ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 371/5821/2012 o obvyklé ceně zemědělských a lesních pozemků čís. parcel PK 711, PK 717, PK 772, podle LV č. 17 k.ú. Všeradice, obec Všeradice, okres Beroun, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 371/5821/2012 LV no.: 17 Name of subject / Předmět ocenění: Zemědělské pozemky a lesní pozemek včetně porostu, pozemky čís. parcel PK 711, PK 717, PK 772, podle LV č. 17, k.ú. Všeradice, obec Všeradice, okres Beroun, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Není Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 68 312 Kč Market value Tržní hodnota 150 000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nestanovena Kč Common price Obvyklá cena 150 000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 154 630 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 0 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: předmětem ocenění není žádná stavba Čísla parcel Parcel of land nr. PK 711, PK 717, PK 772 Appurtenances: Příslušenství: není Size: Velikost 18 386 m 2 Location in the town: Poloha v obci: mimo intravilán obce, polnosti, lesní pozemek Type: Druh orná půda, lesní pozemek Infrastructure: Infrastruktura v obci Všeradice základní, úplná ve městě Beroun Unit price: Jednotková cena 8,16 Kč/m 2-2 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 17 ze dne 19.7.2012 jsou pozemky ve vlastnictví pana Přemysla Drdy, (r.č. 550902/2607), bytem Modlanská 1143/48, 415 01 Trhovany, Teplice I. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 17 ze dne 19.7.2012 není vlastnické právo k oceňovaným pozemkům omezeno žádnými omezeními. Jiná omezení nebyla zjištěna. Informace o případném nájemním vztahu nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 17 ze dne 19.7.2012 nejsou oceňované pozemky zatíženy žádnými věcnými břemeny. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 17 ze dne 19.7.2012 nejsou oceňované pozemky zatíženy žádnými zástavními právy. Legal state / právní stav: Pozemky jsou v katastru nemovitostí evidovány ve zjednodušené evidenci parcely původ Pozemkový katastr (PK). Pozemky čís. parcel PK 711 a PK 772 jsou ve skutečnosti pozemky zemědělské, užívané jako orná půda. Pozemek čís. parcely PK 717 je ve skutečnosti lesní pozemek, užíván k plnění funkcí lesa. Při místním šetření a z informací z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí bylo zjištěno, že oceňované pozemky jsou užívány jako pozemky zemědělské, resp. lesní, tzn. v souladu se stavem vedeným v platném územním plánu obce Všeradice. Podle informací zjištěných z platného územního plánu obce Všeradice, jsou pozemky čís. parcel PK 711, PK 772 v platném územním plánu zařazeny do ploch pro zemědělské využití jako polnosti a pozemek čís. parcely PK 717 je zahrnut do plochy s využitím pro funkci lesa. Ke dni ocenění je ve fázi konceptu nový územní plán obce Všeradice, který v dané oblasti neřeší záměr změny využití pozemků čís. parcel PK 711, PK 717, PK 772. Weak points / slabé stránky: - situování ve svažitém terénu - průměrná kvalita zemědělských pozemků - lesní pozemek část pozemku tvoří lesní skládka Strong points / silné stránky: - situování zemědělských pozemků ve větším zemědělském lánu Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 17 pro k.ú. Všeradice, obec Všeradice, prokazující stav evidovaný k datu 19.7.2012, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Všeradice, vyhotovená Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště v Berouně dne 1.8.2012 c/ zjištění při prohlídce na místě d/ informace zjištěné na obecním úřadě Všeradice dne 3.8.2012 e/ znalecký posudek č. 43/6/2011 ze dne 27.8.2011, vypracoval: Ing. Josef Vild, Pod Kapličkou 1618, 266 01 Beroun II f/ mapa vlastnického separátu LHO Beroun, z.o. Nižbor, LHC: 112801 s platností od 1.1.2008 do 31.12.2017 Tour / prohlídka Prohlídka na místě byla provedena dne 1.8.2012. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 787299 Název katastrálního území : Všeradice Kód obce : 531952 Název obce : Všeradice Počet obyvatel obce : 427 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.01.2012 Kód okresu : CZ0202 Název okresu : Beroun Název kraje : Středočeský Poloha v obci : Mimo intravilán obce, polnosti, okraj lesního komplexu Short description property / stručný popis majetku: Zemědělské pozemky a lesní pozemek včetně porostu podle LV č. 17, k.ú. Všeradice: Oceňované pozemky se nalézají v katastrálním území Všeradice, v prostoru severozápadně od obce Všeradice, v prostoru mezi zastavěnou částí obce Všeradice a vrchem Tetín, na jeho jižním úbočí, na okraji CHKO Český kras. Pozemky jsou přístupné ze silnice III.třídy spojující obce Všeradice a Bykoš, dále přes polní cesty PK 1038, p.č. 1035, p.č. 1031, p.č. 1032, ve vlastnictví obce Všeradice. Přístup a příjezd je k oceňovaným pozemkům právně bezproblémový s výjimkou přístupu a příjezdu k pozemku PK 772 přes pozemek PK 771, který je ve vlastnictví paní Agaty Šmídové. Pozemky jsou svažité, PK 711 a PK 717 s jižní orientací, pozemek PK 772 s jihovýchodní orientací. Jde o pozemky vedené ve zjednodušené evidenci parcely původ Pozemkový katastr (PK). Celková výměra oceňovaných pozemků činí 1,8386 ha a jde o ornou půdu o výměře 1,0844 ha a lesní pozemek o výměře 0,7542 ha. Výměry jednotlivých pozemků jsou uvedeny v následujících tabulkách. Pozemky čís. parcel PK 772 a PK 711 jsou v současné době užívány podle skutečnosti zjištěné na místě k zemědělským účelům, jako pozemky orné půdy. Pozemek čís. parcel PK 717 je v současné době užíván podle skutečnosti zjištěné na místě k plnění funkce lesa, pozemek je porostlý lesním porostem, převážně lípa, habr, borovice lesní, část pozemku skládka lesního materiálu. Podle informací zjištěných z platného územního plánu obce Všeradice, jsou pozemky čís. parcel PK 711, PK 772 v platném územním plánu zařazeny do ploch pro zemědělské využití jako polnosti a pozemek čís. parcely PK 717 je zahrnut do plochy s využitím pro funkci lesa. Ke dni ocenění je ve fázi konceptu nový územní plán obce Všeradice, který v dané oblasti neřeší záměr změny využití pozemků PK 711, PK 717, PK 772. - 4 -
M.1.1. M.1.1.1 Zemědělské pozemky a lesní pozemek včetně porostu podle LV č. 17, k.ú. Všeradice Zemědělské pozemky PK 711, PK 772, k.ú. Všeradice ANALÝZA OCENĚNÍ Věcná hodnota Výpočet plochy pozemků Číslo Popis Výpočet Plocha (m2) parcely 711 orná půda 3999 3999,00 Pozemek ve zjednodušené evidenci, původ parcely PK. 772 orná půda 6845 6845,00 Pozemek ve zjednodušené evidenci, původ parcely PK. Plocha pozemků celkem : 10844,00 m 2 Přímá metoda Jedná se o zemědělské pozemky, podle platného územního plánu obce Všeradice určené pro zemědělské využití jako polnosti. Pozemky jsou bonitovány, bonita pozemků je vyjádřena kódy BPEJ (42614, 43816). Pozemky se ocení podle BPEJ. Číslo parcely Popis Plocha (m2) Jednot. cena (Kč/m2) Hodnota (Kč) 711 orná půda 3999,00 3,17 12 676,83 772 orná půda 6845,00 1,33 9 103,85 Plocha (m 2 ): 10 844,00 Celková hodnota : 21 780 Kč Zemědělské pozemky PK 711 a PK 772, k.ú. Všeradice - celkem : Jednotková cena : Věcná hodnota 2 Kč/m2 21 780 Kč Výnosová hodnota objektu Výnosový způsob ocenění není v řešeném případě uplatněn. Pro daný majetek nemá vypovídací schopnost. Zemědělské pozemky PK 711 a PK 772, k.ú. Všeradice - celkem : Výnosová hodnota Není stanovena - 5 -
Porovnávací hodnota objektu Přímá metoda Pro ocenění pozemků porovnáním cen byly využity údaje z realitního trhu, zjištěné v realitních kancelářích regionu a na realitních serverech www.sreality.cz, www.reality.cz a www.farmy.cz a informace zjištěné na městském úřadě Rovensko pod Troskami. Z nabídek prodeje zemědělských pozemků v dané lokalitě uvádíme např.: - prodej zemědělských pozemků o celkové výměře 10,5762 ha poblíž obce Lhotka, část obce Hostomice, okres Beroun, nabídková cena 18,-Kč/m2, nabídka realitní kanceláře Evropa, pobočka Tábor - prodej zemědělských pozemků o celkové výměře 15,2478 ha poblíž obce Tobolka u Koněprus, okres Beroun, nabídková cena 12,-Kč/m2, nabídka realitní kanceláře Dobrá Realitka. Litoměřice - prodej zemědělských pozemků o celkové výměře 1,8153 ha poblíž obce Hlásná Třebáň, okres Beroun, nabídková cena 40,-Kč/m2, nabídka fyzické osoby na serveru www.farmy.cz. V uvedených příkladech jde o nabídky prodeje, realizované ceny zemědělských pozemků jsou ve skutečnosti podstatně nižší. Podle informací zjištěných na městském úřadě Všeradice jsou realizované ceny zemědělských pozemků v okolí obce Všeradice v cenovém rozpětí 4,00-10,00 Kč/m2, a to v návaznosti na situování v lokalitě, dostupnosti, kvalitě půdy a využitelnosti. V řešeném případě byly využity uvedené údaje trhu a porovnávací hodnota oceňovaných pozemků byla odhadnuta vzhledem k poloze, kvalitě půdy, která je vyjádřena kódy BPEJ, dostupnosti a využitelnosti ve výši 8,00 Kč/m2. Výpočet : 10844*8.00 Porovnávací hodnota : 86 752 Kč Zemědělské pozemky PK 711 a PK 772, k.ú. Všeradice - celkem : Porovnávací hodnota : 86 752 Kč M.1.1.2. Lesní pozemek PK 717 včetně lesního porostu, k.ú. Všeradice ANALÝZA OCENĚNÍ Věcná hodnota Výpočet plochy pozemku Číslo Popis Výpočet Plocha (m2) parcely 717 Lesní pozemek 7542 7542,00 Pozemek ve zjednodušené evidenci, původ parcely PK. Plocha pozemku celkem : 7 542,00 m 2 Cena pozemku Cena lesního pozemku je stanovena podle cenového předpisu, vyhl. ministerstva financí č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. č.456/2008 Sb., 460/2009 Sb., 364/2010 Sb. a vyhlášky 387/2011 Sb. (dále jen vyhláška). Cena lesního pozemku je stanovena podle kódů jednotlivých souborů lesních typů (SLT), které jsou stanoveny dle lesní hospodářské osnovy. - 6 -
