ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 297/6867/2014 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 následujících nemovitých věcí: pozemek čís. parcely St. 192, rodinný dům č.p. 169 a dalších staveb tvořících součást a příslušenství oceňovaného pozemku, k.ú. Vraný, v obci Vraný, okres Kladno, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 297/6867/2014 LV no.: 160 Name of subject / Předmět ocenění Spoluvlastnický podíl 1/2 následujících nemovitých věcí: pozemek čís. parcely St. 192, rodinný dům č.p. 169 a dalších staveb tvořících součást a příslušenství oceňovaného pozemku, k.ú. Vraný, v obci Vraný, okres Kladno, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Vraný č.p. 169, 273 73 Vraný Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 632.415 Kč Market value Tržní hodnota 300.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: Není stanovena Kč Common price Obvyklá cena 300.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 303.000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 + vedlejší stavba LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. St. 192 (podíl 1/2) Appurtenances lands: Příslušenství pozemků: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura přípojky IS (voda, elektro, kanalizace, telefon, plyn u paty RD), oplocení, zpevněné plochy, venkovní krb, zděná vedlejší stavba jihovýchodní část obce Vraný, v zástavbě obdobných rodinných domů, při hlavní průjezdní komunikaci obcí v obci Vraný základní, rozšířená v městysu Zlonice, úplná občanská vybavenost ve městě Slaný (cca 17 km) MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM 241 m 2 (podíl 1/2) zastavěná plocha a nádvoří 200 Kč/m 2 Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha (užitná): Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení: kamenné zdivo Whole property: Celá nemovitost: 104,66 m 2 Resident area: Bytové plochy: 160,00 m 2 Storage area: Skladové a ostatní plochy: 616,00 m 3 Other and manufacturing: Ostatní nestanovena Kč/m 2 cca 1890 Income: Příjem: Cost: Náklady: 55 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: 160,00 m 2 140,00 m 2 garáž 20,00 m 2 m 2 Kč Kč % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 160 ze dne 19.7.2014 jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví následujících osob: Urban Jiří, bytem Vraný č.p. 169, 273 73 Vraný podíl 1/2 Vodenková Pavla, bytem Vraný č.p. 169, 273 73 Vraný podíl 1/2 Předmětem ocenění je podíl o velikosti 1/2, který je ve vlastnictví pana Jiřího Urbana. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 160 ze dne 19.7.2014 jsou oceňované nemovité věci omezeny následujícími omezeními: -zástavními právy exekutorskými (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - zástavním právem soudcovským (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - zástavním právem smluvním (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - zahájením exekucí (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - dražební vyhláškou (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - exekučními příkazy k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - nařízením exekucí (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 160. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 160 ze dne 19.7.2014 nejsou oceňované nemovité věci omezeny žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 160 ze dne 19.7.2014 jsou oceňované nemovité věci omezeny : -zástavními právy exekutorskými (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - zástavním právem soudcovským (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - zástavním právem smluvním (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) Legal and structural state / stavebně právní stav: Podle evidence v katastru nemovitostí je objekt č.p. 169 evidován se způsobem využití k bydlení. Stavba splňuje zákonné parametry rodinného domu, tzn. skutečný stav je v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - předmětem ocenění pouze podíl 1/2, tzn. snížená prodejnost - starší rodinný dům v průměrném technickém stavu - malá výměra pozemku Strong points / silné stránky: - prakticky nejsou Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 160 pro k.ú. a obec Vraný, prokazující stav evidovaný k datu 19.7.2014, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Vraný, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ odhad obvyklé ceny nemovitosti č. 001/2013 ze dne 16.1.2013, vyhotovil: Ing. Markéta Peterová d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 20.8.2014 za přítomnosti vlastníka podílu nemovité věci, pana Jiřího Urbana. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území 785563 Název katastrálního území : Vraný Kód obce : 533068 Název obce : Vraný Počet obyvatel obce : 759 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.01.2014 Kód okresu : CZ0203 Název okresu : Kladno Název kraje : Středočeský Poloha v obci : Jihovýchodní část obce, v zástavbě obdobných rodinných domů, při hlavní průjezdní komunikaci obcí Infrastructure / Infrastruktura: Obec Vraný, která má status městyse, se nachází ve Středočeském kraji, okrese Kladno, přibližně 7 km severozápadním směrem od městyse Zlonice a přibližně 17 km severním směrem od města Slaný. Městys Páleč disponuje spíše základní občanskou vybaveností, odpovídající velikosti a významu obce (úřad městyse, obchod se základním sortimentem, základní škola, částečně služby, restaurace, sportoviště). S rozšířenou občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na městys Zlonice (cca 7 km východním směrem), kde se nachází rozšířená občanská vybavenost. S úplnou občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientovány na město Slaný, které je vzdálené cca 17 km jižním směrem. Po dopravní stránce je obec dostupná po silnici III/2399 (Zlonice Páleč - Vraný), která v dalším průběhu navazuje na silnici II/118 (Slaný Budyně nad Ohří) a dále po silnicích třetích tříd, které v dalším průběhu navazují mj. na silnici I/7 (Praha Chomutov). V obci je zavedena autobusová doprava. Z inženýrských sítí je v obci proveden rozvod elektrického proudu, vodovodu, kanalizace, zemního plynu a rozvody telekomunikačních sítí. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci jsou situovány v jihovýchodní části obce Vraný, v uliční zástavbě obdobných rodinných domů, při hlavní průjezdní komunikaci obcí. Lokalita je klidná, pro bydlení vhodná (poloha nemovitosti je patrná ze situace širších vztahů). - 4 -
Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 169: Jedná se o rodinný dům č.p. 169, který je součástí pozemku čís. parcely St. 192, k.ú. Vraný. Dispoziční řešení: Rodinný dům je situován jako řadový vnitřní, je nepodsklepený, má dvě nadzemní podlaží (přízemí, 1.patro) a půdní prostor ve střeše sedlového tvaru, částečně je zastřešení pultového tvaru. Vnitřní dispozice je tvořena bytem o velikosti 3+1s příslušenstvím + garáž v 1.NP. Vzhled stavby je patrný z fotodokumentace v příloze ocenění. Podrobná vnitřní dispozice: 1.NP vstupní chodba (bývalý průjezd do dvora), garáž, kuchyně, koupelna, WC 2.NP schodišťová hala, pracovní kout (pracovna), pokoj, pokoj, pokoj Půdní prostor volný půdní prostor přístupný po výklopném žebříkovém schodišti Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné ze smíšeného zdiva (kamenné a cihelné), základy jsou zděné z kamene bez izolací proti zemní vlhkosti, stropy jsou nad 1.NP dřevěné trámové, střešní konstrukce je dřevěná vázaná sedlového tvaru, na části je střecha pultového tvaru, střešní krytina je tvořena eternitovými šablonami, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, schodiště do 2.NP je žulové s textilní krytinou, půdní prostor je přístupný po žebříkovém výklopném schodišti, podlahy jsou betonové a prkenné, s běžnými povrchy (textilní krytina, dlažba, plovoucí laminátová podlaha). Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, ve schodišťové hale v 2.NP jsou LUXVERY. Vstupní dveře jsou dřevěné, vrata do garáže jsou dřevěné, vnitřní dveře jsou dřevěné plné a prosklené do ocelových zárubní. Vnitřní omítky jsou hladké, v sociálním zázemí a kuchyni doplněné keramickým obkladem. Vnější omítky jsou směrem do ulice na silikonové bázi, do dvorní části jsou hrubé. Rodinný dům má vnitřní rozvod elektrického proudu, vody, kanalizace a telefonu. Zemní plyn je přiveden pouze k patě rodinného domu. Rozvody vody a kanalizace jsou plastové, napojené na veřejné řady. Vytápění je ústřední, pomocí krbové vložky s výměníkem. Zdrojem teplé užitkové vody je elektrický zásobníkový ohřívač. Sociální zázemí je vybaveno běžnými zařizovacími předměty (WC, vana, umývadlo). Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou a elektrickým sporákem. Stáří a stavební stav: Původní stavba byla postavena přibližně v roce 1890, její stáří ke dni ocenění je tedy cca 120 let. Za dobu své existence byl rodinný dům průběžně stavebně upravován až do současné podoby. V roce 1990 byla provedena oprava vnějších omítek do ulice, přibližně v roce 2002 byly provedeny nové rozvody vnitřních instalací a dílčí opravy. Po roce 2007 byly provedeny další dílčí stavební úpravy a modernizace (nové ÚT, podlahy, kuchyně, soc. zařízení, jímka, plastová okna, omítky, dveře apod.). Vzhledem k celkovému stáří a zjištěnému stavu rodinného domu lze celkový technický stav hodnotit jako průměrný, s běžně prováděnou údržbou. Vnitřní vybavení je v běžném standardu. Další stavby a příslušenství: Součástí oceňovaného pozemku jsou další stavby, tvořící součást a příslušenství pozemku. V řešeném případě se jedná zejména o zděnou vedlejší stavbu při západní hranici pozemku (podrobněji viz. níže), přípojky IS (voda, elektro, kanalizace, telefon, plyn u paty RD), oplocení, zpevněné plochy, venkovní krb. Zděná vedlejší stavba při západní hranici pozemku: Jedná se o zděnou stavbu, zastřešení je pultovou střechou, stavba má prakticky 2.NP,vnitřní dispozice je tvořena v 1.NP místností dílny a sklady domácích potřeb, v 2.NP se nachází sklady. Celkový technický stav je pro daný způsob užívání průměrný. Stavby v příslušenství nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny. - 5 -
Pozemek: Předmětem ocenění je pozemek čís. parcely St. 192, k.ú. a obec Vraný. Jedná se o pozemek, který tvoří funkční celek s rodinným domem č.p. 169. Pozemek čís. parcely St. 192 je částečně zastavěn rodinným domem č.p. 169, který je součástí pozemku, částečně je zastavěn zděnou vedlejší stavbou, nezastavěnou část tvoří nádvoří u rodinného domu. Pozemek je napojen na v místě dostupné inženýrské sítě, a to veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, elektrický proud a zemní plyn, který je přiveden k patě rodinného domu. Přístup k pozemku je z veřejné zpevněné komunikace, přes pozemek čís. parcely 145 (ostatní plocha/ostatní komunikace), který je ve vlastnictví Městysu Vraný. Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Výměra pozemku je patrná z listu vlastnictví v příloze, tvar je patrný z katastrální mapy v příloze ocenění. ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na nemovitých věcech o velikosti 1/2 vzhledem k celku. Vzhledem ke skutečnosti, že spoluvlastnické podíly nejsou standardním předmětem obvyklého obchodního styku, a tudíž nejsou k dispozici informace o nabízených nebo realizovaných cenách spoluvlastnických podílů, ale jsou k dispozici pouze informace o celých nemovitých věcech, budou nemovité věci nejprve oceněny jako celek, cena spoluvlastnického podílu bude poté zjištěna jako podíl z ceny nemovitých věcí jako celku. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitá věc, ale pouze spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z ceny nemovité věci jako celku. Indikace výsledné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 následujících nemovitých věcí: pozemek čís. parcely St. 192, rodinný dům č.p. 169 a dalších staveb tvořících součást a příslušenství oceňovaného pozemku, k.ú. Vraný, v obci Vraný, okres Kladno, Středočeský kraj, je zohledněna při použití koeficientu cenové úpravy při stanovení porovnávací hodnoty nemovitých věcí (viz. příloha Analýza hodnot). - 6 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) spoluvlastnického podílu 1/2 následujících nemovitých věcí: pozemek čís. parcely St. 192, rodinný dům č.p. 169 a dalších staveb tvořících součást a příslušenství oceňovaného pozemku, k.ú. Vraný, v obci Vraný, okres Kladno, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 20. srpna 2014 (po zaokrouhlení) 300.000,- Kč Slovy: Třistatisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí: Podle části C listu vlastnictví č. 160 ze dne 19.7.2014 jsou oceňované nemovité věci omezeny následujícími omezeními: -zástavními právy exekutorskými (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - zástavním právem soudcovským (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - zástavním právem smluvním (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - zahájením exekucí (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - dražební vyhláškou (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - exekučními příkazy k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - nařízením exekucí (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 160. Jiná ocenitelná práva v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 297/6867/2014. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 26. srpna 2014-7 -