Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 349 / 110 / 2012 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor s garáží v domě v současném stavu exekuční řízení Předmět ocenění Budova RD č.p. 183, LV č. 675 na pozemku parc.č. St. 393 jiná stavba, LV č. 675 na pozemku parc.č. St. 400 pozemek parc.č. St. 393, LV č. 675 pozemek parc.č. St. 400, LV č. 675 pozemek parc.č. 1419/13, LV č. 675 Adresa Kraj Jihočeský kraj Obec Kájov Počet obyvatel 1557 Kat. území Kladné Ulice Slunečná č.p. 183 Část obce dle LV Kájov Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov JUDr. Marek Frank Radniční č.p. 28 381 01 Český Krumlov ČESKÁ REPUBLIKA Tel. 380 711 410 E-mail IČ DIČ Vlastnictví Budova RD č.p. 183 jiná stavba pozemek parc.č. St. 393 pozemek parc.č. St. 400 pozemek parc.č. 1419/13 Zpracováno pro exekutora Podhora Josef - Český Krumlov, Zvonková 404, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 661115/0469 Podhora Josef - Český Krumlov, Zvonková 404, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 661115/0469 Podhora Josef - Český Krumlov, Zvonková 404, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 661115/0469 Podhora Josef - Český Krumlov, Zvonková 404, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 661115/0469 Podhora Josef - Český Krumlov, Zvonková 404, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 661115/0469 Vypracoval Ing. Lukeš Miroslav Dne 20.6.2012 Licence číslo Hřbitovní 603 Ke dni 30.5.2012 0845 381 01 Český Krumlov email: Ing.Miroslav.Lukes@seznam.cz tel: 733 698996 Prohlídka dne 17.6.2012 Počet stran textu 9 Počet stran příloh 8 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 248.73 m 2 21 000 Kč/m 2 5 223 300 Kč Garáže v domě 2 x 150 000 Kč - 1 -
Obvyklá cena - současný stav Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti + vedlejší stavba (interiérový bazén) nedokončený Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav 5 400 000 Kč Pět milionů čtyřista tisíc Kč 6 221 000 Kč Šest milionů dvěstědvacetjedna tisíc Kč Vyhodnocení rizik NE nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) Na LV není uvedené č.p., které bylo nemovitosti přiděleno. Číslo popisné je 183, ulice Slunečná, obec Kájov. ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva ANO nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. břemeno vedení IS, ochranná pásma NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. zástavní právo smluvní exekuční řízení ANO stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům NE stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční Nemovitost není zkolaudována, ale bylo jí přiděleno č.p. 183, ulice Slunečná, obec Kájov ANO nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu ANO stavba je dokončena ANO zpracovatel ocenění je odhadcem exekutora Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Nebyl předložen nabývací titul. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nebyl předložen nabývací titul. REET: ANO - 2 -
Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 675, vyhotovil dálkový přístup pro exekutora 29.5.2012. Snímek kat. mapy pro k.ú. Kladné, vyhotovil dálkový přístup do KN 19.6.2012. Místní šetření s pořízením fotodokumentace a zaměřením nemovitosti, vyhotovil zpracovatel odhadu za účasti pana Josefa Podhory 17.6.2012. Datum předání kompletních podkladů 17.6.2012 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 675, vyhotovil dálkový přístup pro exekutora 29.5.2012. Snímek kat. mapy pro k.ú. Kladné, vyhotovil dálkový přístup do KN 19.6.2012. - 3 -
Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Kájov. Tato lokalita je významná především kvalitním životní prostředím a malou vzdáleností do Českého Krumlova (cca 5 km). Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba zástavba RD Občanská vybavenost : Kájov - částečná občanská vybavenost Český Krumlov - 5 km - kompletní občanská vybavenost Zastávka ČSAD - ve vzdálenosti cca 1km Zastávka ČD - ve vzdálenosti cca 1,5 km Pracovní příležitosti - dojíždění do Českého Krumlova, do Českých Budějovic, Kaplice,... Informace o nemovitosti Oceňovanou nemovitostí je zděný nepodsklepený rodinný dům jedním nadzemním podlažím a s využitelným podkrovím. Krov složitý - polovalbový s vikýři. Střešní krytina betonové tašky. Dispozičně je rodinný dům řešen jako 6 + 1. Dispozici 1.NP tvoří zádveří, hala,chodba,wc, koupelna, kuchyně s jídelnou a obývací pokoj s přístupem na zahradu. 