- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 235-98/2011 o ceně pozemku (spoluvlastnického podílu ve výši 1/2) p.č. 4708/1 orná půda v k.ú. Lískovec u Frýdku-Místku, obci Frýdek-Místek, okresu FrýdekMístek a o odhadu ceny obvyklé (LV 611) Objednatel posudku: Účel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní 23 738 01 Frýdek-Místek Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 28 EXE 3342/2010-11 Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 25.3.2011 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 13 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 28.3.2011
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit pozemek (spoluvl. podíl ve výši ½) včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: pozemek p.č. 4708/1 Adresa nemovitosti: 738 01 Frýdek-Místek Kraj: Moravskoslezský Okres: Frýdek - Místek Obec: Frýdek-Místek Katastrální území: Lískovec u Frýdku-Místku Počet obyvatel: 58 582 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. g) : 500,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 25.3.2011 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 611 ze dne 1.3.2011. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiříh Trojanovského sp. zn. 143 EXE 0183/10-023 o ustanovení znalce. Konzultace na Městském úřadu ve Frýdku-Místku. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitosti je v KN na LV č. 611 zapsán: QC Company Investment s.r.o., O. Lysohorského 702, 738 01 Frýdek-Místek podíl 1/2 Timko Zoltán, Podpuklí 1671, 738 01 Frýdek-Místek podíl 1/2 Omezení vlastnického práva: Věcné břemeno zřizovat a provozovat podzemní vedení telekomunikační sítě, oprávnění pro parc.č. 2146/2 Paskov Zástavní práva smluvní k zajištění pohledávek.- podíl ve výši 1/2 Exekuční příkaz k prodeji 1/2 podílu nemovitosti blíže viz LV v přloze č. 1.
- 3-6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný pozemek se nachází v Lískovci, mimo zastavěné území obce, po levé straně od ulice K Sedlištím (směrem z Lískovce na Sedliště). Pozemek se nachází v poli, cca 100 m od hřbitova. Pozemek je nepravidelného obdélníkového tvaru, je porostlý náletovými stromy a keři. Přes pozemek vede napříč vedení vysokého napětí. Jedná se o zemědělský pozemek. Šetřením na útvaru architekta Městského úřadu ve Frýdku-Místku bylo zjištěno, že pozemek není zahrnut v územním plánu pro výstavbu. 7. Obsah posudku I) Administrativní ocenění a) Pozemky a 1 ) Pozemek p.č. 4708/1 b) Věcná břemena b 1 ) Věcné břemeno II) Odhad ceny obvyklé Přílohy
- 4 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Pozemky a 1 ) Pozemek p.č. 4708/1-27 - 32 Výčet pozemků: parc.č. 4708/1 orná půda o výměře 58 102 m 2 Vztah BPEJ k parcele: 64610 k výměře 38 586 m 2 64700 k výměře 3 255 m 2 64300 k výměře 16 261 m 2 Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Výpočet úpravy základní ceny příloha č. 23: Obce s 50-100 tisíci obyv. - vlastní území 200,00 % Celková úprava ceny: 200,00 % Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m 2 ] JC [Kč/m 2 ] Úprava [%] UC [Kč/m 2 ] Cena [Kč] část 1 4708/1 64610 38586 6,17 200,00 18,51 714 226,86 část 2 4708/1 64700 3255 6,18 200,00 18,54 60 347,70 část 3 4708/1 64300 16261 8,74 200,00 26,22 426 363,42 Výměra celkem 58102 Mezisoučet 1 200 937,98 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem 1 200 937,98 1 200 937,98 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Pozemek p.č. 4708/1 - zjištěná cena = 600 468,99 Kč
- 5 - b) Věcná břemena b 1 ) Věcné břemeno Popis věcného břemene: Věcné břemeno zřizovat a provozovat podzemní vedení telekomunikační sítě, včetně jejich opěrných a vytyčovacích bodů a umísťovat vedení telekomunikační sítě. Oprávnění pro parcelu 2146/2 Paskov. Jelikož nelze určit roční užitek z tohoto věcného břemene je ocenění provedeno paušální částkou. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle 18 zákona č. 151/97 Sb.: Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou. Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 18 odstavce 5 zákona č. 151/1997 Sb na jednotnou částku 10 000 Kč. 10 000,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Ocenění věcného břemene činí: 5 000,- Kč II) Odhad ceny obvyklé Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Ocenění pozemku je provedeno odborným odhadem dle srovnatelných pozemků v okolí. Cenu obvyklou za m2 stanovuji ve výši 40,- Kč/m2.
- 6 - Závěrečné zhodnocení předložených dat: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, s ohledem na umístění nemovitosti, velikost pozemku, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši srovnávací hodnoty, která odpovídá nejlépe tržní, tedy obvyklé ceně. Srovnávací hodnota (orientační) 2 324 080,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Srovnávací hodnota (orientační) 1 162 040,- Kč Srovnávací hodnota po zaokrouhlení 1 160 000,- Kč Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) Pro stanovení ceny obvyklé byly použity tyto zjištěné hodnoty: Administrativní ocenění dle zákona a vyhlášky: = 600 468,99 Kč Srovnávací hodnota: = 1 160 000 Kč Výše uvedené hodnoty představují základní přístupy při hodnocení nemovitostí. Každý z těchto přístupu má jinou váhu a vypovídací schopnost při stanovení ceny obvyklé. V současné době jsou preferovány přístupy výnosový a srovnávací, které odráží zájem případných investorů (výnosový přístup) či reálná data ověřená realitním trhem (srovnávací přístup). V případě oceňované nemovitosti bylo při stanovení ceny obvyklé významně přihlédnuto k hodnotě srovnávací. Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti: - spoluvlastnický podíl ve výši ½ pozemku p.č. 4708/1, k.ú. Lískovec u Frýdku-Místku, obec Frýdek-Místek, LV č. 611, je stanovena ke dni 25.3.2011. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, předpokládaná využitelnost, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňovaného pozemku (spoluvl. podílu ve výši ½) k datu ocenění ve výši 1 160 000,- Kč.
- 7 - C. Rekapitulace cen nemovitosti I. Administrativní ocenění: a) Pozemek p.č. 4708/1 = 600 468,99 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 600 468,99 Kč 600 470,- Kč Věcné břemeno: Věcné břemeno = 5 000,- Kč Hodnota nemovitosti po odečtení věcného břemene činí celkem Slovy: Pětsetdevadesátpěttisícčtyřistasedmdesát Kč 595 470,- Kč II. Odhad ceny obvyklé a) Pozemek p.č. 4708/1 = 1 160 000,- Kč Věcné břemeno = 10 000,- Kč Výsledná cena obvyklá nemovitosti činí 1 150 000,- Kč slovy: Jedenmilionstopadesáttisíc Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které nezaniknou prodejem nemovitosti z dražby, vyjma výše popsaného a oceněného věcného břemene. V Ostravě, 28.3.2011 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 235-98/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 98/2011.
- 8 - Přílohy: Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí Příloha č. 2: Výřez z katastrální mapy Příloha č. 3: Mapa širších souvislostí