Pozemek PK 717 - zalesněná část Porostní skupina Výměra SLT Cena Cena (m2) (Kč/m2) (Kč) 79Eg3a 1400 1C 2,00 2 800 79Eg3b 2500 1W 1,76 4 400 79Eg4 3000 1W 1,76 5 280 Celková cena (Kč) 12 480 Pozemek PK 717 - část lesní skládky, dle 32 odst. 4 Porostní skupina Výměra Koef. JC UC Cena (m2) (Kč/m2) (Kč/m2) (Kč) 79E9 600 0,06 35,00 10 6 420 Celková cena (Kč) 6 420 Plocha (m 2 ): 7 542,00 Celková cena - pozemek : 18 900 Kč Cena lesního porostu Cena lesního porostu je stanovena podle cenového předpisu, vyhl. ministerstva financí č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. č.456/2008 Sb., 460/2009 Sb., 364/2010 Sb. a vyhlášky 387/2011 Sb. (dále jen vyhláška). Cena lesního porostu vychází ze zjednodušeného postupu ( 40 oceňovací vyhlášky). Cena lesního porostu je součtem dílčích cen jednotlivých skupin dřevin v poměru jejich plošného zastoupení v oceňovaném lesním porostu. Cena jednotlivých skupin dřevin je zjištěna podle vzorce: ZC SD = V SD * C SD * B a * K p v němž ZC SD = zjištěná cena skupiny dřevin v Kč/m2 V SD = výměra zastoupené skupiny dřevin v m2 C SD = cena v Kč/m2 pro příslušnou skupinu dřevin, věk, bonitní stupeň a zakmenění 1,0 z tabulek č.1 až 6 v příloze č.33 B a = zakmenění porostu ve věku ke dni ocenění K p = koeficient prodejnosti uvedený v příloze č.39, pro lesní porosty má hodnotu 1,00 Pozemek PK 717 Porostní skupina: 79Eg3a, výměra 0,14 Ha, věk 21, zakmenění 10 Dřevina Zastoupení (%) RVB Csd/Kč Srážka (%) Cena (Kč) LP 65 1 3,2-2 912 HB 35 2 - Porostní skupina: 79Eg3b, výměra 0,25 Ha, věk 21, zakmenění 5 Dřevina Zastoupení (%) RVB Csd/Kč Srážka (%) Cena (Kč) HB 100 4 5,4-13 500 Porostní skupina: 79Eg4, výměra: 0,3 Ha, věk: 38, zakmenění: 9 Dřevina Zastoupení (%) RVB Csd/Kč Srážka (%) Cena (Kč) BO 80 4 4,2-10 080 HB 20 7 1,9-1 140 Celková cena - lesní porost (Kč) 27 632 Lesní pozemek PK 717 včetně lesního porostu, k.ú. Všeradice - celkem : - 7 -
Věcná hodnota celkem 46 532 Kč Výnosová hodnota majetku Výnosový způsob ocenění není v řešeném případě uplatněn. Pro daný majetek nemá vypovídací schopnost. Lesní pozemek PK 717 včetně lesního porostu, k.ú. Všeradice - celkem : Výnosová hodnota Není stanovena Porovnávací hodnota majetku Přímá metoda Pro ocenění pozemků porovnáním cen byly využity údaje z realitního trhu, zjištěné v realitních kancelářích regionu a na realitních serverech www.sreality.cz, www.reality.cz a www.farmy.cz. Z nabídek prodeje lesních pozemků v dané lokalitě uvádíme např.: - prodej lesního pozemku o celkové výměře 1,0367 ha k.ú. Krámy, okres Příbram, nabídková cena 28,-Kč/m2, nabídka fyzické osoby na serveru www.lesnipozemky.cz ( pozemek je zalesněn - BO, 90%, SM 10%, stáří 74 let ) - prodej lesního pozemku o celkové výměře 3,1474 ha poblíž obce Pavlíkov, okres Rakovník, nabídková cena 4 Kč/m2, nabídka serveru www.lesnipozemky.cz ( pozemek je po těžbě ) - prodej lesního pozemku o celkové výměře 2,6401 ha poblíž obce Senec u Rakovníka, okres Rakovník, nabídková cena 4,-Kč/m2, nabídka realitní kanceláře www.lesnipozemky.cz ( pozemek po těžbě ) - prodej lesního pozemku o celkové výměře 0,5866 ha poblíž obce Býkovice u Bořeňovic, okres Benešov, nabídková cena 17,-Kč/m2, nabídka serveru www.lesnipozemky.cz ( pozemek je zalesněn - SM, stáří 30 let ) - prodej lesního pozemku o celkové výměře 28 ha poblíž obce Benešov, okres Benešov, nabídková cena 20,-Kč/m2, nabídka serveru www.lesnipozemky.cz V uvedených příkladech jde o nabídky prodeje, realizované ceny lesních pozemků jsou ve skutečnosti nižší. V řešeném případě byly využity uvedené údaje trhu a porovnávací hodnota oceňovaných pozemků byla odhadnuta vzhledem k poloze, kvalitě půdy a lesního porostu, dostupnosti a využitelnosti ve výši 9,00 Kč/m2. Výpočet : 7 542*9.00 Porovnávací hodnota : 67 878 Kč Lesní pozemek PK 717 včetně lesního porostu, k.ú. Všeradice: Porovnávací hodnota : 67 878 Kč Rekapitulace cen majetku Název Věcná hodnota [Kč] Výnosová hodnota [Kč] - 8 - Porovnávací hodnota [Kč]
Zemědělské pozemky PK 711, PK 772, k.ú. Všeradice 21 780 Nebyla stanovena 86 752 Lesní pozemek PK 717 včetně lesního porostu, k.ú. 46 532 Nebyla stanovena 67 878 Všeradice Zemědělské pozemky a lesní pozemek včetně porostu podle LV č. 17, k.ú. Všeradice 68 312 Nebyla stanovena 154 630 Závěrečná analýza Název Věcná hodnota [Kč] Výnosová hodnota [Kč] Porovnávací hodnota [Kč] Zemědělské pozemky a lesní pozemek včetně porostu podle LV č. 17, k.ú. Všeradice 68 312 Nebyla stanovena 154 630 Komentář : Pro stanovení odhadu tržní hodnoty (obvyklé ceny) za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu ocenění vycházíme obvykle z věcné hodnoty, výnosové hodnoty a porovnávací hodnoty. V předcházející části ocenění byly stanoveny takto: Věcná hodnota : Výnosová hodnota : Porovnávací hodnota : 68 312 Kč Nebyla stanovena 154 630 Kč Při stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) byla dána přednost porovnávací hodnotě, vycházející z údajů trhu nemovitostí v segmentu zemědělských a lesních pozemků v lokalitě. V řešeném případě byly využity uvedené údaje trhu a tržní hodnota (obvyklá cena) oceňovaných pozemků byla odhadnuta vzhledem k poloze, dostupnosti a využitelnosti ve výši přibližně 8,16 Kč/m2, což odpovídá současným cenám na trhu se zemědělskými a lesními pozemky v dané lokalitě, kvalitě půdy, která je vyjádřena kódy BPEJ, situování v lokalitě a kvalitou a kvantitou lesního porostu. Zemědělské pozemky a lesní pozemek včetně porostu podle LV č. 17, k.ú. Všeradice - celkem : Tržní hodnota (obvyklá cena): 150 000 Kč - 9 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) zemědělských pozemků a lesního pozemku včetně porostu, pozemky čís. parcel PK 711, PK 717, PK 772, podle LV č. 17, k.ú. Všeradice, obec Všeradice, okres Beroun, Středočeský kraj, zapsaných na listu vlastnictví č. 17 pro k.ú. Všeradice, obec Všeradice u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrálního pracoviště Beroun, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), činí ke dni ocenění 1. srpna 2012 Slovy: Jednostopadesáttisíc Kč 150.000,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 17 ze dne 19.7.2012 není vlastnické právo k oceňovaným pozemkům žádným způsobem omezeno. Informace o případném nájemním vztahu nebyly zjištěny. S výše uvedenými nemovitostmi nejsou spojena žádná jiná ocenitelná práva nebo závady. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 371/5821/2012. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 3. srpna 2012-10 -
PŘÍLOHY SEZNAM PŘÍLOH 1. SITUACE ŠIRŠÍCH VZTAHŮ 2. VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ 3. KOPIE KATASTRÁLNÍ MAPY 4. ORTOFOTO MAPA SE ZÁKRESEM KATASTRÁLNÍ MAPY 5. MAPA VLASTNICKÉHO SEPARÁTU LHO BEROUN, z.o. Nižbor, LHC:112801 6. FOTODOKUMENTACE - 11 -