ZNALECKÝ POSUDEK č. 4561-360/2015 O ceně bytové jednotky č.3567/2 v Prostějově, sídliště Svobody 3567/68, vč.příslušenství a podílu o velikosti 55/6851 na společných částech domu a pozemcích p.č.6169/125, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 206 m 2, p.č.6169/126, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 244 m 2, p.č.6169/127, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 245 m 2, p.č.6169/128, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 204 m 2, p.č.6169/129, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 206 m 2, p.č.6169/130, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 204 m 2, p.č.6169/131, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 205 m 2, p.č.6169/132, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 203 m 2 a p.č.6169/133, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 205 m 2, vše zapsáno na LV č.9086 pro k.ú.prostějov Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: QI investiční společnost, a.s. Rybná 682/14 110 05 Praha 1 Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 3.11.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 3.11.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.3567/2 v Prostějově, sídliště Svobody 3567/68, vč.příslušenství a podílu o velikosti 55/6851 na společných částech domu a pozemcích p.č.6169/125, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 206 m 2, p.č.6169/126, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 244 m 2, p.č.6169/127, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 245 m 2, p.č.6169/128, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 204 m 2, p.č.6169/129, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 206 m 2, p.č.6169/130, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 204 m 2, p.č.6169/131, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 205 m 2, p.č.6169/132, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 203 m 2 a p.č.6169/133, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 205 m 2, vše zapsáno na LV č.9086 pro k.ú.prostějov 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.3567/2 Adresa předmětu ocenění: sídliště Svobody 3567/68 796 01 Prostějov Kraj: Olomoucký Okres: Prostějov Obec: Prostějov Katastrální území: Prostějov Počet obyvatel: 44 234 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 300,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 3.11.2015 za přítomnosti znalce. - 2 -
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.9086 pro k.ú.prostějov - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: 840529/4480, Pan Pavel Řehulka, Studentská 1971/3, 79601 Prostějov, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 840529/4480, Pan Pavel Řehulka, Studentská 1971/3, 79601 Prostějov, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a dle informací z KN. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, nacházející se ve 2.nadzemním podlaží panelového objektu s pěti nadzemními podlažími. Má plochou střechu, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová. Vnitřní vybavení předpokládám standardní. Vytápění je ústřední z dálkového zdroje, vč.teplé vody. K bytu náleží sklep a lodžie. Byt je dle informací od zadavatele ocenění po rekonstrukci. Dům je po revitalizaci a je napojen na kompletní infrastrukturu. Možnosti parkování jsou průměrné. - 3 -
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.3567/2-4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.3567/2 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo I 0,00-5 -
5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - nucený prodej I -0,01 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,990 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - MHD centrum obce IV 0,03 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00-6 -
10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,100 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,990 * 1,000 * 1,100 = 1,089 11 i = 2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 300,- 1,089 1 415,70 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 6169/125 206,00 1 415,70 291 634,20 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 6169/126 244,00 1 415,70 345 430,80 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 6169/127 245,00 1 415,70 346 846,50 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 6169/128 204,00 1 415,70 288 802,80 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 6169/129 206,00 1 415,70 291 634,20 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 6169/130 204,00 1 415,70 288 802,80 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 6169/131 205,00 1 415,70 290 218,50 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 6169/132 203,00 1 415,70 287 387,10 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 6169/133 205,00 1 415,70 290 218,50 nádvoří Stavební pozemky - celkem 1 922,00 m 2 2 720 975,40 Pozemky - zjištěná cena = 2 720 975,40 Kč - 7 -
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky = 2 720 975,40Kč 2 720 975,40 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 2 720 975,40 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Prostějov Stáří stavby: 25 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 13 851,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyně: 8,75 * 1,00 = 8,75 m 2 pokoj: 21,4 * 1,00 = 21,40 m 2 pokoj: 12,6 * 1,00 = 12,60 m 2 lodžie: 2,37 * 0,20 = 0,47 m 2 koupelna: 2,1 * 1,00 = 2,10 m 2 WC: 0,95 * 1,00 = 0,95 m 2 předsíň: 7,8 * 1,00 = 7,80 m 2 spíž: 0,3 * 1,00 = 0,30 m 2 sklepní koje: 1,07 * 0,10 = 0,11 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 54,48 m 2-8 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt ve výborném stavu I 1,05 Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 25 let: s = 1-0,005 * 25 = 0,875 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,975 = 1,106 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - nucený prodej I -0,01 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00-9 -
Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 0,990 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - MHD centrum obce IV 0,03 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,100 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 13 851,- Kč/m 2 * 1,106 = 15 319,21 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 54,48 m 2 * 15 319,21 Kč/m 2 * 0,990 * 1,100= 908 869,12 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 908 869,12 Kč - 10 -
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 2 720 975,40 Kč Spoluvlastnický podíl: 55 / 6 851 Hodnota spoluvlastnického podílu: 2 720 975,40 Kč * 55 / 6 851 = 21 844,06 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 21 844,06 Kč Bytová jednotka č.3567/2 - zjištěná cena = 930 713,18 Kč - 11 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.3567/2 930 713,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 930 713,20 Kč Celkem 930 713,20 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 930 713,20 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.3567/2 930 713,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 930 713,20 Kč Celkem 930 713,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 930 713,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 930 710,- Kč slovy: Devětsettřicettisícsedmsetdeset Kč - 12 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 850.000,- Kč s příslušenstvím - QI investiční společnost, a.s., Rybná 682/14, Staré Město, 11000 Praha 1, Zahájení exekuce 182EX-9323/2014-9 ze dne 23.9.2014 související Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 182EX-9323/2014-21 ze dne 7.5.2015. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : V žádané lokalitě na klidném místě v blízkosti MŠ a ZŠ, sídl. Svobody, Prostějov, nabízíme byt v OV 2+1, 53 m2, s alkovnou v původním, ale zachovalém stavu. Byt je orientovaný na JV/SZ, v chodbě je vestavná skříň, v samostatných pokojích jsou parkety. V blízkosti je zdravotní středisko, hypermarket, nemocnice. Požadovaná cena 950.000,- Kč. - 13 -
k prodeji družstevni byt 2+1 po rekonstrukci v revitalizovanem domu, Šárka, Prostějov, o rozloze 56 m2. Byt se nachází ve zvýšeném přízemi, k bytu náleži velký sklep. V bytě zůstává kuchyňská linka, vestavěné skřině, po dohodě možnost ponechaní dalšího nábytku. Klidné prostředí. Autobusová zastávka 30 m od domu. Požadovaná cena 1.095.000,- Kč. velice pěkný DB 2+1, 54 m2, s alkovnou a zasklenou lodžií s pěkným výhledem na radnici. Byt je udržovaný po částečné rekonstrukci - nové omítky, částečně nová elektřina, v celém bytě jsou plovoucí podlahy. Výhodou je žádaná lokalita, 5 min. do centra, v blízkosti je nemocnice, park, ZŠ, MŠ, MHD, obchody. Požadovaná cena 1.050.000,- Kč. - 14 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.000.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.000.000,- Kč. Slovy: Jedenmilion Kč V Tršicích 3.11.2015 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.15. - 15 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4561-360/2015 znaleckého deníku. - 16 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.9086 ze dne 15.5.2015 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 3-17 -
Fotodokumentace nemovitosti - 18 -
Mapa oblasti - 19 -
- 20 -
- 21 -