Znalecký posudek číslo 4/10/16

Transkript

1 Kraj : Středočeský Č.j.: 080 EX 2908/ Okres : Mladá Boleslav Obec : Bělá pod Bezdězem Katastr. území : Bělá pod Bezdězem Znalecký posudek číslo 4/10/16 Věc: Ocenění nemovitosti sestávající z rodinného domu vč. příslušenství, pozemků a trvalých porostů v Bělé pod Bezdězem Majitel nemovitosti: Vnenk Lubomír, Bezdědská 347, Bělá pod Bezdězem, Vnenková Milena, Bezdědská 347, Bělá pod Bezdězem Objednavatel: Mgr. Martin Slavata, soudní exekutor Exekutorského úřadu Mladá Boleslav, Táborská 527, Mladá Boleslav Účel: Stanovení obvyklé ceny pro exekuci Vypracoval: Ing. Holý Jaromír Šimonovice, Vinohradní 196 Datum přešetření: Datum provedení: Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu, 11 stran příloh.

2 - 2 - A. S I T U A C E A.l. Použité podklady a předpisy Výpis z katastru nemovitosti ze dne LV 157, LV 628, ze dne Kopie katastrální mapy z nahlížení do KN ze dne Vyhláška MF č. 441/2013 Sb., ve změně č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. a předpisy související. Zákon č. 151/1997 Sb. Informace objednavatele, vlastníka a zjištění na místě samém. Informace z realitních kanceláří a vlastní archív znalce. A.2. Poloha nemovitosti Posuzovaná nemovitost je rodinný dům s příslušenstvím, pozemky a trvalými porosty, dále se jedná o pozemky se zahrádkářskou chatou, vedlejšími stavbami, venkovními úpravami a trvalými porosty, vše v obci Bělá pod Bezdězem, v katastrálním území Bělá pod Bezdězem. Nemovitosti se nachází v blízkosti centrální části obce Bělá pod Bezdězem, v pravidelné zástavbě rodinných domů. Objekt je připojen na veř. rozvod vody, elektřiny, kanalizace. K objektu patří garáž, vedlejší stavby tj. pergola, přístřešek, venkovní úpravy, pozemky a trvalé porosty. Přístup k nemovitostem je přímo z veřejné zpevněné komunikace ul. Bezdězská. Pozemky jsou svažité SV směrem, oplocené. Parkování je v garáži nebo u domu na vlastním pozemku. Správní centrum M.Ú., středisko základních potřeb je cca 0,5 km. Obec Bělá pod Bezdězem má cca 4,9 tis. obyvatel. A.3. Předmět ocenění Pozemky Rodinný dům vč. vedlejších staveb a venkovních úprav Garáž Zahrádkářská chata vč. vedlejších staveb a venkovních úprav Trvalé porosty

3 - 3 - B. N Á L E Z - ocenění nemovitosti Místopis a širší vztahy Trh s rodinnými domy není vyrovnaný, nabídka převládá nad poptávkou. Autobusová a železniční doprava je v místě. V obci sídlí Městský úřad, jsou zde obchody se smíšeným zbožím, vybrané služby, MŠ, základní škola, penzion, restaurace, zdravotní středisko, kulturní a sportovní možnosti, zámek, ostatní je v Mladé Boleslavi, vzdálené cca 15 km. Je zde lehký průmysl a drobní živnostníci, kde jsou omezené pracovní příležitosti. Centrum obce je vzdáleno cca 0,5 km. V současné době převyšuje počet zájemců o pracovní možnosti poptávku. Přírodní park a les je do 1 km od objektu. Konfliktní obyvatelstvo není v okolí. V současné době okolní zástavba beze změny. Pozemky - 3, 4, 5 Pozemek p.č. St. 314 zastavěná plocha a nádvoří, výměra 255 m2 Pozemek p.č. 80/8 ostatní plocha, výměra 168 m2 Pozemek p.č. 80/12 ostatní plocha, výměra 96 m2 Základní cena v části obce/okresu/oblasti Mladá Boleslav: ZCv = 2015,- Kč/m2 stavebního pozemku Úprava zákl. ceny: O1 Velikost obce podle počtu obyv.: II. 0,80 O2 Hospodářsko správní význam obce: IV. 0,60 O3 Poloha obce: VI. 0,80 O4 Technická infrastruktura v obci: I. 1,0 O5 Dopravní obslužnost obce: II. 0,95 O6 Občanská vybavenost v obci: II. 0,98 ZC = ZCv x O1 x O2 x O3 x O4 x O5 x O6 = 2 015,- x 0,80 x 0,60 x 0,80 x 1,0 x 0,95 x 0,98= = 720,- Kč/m2 Index trhu It : 1. I. Poptávka nižší než nabídka - 0,05 2. V. Stavba na vlastním pozemku 0 3. II. Bez vlivu 0 4. II. Bez vlivu II. Bez vlivu IV. Zóna se zanedbatelným výskytem záplav 1,00 Součet - 0,05 1,00

