Znalecký posudek číslo 5/9/15

Transkript

1 Kraj : Liberecký Č.j.: 080 EX 2689/ Oblast : Liberecký Obec : Zdislava Katastr. území : Zdislava Znalecký posudek číslo 5/9/15 Věc: Ocenění nemovitosti sestávající z ½ ideál. podílu rodinného domu vč. příslušenství, pozemků a trvalých porostů ve Zdislavě Majitel nemovitosti: Hejčl David, Hejčl Šimon, Hejčlová Vendula, všichni bytem: Na Farkáně IV 243/32, Praha 5 Objednavatel: Mgr. Martin Slavata, soudní exekutor Exekutorského úřadu Mladá Boleslav, Táborská 527, Mladá Boleslav Účel: Stanovení obvyklé ceny pro exekuci Vypracoval: Ing. Holý Jaromír Šimonovice, Vinohradní 196 Datum přešetření: Datum provedení: Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu, 4 strany příloh.

2 - 2 - A. S I T U A C E A.l. Použité podklady a předpisy Výpis z katastru nemovitosti ze dne LV č. 247 ze dne Kopie katastrální mapy z nahlížení do KN ze dne Vyhláška MF č. 441/2013 Sb., ve změně č. 199/2014 Sb. a předpisy související. Zákon č. 151/1997 Sb. Informace objednavatele, vlastníka a zjištění na místě samém. Informace z realitních kanceláří a vlastní archív znalce. A.2. Poloha nemovitosti Posuzovaná nemovitost je rodinný dům s příslušenstvím, pozemky a trvalými porosty, v obci Zdislava, v katastrálním území Zdislava. Nemovitost se nachází v okrajové části obce Zdislava, v pravidelné zástavbě rodinných domů. Objekt je připojen na veřejný rozvod vody, elektřiny, kanalizace je do septiku. K objektu patří vedlejší stavba kolna, venkovní úpravy, pozemky a trvalé porosty. Přístup k nemovitosti je přímo z veřejné nezpevněné komunikace procházející obcí. Pozemky u domu jsou svažité SZ směrem, neoplocené. Parkování je u domu na vlastním pozemku. Správní centrum, zásobovací středisko základních potřeb je cca 2,5 km. Obec Zdislava má 310 obyvatel. A.3. Předmět ocenění Rodinný dům vč. vedlejších staveb a venkovních úprav Pozemky Trvalé porosty

3 - 3 - B. N Á L E Z - ocenění nemovitosti Rodinný dům - 34 Popis nemovitosti Rekreační dům č.p. 15 je na pozemku p.č. St. 174, je samostatně stojící, pravidelného půdorysu ve tvaru L, přízemní s podkrovím, částečně podsklepený. Dispozičně se skládá z přízemí a podkroví, kde se v obytné části nachází chodba, schodiště, obytná kuchyně, pokoje, koupelna a dále je část stodoly se samostatným vstupem. K rodinnému domu náleží příslušenství, jako vedlejší stavba kolna, dále venkovní úpravy, tj. bazén, oplocení, zpevněné plochy, opěrné zdi, venkovní schody, udírna, přípojka elektřiny, vodovodu a kanalizace do septiku. Dle zjištění informací od sousedů a obce je stáří domu 100 let. V průběhu životnosti byly provedena běžná údržba, úprava příp. modernizace v objektu k uspokojení základních potřeb obyvatel domu. Je třeba vzhledem ke stáří domu další opravy a údržby objektu. Místopis a širší vztahy Trh s rodinnými domy není vyrovnaný, nabídka převládá nad poptávkou. Autobusová a železniční doprava je v místě. V obci sídlí Obecní úřad, je zde obchod se smíšeným zbožím, restaurace, ostatní je v Liberci, vzdáleném cca 20 km. Je zde zemědělský průmysl a drobní živnostníci, kde jsou omezené pracovní příležitosti. Centrum obce je vzdáleno cca 2,5 km. V současné době převyšuje počet zájemců o pracovní možnosti poptávku. Přírodní park a les je do 1 km od objektu. Bezkonfliktní obyvatelstvo v okolí. V současné době okolní zástavba beze změny. Výpočet objemů Zastavěná plocha - sklep: 6,0 x 2,0 12,00 m2 - přízemí: 11,85 x 6,60 + 7,0 x 11,50 + 4,50 x 1,50 165,46 m2 - podkroví: 11,85 x 6,60 + 7,0 x 11,50 158,71 m2 Obestavěný prostor: (11,85 x 6,60 + 7,0 x 11,50) x ((4,50 + 5,40)/2 + (3,30/2)) + 4,50 x 1,50 x 3,0 + 6,0 x 2,0 x 2,0= = 1091,74 m3 Konstrukce a vybavení : 1. Základy kamenné, izolace nefunkční

4 Zdivo dřevěné, část. zděné, tl. 45 cm 3. Stropy dřevěné část. s podhledem 4. Střecha dřevěný krov 5. Krytina asfalt. šindel 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné, nátěry 8. Vnější omítky vápenné, nátěry 9. Vnější obklady nejsou 10. Vnitřní obklady koupelna 11. Schody dřevěné 12. Dveře dřevěné 13. Okna dřevěná špaletová 14. Podlahy obytných místností dřevěné, prkenné 15. Podlahy ostatních místností beton. mazanina 16. Vytápění kamna na pevná paliva 17. Elektroinstalace světelná a motorová 18. Bleskosvod ano 19. Rozvod vody studená 20. Zdroj teplé vody není 21. Instalace plynu není 22. Kanalizace standard 23. Vybavení kuchyně kuchyň. linka, sporák el. 24. Vnitřní vybavení vana, umyvadlo 25. Záchod splach. kombi 26. Ostatní není Výpočet koeficientů a cenového porovnání Poloha: Základní cena objektu: Liberecký kraj, do 2tis. obyv. ZC = 2 194,- Kč/m3 o.p. Index trhu It : 1. I. Poptávka nižší než nabídka - 0,06 2. V. Stavba na vlastním pozemku 0 3. II. Bez vlivu 0 4. II. Bez vlivu I. Neekonomická stavba (plocha stodoly) - 0, IV. Zóna se zanedbatelným výskytem záplav 1,00 Součet - 0,16 1,00 Index trhu: It = 1,00 x (1-0,16) = 0,840

5 - 5 - Index polohy Ip : 1. I.g Stavby pro rod. rekreaci 0,85 2. III.g Rekreační zástavba 0,05 3. III.g Okrajové části obce 0,05 4. I.g Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 0,00 5. II.g V okolí nem. je část. dostupná občanská vybavenost 0,00 6. V.g Příjezd po nezpevněné komun, parkování na poz. - 0, I.g Zastávka dopravy ve vzdál. od 1001 m - 0,01 8. II.g Bez možnosti komerčního využití 0,00 9. II.g Bezproblémové okolí 0, II.g Průměrná nezaměstnanost 0, I.g Vlivy snižující cenu (rozděl. poz. cestou, orientace SZ) - 0,15 Součet - 0,06 0,85 Index polohy: Ip = 0,85 x (1-0,06) = 0,799 Index konstrukce Iv : 0. I. Nepodskl. nebo podskl.do ½ zast. pl. - se šikmou střechou typ L 1. I. Rekreační chalupa a rekr. domek - 0,02 2. I. Na bázi dřevní hmoty nezatepl. nebo smíšené zd. - 0,08 3. II. Méně jak 45 cm tloušťka obvod. stěn - 0, II. Hodnota více jak 1 do 2 0,01 5. III. Přípojka elektro, voda, kanalizace do septiku 0 6. I. Lokální na tuhá paliva - 0,08 7. III. Úplné standardní příslušenství 0 8. I. Bez dalšího vybavení 0 9. IV. Většího rozsahu a provedení 0, III. Vedl. Stavby do 25 m2 0, III. Pozemky nad 800 m2 0, II. Mírně snižující cenu - 0, III. Stavba se zanedbanou údržbou prov. úprav 0,85 stáří stavby 100 let 0,85 x (1-0,005 x 100), ale min.0,6 Součet - 0,14 0,51 Index konstrukce a vybavení: Iv = (1-0,14) x 0,51 = 0,439 Základní cena upravená: ZCU = ZC x Iv = 2194,- x 0,439 = 963,- Kč/m3 o.p. Cena stavby: CSp = OP x ZCU x It x Ip = 1091,74 x 963,- x 0,840 x 0,799 = ,- Kč ==========