2.NP tvoří hala, 3 pokoje, pracovna, technická místnost, WC, koupelna a ložnice. Z každé místnosti v 2. NP je přístup na balkon. Nosné obvodové stěny jsou zděné z cihel POROTHERM 44 bez zateplovacího systému. Stropní konstrukce keramická MIAKO. Věnce jsou železobetonové, z vnější strany odizolované. Střecha je polovalbová s vikýři. Vazníky jsou kotveny k obvodovému a střednímu věnci. Podlahy jsou zatepleny polystyrenem. Podlahy z keramické dlažby a dřevěné z masivu. Okna plastová s dvojsklem. Střešní krytina betonová taška. Vytápění ústřední s kotlem na plyn popřípadě krbová vložka v obývacím pokoji. Interiérové dveře z dřevěného masivu. Použity kvalitní materiály a zpracování. Oceňovaná nemovitost je užívána cca od roku 2002, ale stále není zkolaudována. Pouze je na základě ústního sdělení předčasně povoleno užívání stavby a je přiděleno č.p. 183. Ulice Slunečná. Ke kompletnímu dokončení rodinného domu chybí pouze finální vnější omítka. Součástí oceňované nemovitosti je i vedlejší stavba interiérového bazénu. Tato stavba není zkolaudována a není ani stavebně dokončena. Ve vedlejší stavbě se nachází interiérový bazén, dále šatna, WC, sprcha, sauna a technická místnost přístupná pouze se zahrady. Vedlejší stavba je stavebně dokončena z venkovní strany včetně fasády, ale v interiéru chybí dokončit finální vrstvy povrchů a především chybí dokončit interiérový bazén. K oceňované nemovitosti patří také rozlehlá udržovaná zahrada a dále venkovní úpravy jako např. plot z betonových tvárnic s dřevěnou výplní a chodníky z betonovou dlažbou. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 1419/30 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 172.11 m 2 Počet koupelen 2 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, sprchový kout, umyvadlo kuchyňská linka, trouba, varná deska sklokeramická, myčka nádobí, digestoř, lednice s mrazákem vana, sprchový kout, umyvadlo Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ano Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Technický stav Budova RD Stav výborný - velmi dobrý Stáří roků odhadem 10 Opotřebení odhadem 10 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje jiná stavba Stav výborný - velmi dobrý Stáří roků odhadem 10 Opotřebení odhadem 10 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 1 131 m 3 Cena 5 500 Kč/m 3 Cena celkem 6 221 000 Kč - 4 -
Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 1 790 m 2 Cena pozemků 600 Kč/m 2 Cena celkem 1 074 000 Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn napojeno ČOV Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení % % Konstrukce Provedení dokonč dokonč základy z prostého betonu 100 izolace proti zemní s izolací vodorovnou i 100 vlhkosti svislou svislé nosné zděné 100 stropy keramické MIAKO 100 konstrukce krov sedlový zakončený 100 střešní krytina betonové tašky 100 polovalbou s vikýři obvodové stěny z cihelného zdiva v tl. do 45 100 vnější úpr. povrchů tenkovrstvé omítky, chybí 80 cm finální vrstva vnitřní úpr. stěn vápenná omítka štuková 100 schodiště dřevěné 100 okna plastová s dvojsklem 100 dveře z masivního dřeva 100 podlahy obytných prkenné 100 podlahy nebytových keramická dlažba 100 místn. místn. vytápění ústřední s plynovým kotlem 100 elektro světelný a motorový rozvod 100 rozvod vody studené a teplé 100 rozvod plynu je proveden 100 zdroj teplé vody kotel ÚT 100 Mimořádná výbava Krb vnitřní 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha zádveří 5.32 m 2 1.0 5.32 m 2 hala 11.85 m 2 1.0 11.85 m 2 chodba 3.93 m 2 1.0 3.93 m 2 WC 1.63 m 2 1.0 1.63 m 2 koupelna 6.65 m 2 1.0 6.65 m 2 obývací pokoj 28.22 m 2 1.0 28.22 m 2 kuchyně s jídel. koutem 31.00 m 2 1.0 31.00 m 2 komora 1.45 m 2 1.0 1.45 m 2 spíž 1.51 m 2 1.0 1.51 m 2 technická místnost 11.91 m 2 0.5 5.96 m 2 vest. bazén 42.34 m 2 0.5 21.17 m 2 sauna 2.86 m 2 0.5 1.43 m 2 šatna 10.14 m 2 0.5 5.07 m 2 WC 1.81 m 2 0.5 0.91 m 2 sprcha 2.04 m 2 0.5 1.02 m 2 garáž 40.35 m 2 0.0 0.00 m 2 Součet ploch za podlaží 203.01 m 2 127.12 m 2 1.Podkroví - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha hala 16.32 m 2 1.0 16.32 m 2 pokoj 14.26 m 2 1.0 14.26 m 2 pokoj 10.32 m 2 1.0 10.32 m 2 pokoj 14.56 m 2 1.0 14.56 m 2 pracovna 7.04 m 2 1.0 7.04 m 2 WC 1.85 m 2 1.0 1.85 m 2 ložnice 35.65 m 2 1.0 35.65 m 2-5 -
koupelna 7.69 m 2 1.0 7.69 m 2 technická místnost zkosená 0.65 m 2 1.0 0.65 m 2 balkon 5.84 m 2 0.5 2.92 m 2 balkon 9.08 m 2 0.5 4.54 m 2 balkon 9.51 m 2 0.5 4.76 m 2 balkon 2.11 m 2 0.5 1.05 m 2 Součet ploch za podlaží 134.88 m 2 121.61 m 2-6 -
