ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 12678-383/10 o ceně objektů bez čp/če na parc.č.st.103, st.104, st.105, st.106, katastrální území a obec Jedousov, okres Pardubice, včetně ceny obvyklé v místě a čase. (LV č.322) Objednavatel posudku: Soudní exekutor Mgr.Jiří Král Exekutorský úřad Ostrava se sídlem Poděbradova 41 č.j.043 EX 1315/09 Vlastník nemovitosti: H.P.AGRO s.r.o. Havlíčkova 853, Kolín IV 280 02 Kolín Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhl.), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb. a č.460/2009 Sb. ze dne 14.12.2009 s účinností od 1.1.2010. Oceněno ke dni: 16.listopadu 2010 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 23 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 1.prosince 2010
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Objekty nebyly majitelem nemovitosti zevnitř zpřístupněny a prohlídka byla konána bez přítomnosti majitele. Pozemky jsou jiného vlastníka než stavby a nejsou proto předmětem ocenění v tomto znaleckém posudku. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Pardubicích, dne 27.září 2010, zakázka LV č.322. Usnesení Soudního exekutora Mgr.Jiřího Krále č.j.1315/09 o ustanovení znalce ze dne 18.10.2010. Kopie katastrální mapy. Doplňující údaje zjištěné při místním šetření dne 16.11.2010. Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 16.listopadu 2010 za účasti zástupce objednatele znaleckého posudku. Přílohy posudku List vlastnictví Katastrální mapa Fotodokumentace Mapa širších souvislostí. Předmětem ocenění jsou 1) Hala na parc.č.st.103 2) Hala na parc.č.st.104 3) Hala na parc.č.st.106 4) Vedlejší stavba na parc.č.st.105-2 -
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Hala na parc.č.st.103 Oceněno podle 3, přílohy č.3 vyhlášky. Popis Jedná se o přízemní ocelovou halu, která je opláštěna vlnitým plechem. Střecha nízká sedlová, krytina střechy a klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vrata plechová, okna ocelová jednoduchá. Podlahy betonové s cementovým potěrem. El.instalace světelná i motorová, na střeše je instalován bleskosvod. Stropní konstrukce chybí. Ke dni ocenění objekt nebyl užíván a nacházel se ve zhoršeném technickém stavu. Obvodový plášť je zkorodovaný, vrata jsou však zajištěna proti vstupu nepovolaných osob. Charakteristika stavby CZCC: 1271 SKP: 46.21.15.3..2 Typ podle účelu užití: K - skladování a úprava zeměděl.produktů Druh konstrukce: Kovové Obestavěný prostor Vrchní stavba 12,35*60,00*6,40 = 4742.40 m 3 Zastřešení 12,35*60,00*1,60*0,5 = 592.80 m 3 Podlaží celkem = 5335.20 m 3 Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.NP - přízemí 12,35*60,00 741.00 m 2 7.80 m 8.00 m Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 741.00 m 2 a prům.výška podlaží je 8.00 m. - 3 -
Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 3. Stropy chybí 0.09100 100% -0.091*1.852 10. Schody chybí 0.00700 100% -0.007*1.852 11. Dveře chybí 0.02100 100% -0.021*1.852 16. Elektroinstalace nadstandard 0.04800 100% 0.048 25. Ostatní chybí 0.05200 100% -0.052*1.852-0.26869 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.26869) = 0.8549 Opotřebení stavby Při stáří 30 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 37.5%. Výpočet ceny objektu ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.468,- Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.4) x 0.9480 K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = 0.92 + (6.60 / 741.00 m 2 PZP) x 0.9289 K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.80 / 8.00 m PV) + 0.30 >= 0.60 x 0.6500 K4: podle vybavení stavby x 0.8549 K5: podle polohy (dle přílohy č.14) x 0.8500 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.2110 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 0.2940 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 396,91 Cena za celý obestavěný prostor 5335.20 m 3 = Kč 2.117.594,23 Cena stavby bez opotřebení = Kč 2.117.594,23 Snížení ceny za opotřebení 37.5% - Kč 794.097,84 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 1.323.496,39 Hala na parc.č.st.103 Cena celkem Kč 1.323.496,- - 4 -
