp * 0,959 Cena stavby CS = 713,19 Kč Vrátka ocelová s výplní z drátěného pletiva vč. sloupků - zjištěná cena = 713,19 Kč B.2. Ocenění pozemků B.2.1. ocenění pozemků v souladu s využitím dle územního plánu Úprava základních cen pro pozemky veřejného prostranství Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah IV Ostatní (např., pěší zóny, cyklostezky, veřejná zeleň, veřejné -0,55 parky) P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. úz. sídelní části obce v zastavěném území 0,00 P3. Povrchy III Veřejné parky nebo veřejná zeleň -0,06 P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů 0,00 P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 0,60 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,234 4 i = 1 9

10 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst ,- 0,234 1,000 31,82 4 odst. 3 a 4 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace, veřejně nepříst., komerční 4 odst. 3 a 4, komerční 136,- 0,234 1,000 31,82 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha 489/14 230,00 31, ,60 4 odst. 3 ostatní plocha 489/18 16,00 31,82 509,12 4 odst. 3 a 4, komerční ostatní plocha 489/19 84,00 31, ,88 Ostatní stavební pozemky - celkem 330, ,60 Pozemky - zjištěná cena = ,60 Kč 10

11 B.2.2. ocenění pozemků v souladu se skutečným využitím Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,959 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 0,959 = 0,959 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0, ,42 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 ostatní plocha 489/14 230,00 130, ,60 4 odst. 1 ostatní plocha 489/18 16,00 130, ,72 4 odst. 1 ostatní plocha 489/19 84,00 130, ,28 Stavební pozemky - celkem 330, ,60 - zjištěná cena = ,60 Kč 11

12 Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr 9 219,10 Kč Vrátka ocelová s výplní z drátěného pletiva vč. sloupků 713,20 Kč 1. Ocenění příslušenství celkem 9 932,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. ocenění dle ÚP ,60 Kč 2.2. ocenění dle skutečného využití ,60 Kč 2.1. Průměr ,20 Kč / 2 = ,60 Kč Celkem ,90 Kč Stanovení ceny obvyklé V návaznosti na výše uvedená pomocná ocenění dle metodiky současného oceňovacího předpisu jejichž zdůvodnění je str. 6 posudku stanovuji cenu obvyklou posuzovaných pozemků na ,- Kč. 12

13 C. REKAPITULACE C1) Cena obvyklá pozemků p.č.489/14, p.č.489/18, p.č.489/19 zapsaných u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb na listu vlastnictví číslo 217, katastrální území Zádub a obec Zádub-Závišín, včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými = ,- Kč Slovy Třicetšesttisícsedmset Kč. Příslušenství Pozemek p.č. 489/14 má příslušenství v rozsahu : a) Plot ze strojového pletiva na ocelové sloupky b) Vrátka ocelová s výplní z drátěného pletiva Pozemky p.č. 489/18 a 489/19 nemají příslušenství. C2 ) Závady a práva. Závady, které prodejem nemovitostí nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovaly i nadále nebyly znalcem z dostupných podkladů zjištěny ani nebyly zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. Práva nebyla znalcem z dostupných podkladů zjištěna ani nebyla zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. V Praze Ing. Josef Pevný Krškova 783/ Praha 5 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr. 2438/2001 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 23/