ZNALECKÝ POSUDEK č.3473-296/2013 O ceně rodinného domu v obci Zlatá Koruna č.p.122, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.194, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 134 m 2 a p.č.168/5, zahrada, o velikosti 677 m 2, vše zapsáno na LV č.184 pro k.ú.zlatá Koruna Objednatel posudku: Dražební centrum s.r.o. Tomíčkova 2287/9, 14800 Praha 4 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 5.8.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 21 stran textu a 4 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích 5.8.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu v obci Zlatá Koruna č.p.122, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.194, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 134 m 2 a p.č.168/5, zahrada, o velikosti 677 m 2, vše zapsáno na LV č.184 pro k.ú.zlatá Koruna 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Zlatá Koruna 122 382 02 Zlatá Koruna Kraj: Jihočeský Okres: Český Krumlov Obec: Zlatá Koruna Katastrální území: Zlatá Koruna Počet obyvatel: 722 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 5.8.2013 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.184 pro k.ú.zlatá Koruna - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: 500115/419, Pan Josef Gajdoš, Zlatá Koruna 122, 382 02 Zlatá Koruna, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 515801/327, Paní Ludmila Gajdošová, Zlatá Koruna 122, 382 02 Zlatá Koruna, vlastnictví: SJM 515801/327, Paní Ludmila Gajdošová, Zlatá Koruna 122, 382 02 Zlatá Koruna, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: 500115/419, Pan Josef Gajdoš, Zlatá Koruna 122, 382 02 Zlatá Koruna, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 odpovídají skutečnosti 515801/327, Paní Ludmila Gajdošová, Zlatá Koruna 122, 382 02 Zlatá Koruna, vlastnictví: SJM 515801/327, Paní Ludmila Gajdošová, Zlatá Koruna 122, 382 02 Zlatá Koruna, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící, podsklepený objekt se dvěma nadzemními podlažími. Má sedlovou střechu, je zděný. Krytina je z vlnovky, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová. Vnitřní vybavení předpokládám standardní až podstandardní. Topení je ústřední. Okna jsou dřevěná zdvojená. Schody jsou standardní. K domu náleží stavba kůlny. Dům je z roku 1985. Stav objektu je podstandardní. Objekt je pravděpodobně napojen na veřejný vodovod, plyn a elektřinu. - 3 -
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 4 -
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: obec do 2 000obyvatel Stáří stavby: 28 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 663,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží sklep: 11,39*9,6 = 109,34 m 2 přízemí: 109,35+2,23*5,39 = 121,37 m 2 patro: = 109,34 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška sklep: 109,34 m 2 2,60 m přízemí: 121,37 m 2 2,60 m patro: 109,34 m 2 2,60 m - 5 -
Obestavěný prostor spodní stavba: 109,34*2,6 = 284,28 m 3 vrchní stavba: 109,34*5,62+2,23*5,39*2,86 = 648,87 m 3 zatřešení: 109,34*1,3/2 = 71,07 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 004,22 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 121,37 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 340,05 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,80 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III typ D 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu - Stavba byla I -0,10 evidentně stavěna svépomocí a po delší dobu. Kolaudace neodpovídá stáří objektu. 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 28 let: 0,90-6 -
12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,90 = 0,635 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním II 0,00 sortimentem 5. Školství a sport - žádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře II 0,00 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost II 0,00 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,970 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,635 * 0,970 * 0,850 = 0,524 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 663,- Kč/m 3 * 0,524 = 1 919,41 Kč/m 3 CP = CU * OP = 1 919,41 Kč/m 3 * 1 004,22 m 3 = 1 927 509,91 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 927 509,91 Kč - 7 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.9.2. Chráněná krajinná oblast: -2 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 8 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,2980 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1460 1,2980 8,00 105,29 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,- 0,40 2,1460 1,2980 8,00 42,12 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st.194 134,00 105,29 14 108,86 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 168/5 677,00 42,12 28 515,24 Stavební pozemky - celkem 42 624,10 Pozemky - zjištěná cena = 42 624,10 Kč - 8 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1 927 509,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 927 509,90 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 42 624,10 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 42 624,10 Kč Celkem 1 970 134,- Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 970 134,- Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1 927 509,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 927 509,90 Kč - 9 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 42 624,10 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 42 624,10 Kč Celkem 1 970 134,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 970 134,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 1 970 130,- Kč slovy: Jedenmiliondevětsetsedmdesáttisícjednostotřicet Kč - 10 -
Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 250.000,- Kč s příslušenstvím a veškeré budoucí pohledávky do celkové výše 500.000,- Kč - CAPITAL - STAR s.r.o., Rozkošská 568, Šeberov, 149 00 Praha, Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši 21.900,- Kč s příslušenstvím - Red orange s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, 110 00 Praha. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Prodej dvougeneračního rodinného domu 6+2 ve Velešíně - Nádraží. Zastavěná plocha 115 m2, zahrada 781 m2. Dům v původním, udržovaném stavu, celkově podsklepen s garáží. 1. NP: byt 3+1, 2. NP: byt 3+1, vlastní vchody, pouze společná chodba. Zplynovací kotel na TP. Na zahradě zahradní domek, kůlna, udírna. Klidné místo nedaleko přírody. Velešín cca 1,5 km. Požadovaná cena 2.200.000,- Kč včetně provize. - 11 -
Rodinný dům se zahradou se nachází v Dolním Třeboníně. Celkový pozemek činí 534 m2, zastavěná plocha 89 m2. Jedná se o bytovou jednotku 5 +kk se dvěma koupelnami, lze také využít jako dvougenerační dům se 2 byt. jednotkami. V přízemí se nachází obývací pokoj (komín, možno instalovat krbová kamna) propojený s kuch.koutem vybaveným kuch.linkou se spotřebiči a výstupem na terasu orientovanou na jih, dále ložnice, koupelna se sprch. koutem, samostatné WC, komora a spižírna. V 1. patře jsou 3 obytné pokoje, koupelna s vanou a toaletou, balkon a galerie vhodná k relaxaci, odkud je přístup na prostornou půdu, která slouží jako úložný prostor. Dům je ve družstevním vlastnictví, do osobního vlastnictví bude převeden v roce 2022. Zbývá doplatit úvěr obci cca 804.000,- Kč včetně úroku v měsíčních splátkách do roku 2022, nebo doplatit jednorázově poníženou částku o úrok v termínu fixace.příští termín červen 2017. Měsíční splátka úvěru činí cca 8600,- měsíčně včetně fondu oprav.velmi výhodná investice! V obci je škola, školka, veškerá občanská vybavenost, dobré autobusové spojení do Č.Budějovic i do Č.Krumlova. Velmi příjemné a klidné bydlení v blízkosti přírody, cyklostezek. Vhodný pro rodinu s dětmi. Družstvo se stará o veškerou údržbu domu a jeho okolí. Požadovaná cena 1.989.000,- Kč včetně provize. - 12 -
prodej rohového rodinného dvoupodlažního domu v klidné části obce Zlatá Koruna,umístněném na východním svahu Vltavského údolí ve starší zástavbě. Možná i výměna +doplatek za menší byt v Č.Krumlově.V přízemí se nachází podsklepená chodba,potom koupelna s vanou,obývací pokoj a částečně zrekonstruovaná kuchyň se sporákem na propanbutan,v první patře pak dvě ložnice.3+1 lze poměrně snadným zásahem,odstraněním příček,předělat na prostorné 2+0.Kamenné základy jsou historického původu,zdi cihlové,suché.dům prošel přibližně před třemi lety poměrně rozsáhlou rekonstrukcí.nová krytina střechy,přelaťování,nový komín,odpady,rozvody elektřiny,ústředního topení a vody.v dohledné době by měla být zavedena obecní kanalizace,do té doby se užívá septik.plyn je do domu zaveden,ale nevyužit.okna původní,dřevěná,špaletová v dobrém stavu.orientace jihovýchodní.k nemovitosti náleží samostatně stojící garáž (16m²) s montážní jámou a dvěma skládky(původně prádelna a dřevník.),na ní navazuje menší zahrada(169m²) s dílnou a letním posezením s krbem.přes cestu je pak ve svahu umístněná větší terasovitá zahrada (345m²) s velkou dřevěnou kolnou,plodícími stromy a nedostavěným altánem.dům je vhodný jak k trvalému bydlení,tak i k rekreaci. Požadovaná cena 1.600.000,- Kč včetně poplatků a právního servisu. - 13 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.900.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí nadstandardní velikost objektu. Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/2 v SJM Josefa a Ludmily Gajdošových na nemovitosti stanovuji na 950.000,- Kč. Slovy: Devětsetpadesáttisíc Kč Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/2 ve vlastnictví Ludmily Gajdošové na nemovitosti stanovuji na 950.000,- Kč. Slovy: Devětsetpadesáttisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz V Tršicích 5.8.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.18. - 14 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3473-296/2013 znaleckého deníku. - 15 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 184 ze dne 8.7.2013 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 3-16 -
Fotodokumentace nemovitosti - 17 -
- 18 -
Mapa oblasti - 19 -
- 20 -
- 21 -