2) Hala na parc.č.st.104 Oceněno podle 3, přílohy č.3 vyhlášky. Popis Jedná se o přízemní ocelovou halu, která je opláštěna vlnitým plechem. V suterénu je provedena betonová šachta v hl. 2,30 m, šířce 2,50 m a délce 17 m. Střecha sedlová, krytina střechy a klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vrata plechová posuvná, okna chybí. Podlahy betonové s cementovým potěrem. El.instalace světelná i motorová, na střeše je instalován bleskosvod. Stropní konstrukce chybí. Ke dni ocenění objekt nebyl užíván a nacházel se ve zhoršeném technickém stavu. Vrata jsou zajištěna proti vstupu nepovolaných osob. Charakteristika stavby CZCC: 1271 SKP: 46.21.15.3..2 Typ podle účelu užití: K - skladování a úprava zeměděl.produktů Druh konstrukce: Kovové Obestavěný prostor Spodní stavba 17,00*2,50*2,30 = 97.75 m 3 Vrchní stavba 14,90*13,70*6,60 = 1347.26 m 3 Zastřešení 14,90*13,70*2,10*0,5 = 214.34 m 3 Podlaží celkem = 1659.34 m 3 Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.NP - přízemí 14,90*13,70 204.13 m 2 7.80 m 8.00 m Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 204.13 m 2 a prům.výška podlaží je 8.00 m. - 5 -
Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 3. Stropy chybí 0.09100 100% -0.091*1.852 10. Schody chybí 0.00700 100% -0.007*1.852 11. Dveře chybí 0.02100 100% -0.021*1.852 13. Okna chybí 0.04400 100% -0.044*1.852 16. Elektroinstalace nadstandard 0.04800 100% 0.048 25. Ostatní chybí 0.05200 100% -0.052*1.852-0.35018 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.35018) = 0.8109 Opotřebení stavby Při stáří 30 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 37.5%. Výpočet ceny objektu ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.468,- Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.4) x 0.9480 K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = 0.92 + (6.60 / 204.13 m 2 PZP) x 0.9523 K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.80 / 8.00 m PV) + 0.30 >= 0.60 x 0.6500 K4: podle vybavení stavby x 0.8109 K5: podle polohy (dle přílohy č.14) x 0.8500 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.2110 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 0.2940 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 385,96 Cena za celý obestavěný prostor 1659.34 m 3 = Kč 640.438,87 Cena stavby bez opotřebení = Kč 640.438,87 Snížení ceny za opotřebení 37.5% - Kč 240.164,58 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 400.274,29 Hala na parc.č.st.104 Cena celkem Kč 400.274,- - 6 -
3) Hala na parc.č.st.106 Oceněno podle 3, přílohy č.3 vyhlášky. Popis Jedná se o přízemní ocelovou halu, která je opláštěna vlnitým plechem. Střecha sedlová s podkrovím pro skladování. Krytina střechy a klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vrata plechová, okna chybí. Podlahy betonové s cementovým potěrem. El.instalace světelná i motorová, na střeše je instalován bleskosvod. Stropní konstrukce s rovnými podhledy. Ke dni ocenění objekt nebyl užíván a nacházel se ve zhoršeném technickém stavu. Obvodový plášť je zkorodovaný, vrata jsou zajištěna proti vstupu nepovolaných osob. Charakteristika stavby CZCC: 1271 SKP: 46.21.15.3..2 Typ podle účelu užití: K - skladování a úprava zeměděl.produktů Druh konstrukce: Kovové Obestavěný prostor Vrchní stavba (40,00*18,00*7,50)*0,9 = 4860.00 m 3 Zastřešení (40,00*15,00*3,00)*0,5 = 900.00 m 3 Podlaží celkem = 5760.00 m 3 Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.NP - přízemí 40,00*18,00 720.00 m 2 7.30 m 7.50 m 2.NP - podkroví 40,00*15,00 600.00 m 2 2.80 m 3.00 m Celkem: žádné podzemní a 2 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 660.00 m 2 a prům.výška podlaží je 5.45 m. - 7 -
Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 10. Schody chybí 0.00700 100% -0.007*1.852 11. Dveře chybí 0.02100 100% -0.021*1.852 13. Okna chybí 0.04400 100% -0.044*1.852 16. Elektroinstalace nadstandard 0.04800 100% 0.048 25. Ostatní chybí 0.05200 100% -0.052*1.852-0.18165 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.18165) = 0.9019 Opotřebení stavby Při stáří 30 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 37.5%. Výpočet ceny objektu ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.468,- Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.4) x 0.9480 K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = 0.92 + (6.60 / 660.00 m 2 PZP) x 0.9300 K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.80 / 5.45 m PV) + 0.30 >= 0.60 x 0.8138 K4: podle vybavení stavby x 0.9019 K5: podle polohy (dle přílohy č.14) x 0.8500 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.2110 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 0.2940 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 524,87 Cena za celý obestavěný prostor 5760.00 m 3 = Kč 3.023.251,20 Cena stavby bez opotřebení = Kč 3.023.251,20 Snížení ceny za opotřebení 37.5% - Kč 1.133.719,20 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 1.889.532,- Hala na parc.č.st.106 Cena celkem Kč 1.889.532,- - 8 -
4) Vedlejší stavba na parc.č.st.105 Oceněno podle 7, přílohy č.8/2 vyhlášky. Popis Jedná se o objekt bývalé nákladní váhy se zbytky buňky UNIMO. Objekt je zcela zdevastován, není možná jeho oprava, ani další užívání. Cena této nemovitosti je nulová. Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Výpočet ceny objektu ( 7 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 0,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.8) x 1.0000 K4: koeficient vybavení stavby x 1.0000 K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x 1.0000 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 1.0000 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 1.0000 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 0,- Cena za celý obestavěný prostor 0.00 m 3 = Kč 0,- Cena stavby bez opotřebení = Kč 0,- Snížení ceny za opotřebení 0% - Kč 0,- Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 0,- Vedlejší stavba na parc.č.st.105 Cena celkem Kč 0,- - 9 -
C. REKAPITULACE 1) Hala na parc.č.st.103 Kč 1.323.496,- 2) Hala na parc.č.st.104 Kč 400.274,- 3) Hala na parc.č.st.106 Kč 1.889.532,- 4) Vedlejší stavba na parc.č.st.105 Kč 0,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč 3.613.302,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč 3.613.300,- Slovy: Třimilionyšestsettřinácttisíctřista Kč Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části C výpisu z katastru nemovitostí LV č.322 pro katastrální území a obec Jedousov vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava, Mgr.Jiří Král 043 Ex 1315/09 ( k č.j. 16 Nc 26689/2009) a další právní vady zapsané na listu vlastnictví. Oceňované zemědělská stavby bez pozemků se nachází na okraji zastavěné části obce Jedousov, v lokalitě bývalého zemědělského areálu. Nemovitost je napojena pouze na elektropřípojku. Zemědělské stavby jsou přízemní, nepodsklepené se sedlovým krovem, kde půdního prostoru není převážně využito jako podkroví. - 10 -
V obci Jedousov nejsou nabízeny k prodeji žádné obdobné nemovitosti, srovnání je proto provedeno pouze s následujícími dostupnými nemovitostmi v okrese Pardubice: - Zemědělský objekt Kladina u Pardubic, zastavěná plocha 600 m2, přízemní s podkrovím, zděný objekt na okraji obce cena 1 650 000,- Kč - Montovaná ocelová hala HARD, obec Rybitví, původně sklad hnojiv, stáří 20 let, zastavěná plocha 398 m2, okna jednoduchá ocelová cena 2 370 260,- Kč - Areál zemědělských objektů obec Štěpánov u Přelouče 4x hala, 2x hospodářské stavení, 1x RD (dvojdomek) zděné obvjekty, pozemek 13116 m2 cena 8 980 000,- Kč Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že zemědělská nemovitost se nachází ve špatném technickém stavu, kdy práce záchovné údržby na objektech nejsou dlouhodobě prováděny, areál není ke dni ocenění užíván a nachází se na pozemcích jiného vlastníka, odhaduji cenu obvyklou zemědělských objektů na parc.č.st.103, 104, 105, 106 ve výši 2/3 ceny zjištěné dle cenových předpisů : Obvyklá cena nemovitosti celkem 2 400 000,- Kč Pozn. Znalci nejsou známy žádné právní vady, které nezaniknou prodejem nemovitosti z dražby a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku. V Ostravě, dne 1.prosince 2010-11 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 12678-383/10. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc - 12 -