4 - 4 - Index trhu: It = 1,00 x (1-0,05) = 0,950 Index omezujících vlivů Io : 1. II. Geometrický tvar pozemku a velikost 0,00 2. III. Svažitost pozemku do 15%, SV orient. 0,00 2. III. Ostatní pozemky: I. Svažitost pozemku nad 15%, SV orient. - 0,03 3. III. Ztížené základové podmínky 0,00 4. IV. Chráněná území a ochranná pásma - 0,03 5. I. Omezení užívání pozemku 0, II. Vlivy snižující cenu 0,00 Součet - 0,03 Součet - ostatní pozemky: - 0,06 Io = 1-0,03 = 0,970 Ostatní pozemky: Io = 1-0,06 = 0,940 Index polohy Ip : 1. I.f Stavby rezid. nad 2 tis. obyv. 1,00 2. I.f Rezidenční zástavba 0,04 3. II.f Část obce navazující na střed 0,02 4. II.f Pozemek lze napojit na někt. sítě v obci - 0,10 5. I.f V okolí nem. je dostupná občanská vybavenost 0,00 6. VII.f Příjezd po zpevněné komun, parkování na poz. 0, II.f Zastávka dopravy ve vzdál. do 1000 m - 0,02 8. II.f Bez možnost komerčního využití 0,00 9. II.f Bezproblémové okolí 0, II.f Průměrná nezaměstnanost 0, III.f Vlivy zvyšující cenu (klidné místo) 0,10. Součet 0,05 1,00 Index polohy: Ip = 1,0 x (1 + 0,05) = 1,050 Index cenového porovnání: I = It x Io x Ip = 0,950 x 0,970 x 1,050 = 0,968 Základní cena upravená: ZCU = ZC x I = 720,- x 0,968 = 697,- Kč/m2 Ostatní pozemky: Index polohy Ip : 1. I.g Stavby rezid. nad 2 tis. obyv. 0,85 2. I.g Rezidenční zástavba 0,01 3. II.g Část obce navazující na střed 0,00 4. II.g Pozemek lze napojit na někt. sítě v obci - 0,05 5. I.g V okolí nem. je dostupná občanská vybavenost 0,00 6. VI.g Příjezd po zpevněné komun, dobré parkování 0, II.g Zastávka dopravy ve vzdál. do 1000 m 0,00 8. II.g Bez možnost komerčního využití 0,00

5 II.g Bezproblémové okolí 0, II.g Průměrná nezaměstnanost 0, II.g Be dalších vlivů 0,00. Součet - 0,04 0,85 Index polohy: Ip = 0,85 x (1-0,04) = 0,816 Index cenového porovnání: I = It x Io x Ip = 0,950 x 0,940 x 0,816 = 0,729 Základní cena upravená: ZCU = ZC x I = 720,- x 0,729 = 525,- Kč/m2 Cena pozemku p.č. St. 314: 255 x 697, ,- Kč ========= Cena pozemků ostatních p.č. 80/8, p.č. 80/12: ( ) x 525, ,- Kč ========= Rodinný dům - 34, 35 Popis nemovitosti Rodinný dům č.p. 347 je na pozemku p.č. St. 314, je řadový, pravidelného půdorysu přibližně ve tvaru obdélníka, přízemní s patrem a půdou, nepodsklepený. Dispozičně se skládá z přízemí, kde je vstup ze zahrady přes pergolu, zádveří, spíž, koupelna s WC, kuchyň, obývací pokoj, pokoj, kotelna se samostatným vstupem, dále chodba se schodištěm do patra, kde se nachází předsíň, 2 pokoje, koupelna s WC a schodiště na půdu v podkroví. Dům má další vstup z ulice. K rodinnému domu náleží příslušenství, jako garáž, vedlejší stavba pergoly, dále venkovní úpravy, tj. zpevněné plochy, plot, plot. vrátka, přípojka elektřiny, vodovodu a kanalizace. Dle zjištění informací vlastníka je stáří domu 80 let, v roce 1966 byla provedena nástavba patra domu, před 12-ti lety byla provedena výměna oken, dveří, podlah, kotle, nová koupelna a kuchyň. Dále v průběhu životnosti běžná údržba objektu. Výpočet objemů Zastavěná plocha - přízemí: 10,50 x 8,25 + 2,0 x 5,0 96,63 m2 - patro: 10,50 x 8,25 86,63 m2 Obestavěný prostor: (10,50 x 8,25) x (5,60 + 1,50 /2) + (2,0 x 5,0) x 3,0 = 580,07 m3

6 - 6 - Konstrukce a vybavení : 1. Základy betonové, izolace nefunkční 2. Zdivo zděné, tl. 45 cm 3. Stropy dřevěné s podhledem 4. Střecha dřevěný krov 5. Krytina plechová 6. Klempířské konstrukce pozinkované 7. Vnitřní omítky štukové 8. Vnější omítky vápenná, barevná 9. Vnější obklady kamenné, sokl 10. Vnitřní obklady keram., dřev. obklad 11. Schody betonové s PVC 12. Dveře hladké plné, dýhované 13. Okna dřevěná zdvojená, část. plastová 14. Podlahy obytných místností plovoucí lamin., dřevotřísková 15. Podlahy ostatních místností ker. dlažba, beton. mazanina 16. Vytápění ÚT, el. kotel 17. Elektroinstalace světelná a motorová 18. Bleskosvod není 19. Rozvod vody studená i teplá 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu není 22. Kanalizace standard 23. Vybavení kuchyně el. sporák 24. Vnitřní vybavení vana, sprch. kout, umyvadlo 2x 25. Záchod 2x splach. kombi 26. Ostatní není Výpočet koeficientů a cenového porovnání Poloha: Základní cena objektu: Středočeský, 2 tis. 10 tis. obyv. ZC = 2 926,- Kč/m3 o.p. Index trhu: It = 0,950 Index polohy: Ip = 1,050 Index konstrukce Iv : 0. I. Nepodskl. nebo podskl.do ½ zast. pl. - se šikmou střechou, typ B 1. II. řadový rodinný dům - 0,01 2. III. Zdivo cihelné 0 3. II. Tloušťka obvod. stěn 45 cm II. Hodnota více jak 1 do 2 0,01 5. IV. Přípojka elektro, voda, kanalizace 0,04

7 III. Ústřední 0 7. IV. Úplné nadstandardní příslušenství 0,05 8. I. Bez dalšího vybavení 0 9. III. Standardního rozsahu a provedení III. Vedl. Stavby do 25 m2 0, I. Pozemky do 300 m2-0, IV. Mírně zvyšující cenu (klidné místo) 0, II. Stavba v dobrém stavu s prav. údržbou 1,00 stáří stavby 80 let 1,00 x (1-0,005 x 80), ale koef. s min.0,6 Součet 0,18 0,6 Index konstrukce a vybavení: Iv = (1-0,18) x 0,6 = 0,492 Základní cena upravená: ZCU = ZC x Iv = 2926,- x 0,492 = 1 440,- Kč/m3 o.p. Cena stavby: CSp = OP x ZCU x It x Ip = 580,07 x 1440,- x 0,950 x 1,050 = ,- Kč ========= Zahrádkářská chata - 34, 36 Jedná se o stavbu, která je na pozemku p.č. 80/8, p.č. 80/12, přízemní, samostatně stojící, nepodsklepenou, pravidelného obdélníkového půdorysu, na vlastním pozemku. Objekt slouží k zahrádkářským účelům. Svislé konstrukce jsou dřevěné, na betonových základech, pultová střecha s přístřeškem, střešní konstrukce dřevěná, krytina lepenková a plechová, podlahy a dveře dřevěné, jednoduchá okna dřev., vnější obklad asfalt. šindelem, elektro, klempířské kce pozink., bez dalšího vybavení. Stáří stavby není známo, dle zjištění lze odhadovat 15 let. K zahr. chatě náleží příslušenství, jako vedlejší stavby dvě kolny, dále venkovní úpravy, tj. plot, plot. vrátka, zpevněné plochy, schody, přípojka elektřiny. Stavba není v KN, pravděp. je nezkolaudovaná. Výpočet objemů Zastavěná plocha: 4,0 x 4,20 = 16,80 m2 Obestavěný prostor: (4,0 x 4,20) x 2,20 = 36,70 m3 Výpočet koeficientů a cenového porovnání Poloha: Středočeský, 2 tis. 10 tis. obyv. Základní cena objektu: ZC = 3 475,- Kč/m3 o.p.

8 - 8 - Index trhu: It = 0,950 Index polohy: Ip = 0,816 Index konstrukce Iv : 0. I. Nepodskl. nebo podskl.do ½ zast. pl. bez podkroví, typ F 1. I. Zahr. chata 0,02 2. II. Dřevěné oboustr. obíjené, tl. do 30 cm - 0,03 3. I. Krov neumožň. zříz. podkroví - 0, II. Elektr. přípojka, voda, žumpa 0 5. I. Bez zákl. příslušenství - 0,10 6. I. Bez vytápění - 0,06 7. IV. Příslušenství zvyšující cenu (kolny, venk. úpr.) 0,04 8. II. Pozemky do 400 m III. Bez vlivu na cenu II. Stavba v dobrém stavu s prav. údržbou 1,00 stáří stavby 15 let 1,00 x (1-0,005 x 15), ale koef. s min.0,6 Součet - 0,14 0,925 Index konstrukce a vybavení: Iv = (1-0,14) x 0,925 = 0,796 Základní cena upravená: ZCU = ZC x Iv = 3475,- x 0,796 = 2 766,- Kč/m3 o.p. Cena stavby: CSp = OP x ZCU x It x Ip = 36,70 x 2766,- x 0,950 x 0,816 = ,- Kč ========= Garáž - 34, 37 Jedná se o stavbu na pozemku p.č. St. 314, přízemní, samostatně stojící, nepodsklepenou, pravidelného obdélníkového půdorysu, na vlastním pozemku. Objekt slouží k parkování. Svislé konstrukce jsou zděné, na betonových základových pasech, pultová střecha, střešní konstrukce dřevěný krov, krytina živičná, podlahy betonové, vnitřní i vnější omítky vápenné, dřevěné dveře, vrata a okna, elektro, bez dalšího vybavení. Dle zjištění od objednatele stáří stavby je 50 let, objekt je udržován. Zastavěná plocha: Obestavěný prostor: 6,0 x 4,0 = 24,0 m2 24,0 x 2,50 = 60,0 m3 Výpočet koeficientů a cenového porovnání Poloha: Středočeský, 2 tis. 10 tis. obyv. Základní cena objektu: ZC = 1275,- Kč/m3 o.p.

9 - 9 - Index trhu: It = 0,950 Index polohy: Ip = 1,050 Index konstrukce Iv : 0. II. Svislé kce zděné s plochou střechou, neumož. zříz. podkr. typ B 1. II. Samostatně stojící 0 2. II. Obvodové zdivo do tl. 30 cm 0 3. II. Vybavení elektro - 0, III. Bez výrazného vlivu na cenu 0 5. IV. Mírně zvyšující cenu (u RD) 0,05 6. II. Stavba v dobrém stavu, s prav. údržbou 1,00 stáří stavby 50 let 1,00 x (1-0,005 x 50), ale min.0,6 Součet 0,03 0,75 Index konstrukce a vybavení: Iv = (1 + 0,03) x 0,75 = 0,773 Základní cena upravená: ZCU = ZC x Iv = 1275,- x 0,773 = 986,- Kč/m3 o.p. Cena stavby: CSp = OP x ZCU x It x Ip = 60,0 x 986,- x 0,950 x 1,050 = ,- Kč ========= Trvalé porosty - 47 Trvalé porosty se nacházejí na všech pozemcích. Jedná se o keře, okrasné a ovocné stromy. Pokryvná plocha: 10 m2, 90 m2 Okrasné porosty: koef. 0,085 Smíšené porosty: koef. 0,065 Cena porostů: 10 x 697,- x 0,085 = 592,- Kč ======== 90 x 525,- x 0,065 = 3 071,- Kč ======== C. R E K A P I T U L A C E - dle vyhlášky 1. Pozemky ,- Kč 2. Rodinný dům ,- Kč 3. Garáž ,- Kč 4. Trvalé porosty 592,- Kč Součet ,- Kč

10 Celková cena zjištěná dle 50: Z toho spoluvl. podíl ½ činí: ,- Kč ,- Kč =========== 1. Pozemky ,- Kč 2. Zahrádkářská chata ,- Kč 3. Trvalé porosty 3 071,- Kč Součet ,- Kč Celková cena zjištěná dle 50: Celková cena zjištěná celkem: ,- Kč =========== ,- Kč =========== Stanovení obvyklé ceny V této lokalitě se pohybují prodejní ceny srovnatelných nemovitostí rod. domů vč. příslušenství a pozemků, mezi 1,4 mil. 2,4 mil. Kč, dále zahrádkářských chat vč. příslušenství a pozemků, mezi 150 tis. 400 tis. Kč. Výše tržní ceny nemovitostí záleží na druhu, využití, velikosti, vybavenosti, příslušenství, technickém stavu, stáří, lokalitě, poloze, infrastruktuře, pozemcích, jejich druhu, velikosti, tvaru, poloze a orientaci, vybavenosti inženýrskými sítěmi a dalšími objekty, přístupu, výhledu, vlivu okolí, okolní zástavbě, trhu, riziku, aj. Cena nemovitosti je stanovena jako nižší oproti srovnatelným nemovitostem vzhledem k tomu, že se jedná o nabízené prodejní ceny nemovitostí, také k přihlédnutí k dalšímu příp. vložení investice do úprav nebo oprav oceňované nemovitosti, dále k ocenění spoluvl. podílu nemovitosti. Vlastník byl vyzván doporučeným dopisem s pozvánkou na šetření. Přestože byl vlastník řádně obeslán, nedostavil se, ani neposkytl řádnou součinnost ani nezpřístupnil část oceňované nemovitosti. Z dostupných informací získaných jednak zaměřením stavby z venku, informací ze stavebního úřadu a od sousedů je možné s jistotou a bez obtíží zjistit obvyklou cenu i bez vnitřní prohlídky. Vzhledem k tomu, že nebyla součinnost vlastníka (povinného) nemovitosti, není případné nájemní právo nebo právo věcného břemeno zjištěno. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem, s přihlédnutím ke všem známým okolnostem a také s přihlédnutím k současnému stavu nabízených cen srovnatelných domů vč. příslušenství a pozemků, na trhu nemovitostí je současná obvyklá cena oceňované nemovitosti odhadnuta ve výši:

11 spoluvl. podíl ½ nemovitosti - RD vč. příslušenství a pozemku pozemky vč. zahr. chaty a příslušenství Celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč ============= D. R E K A P I T U L A C E obvyklá cena obvyklá cena oceňované nemovitosti celkem: ,- Kč =========== Tj. slovy: Jedenmilionstodvacettisíc00/Kč =======================

12 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 2. března 2007 č.j. Spr. 1199/2007 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací nemovitosti. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4/10/16 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle přiložené likvidace. V Liberci dne x žadatel 1x archiv znalce

13 Fotodokumentace RD Garáž u RD Pozemky + zahr. chata Pozemky + zahr. chata