ZNALECKÝ POSUDEK č.3439-262/2013 O ceně podílu o velikosti 4/6 rodinného domu v obci Postřižín, Úžická č.p.92, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.87, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 144 m 2 a p.č.262/8, zahrada, o velikosti 419 m 2, vše zapsáno na LV č.74 pro k.ú.postřižín Objednatel posudku: Dražební centrum s.r.o. Široká 36/5, 110 00 Praha Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 9.7.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 18 stran textu a 4 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích 9.7.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny podílu o velikosti 4/6 rodinného domu v obci Postřižín, Úžická č.p.92, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.87, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 144 m 2 a p.č.262/8, zahrada, o velikosti 419 m 2, vše zapsáno na LV č.74 pro k.ú.postřižín 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Úžická 92 250 70 Postřižín Kraj: Středočeský Okres: Mělník Obec: Postřižín Katastrální území: Postřižín Počet obyvatel: 809 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 9.7.2013 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.74 pro k.ú.postřižín - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje spoluvlastnický podíl o velikosti 4/6: Paní Hana Ulmanová, Úžická 92, 250 70 Postřižín rč:675410/1486 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a dle informací sousedky. Oceňovaná nemovitost je řadový krajní, částečně podsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím. Má sedlovou střechu, smíšené zdivo. Krytina je z pálené tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, z části chybějící. Fasáda je vápenná hladká. Topení je lokální, kamínky na tuhá paliva. WC a koupelna jsou podstandardní, v horším stavu. Okna jsou plastová. Dispozičně jde o byt 3+1. K domu náleží stavba hospodářského charakteru ve velmi špatném stavu, s negativním vlivem na cenu obvyklou. Dům je z roku 1935, později byla provedena přístavba a částečná modernizace. Stav objektu je horší, údržba nedostatečná, vybavení celkově podstandardní. Objekt je napojen na vodu z veřejného vodovodu, kanalizace do jímky, elektřinu. Napojení na plyn není. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 3 -
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 78 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 5 006,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží sklep: = 27,00 m 2 přízemí: = 120,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška sklep: 27,00 m 2 1,80 m přízemí: 120,00 m 2 2,60 m - 4 -
Obestavěný prostor spodní stavba: 27,0*1,8 = 48,60 m 3 vrchní stavba: 120,0*3,5 = 420,00 m 3 zastřešení: 120,0*2,2/2 = 132,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 600,60 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 120,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 147,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,23 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - snižující hodnotu RD I -0,03 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient stáří upraven o + 0,01 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 78 let: 0,71-5 -
12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,71 = 0,441 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním II 0,00 sortimentem 5. Školství a sport - žádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0,06 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,880 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,441 * 0,880 * 0,850 = 0,330 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 5 006,- Kč/m 3 * 0,330 = 1 651,98 Kč/m 3 CP = CU * OP = 1 651,98 Kč/m 3 * 600,60 m 3 = 992 179,19 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 992 179,19 Kč - 6 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 100 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 100 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -7 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 100% + -7% * (100 % + 100%) 86,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: výhodná poloha Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,9230 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1460 1,9230 86,00 268,65 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,- 0,40 2,1460 1,9230 86,00 107,46 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st.87 144,00 268,65 38 685,60 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 262/8 419,00 107,46 45 025,74 Stavební pozemky - celkem 83 711,34 Pozemky - zjištěná cena = 83 711,34 Kč - 7 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 992 179,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 992 179,20 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 83 711,30 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 83 711,30 Kč Celkem 1 075 890,50 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 075 890,50 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 992 179,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 992 179,20 Kč - 8 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 83 711,30 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 83 711,30 Kč Celkem 1 075 890,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 075 890,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 1 075 890,- Kč slovy: Jedenmilionsedmdesátpěttisícosmsetdevadesát Kč - 9 -
Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo soudcovské k podílu 4/6 k zajištění pohledávky ve výši 42.800,- Kč s příslušenstvím - Red orange s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, 110 00 Praha, Zahájení exekuce 014EX - 1703/2013-11 ze dne 30.5.2013, Exekuční příkaz k prodeji podílu 4/6 nemovitosti 014EX - 1703/2013-15 ze dne 30.5.2013, Zástavní právo exekutorské k podílu 4/6 k zajištění pohledávky ve výši 130.578,- Kč s příslušenstvím - PROFI CREDIT Czech, a.s., Jindřišská 941/24, Praha 1, Nové Město, 110 00 Praha 1. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : - 10 -
rodinný dům 1+1 se zahrádkou v obci Chlumín. Celková plocha parcely činí 98 m2. Konstrukce domu jsou zděné z plných cihel. Do domu je zaveden el. proud, veř. tlaková kanalizace a veř. vodovod. Plyn je na hranici pozemku v oplocení. Ohřev teplé vody zajišťuje bojler v koupelně. Vytápění je ve fázi přípravy pro krbová kamna a el. přímotopy (také možnost osadit el. kotel + rozvody). Střechu pokrývají pálené tašky. V letech 2010-12 proběhla rekonstrukce domu. Byly provedeny nové elektroinstalace a příprava jističů pro elektrospotřebiče dle normy. V kuchyni je připraveno místo pro kuch. linku vč. přípojky vody a odpadu pro myčku nebo pračku. V koupelně je vana, WC a keramické obklady. Místo pro pračku je v koupelně i v kuchyni. Podlahu v předsíni a koupelně pokrývá keramická dlažba, v obou pokojích je plovoucí podlaha a na půdě je ponechána původní prkenná podlaha. Stropy tvoří dřevěné trámy, podbitý rákos a SDK podhled. Eurookno do ulice má dvojité sklo, do dvora je starší zdvojené okno. Orientace dvorku je směrem na východ. V obci najdete obecní úřad, poštu, obchody, 2 hospody, fotbal. hřiště. ZŠ a MŠ je v Obříství, lékař Na Štěpáně. Požadovaná cena 890.000,- Kč vč. provize RK, právního i finančního servisu. Libčice nad Vltavou, prodej domu 2+1 s půdou k vestavbě a možností rozšíření, MHD - centrum Prahy 15 min. vlakem, vše IS včetně studny. Výhled na Vltavu, skály nad řekou, obec Větrušice, zahrada 629m2. Požadovaná cena 1.150.000,- Kč včetně provize. - 11 -
prodej samostatně stojícího, staršího, rodinného domu v centru obce Postřižín. Jedná se o menší cihlový domek s novějším přístavkem na dvoře. Dům je v současné době neobydlený, je vhodný k rekonstrukci vzhledem ke svému stavu. Jedná se o jednopodlažní stavbu se čtyřmi místnostmi, menší kuchyňkou, koupelnou a toaletou. Dům byl rozšířen přístavbou, v celém domě byla vyměněna původní okna za plastová. Nemovitost leží na pozemku o rozloze 212 m², který slouží jako dvorek s betonovým povrchem. Na dvorku je možné parkovat automobil. Požadovaná cena 1.199.000,- Kč. Negativně působí prodej podílu. Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.000.000,- za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu podílu o velikosti 4/6 nemovitosti stanovuji na 480.000,- Kč. Slovy: Čtyřistaosmdesáttisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz V Tršicích 9.7.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.17. - 12 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3439-262/2013 znaleckého deníku. - 13 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 74 ze dne 25.6.2013 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 3-14 -
Fotodokumentace nemovitosti - 15 -
Mapa oblasti - 16 -
- 17 -
- 18 -