Znalecký posudek číslo 4/9/15

Transkript

1 Kraj : Liberecký Č.j.: 080 EX 1080/ Oblast : Liberecký Obec : Všelibice Katastr. území : Březová u Všelibic Znalecký posudek číslo 4/9/15 Věc: Ocenění nemovitosti sestávající z rodinného domu vč. příslušenství, pozemků a trvalých porostů ve Všelibicích Majitel nemovitosti: Vrzáková Veronika, Vilémov 90, Vilémov Objednavatel: Mgr. Martin Slavata, soudní exekutor Exekutorského úřadu Mladá Boleslav, Táborská 527, Mladá Boleslav Účel: Stanovení obvyklé ceny pro exekuci Vypracoval: Ing. Holý Jaromír Šimonovice, Vinohradní 196 Datum přešetření: Datum provedení: Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu, 6 stran příloh.

2 - 2 - A. S I T U A C E A.l. Použité podklady a předpisy Výpis z katastru nemovitosti ze dne LV č. 274 ze dne Kopie katastrální mapy z nahlížení do KN ze dne Vyhláška MF č. 441/2013 Sb., ve změně č. 199/2014 Sb. a předpisy související. Zákon č. 151/1997 Sb. Informace objednavatele, vlastníka a zjištění na místě samém. Informace z realitních kanceláří a vlastní archív znalce. A.2. Poloha nemovitosti Posuzovaná nemovitost je rodinný dům s příslušenstvím, pozemky a trvalými porosty, v obci Všelibice, v katastrálním území Březová u Všelibic. Nemovitost se nachází v odloučené části obce, části Březová u Všelibic, v pravidelné zástavbě rodinných domů. Objekt je připojen na veřejný rozvod vody, elektřiny, kanalizace je provedena trativodem. K objektu patří venkovní úpravy, pozemky a trvalé porosty. Přístup k nemovitosti je přímo z veřejné asfaltové komunikace procházející obcí. Pozemky u domu jsou svažité JZ směrem, oplocené. Parkování je u domu v ulici. Další pozemky p.č. 277/3, p.č. 278/4, p.č. 1337/8 jsou samostatné, v nezastavěném území, svažité JZ směrem, bez přístupové komunikace. Přístup k pozemku je po sousedních soukromých pozemcích, které navazují na zpevněnou obecní asfaltovou komunikaci. Správní centrum, zásobovací středisko základních potřeb je cca 3 km. Obec Všelibice má 536 obyvatel. A.3. Předmět ocenění Rodinný dům vč. vedlejších staveb a venkovních úprav Pozemky Trvalé porosty

3 - 3 - B. N Á L E Z - ocenění nemovitosti Rodinný dům - 34 Popis nemovitosti Rodinný dům č.p. 5 je na pozemku p.č. St. 43, je samostatně stojící, nepravidelného půdorysu, přízemní s podkrovím, částečně podsklepený. Dispozičně se skládá z přízemí a podkroví, kde se nachází chodba, schodiště, obytná kuchyně, pokoje, koupelna, přístěnek a dále původní stodoly se samostatným vstupem, dnes jako skladové místnosti. K domu je přistavěn chlév, část používáno jako suché WC. K rodinnému domu náleží příslušenství, jako venkovní úpravy, tj. oplocení, přípojka elektřiny, vodovodu a kanalizace do trativodu. Dle zjištění informací od sousedů a obce je stáří domu 80 let. Objekt je s podstandardním vybavením, po částečné rekonstrukci a modernizaci, s potřebou dokončení stavebních prací. Byla provedena v obytné části výměna oken, částečná oprava podlah, dveří, vnitřních omítek, vytápění, stavební práce nejsou dokončeny. Dále je třeba dalších oprav vzhledem k zanedbané údržbě objektu a některým chybějícím konstrukcím a vybavení. Místopis a širší vztahy Trh s rodinnými domy není vyrovnaný, nabídka převládá nad poptávkou. Autobusová doprava je v dosahu. V obci sídlí Obecní úřad, je zde obchod se smíšeným zbožím, mateřská škola, restaurace, ostatní je v nedalekém Českém Dubu. Je zde zemědělský průmysl a drobní živnostníci, kde jsou omezené pracovní příležitosti. Centrum obce je vzdáleno cca 3 km. V současné době převyšuje počet zájemců o pracovní možnosti poptávku. Přírodní park a les je do 1 km od objektu. Bezkonfliktní obyvatelstvo v okolí. V současné době okolní zástavba beze změny. Výpočet objemů Zastavěná plocha - přízemí: 7,90 x 9,50 + 7,80 x 11,0 5,0 x 0,50 158,35 m2 - podkroví: 7,90 x 6,50 51,35 m2 Obestavěný prostor: 7,90 x 6,50 x (4,90 + 1,90/2) + 7,80 x 11,0 x (4,70 + 1,20/2) + (5,0 x 3,0 + 2,90 x 3,50) x 4, m3 Konstrukce a vybavení : 1. Základy betonové, izolace nefunkční

4 Zdivo zděné, tl. 45 cm 3. Stropy nespalné s podhledem 4. Střecha dřevěný krov 5. Krytina eternit. šablony, část. plechová 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné štukové 8. Vnější omítky vápenná 9. Vnější obklady nejsou 10. Vnitřní obklady koupelna 11. Schody dřevěné 12. Dveře část. chybí 13. Okna plastová s dvojsklem, část dřevěná jedn. 14. Podlahy obytných místností chybí, beton. mazanina 15. Podlahy ostatních místností beton. mazanina 16. Vytápění ÚT, nefunkční 17. Elektroinstalace světelná a motorová 18. Bleskosvod není 19. Rozvod vody studená a teplá 20. Zdroj teplé vody nefunkční 21. Instalace plynu není 22. Kanalizace podstandard 23. Vybavení kuchyně kuchyň. linka, sporák el. 24. Vnitřní vybavení vana, umyvadlo 25. Záchod suchý, nefunkční 26. Ostatní není Výpočet koeficientů a cenového porovnání Poloha: Základní cena objektu: Liberecký kraj, do 2tis. obyv. ZC = 2 194,- Kč/m3 o.p. Index trhu It : 1. I. Poptávka nižší než nabídka - 0,06 2. V. Stavba na vlastním pozemku 0 3. II. Bez vlivu 0 4. II. Bez vlivu I. Neekonomická stavba (plocha stodoly) - 0, IV. Zóna se zanedbatelným výskytem záplav 1,00 Součet - 0,16 1,00 Index trhu: It = 1,00 x (1-0,16) = 0,840

5 - 5 - Index polohy Ip : 1. I.e Rezidenční stavby, do 2tis. obyv. 1,01 2. I.e Rezidenční zástavba 0,03 3. IV.e Části obce nesrostlé s obcí - 0,02 4. I.e Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 0,00 5. III.e V okolí nem. není dostupná občanská vybavenost - 0,05 6. V.e Příjezd po zpevněné komun, špatné parkování - 0, III.e Zastávka dopravy do 200 m, dobrá dostupnost centra 0,00 8. II.e Bez možnosti komerčního využití 0,00 9. II.e Bezproblémové okolí 0, I.e Vyšší nezaměstnanost - 0, I.e Vlivy snižující cenu (hluk a prach ze silnice) - 0,10 Součet - 0,18 1,01 Index polohy: Ip = 1,01 x (1-0,18) = 0,828 Index konstrukce Iv : 0. I. Nepodskl. nebo podskl.do ½ zast. pl. - se šikmou střechou typ A 1. III. Samostatný RD 0 2. III. Cihelné nebo tvárnicové zdivo 0 3. II. 45 cm tloušťka obvod. stěn II. Hodnota více jak 1 do 2 0,01 5. III. Přípojka elektro, voda, kanalizace do septiku 0 6. III. ÚT 0 7. II. Zákl. příslušenství částečné - 0,05 8. I. Bez dalšího vybavení 0 9. II. Min. rozsahu a provedení - 0, III. Vedl. Stavby do 25 m2 0, II. Pozemky od 300 do 800 m II. Méně snižující cenu - 0, IV. Stavba ve špatném stavu 0,65 stáří stavby 80 let 0,65 x (1-0,005 x 80), ale min.0,6 Součet - 0,07 0,39 Index konstrukce a vybavení: Iv = (1-0,07) x 0,39 = 0,363 Základní cena upravená: ZCU = ZC x Iv = 2194,- x 0,363 = 796,- Kč/m3 o.p. Cena stavby: CSp = OP x ZCU x It x Ip = 873 x 796,- x 0,840 x 0,828 = ,- Kč ========== Pozemky - 4 Pozemek p.č.st. 43 zastavěná plocha a nádvoří, výměra 166 m2

6 - 6 - Pozemek p.č. 298/1 zahrada, výměra 240 m2 Pozemek p.č. 298/2 ostatní plocha, výměra 88 m2 Pozemky jsou v jednotném funkčním celku se stavebním pozemkem. Základní cena v části obce/okresu/oblasti Liberec: ZCv = 2 340,- Kč/m2 stavebního pozemku Úprava zákl. ceny: Velikost obce podle počtu obyv.: IV. O1 = 0,65 Hospodářsko správní význam obce: IV. O2 = 0,60 Poloha obce: V. O3 = 0,80 Technická infrastruktura v obci: II. O4 = 0,85 Dopravní obslužnost obce: III. O5 = 0,90 Občanská vybavenost v obci: IV. O6 = 0,90 ZC = ZCv x O1 x O2 x O3 x O4 x O5 x O6= 2 340,- x 0,65 x 0,60 x 0,80 x 0,85 x 0,90 x 0,90= = 503,- Kč/m2 stavebního pozemku Index trhu: It = 0,840 Index polohy: Ip = 0,828 Index omezujících vlivů Io : 1. II. Geometrický tvar pozemku a velikost 0,00 2. II. Svažitost pozemku nad 15% - 0,01 3. III. Ztížené základové podmínky 0,00 4. I. Chráněná území a ochranná pásma 0,00 5. I. Omezení užívání pozemku 0, I. Vlivy snižující cenu (hluk a prach ze silnice, neudržované) - 0,15 Součet - 0,16 Io = 1-0,16 = 0,840 Index cenového porovnání: I = It x Io x Ip = 0,840 x 0,840 x 0,828 = 0,584 Základní cena upravená: ZCU = ZC x I = 503,- x 0,584 = 294,- Kč/m2 Cena pozemků: ( ) x 294,- = ,- Kč Cena pozemků celkem: ,- Kč ==========

7 - 7 - Trvalé porosty - 47 Trvalé porosty se nacházejí na pozemcích zahrady. Jedná se o keře, okrasné stromy. Pokryvná plocha: 50 m2 Smíšené trvalé porosty: koef. 0,085 Cena porostů: 50 x 294,- x 0,085 = 1 250,- Kč ======== C. R E K A P I T U L A C E - dle vyhlášky 1. Rodinný dům ,- Kč 2. Pozemky ,- Kč 3. Trvalé porosty 1 250,- Kč součet ,- Kč Celková cena zjištěná dle 50: ,- Kč ============

8 - 8 - Pozemky ostatní pozemky Popis nemovitosti Jedná se o pozemky: p.č. 277/3 ostatní plocha, výměra 358 m2, p.č. 278/4 ostatní plocha, výměra 817 m2, p.č. 1337/8 ostatní plocha, výměra 277 m2. Pozemek p.č. 277/3 je samostatný, pozemky p.č. 278/4 a p.č. 1337/8 navazují na sebe, jsou pravidelného zhruba obdélníkového tvaru, v části s trvalými porosty, jsou nezastavěné, volné, bez objektů a venkovních úprav, neoplocené, svažité JZ směrem, bez inž. sítí a přístupu. Pozemky s využitím jako: p.č. 277/3 neplodná půda, p.č. 278/4 jiná plocha, p.č. 1337/8 ostatní komunikace. Dle informace obecního úřadu nejsou určeny dle platného územního plánu obce k zastavění, dnes jsou neudržované, neobhospodařované, ladem. Místopis a širší vztahy Trh s pozemky není vyrovnaný, nabídka převládá nad poptávkou. Autobusová doprava je v místě. Nemovitost se nachází v delší vzdálenosti od veřejné komunikace, docházková vzdálenost. Ostatní popis dtto ocenění dle vyhlášky. Porovnávací cena Prodejní nabídkové ceny takovýchto nemovitostí pozemků v této či podobné lokalitě se pohybuje obvykle mezi 10,- 20,- Kč/m². Proto uvažuji s těmito cenami. Stanovení obvyklé ceny za oceňované nemovitosti ostatních pozemků pozemek p.č. 277/3: 15,- Kč/m2 358 m ,- Kč pozemek p.č. 278/4: 15,- Kč/m2 817 m ,- Kč pozemek p.č. 1337/8: 15,- Kč/m2 277 m ,- Kč

9 - 9 - Ve stanovené ceně pozemků je zohledněno druh, lokalita, poloha, využití, charakter, přístup, infrastruktura, svažitost, tvar, orientace ke světovým stranám, výhled, vliv okolí, okolní zástavba, trh, rizika, příp. jiné vlivy. Je oceněno včetně příp. věcných břemen, práv a závad. Obvyklá cena za m2 pozemku je stanovena jako nižší oproti srovnatelným cenám nemovitostí vzhledem k tomu, že se jedná o nabízené prodejní ceny nemovitostí. Trvalé porosty, které jsou převážně vzniklé náletem, jsou zahrnuty v obvyklé ceně s nulovou hodnotou, z důvodu jejich odstranění, kdy příp. tržba z výtěžnosti porostů by mohla pokrýt náklady spojené s příp. odstraněním. Obvyklá cena ostatních pozemků (po zaokrouhlení): pozemek p.č. 277/ ,- Kč ======== pozemek p.č. 278/ ,- Kč ========= pozemek p.č. 1337/8 Cena pozemků celkem: 4 200,- Kč ======== ,- Kč ========= Stanovení obvyklé ceny A. V této lokalitě se pohybují prodejní ceny srovnatelných nemovitostí domů vč. příslušenství a pozemků, mezi 600 tis. 900 tis. Kč. Výše tržní ceny nemovitostí záleží na druhu, využití, velikosti, vybavenosti, příslušenství, technickém stavu, stáří, lokalitě, poloze, infrastruktuře, pozemcích, jejich druhu, velikosti, tvaru, poloze a orientaci, vybavenosti inženýrskými sítěmi a dalšími objekty, přístupu, výhledu, vlivu okolí, okolní zástavbě, trhu, riziku, aj. Cena nemovitosti je stanovena jako nižší oproti srovnatelným nemovitostem vzhledem k tomu, že se jedná o nabízené prodejní ceny nemovitostí, také k přihlédnutí k dalšímu příp. vložení investice do úprav nebo oprav oceňované nemovitosti.

10 Vlastník byl vyzván doporučeným dopisem s pozvánkou na šetření. Přestože byl vlastník řádně obeslán, nedostavil se, ani neposkytl řádnou součinnost ani nezpřístupnil nemovitost. Z dostupných informací získaných jednak zaměřením stavby z venku, informací ze stavebního úřadu a od sousedů je možné s jistotou a bez obtíží zjistit obvyklou cenu i bez vnitřní prohlídky. Vzhledem k tomu, že nebyla součinnost vlastníka (povinného) nemovitosti, není případné nájemní právo nebo právo věcného břemeno zjištěno. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem, s přihlédnutím ke všem známým okolnostem a také s přihlédnutím k současnému stavu nabízených cen srovnatelných domů vč. příslušenství a pozemků, na trhu nemovitostí je současná obvyklá cena oceňované nemovitosti odhadnuta ve výši: ,- Kč ========== B. Ostatní pozemky Stanovená obvyklá cena ostatních pozemků: ,- Kč ========= D. R E K A P I T U L A C E obvyklá cena obvyklá cena nemovitosti celkem: ,- Kč ========== Tj. slovy: Sedmsetdvacetdvatisíc00/Kč =====================

11 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 2. března 2007 č.j. Spr. 1199/2007 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací nemovitosti. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4/9/15 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle přiložené likvidace. V Liberci dne x žadatel 1x archiv znalce

12 Fotodokumentace Rodinný dům s přísl. a pozemky Ostatní pozemky