Kraj : Ústecký Okres : Děčín Obec : Jiříkov Katastr. území : Jiříkov Znalecký posudek číslo 8/9/15 Věc: Ocenění nemovitosti sestávající z rodinného domu s garáží vč. příslušenství, pozemků a trvalých porostů v Jiříkově Majitel nemovitosti: Bc. Jarešová Ivana, Pražská 232/9, 40753 Jiříkov Objednavatel: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5, 400 01 Ústí nad Labem, IČ: 28741552 Účel: Stanovení obvyklé ceny pro dražbu Vypracoval: Ing. Holý Jaromír Šimonovice, Vinohradní 196 Datum přešetření: 14. 10. 2015 Datum provedení: 16. 10. 2015 Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu, 4 strany příloh.
- 2 - A. S I T U A C E A.l. Použité podklady a předpisy Výpis z katastru nemovitosti ze dne LV č. 1314 ze dne 14.10.2015. Kopie katastrální mapy z nahlížení do KN ze dne 14.10.2015. Vyhláška MF č. 441/2013 Sb., ve změně č. 199/2014 Sb. a předpisy související. Zákon č. 151/1997 Sb. Informace objednavatele, vlastníka a zjištění na místě samém. Informace z realitních kanceláří a vlastní archív znalce. A.2. Poloha nemovitosti Posuzovaná nemovitost je rodinný dům s garáží a příslušenstvím, pozemky a trvalými porosty, v obci Jiříkov, v katastrálním území Jiříkov. Nemovitost se nachází v širší centrální části Starý Jiříkov obce Jiříkov, v pravidelné zástavbě rodinných a obytných domů. Objekt je připojen na veřejný rozvod vody, elektřiny, plynu, kanalizace je do žumpy. K objektu patří kolna, studna, venkovní úpravy, pozemky a trvalé porosty. Přístup k nemovitosti je přímo z veřejné zpevněné komunikace ul. Pražská. Pozemky u domu jsou rovinaté, oplocené. Parkování je v garáži nebo u domu. Správní centrum, zásobovací středisko základních potřeb je cca 0,6 km. Obec Jiříkov má 3875 obyvatel. A.3. Předmět ocenění Rodinný dům vč. vedlejších staveb a venkovních úprav Studna Pozemky Trvalé porosty
- 3 - B. N Á L E Z - ocenění nemovitosti Rodinný dům - 34 Popis nemovitosti Rodinný dům č.p. 232 je na pozemku p.č. 277/2, je samostatně stojící, pravidelného půdorysu ve tvaru přibližně obdélníka, přízemní s podkrovím, nepodsklepený. Vstup do domu je v přízemí, další vstup je na terasu v zadní části domu. Dispozičně se skládá z přízemí, kde se nachází chodba, ob. pokoj, kuchyně, koupelna s WC, garáž s technickou místností, dále schodiště do podkroví, kde je předsíň, 3 pokoje, koupelna s WC, přístěnek, schody na půdu. K rodinnému domu náleží příslušenství, jako vedlejší stavba kolny, studna, venkovní úpravy, tj. oplocení, plot. vrátka, terasa, zpevněné plochy, žumpa, přípojka elektřiny, vodovodu, plynu a kanalizace do žumpy. Dle zjištění informace vlastníka je stáří domu 100 let. V roce 2005 byla provedena část. rekonstr. a modernizace objektu v rozsahu: výměna oken, podlah, dveří, nová koupelna v patře, kuchyň, plyn. kotel, část. rozvody vody, kanal. a plynu, před šesti lety nová kolna. Dále v průběhu životnosti běžná údržba, úprava, příp. modernizace objektu k zajištění základních potřeb obyvatel domu, s další potřebou oprav a modernizace (prasklina na fasádě). Místopis a širší vztahy Trh s rodinnými domy není vyrovnaný, nabídka převládá nad poptávkou. Autobusová a železniční doprava je v místě. V obci sídlí Obecní úřad, je zde obchod se smíšeným zbožím, vybrané služby, restaurace, ostatní je v Rumburku, vzdáleném cca 5 km. Je zde lehký průmysl a drobní živnostníci, kde jsou omezené pracovní příležitosti. Centrum obce je vzdáleno cca 0,5 km. V současné době převyšuje počet zájemců o pracovní možnosti poptávku. Přírodní park a les je do 1 km od objektu. Bezkonfliktní obyvatelstvo v okolí. V současné době okolní zástavba beze změny. Výpočet objemů Zastavěná plocha - přízemí: 12,05 x 9,95 = 119,90 m2 - podkroví: 12,05 x 9,95 = 119,90 m2 Obestavěný prostor: (8,05 x 9,95) x (3,50 + 4,60 /2) + (4,0 x 9,95) x (2,50 + 4,60 /2) = 655,61 m3
- 4 - Konstrukce a vybavení : 1. Základy kamenné, izolace nefunkční 2. Zdivo dřevěné, část. zděné, tl. 25-30 cm 3. Stropy dřevěné 4. Střecha dřevěný krov 5. Krytina eternit. šablony, asfalt. šindel 6. Klempířské konstrukce pozinkované 7. Vnitřní omítky vápenné, tapety, dřev. obklad 8. Vnější omítky část. vápenné, nátěry 9. Vnější obklady dřevěné 10. Vnitřní obklady koupelna 11. Schody dřevěné 12. Dveře dýhované, prosklené 13. Okna plastová zdvojená 14. Podlahy obytných místností plovoucí lam., ker. dlažba 15. Podlahy ostatních místností ker. dlažba 16. Vytápění ÚT plyn. kotel, kamna kachlová, lokální 17. Elektroinstalace světelná a motorová 18. Bleskosvod není 19. Rozvod vody studená i teplá 20. Zdroj teplé vody el. kotel 21. Instalace plynu ano 22. Kanalizace standard 23. Vybavení kuchyně el. sporák, myčka 24. Vnitřní vybavení vana, sprch. kout, 2x umyvadlo 25. Záchod splach. kombi 2x 26. Ostatní rozvody antén Výpočet koeficientů a cenového porovnání Poloha: Základní cena objektu: Ústecký kraj, 2 10 tis. obyv. ZC = 1 734,- Kč/m3 o.p. Index trhu It : 1. I. Poptávka nižší než nabídka - 0,06 2. V. Stavba na vlastním pozemku 0 3. II. Bez vlivu 0 4. II. Bez vlivu 0 5. - II. Bez dalších vlivů 0 6. - III. Zóna II, s nízkým rizikem záplav 0,95 Součet - 0,06 0,95
- 5 - Index trhu: It = 0,95 x (1-0,06) = 0,893 Index polohy Ip : 1. I.f Rezidenční stavby v obcích nad 2 tis. obyv. 1,00 2. I.f Rezidenční zástavba 0,04 3. II.f Nav. na střed části obce 0,02 4. I.f Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 0,00 5. II.f V okolí nem. je dostupná občanská vybavenost 0,00 6. VII.f Příjezd po zpevněné komun., parkování na poz. 0,01 7. - III.f Zastávka dopravy, dobrá dostupnost centra 0,00 8. II.f Bez možnosti komerčního využití 0,00 9. II.f Bezkonfliktní skupiny v okolí 0,00 10. I.f Vyšší nezaměstnanost - 0,01 11. - I.f Vlivy snižující cenu (hluk a prach ze silnice, vodoteč) - 0,20 Součet - 0,14 1,00 Index polohy: Ip = 1,00 x (1-0,14) = 0,860 Index konstrukce Iv : 0. I. Nepodskl. nebo podskl.do ½ zast. pl. - se šikmou střechou typ L 1. III. Samostatný rodinný dům 0 2. IV. Dřevostavby 0,04 3. I. Tloušťka obvod. stěn do 45 cm - 0,02 4. - II. Hodnota více jak 1 do 2 0,01 5. IV. Přípojka elektro, voda, plyn, kanalizace do žumpy 0,04 6. III. ÚT 0 7. IV. Úplné nadstandardní příslušenství 0,05 8. I. Bez dalšího vybavení 0 9. III. Standardního rozsahu a provedení 0 10. III. Vedl. stavby do 25 m2 0,05 11. II. Pozemky od 300 do 800 m2 0 12. II. Mírně snižující cenu - 0,05 13. II. Stavba dobrém stavu s údržbou 1,00 stáří stavby 100 let 1,00 x (1-0,005 x 100), ale koef. s min.0,6 Součet 0,12 0,6 Index konstrukce a vybavení: Iv = (1 + 0,12) x 0,6 = 0,672 Základní cena upravená: ZCU = ZC x Iv = 1734,- x 0,672 = 1 165,- Kč/m3 o.p. Cena stavby: CSp = OP x ZCU x It x Ip = 655,61 x 1165,- x 0,893 x 0,860 = 586 572,- Kč ==========
- 6 - Pozemky - 4 Pozemek p.č. St. 276 zastavěná plocha a nádvoří, výměra 104 m2 Pozemek p.č. St. 277/1 zastavěná plocha a nádvoří, výměra 83 m2 Pozemek p.č. St. 277/2 zastavěná plocha a nádvoří, výměra 94 m2 Pozemek p.č. 2699/4 ostatní plocha, výměra 160 m2 Pozemek p.č. 2700/1 trvalý travní porost, výměra 97 m2 Pozemek p.č. 2700/2 zahrada, výměra 25 m2 Pozemek p.č. 2700/4 zahrada, výměra 14 m2 Pozemek p.č. 5946 ostatní plocha, výměra 144 m2 Pozemek p.č. 6253/2 ostatní plocha, výměra 31 m2 Pozemky jsou v jednotném funkčním celku se stavbou a stavebním pozemkem, s využitím jako zahrada. Základní cena v části obce/okresu/oblasti Děčín: ZCv = 960,- Kč/m2 stavebního pozemku Úprava zákl. ceny: O1 Velikost obce podle počtu obyv.: II. 2001-5000 0,85 O2 Hospodářsko správní význam obce: IV. Ostatní obce 0,60 O3 Poloha obce: V. Ostatní případ 0,80 O4 Technická infrastruktura v obci: I. El., voda, kanal., plyn 1,00 O5 Dopravní obslužnost obce: II. Želez. a bus zastávka 0,95 O6 Občanská vybavenost v obci: III. Základní vybav. 0,95 ZC = ZCv x O1 x O2 x O3 x O4 x O5 x O6= 960,- x 0,85 x 0,60 x 0,80 x 1,00 x 0,95 x 0,95= = 353,- Kč/m2 stavebního pozemku Index trhu: It = 0,893 Index polohy: Ip = 0,860 Index omezujících vlivů Io : 1. Geometrický tvar pozemku a velikost II. 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice IV. 0,00 3. Ztížené základové podmínky III. 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma I. 0,00 5. Omezení užívání pozemku I. 0,00 6. Vlivy snižující cenu (hluk a prach ze silnice a garáží, u vodoteče) - 0,20 Součet - 0,20 Io = 1-0,20 = 0,80
- 7 - Index cenového porovnání: I = It x Io x Ip = 0,893 x 0,80 x 0,860 = 0,614 Základní cena upravená: ZCU = ZC x I = 353,- x 0,614 = 217,- Kč/m2 Cena pozemků: (104 + 83 + 94 + 160 + 97 + 25 + 14 + 144 + 31) x 217,- = 163 184,- Kč Cena pozemků celkem: 163 184,- Kč ========== Studna - 19 Jedná se o studnu nacházející se na vlastním pozemku před domem, která je betonové konstrukce s dřev. poklopem, kopaná do průměru 1,5 m, hloubky 6 m. Stáří je dle informace vlastníka 100 let, při předpokládané životnosti 100 let je opotřebení max. 85%. Koeficient polohový: K5 = 0,90 CZ-CC 2222, SKP 46.25.22.2 Koeficient změny cen: Ki = 2,293 Pořizovací cena: (1 950,- x 5 + 3 810,- x 1) x 0,90 x 2,293 27 984,- Kč Opotřebení: 27 984,- x 0,85-23 786,- Kč Zůstatková cena: 4 198,- Kč ======== Trvalé porosty - 47 Trvalé porosty se nacházejí na pozemcích zahrady. Jedná se o smíšené trvalé porosty - keře, okrasné a ovocné stromy. Pokryvná plocha: 150 m2 Smíšené trvalé porosty: koef. 0,065 Cena porostů: 150 x 217,- x 0,065 = 2 116,- Kč ========
- 8 - C. R E K A P I T U L A C E - dle vyhlášky 1. Rodinný dům 586 572,- Kč 2. Pozemky 163 184,- Kč 3. Studna 4 198,- Kč 4. Trvalé porosty 2 116,- Kč součet 756 070,- Kč Celková cena zjištěná dle 50: 756 070,- Kč =========== Stanovení obvyklé ceny V této lokalitě se pohybují prodejní ceny srovnatelných nemovitostí domů vč. příslušenství a pozemků, mezi 700 tis. 900 tis. Kč. Výše tržní ceny nemovitostí záleží na druhu, využití, velikosti, vybavenosti, příslušenství, technickém stavu, stáří, lokalitě, poloze, infrastruktuře, pozemcích, jejich druhu, velikosti, tvaru, poloze a orientaci, vybavenosti inženýrskými sítěmi a dalšími objekty, přístupu, výhledu, vlivu okolí, okolní zástavbě, trhu, riziku, aj. Cena nemovitosti je stanovena jako nižší oproti srovnatelným nemovitostem vzhledem k tomu, že se jedná o nabízené prodejní ceny nemovitostí, také k přihlédnutí k dalšímu příp. vložení investice do úprav nebo oprav oceňované nemovitosti. Riziko: zástavní právo smluvní, zóna II s nízkým rizikem povodně Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem, s přihlédnutím ke všem známým okolnostem a také s přihlédnutím k současnému stavu nabízených cen srovnatelných domů vč. příslušenství a pozemků, na trhu nemovitostí je současná obvyklá cena oceňované nemovitosti stanovena ve výši: 750 000,- Kč ============
- 9 - D. R E K A P I T U L A C E obvyklá cena obvyklá cena nemovitosti celkem: 750 000,- Kč ========== Tj. slovy: Sedmsetpadesáttisíc00/Kč ===================
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 2. března 2007 č.j. Spr. 1199/2007 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací nemovitosti. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 8/9/15 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle přiložené likvidace. V Liberci dne 16.10.2015 1x žadatel 1x archiv znalce
Fotodokumentace