6 - 6 - Pozemky - 4 Pozemek p.č. St. 174 zastavěná plocha a nádvoří, výměra 142 m2 Pozemek p.č. 801/1 trvalý travní porost, výměra 1885 m2 Pozemek p.č. 801/2 zahrada, výměra 1531 m2 Pozemek p.č. 838/1 zahrada, výměra 3468 m2 Pozemky jsou v jednotném funkčním celku se stavebním pozemkem. Základní cena v části obce/okresu/oblasti Liberec: ZCv = 2 340,- Kč/m2 stavebního pozemku Úprava zákl. ceny: O1 Velikost obce podle počtu obyv.: V. 0,50 O2 Hospodářsko správní význam obce: IV. 0,60 O3 Poloha obce: V. 0,80 O4 Technická infrastruktura v obci: III. 0,70 O5 Dopravní obslužnost obce: II. 0,95 O6 Občanská vybavenost v obci: VI. 0,80 ZC = ZCv x O1 x O2 x O3 x O4 x O5 x O6= 2 340,- x 0,50 x 0,60 x 0,80 x 0,70 x 0,95 x 0,80= = 299,- Kč/m2 stavebního pozemku Index trhu: It = 0,840 Index polohy: Ip = 0,799 Index omezujících vlivů Io : 1. II. Geometrický tvar pozemku a velikost 0,00 2. III. Svažitost pozemku do 15%, orient. na SZ - 0,01 3. III. Ztížené základové podmínky 0,00 4. I. Chráněná území a ochranná pásma 0,00 5. I. Omezení užívání pozemku 0, I. Vlivy snižující cenu (nezpevn. přístup, část. rozděl. příst. cestou) - 0,15 Součet - 0,16 Io = 1-0,16 = 0,840 Index cenového porovnání: I = It x Io x Ip = 0,840 x 0,840 x 0,799 = 0,564

7 - 7 - Základní cena upravená: ZCU = ZC x I = 299,- x 0,564 = 166,- Kč/m2 Redukční koeficient: R = ( ,8 x ( )) / ( ) = 0,829 Cena pozemků: ( ) x 166,- x 0,829 = ,- Kč Cena pozemků celkem: ,- Kč ========== Trvalé porosty - 47 Trvalé porosty se nacházejí na pozemcích zahrady. Jedná se o keře, okrasné a ovocné stromy. Pokryvná plocha: 700 m2 Smíšené trvalé porosty: koef. 0,065 Cena porostů: 700 x 166,- x 0,065 = 7 553,- Kč ======== C. R E K A P I T U L A C E - dle vyhlášky 1. Rodinný dům ,- Kč 2. Pozemky ,- Kč 3. Trvalé porosty 7 553,- Kč součet ,- Kč Celková cena zjištěná dle 50: Z toho podíl ½ činí: ,- Kč ,- Kč ============

8 - 8 - Stanovení obvyklé ceny V této lokalitě se pohybují prodejní ceny srovnatelných nemovitostí domů vč. příslušenství a pozemků, mezi tis tis. Kč. Výše tržní ceny nemovitostí záleží na druhu, využití, velikosti, vybavenosti, příslušenství, technickém stavu, stáří, lokalitě, poloze, infrastruktuře, pozemcích, jejich druhu, velikosti, tvaru, poloze a orientaci, vybavenosti inženýrskými sítěmi a dalšími objekty, přístupu, výhledu, vlivu okolí, okolní zástavbě, trhu, riziku, aj. Cena nemovitosti je stanovena jako nižší oproti srovnatelným nemovitostem vzhledem k tomu, že se jedná o nabízené prodejní ceny nemovitostí, také k přihlédnutí k dalšímu příp. vložení investice do úprav nebo oprav oceňované nemovitosti. Vlastník byl vyzván doporučeným dopisem s pozvánkou na šetření. Přestože byl vlastník řádně obeslán, nedostavil se, ani neposkytl řádnou součinnost ani nezpřístupnil nemovitost. Z dostupných informací získaných jednak zaměřením stavby z venku, informací ze stavebního úřadu a od sousedů je možné s jistotou a bez obtíží zjistit obvyklou cenu i bez vnitřní prohlídky. Vzhledem k tomu, že nebyla součinnost vlastníka (povinného) nemovitosti, není případné nájemní právo nebo právo věcného břemeno zjištěno. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem, s přihlédnutím ke všem známým okolnostem a také s přihlédnutím k současnému stavu nabízených cen srovnatelných domů vč. příslušenství a pozemků, na trhu nemovitostí je současná obvyklá cena oceňované nemovitosti odhadnuta ve výši: ,- Kč Z toho podíl ½ činí: ,- Kč ============ D. R E K A P I T U L A C E obvyklá cena obvyklá cena podílu ½ nemovitosti celkem: ,- Kč ========== Tj. slovy: Sedmsetpadesáttisíc00/Kč ====================

9 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 2. března 2007 č.j. Spr. 1199/2007 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací nemovitosti. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5/9/15 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle přiložené likvidace. V Liberci dne x žadatel 1x archiv znalce

10 Fotodokumentace