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace Odhad obvyklé ceny č. 520/12/15, datum vyhotovení 16.4.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 145.6 m 2 Podlahová plocha 127.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 976.0 m 2 Cena za nemovitost 3 000 000 Kč 23 600 Kč/m 2 Redukovaná cena 3 000 000 Kč 23 600 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Zděný přízemní rodinný dům s valbovou střechou v obci Kájov. Dispozičně je řešen jako 4 + kk. Objekt je jednopodlažní s valbovou střechou, s taškovou krytinou. Dispozici tvoří zádveří s úložnými prostory, chodba, 2 ložnice, sociální zázemí, kuchyně s jídelnou a obývací pokoj s přístupem na zahradu. Nosné obvodové stěny jsou zděné z cihel POROTHERM 30 P+D v kombinaci se zateplovacím systémem. Stropní konstrukce není uvažována. Věnce jsou železobetonové z betonu B15, z vnější strany odizolované. Střecha je valbová, navržená z dřevěných příhradových vazníků. Vazníky budou kotveny k obvodovému a střednímu věnci. Podlahy jsou zatepleny polystyrenem tl. 100 mm. Střešní prostor - tepelná izolace z minerální vlny tl. 200 mm (mezi vazníky) + 40 mm (do ocelového roštu podhledu, s podložením parozábranou). Zateplovací systém - tepelná izolace tl. 100-120 mm navržena z polystyrenu.podlahy z keramické dlažby a okna plastová s dvojsklem. Střešní krytina KM BETA. Vytápění ústřední s kotlem na plyn popřípadě elektrokotel. Podlahové vytápění v celém objektu. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum vložení inzerátu 13.7.2011, datum změny inzerátu 18.6.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 118.0 m 2 Podlahová plocha 230.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 1500.0 m 2 Cena za nemovitost 3 890 000 Kč 16 900 Kč/m 2 Redukce ceny 5 % Redukovaná cena 3 696 000 Kč 16 100 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům 5+1 na pozemku o výměře 1500 m2 s výhledem na lesy kolem údolí Vltavy, 5 km od Českého Krumlova (Němče). Dům a zahrada poskytují veškerý komfort umožňující propojení luxusního bydlení a aktivního odpočinku. Na zahradě se nachází bazén, volejbalové hřiště, místo pro trampolínu, kotec. Okolní krajina je vhodná k cyklistice, turistice, lyžování, bruslení, vodním sportům, houbaření. V místě škola, školka, lékař, vnitřní i venkovní bazén. V dosahu MHD. - 7 -
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum vložení inzerátu 19.4.2012, datum změny inzerátu 19.4.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 137.0 m 2 Podlahová plocha 300.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 970.0 m 2 Cena za nemovitost 7 000 000 Kč 23 300 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 6 300 000 Kč 21 000 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Luxusní rodinný dům na kraji Českého Krumlova. Dům má 2 NP, v každém patře koupelna a WC. Schody jsou dřevěné. V přízemí je kuchyňská linka s kompletním zařízením, obývací místnost s krbem a WC. Kotelna je v zadní části domu. V prvním patře jsou tři místnosti řešené jako ložnice(pro hosty), koupelna se sprchovým koutem a WC, v druhém je posilovna a dvě místnosti s koupelnou s rohovou vanou a WC. Parkování možno na zahradě. Ev. číslo: 272029. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 16 100-23 600 Kč/m 2 3 000 000-6 300 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 21 000 Kč/m 2 Obvyklou cenu nemovitosti č.p. 183 zapsanou na LV č. 675 v katastrálním území Kladné, obce Kájov včetně vedlejší stavby (interiérový bazén) a včetně pozemků p.č. St. 393 a p.č. St. 400 a p.č. 1419/13, vše zapsané na LV č. 675 v katastrálním území Kladné odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů nemovitostí včetně rozloh pozemků, občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti za předpokladu nadhodnocení nabízených nemovitostí o cca 5-10% na 21.000 Kč/m2 užitné plochy, tj. 5.400 mil.kč. Vypracoval Licence číslo 0845 Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov podpis - 8 -
Obvyklá cena jednotlivých práv a závad Seznam oceněných položek (exekuční řízení se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad) Povinný ve lhůtě stanovené v příslušném usnesením znalci nesdělil žádné informace dle čl. V. předmětného usnesení, při místním šetření nebyla tato práva a závady zjištěny a z aktuálního LV také nebyla práva a závady zjištěny. Výslednou hodnotu práv a závad odhaduji na 0 Kč 0,- Kč. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 15.12.2010 č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 349/110/2012 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle účetního dokladu : faktura č. 2012069. V Českém Krumlově dne 20.6.2012. Jméno a adresa znalce: Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní 603 38101 Český Krumlov - 9 -
Fotodokumentace zádveří 1.NP hala 1.NP koupelna 1.NP obývací pokoj 1.NP kuchyně 1.NP garáž pro 2 osobní automobily 1.NP - 10 -
Fotodokumentace pokoj - podkroví pokoj - podkroví koupelna - podkroví ložnice - podkroví vedlejší stavba - interiérový bazén zahrada - 11 -
Fotodokumentace - mapy Obec Kájov Slunečná č.p. 183 - umístění nemovitosti v obci - 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -