ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 16633115 NEMOVITÁ VĚC: o ceně id. podílu 1/16 na pozemku p.č.1343, 1374, 1395, 1419, 1509, 1906 v obci Valtrovice, k.ú.valtrovice, okres Znojmo. Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Znojmo, obec Valtrovice, k.ú. Valtrovice Adresa nemovité věci:vatrovice, 671 68 Vlastník pozemku: Zdeněk Jurčík, Stoupno 198, 471 06 Horní Police, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 16 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: 12615790 telefon: DIČ: CZ6510281261 fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 6779/13-71 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran: 19 e-mail: 85 000 Kč 24.11.2014 stran Stav ke dni : Počet příloh: V Středoklukách, dne 30.11.2014 24.11.2014 Počet vyhotovení: 2 Tomáš Maršál NÁLEZ Znalecký úkol o ceně id. podílu 1/16 na pozemku p.č.1343, 1374, 1395, 1419, 1509, 1906 v obci Valtrovice,
k.ú.valtrovice, okres Znojmo. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v dob_ zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění. Přehled podkladů - výpis z KN Znojmo, LV č.137 ze dne 21.10.2014 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - zákon č.40/1964/ Sb. - zákon č.151/1997/ Sb. - - vyhláška Ministerstva financí č.199/2014/sb. - časopis Soudní inženýrství- 1996-2014 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky 2003-2014 - databáze znalce - Usnesení č.j. 124 EX 6779/13-71 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 124 EX 6779/13-50 Místopis Obec Valtrovice je součástí okresu Znojmo náleží pod Jihomoravský kraj. Obec Valtrovice, k.ú.valtrovice se rozkládá nedaleko Znojma, Jaroslavice nedaleko hranic s Rakouskem. Obec Valtrovice má 401 obyvatel. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl. BUDOUCÍ STAV bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl. bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku autobus silnice II.,III.tř Celkový popis Jedná se o id. podíl 1/16 na pozemku p.č.1343, 1374, 1395, 1419, 1509, 1906 v obci Valtrovice, k.ú.valtrovice, okres Znojmo, které jsou zapsány u KN Znojmo na LV č.137 kde správu vykonává Katastrální úřad Znojmo. Vzhledem k tomu, že majitel nekontaktoval znalce za účelem poskytnutí potřebných informací, byly informace čerpány z dostupných dokumentů a při místním šetření. Pozemky se nacházejí nedaleko obce Valtrovice. Pozemek p.č.1906 je v mírně svažitém terénu, obdélníkového tvaru a nachází se nedaleko objektu zemědělského zásobování je veden jako orná půda o výměře 20 000m2, pozemek p.č. 1509 se nachází nedaleko komunikace č.408 mezi obcí Valtrovice a obcí Krhovice je veden jako orná půda o výměře 15 000m2, pozemky p.č. 1343, 1374, 1395, 1419 se nacházejí u obce Valtrovice a jsou vedené jako orná půda a ostatní plocha ( p.č. 1395). Nájemní smlouvy nebyly předloženy. Účel užití - zemědělská výroba. -2-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy Stav stavby neumožňuje podpis zástavní (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné X Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována částečně v území záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Komentář: viz.lv č.137 Ostatní rizika: nejsou Komentář: nejsou Komentář: Pozemek je obhospodařován. Nájemní smlouva nebyla předložena OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění pozemků 1.1 id. podíl 1/16 na pozemku p.č.1343, 1374, 1395, 1419, 1509, 1906 v obci Valtrovice, k.ú.valtrovice, okres Znojmo. Obsah tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 id. podíl 1/16 na pozemku p.č.1343, 1374, 1395, 1419, 1509, 1906 v obci Valtrovice, k.ú.valtrovice, okres Znojmo. 2.2 OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví 3. Změny v okolí - Bez vlivu -3- č. II Pi 0,00 III II -0,01 0,00
4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu - viz.lv č.137 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko II II III 0,00 0,00 0,95 č. I IV III II II II II Pi 0,30 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5 Index trhu IT = P6 * (1 + Pi) = 0,941 i=1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Zemědělství Název znaku 1. Druh 2. Převažující zástavba v okolí pozemku 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce 4. Dopravní dostupnost 5. Parkovací možnosti 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 7 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,303 i=2 Koeficient pp = IT * IP = 0,285 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Valtrovice: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 625,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V O2. Hospodářsko-správní význam obce IV O3. Poloha obce V O4. Technická infrastruktura v obci II O5. Dopravní obslužnost obce III O6. Občanská vybavenost v obci III Pi 0,50 0,60 0,80 0,85 0,90 0,95 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 283,43 Kč/m2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků -4-
1.1 id. podíl 1/16 na pozemku p.č.1343, 1374, 1395, 1419, 1509, 1906 v obci Valtrovice, k.ú.valtrovice, okres Znojmo. Jedná se o id. podíl 1/16 na pozemku p.č.1343, 1374, 1395, 1419, 1509, 1906 v obci Valtrovice, k.ú.valtrovice, okres Znojmo, které jsou zapsány u KN Znojmo na LV č.137 kde správu vykonává Katastrální úřad Znojmo. Vzhledem k tomu, že majitel nekontaktoval znalce za účelem poskytnutí potřebných informací, byly informace čerpány z dostupných dokumentů a při místním šetření. Pozemky se nacházejí nedaleko obce Valtrovice. Pozemek p.č.1906 je v mírně svažitém terénu, obdélníkového tvaru a nachází se nedaleko objektu zemědělského zásobování je veden jako orná půda o výměře 20 000m2, pozemek p.č. 1509 se nachází nedaleko komunikace č.408 mezi obcí Valtrovice a obcí Krhovice je veden jako orná půda o výměře 15 000m2, pozemky p.č. 1343, 1374, 1395, 1419 se nacházejí u obce Valtrovice a jsou vedené jako orná půda a ostatní plocha ( p.č. 1395). Nájemní smlouvy nebyly předloženy. Účel užití - zemědělská výroba. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] 6 000,00 393,00 1 527,00 2 792,00 8 235,00 3 92 52,00 20 000,00 orná půda 1343 05600 orná půda 1374 05600 orná půda 1419 05600 orná půda 1509 00401 orná půda 1509 00501 orná půda 1509 02212 orná půda 1509 02213 orná půda 1906 00501 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 42 920,00 m2 JC [Kč/m2] 14,95 14,95 14,95 7,32 9,18 5,82 5,14 9,18 Úprava [%] UC [Kč/m2] 14,95 14,95 14,95 7,32 9,18 5,82 5,14 9,18 Cena [Kč] 89 700,00 5 875,35 22 828,65 20 437,44 75 597,30 22 820,22 267,28 183 600,00 421 126,24 Jiný pozemek oceněný dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty Index P Úprava [Kč/m2] 9 odst. 5 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky 9 odst. 5 8,49 0,25 Typ Název Parcelní číslo 1395 Výměra Jedn. cena Srážka [m2] [Kč/m2] 79,00 2,12 9 odst. 5 ostatní plocha Jiný pozemek - celkem Id. podíl 1/16 na pozemku p.č.1343, 1374, 1395, 1419, 1509, 1906 = v obci Valtrovice, k.ú.valtrovice, okres Znojmo. - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu -5- Upr. cena [Kč/m2] 2,12 Cena [Kč] 167,48 167,48 421 293,72 Kč
* Úprava ceny vlastnickým podílem Id. podíl 1/16 na pozemku p.č.1343, 1374, 1395, 1419, 1509, 1906 = v obci Valtrovice, k.ú.valtrovice, okres Znojmo. - zjištěná cena 1 / 16 26 330,86 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 2. Porovnávací ocenění 2.1 id. podíl 1/16 na pozemku p.č.1343, 1374, 1395, 1419, 1509, 1906 v obci Valtrovice, k.ú.valtrovice, okres Znojmo. Oceňovaná nemovitá věc Plocha pozemku: 42 999,00 m2 Popisy porovnatelných nemovitých věcí pozemek prodej orné půdy, která se nachází v katastrálním území Hluboké Mašůvky /okr. Znojmo/. Celková plocha pozemků činí 30.201m2. Parcely jsou ve výlučném vlastnictví pozemky prodej pozemku orná půda v katastru Nový Šaldorf, jižně od Znojma s výměrou 8,3 ha. Vše pronajato Agrodružstvu Nový Šaldorf. Ke všem pozemkům je zajištěný přístup. Průměrná bonita pozemků 15,20 Kč/m2. pozemek smíšené pozemky( zemědělská půda 2042m2 a 6242m2,ostatní plocha 934m2, lesní pozemky okrajové 93m2). Pozemky se nacházejí ve velmi pěkné a přístupné lokalitě s výhledem na krajinu. Srovnatelné nemovité věci Název: pozemek Lokalita: Mašůvky Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 podíl K2 zdroj K3 K3 0,06 0,80-6-
Výměra pozemku 30 201 m2 Název: pozemky Lokalita: Sedlošovice Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 podíl K2 zdroj K3 K3 Celková cena 573 819 Kč 0,06 0,80 Výměra pozemku 83 788 m2 Název: pozemek Lokalita: Moravský Krumlov Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 podíl K2 zdroj K3 K3 Výměra pozemku 9 311 m2 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 0,05 1 Jednotková cena 19 Kč/m2 Celková cena 2 932 580 Kč Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 0,05 2 Jednotková cena 35 Kč/m2 0,90 0,06 0,80 Celková cena 408 805 Kč Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 0,04 2 Jednotková cena 44 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě výměry pozemku Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výměra pozemku Výsledná porovnávací hodnota REKAPITULACE OCENĚNÍ -7-1 Kč/m2 2 Kč/m2 2 Kč/m2 2 Kč/m2 42 999,00m3 85 998 Kč
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění pozemků 1.1 id. podíl 1/16 na pozemku p.č.1343, 1374, 1395, 1419, 1509, 1906 v obci Valtrovice, k.ú.valtrovice, okres Znojmo. 26 33 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 id. podíl 1/16 na pozemku p.č.1343, 1374, 1395, 1419, 1509, 1906 v obci Valtrovice, k.ú.valtrovice, okres Znojmo. 2.2 0,00 Kč 85 998,00 Kč 0,00 Kč 85 998,00 Kč Současný stav 85 998 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 26 331 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Obvyklá cena 85 000 Kč slovy: Osmdesátpěttisíc Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny C. Rekapitulace Závěrečná analýza Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Znojmo LV č.137 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : 1. Obvyklá cena nemovitosti id.podílu 1/16 bez závad je minimálně : 85 000,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti pozemků je 85 000,- Kč slovy: osmdesápěttisíc Kč -8-
Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Valtrovice. Poloha je vhodná k zemědělské výrobě. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňovaných pozemků v obci Valtrovice, k.ú. Valtrovice její celkovou výměrou, vlastnickým podílem i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu id. podílu 1/16 na pozemku p.č.1343, 1374, 1395, 1419, 1509, 1906 v obci Valtrovice, k.ú.valtrovice, okres Znojmo ve výši 85 000,-Kč Obvyklá cena: 85 000,- Kč slovy: osmdesátpěttisíc Kč Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.veškerá práva jsou vyhrazena. -9-
Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik, vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Znalec potvrzuje, že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku. V Středoklukách 30.11.2014 Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 16633115 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 16633115. - 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -