Znalecký posudek č. 1362-42-2012 Předmětem ocenění je : rekreační chata č.e. 555, s příslušenstvím a pozemky parc.č. 1057 a 360/11, v katastrálním území Stříbrná Skalice, obec Stříbrná Skalice, okres Praha-východ. Objednatel posudku: JUDr. Jana Tvrdková Exekutorský úřad, Praha 4 Hornokrčská 650/29 140 00 Praha 4 Účel posudku: Exekuční příkaz sp. zn. 095 Ex 559/09/P 11-126 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb., a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 29.11.2012 posudek vypracoval: J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADY nemovitostí. Posudek obsahuje 47 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, 2.12.2012 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Stříbrná Skalice, okres Prahavýchod. Obvyklou cenou pro účely zákona č. 403/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů, se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí, na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedených definic obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného, ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Stříbrná Skalice, okres Praha-východ, je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně nabízených, nebo uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 387/2011 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. 2
Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rekreační chata č.e. 555 281 67 Stříbrná Skalice 555 Region: Středočeský Okres: Praha-východ Katastrální území: Stříbrná Skalice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 29.11.2012 za přítomnosti majitele nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování posudku: Výpis z katastru nemovitostí, katastrální území Stříbrná Skalice, L.V. č. 1193, ze dne 10.9.2012 Usnesení sp. zn. 095 Ex 559/09/U 10-139, ze dne 30.10.2012 Exekuční příkaz č. 095 Ex 559/09/ P 11-126, ze dne 22.8.2012 Kopie katastrální mapy, katastrální území Stříbrná Skalice, list č. VII-18-16, ze dne 10.9.2012 Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace sdělené majitelem nemovitosti 3
5. Vlastnické a evidenční údaje: Výpis z katastru nemovitostí, katastr. území Stříbrná Skalice, L.V. č. 1193, ze dne 10.9.2012 Vlastník: Tůša Martin, Pod pramenem 1607/5, Praha 4, Nusle 140 00 Praha 4 6. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je rekreační chata č.e. 555, s příslušenstvím a pozemky parc.č. 1057 a 360/11 v katastrálním území Stříbrná Skalice, obec Stříbrná Skalice, okres Praha-východ. Chata se nachází v rekreační části obce Stříbrná Skalice, je postavena na velmi svažitém pozemku, příjezd je řešen z centra obce po nezpevněné komunikaci vcelku ve velkém svahu, takže v zimním období je dostupnost velmi problematická. Vlastní chata byla postavena v roce 1988 jako přízemní, v celém půdorysu podsklepený objekt s kompletně využitým podkrovím. Chata je krytá sedlovou střechou s eternitovými šablonami, obvodové zdivo cihelné, okna dřevěná, klempířské konstrukce kompletní, schody a podlahy dřevěné, lokální vytápění, koupelna vana ocelová, rozvod vody, teplá voda el. bojler, malá kuchyňka. Celý objekt je průměrně udržovaný, do chaty je zaveden obecní vodovod, kanalizace je do vlastní žumpy, el. energie je zemním kabelem, plyn zaveden není. Součástí ocenění jsou i drobné venkovní úpravy, trvalé porosty, pozemky dle L.V. č. 1193. 7. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Rekreační chata č.e. 555 b) Venkovní úpravy b 1 ) Přípojka vody DN 25 mm b 2 ) Žumpa z monolitického betonu 4
b 3 ) Přípojky elektro 16 mm 2 v zemi b 4 ) Opěrné zdi z lomového kamene b 5 ) Opěrné zdi z lomového kamene b 6 ) Schodiště betonové b 7 ) Vrátka ocelová s dřevěnou výplní b 8 ) Vrata ocelová s dřevěnou výplní b 9 ) Plochy s povrchem betonovým tl. 10 cm b 10 ) Podezdívka z lomového kamene, výška do 60 cm b 11 ) Plot dřevěný z prken ocel. sloupky c) Porosty c 1 ) Trvalé porosty d) Ocenění porovnávacím způsobem d 1 ) Rekreační chata č.e. 555 e) Pozemky e 1 ) Stavební pozemky dle L.V. č. 1193 B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) Nákladový způsob a 1 ) Rekreační chata č.e. 555-6 Rekreační nebo zahrádkářská chata: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm Podsklepení: podsklepená Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Kód CZ - CC: 111 5
Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Podzemní podlaží: 7,10*7,15 = 50,76 m 2 I. Nadzemní podlaží: 7,10*7,15+2,10*3,35 = 57,80 m 2 Podkroví, zastřešení: 7,10*7,15 = 50,76 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I. Podzemní podlaží: 50,76 m 2 2,60 m I. Nadzemní podlaží: 57,80 m 2 2,90 m Podkroví, zastřešení: 50,76 m 2 2,30 m Obestavěný prostor: I. Podzemní podlaží: I. Nadzemní podlaží: Podkroví, zastřešení: (7,10*7,15)*(2,60) = 131,99 m 3 (7,10*7,15+2,10*3,35)*(2,90) = 167,62 m 3 (7,10*7,15)*(2,30) = 116,76 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 416,37 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený Konstrukce, vybavení standardu [%] [%] obj. podíl 1. Základy: S 6,30 100,00 1,00 6,30 3. Obvodové stěny: S 27,40 100,00 1,00 27,40 4. Stropy: S 10,20 100,00 1,00 10,20 5. Zastřešení: S 9,10 100,00 1,00 9,10 6. Krytina: S 4,00 100,00 1,00 4,00 7. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 8. Úprava povrchů: S 8,10 100,00 1,00 8,10 9. Schodiště: S 4,10 100,00 1,00 4,10 10. Dveře: S 3,00 100,00 1,00 3,00 11. Okna: S 5,10 100,00 1,00 5,10 12. Podlahy: S 4,00 100,00 1,00 4,00 13. Vytápění: S 3,10 100,00 1,00 3,10 14. Elektroinstalace: S 3,00 100,00 1,00 3,00 15. Rozvod vody: S 2,10 100,00 1,00 2,10 16. Zdroj teplé vody: S 1,00 100,00 1,00 1,00 17. Rozvod propan-butanu: C 0,20 100,00 0,00 0,00 6
18. Kanalizace: S 2,00 100,00 1,00 2,00 19. Záchod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 20. Okenice: S 1,80 100,00 1,00 1,80 21. Vnitřní vybavení: S 2,20 100,00 1,00 2,20 22. Ostatní: C 2,20 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 97,60 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9760 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Stáří Živ. Opotř. Opotř. z [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy: S 6,30 100,0 1,00 6,30 6,46 24 100 24,00 1,5504 2. Podezdívka: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 3. Obvodové stěny: S 27,40 100,0 1,00 27,40 28,08 24 80 30,00 8,4240 4. Stropy: S 10,20 100,0 1,00 10,20 10,45 24 80 30,00 3,1350 5. Zastřešení: S 9,10 100,0 1,00 9,10 9,32 24 70 34,29 3,1958 6. Krytina: S 4,00 100,0 1,00 4,00 4,10 24 40 60,00 2,4600 7. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,0 1,00 0,70 0,72 24 30 80,00 0,5760 8. Úprava povrchů: S 8,10 100,0 1,00 8,10 8,30 24 30 80,00 6,6400 9. Schodiště: S 4,10 100,0 1,00 4,10 4,20 24 80 30,00 1,2600 10. Dveře: S 3,00 100,0 1,00 3,00 3,07 24 50 48,00 1,4736 11. Okna: S 5,10 100,0 1,00 5,10 5,23 24 50 48,00 2,5104 12. Podlahy: S 4,00 100,0 1,00 4,00 4,10 95,00 3,8950 13. Vytápění: S 3,10 100,0 1,00 3,10 3,18 95,00 3,0210 14. Elektroinstalace: S 3,00 100,0 1,00 3,00 3,07 24 25 96,00 2,9472 15. Rozvod vody: S 2,10 100,0 1,00 2,10 2,15 95,00 2,0425 16. Zdroj teplé vody: S 1,00 100,0 1,00 1,00 1,02 95,00 0,9690 17. Rozvod propan-butanu: C 0,20 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 18. Kanalizace: S 2,00 100,0 1,00 2,00 2,05 24 30 80,00 1,6400 19. Záchod: S 0,40 100,0 1,00 0,40 0,41 24 30 80,00 0,3280 20. Okenice: S 1,80 100,0 1,00 1,80 1,84 24 50 48,00 0,8832 21. Vnitřní vybavení: S 2,20 100,0 1,00 2,20 2,25 24 30 80,00 1,8000 22. Ostatní: C 2,20 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 Součet upravených objemových podílů: 97,60 Opotřebení: 48,7511 Úprava koeficientu prodejnosti K p : Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 3,2130 7
Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 2,2491 Základní cena (dle příl. č. 7): = 1 650,- Kč/m 3 Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 7): * 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9760 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1550 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,2491 Základní cena upravená = 7 430,65 Kč/m 3 Plná cena: 416,37 m 3 * 7 430,65 Kč/m 3 = 3 093 899,74 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 48,7511 % Úprava ceny za opotřebení - 1 508 310,16 Kč Rekreační chata č.e. 555 - zjištěná cena = 1 585 589,58 Kč b) Venkovní úpravy b 1 ) Přípojka vody DN 25 mm - 10 Venkovní úprava: 1.1.1. Přípojka vody DN 25 mm Kód CZ - CC: 2222 Délka: 2,50 m Základní cena (dle příl. č. 11): 2,50 m * 340,- Kč/m = 850,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3230 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,2491 Plná cena: = 3 774,82 Kč 8
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 24 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 21 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 45 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 24 / 45 = 53,333 % - 2 013,22 Kč Přípojka vody DN 25 mm - zjištěná cena = 1 761,60 Kč b 2 ) Žumpa z monolitického betonu - 10 Venkovní úprava: 2.3.1. Žumpa z monolitického i montovaného betonu Kód CZ - CC: 2223 Výměra: 7,00 m 3 Základní cena (dle příl. č. 11): 7,00 m 3 * 2 300,- Kč/m 3 = 16 100,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3270 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,2491 Plná cena: = 71 622,58 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 24 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 36 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 24 / 60 = 40,000 % - 28 649,03 Kč Žumpa z monolitického betonu - zjištěná cena = 42 973,55 Kč b 3 ) Přípojky elektro 16 mm 2 v zemi - 10 Venkovní úprava: 3.1.1. Přípojky elektro 3 fázové, kabel Al 16 mm 2 v zemi Kód CZ - CC: 2224 Délka: 8,50 m 9
Základní cena (dle příl. č. 11): 8,50 m * 140,- Kč/m = 1 190,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2410 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,2491 Plná cena: = 5 098,20 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 24 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 21 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 45 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 24 / 45 = 53,333 % - 2 719,02 Kč Přípojky elektro 16 mm 2 v zemi - zjištěná cena = 2 379,18 Kč b 4 ) Opěrné zdi z lomového kamene - 10 Venkovní úprava: 11.3. Opěrné zdi z lomového kamene Kód CZ - CC: 242052 Výměra: 8,50+4,5*1,40*0,25 = 10,07 m 3 Základní cena (dle příl. č. 11): 10,07 m 3 * 1 850,- Kč/m 3 = 18 629,50 Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3390 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,2491 Plná cena: = 83 302,71 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 24 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 16 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků 10
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 24 / 40 = 60,000 % - 49 981,63 Kč Opěrné zdi z lomového kamene - zjištěná cena = 33 321,08 Kč b 5 ) Opěrné zdi z lomového kamene - 10 Venkovní úprava: 11.3. Opěrné zdi z lomového kamene Kód CZ - CC: 242052 Výměra: 8,80*1,40*0,25 = 3,08 m 3 Základní cena (dle příl. č. 11): 3,08 m 3 * 1 850,- Kč/m 3 = 5 698,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3390 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,2491 Plná cena: = 25 478,88 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 24 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 16 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 24 / 40 = 60,000 % - 15 287,33 Kč Opěrné zdi z lomového kamene - zjištěná cena = 10 191,55 Kč b 6 ) Schodiště betonové - 10 Venkovní úprava: 12.4. Schodiště betonové Kód CZ - CC: 242089 Délka: 4*1,30 = 5,20 m 11
Základní cena (dle příl. č. 11): 5,20 m * 225,- Kč/m = 1 170,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3390 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,2491 Plná cena: = 5 231,71 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 24 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 21 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 45 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 24 / 45 = 53,333 % - 2 790,23 Kč Schodiště betonové - zjištěná cena = 2 441,48 Kč b 7 ) Vrátka ocelová s dřevěnou výplní - 10 Venkovní úprava: 14.3.1. Vrátka ocelová s dřevěnou výplní Kód CZ - CC: 111 (46.21.11.1) domy rodinné jednobytové Počet: 1,00 ks Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 1 500,- Kč/ks = 1 500,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1550 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,2491 Plná cena: = 6 179,68 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 24 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 11 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 24 / 35 = 68,571 % - 4 237,47 Kč Vrátka ocelová s dřevěnou výplní - zjištěná cena = 1 942,21 Kč 12
b 8 ) Vrata ocelová s dřevěnou výplní - 10 Venkovní úprava: 14.6.1. Vrata ocelová s dřevěnou výplní Kód CZ - CC: 111 (46.21.11.1) domy rodinné jednobytové Počet: 1,00 ks Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 3 600,- Kč/ks = 3 600,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1550 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,2491 Plná cena: = 14 831,24 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 24 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 11 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 24 / 35 = 68,571 % - 10 169,93 Kč Vrata ocelová s dřevěnou výplní - zjištěná cena = 4 661,31 Kč b 9 ) Plochy s povrchem betonovým tl. 10 cm - 10 Venkovní úprava: 8.2.1. Plochy s povrchem betonovým monolitickým tl. 10 cm Kód CZ - CC: 211 Výměra: 5,80*3,20 = 18,56 m 2 Základní cena (dle příl. č. 11): 18,56 m 2 * 235,- Kč/m 2 = 4 361,60 Kč 13
Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2740 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,2491 Plná cena: = 18 961,12 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 24 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 16 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 24 / 40 = 60,000 % - 11 376,67 Kč Plochy s povrchem betonovým tl. 10 cm - zjištěná cena = 7 584,45 Kč b 10 ) Podezdívka z lomového kamene, výška do 60 cm - 10 Venkovní úprava: 13.14. Podezdívka z lomového kamene, římsa betonová, výška do 60 cm Kód CZ - CC: 111 (46.21.11.1) domy rodinné jednobytové Délka: 7*2,30 = 16,10 m Základní cena (dle příl. č. 11): 16,10 m * 1 200,- Kč/m = 19 320,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1550 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,2491 Plná cena: = 79 594,32 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 24 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 21 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 45 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 24 / 45 = 53,333 % - 42 450,04 Kč Podezdívka z lomového kamene, výška do 60 cm - zjištěná cena = 37 144,28 Kč b 11 ) Plot dřevěný z prken ocel. sloupky - 10 14
Venkovní úprava: 13.6.1. Plot dřevěný z prken omítaných na sraz na dřev. nebo ocel. sloupky Kód CZ - CC: 111 (46.21.11.1) domy rodinné jednobytové Plocha: 7*2,30 = 16,10 m 2 Základní cena (dle příl. č. 11): 16,10 m 2 * 337,- Kč/m 2 = 5 425,70 Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1550 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,2491 Plná cena: = 22 352,74 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 24 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 11 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 24 / 35 = 68,571 % - 15 327,50 Kč Plot dřevěný z prken ocel. sloupky - zjištěná cena = 7 025,24 Kč c) Porosty c 1 ) Trvalé porosty Okrasné dřeviny oceněné zjednodušeným způsobem: 42 21 557,73 Celková cena pozemku [Kč]: Celková výměra pozemku [m 2 ]: 307 Celková pokryvná plocha porostů [m 2 ]: 250 Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: 17 555,15 Cena okrasných dřevin je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy * 0,085 porostů: Cena okrasných dřevin: = 1 492,19 Trvalé porosty - zjištěná cena = 1 492,19 Kč 15
d) Pozemky d 1 ) Stavební pozemky dle L.V. č. 1193-27 - 32 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zastavěná plocha St. 1057 69,00 36,22 2 499,18 Součet 2 499,18 Úprava ceny příloha č. 21: 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci -10 % 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci 2.5. nepříznivé docházkové vzdálenosti k zastávce veřejné -5 % dopravy 2.7. svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ -4 % 2.8.1 ztížené základové podmínky - svažitost terénu přes -4 % 15 % Úprava ceny celkem -30 % - 749,75 Mezisoučet 1 749,43 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,2491 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 8 479,16 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 36,22 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Ostatní plocha 360/11 307,00 36,22 11 119,54 Součet 11 119,54 Úprava ceny - příloha č. 21: 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci -10 % 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci 2.5. nepříznivé docházkové vzdálenosti k zastávce veřejné -5 % dopravy 2.7. svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ -4 % 2.8.1 ztížené základové podmínky - svažitost terénu přes -4 % 15 % Úprava ceny celkem -30 % - 3 335,86 Mezisoučet 7 783,68 16
Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,2491 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem 15 090,41 Stavební pozemky dle L.V. č. 1193 - zjištěná cena = 23 569,57 Kč C. Rekapitulace cen nemovitosti a) Rekreační chata č.e. 555 = 1 585 589,58 Kč b) Venkovní úpravy b 1 ) Přípojka vody DN 25 mm = 1 761,60 Kč b 2 ) Žumpa z monolitického betonu = 42 973,55 Kč b 3 ) Přípojky elektro 16 mm 2 v zemi = 2 379,18 Kč b 4 ) Opěrné zdi z lomového kamene = 33 321,08 Kč b 5 ) Opěrné zdi z lomového kamene = 10 191,55 Kč b 6 ) Schodiště betonové = 2 441,48 Kč b 7 ) Vrátka ocelová s dřevěnou výplní = 1 942,21 Kč b 8 ) Vrata ocelová s dřevěnou výplní = 4 661,31 Kč b 9 ) Plochy s povrchem betonovým tl. 10 cm = 7 584,45 Kč b 10 ) Podezdívka z lomového kamene, výška do 60 cm = 37 144,28 Kč b 11 ) Plot dřevěný z prken ocel. sloupky = 7 025,24 Kč Venkovní úpravy - celkem = 151 425,93 Kč c) Trvalé porosty = 1 492,19 Kč d) Stavební pozemky dle L.V. č. 1193 = 23 569,57 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem 1 762 077,27 Kč Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 1 762 080,- Kč Porovnávací hodnota a 1 ) Rekreační chata č.e. 555-26 Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Chata Praha - východ 24 roků 17
Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20): 5 986,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Podzemní podlaží: 7,10*7,15 = 50,76 m 2 I. Nadzemní podlaží: 7,10*7,15+2,10*3,35 = 57,80 m 2 Podkroví: 7,10*7,15 = 50,76 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I. Podzemní podlaží: 50,76 m 2 2,60 m I. Nadzemní podlaží: 57,80 m 2 2,90 m Podkroví: 50,76 m 2 2,30 m Obestavěný prostor: I. Podzemní (7,10*7,15)*(2,60) = 131,99 m 3 podlaží: I. Nadzemní (7,10*7,15+2,10*3,35)*(2,90) = 167,62 m 3 podlaží: Podkroví: (7,10*7,15)*(2,30) = 116,76 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 416,37 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Podsklepená - s podkrovím nad 1/2 zastavěné plochy IV typ A 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata II 0,00 2. Svislé konstrukce - Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 II -0,03 cm včetně 3. Střešní konstrukce - Podkroví více jak z poloviny zastavěné plochy III 0,03 stavby 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda, žumpa (septik) II 0,00 5. Vybavení - WC ve stavbě III 0,00 18
6. Vytápění stavby - Lokální vytápění II 0,00 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 III 0,00 vč.) - Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Do 400 m2 II 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu - Exekuce I -0,15 10. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 24 let: 0,90 9 Index vybavení I V = (1 + ĺ V i ) * V10 * 0,90 = 0,497 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Životní prostředí a atraktivita okolí - vhodná k rekreaci III 0,00 2. Přírodní lokalita - les nebo vodní plocha je v místě (docházková III 0,00 vzdálenost) 3. Poloha v zástavbě - nevýhodná poloha, negativní prvky v okolí I -0,02 4. Dopravní dostupnost - problematický příjezd k hranici pozemku II -0,01 5. Hromadná doprava - špatná dostupnost I -0,02 6. Parkovací možnosti - špatné I -0,02 7. Obchod a služby v okolí - obchod nebo služby II 0,00 8. Sportoviště - žádné I 0,00 9. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí II 0,00 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu I -0,10 11 Index polohy I P = (1 + ĺ P i ) = 0,830 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Exekuce I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + ĺ T i ) = 0,850 i = 1 19
Celkový index I = I V * I P * I T = 0,497 * 0,830 * 0,850 = 0,351 Cena upravená CU = IPC * I = 5 986,- Kč/m 3 * 0,351 = 2 101,09 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 2 101,09 Kč/m 3 * 416,37 m 3 = 874 830,84 Kč Rekreační chata č.e. 555 - zjištěná cena = 874 830,84 Kč b) Porosty b 1 ) Trvalé porosty Okrasné dřeviny oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku [Kč]: 21 557,73 Celková výměra pozemku [m 2 ]: 307 Celková pokryvná plocha porostů [m 2 ]: 250 Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: 17 555,15 Cena okrasných dřevin je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy * 0,085 porostů: Cena okrasných dřevin: = 1 492,19 Trvalé porosty - zjištěná cena = 1 492,19 Kč c) Pozemky c 1 ) Stavební pozemky dle L.V. č. 1193-27 - 32 Úprava koeficientu prodejnosti K p : Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 3,2130 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % 20
Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 2,2491 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zastavěná plocha St. 1057 69,00 36,22 2 499,18 Součet 2 499,18 Úprava ceny příloha č. 21: 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci -10 % 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci 2.5. nepříznivé docházkové vzdálenosti k zastávce veřejné -5 % dopravy 2.7. svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ -4 % 2.8.1 ztížené základové podmínky - svažitost terénu přes -4 % 15 % Úprava ceny celkem -30 % - 749,75 Mezisoučet 1 749,43 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,2491 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 8 479,16 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 36,22 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Ostatní plocha 360/11 307,00 36,22 11 119,54 Součet 11 119,54 Úprava ceny - příloha č. 21: 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci -10 % 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci 2.5. nepříznivé docházkové vzdálenosti k zastávce veřejné -5 % dopravy 2.7. svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ -4 % 2.8.1 ztížené základové podmínky - svažitost terénu přes -4 % 15 % Úprava ceny celkem -30 % - 3 335,86 Mezisoučet 7 783,68 * 0,4000 Úprava ceny dle 28 odst. 5: 21
Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,2491 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem 15 090,41 Stavební pozemky dle L.V. č. 1193 - zjištěná cena = 23 569,57 Kč 22
C. Rekapitulace cen nemovitosti a) Rekreační chata č.e. 555 = 874 830,84 Kč b) Trvalé porosty = 1 492,19 Kč c) Stavební pozemky dle L.V. č. 1193 = 23 569,57 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem 899 892,60 Kč Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 899 890,- Kč Věcná hodnota dle THU a) Hlavní stavby a 1 ) Rekreační chata č.e. 555 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Podzemní podlaží: 7,10*7,15 = 50,76 m 2 I. Nadzemní podlaží: 7,10*7,15+2,10*3,35 = 57,80 m 2 Podkroví, zastřešení: 7,10*7,15 = 50,76 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I. Podzemní podlaží: 50,76 m 2 2,60 m I. Nadzemní podlaží: 57,80 m 2 2,90 m Podkroví, zastřešení: 50,76 m 2 2,30 m Jednotkové množství: Jednotka: m 3 I. Podzemní podlaží: (7,10*7,15)*(2,60) = 131,99 m 3 I.Nadzemní podlaží: (7,10*7,15+2,10*3,35)*(2,90) = 167,62 m 3 Podkroví, zastřešení: (7,10*7,15)*(2,30) = 116,76 m 3 23
Jednotkové množství celkem: = 416,37 m 3 Základní cena: 3 848,- Kč/m 3 416,37 m 3 * 3 848,- Kč/m 3 = 1 602 191,76 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 48,750 % - 781 068,48 Kč Rekreační chata č.e. 555 - výsledná cena = 821 123,28 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rekreační chata č.e. 555 = 821 120,- Kč Cena objektů činí celkem 821 120,- Kč Věcná hodnota dle cenového předpisu 387/2011 Sb. a) Hlavní stavby a 1 ) Rekreační chata č.e. 555-6 Rekreační nebo zahrádkářská chata: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm Podsklepení: podsklepená Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Podzemní podlaží: 7,10*7,15 = 50,76 m 2 I. Nadzemní podlaží: 7,10*7,15+2,10*3,35 = 57,80 m 2 Podkroví, zastřešení: 7,10*7,15 = 50,76 m 2 24
Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I. Podzemní podlaží: 50,76 m 2 2,60 m I. Nadzemní podlaží: 57,80 m 2 2,90 m Podkroví, zastřešení: 50,76 m 2 2,30 m Obestavěný prostor: I. Podzemní podlaží: I. Nadzemní podlaží: Podkroví, zastřešení: (7,10*7,15)*(2,60) = 131,99 m 3 (7,10*7,15+2,10*3,35)*(2,90) = 167,62 m 3 (7,10*7,15)*(2,30) = 116,76 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 416,37 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy: S 6,30 100,00 1,00 6,30 3. Obvodové stěny: S 27,40 100,00 1,00 27,40 4. Stropy: S 10,20 100,00 1,00 10,20 5. Zastřešení: S 9,10 100,00 1,00 9,10 6. Krytina: S 4,00 100,00 1,00 4,00 7. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 8. Úprava povrchů: S 8,10 100,00 1,00 8,10 9. Schodiště: S 4,10 100,00 1,00 4,10 10. Dveře: S 3,00 100,00 1,00 3,00 11. Okna: S 5,10 100,00 1,00 5,10 12. Podlahy: S 4,00 100,00 1,00 4,00 13. Vytápění: S 3,10 100,00 1,00 3,10 14. Elektroinstalace: S 3,00 100,00 1,00 3,00 15. Rozvod vody: S 2,10 100,00 1,00 2,10 16. Zdroj teplé vody: S 1,00 100,00 1,00 1,00 17. Rozvod propan-butanu: C 0,20 100,00 0,00 0,00 18. Kanalizace: S 2,00 100,00 1,00 2,00 19. Záchod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 20. Okenice: S 1,80 100,00 1,00 1,80 21. Vnitřní vybavení: S 2,20 100,00 1,00 2,20 22. Ostatní: C 2,20 100,00 0,00 0,00 25
Součet upravených objemových podílů: 97,60 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9760 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Stáří Živ. Opotř. Opotř. z [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy: S 6,30 100,0 1,00 6,30 6,46 24 100 24,00 1,5504 2. Podezdívka: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 3. Obvodové stěny: S 27,40 100,0 1,00 27,40 28,08 24 80 30,00 8,4240 4. Stropy: S 10,20 100,0 1,00 10,20 10,45 24 80 30,00 3,1350 5. Zastřešení: S 9,10 100,0 1,00 9,10 9,32 24 70 34,29 3,1958 6. Krytina: S 4,00 100,0 1,00 4,00 4,10 24 40 60,00 2,4600 7. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,0 1,00 0,70 0,72 24 30 80,00 0,5760 8. Úprava povrchů: S 8,10 100,0 1,00 8,10 8,30 24 30 80,00 6,6400 9. Schodiště: S 4,10 100,0 1,00 4,10 4,20 24 80 30,00 1,2600 10. Dveře: S 3,00 100,0 1,00 3,00 3,07 24 50 48,00 1,4736 11. Okna: S 5,10 100,0 1,00 5,10 5,23 24 50 48,00 2,5104 12. Podlahy: S 4,00 100,0 1,00 4,00 4,10 95,00 3,8950 13. Vytápění: S 3,10 100,0 1,00 3,10 3,18 95,00 3,0210 14. Elektroinstalace: S 3,00 100,0 1,00 3,00 3,07 24 25 96,00 2,9472 15. Rozvod vody: S 2,10 100,0 1,00 2,10 2,15 95,00 2,0425 16. Zdroj teplé vody: S 1,00 100,0 1,00 1,00 1,02 95,00 0,9690 17. Rozvod propan-butanu: C 0,20 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 18. Kanalizace: S 2,00 100,0 1,00 2,00 2,05 24 30 80,00 1,6400 19. Záchod: S 0,40 100,0 1,00 0,40 0,41 24 30 80,00 0,3280 20. Okenice: S 1,80 100,0 1,00 1,80 1,84 24 50 48,00 0,8832 21. Vnitřní vybavení: S 2,20 100,0 1,00 2,20 2,25 24 30 80,00 1,8000 22. Ostatní: C 2,20 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 Součet upravených objemových podílů: 97,60 Opotřebení: 48,7511 Základní cena (dle příl. č. 7): = 1 650,- Kč/m 3 Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 7): * 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9760 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1550 Základní cena upravená = 3 303,83 Kč/m 3 Plná cena: 416,37 m 3 * 3 303,83 Kč/m 3 = 1 375 615,70 Kč 26
Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 48,7511 % Úprava ceny za opotřebení - 670 627,79 Kč Rekreační chata č.e. 555 - zjištěná cena = 704 987,91 Kč b) Venkovní úpravy b 1 ) Přípojka vody DN 25 mm - 10 Venkovní úprava: 1.1.1. Přípojka vody DN 25 mm Kód CZ - CC: 2222 Délka: 2,50 m Základní cena (dle příl. č. 11): 2,50 m * 340,- Kč/m = 850,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3230 Plná cena: = 1 678,37 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 24 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 21 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 45 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 24 / 45 = 53,333 % - 895,13 Kč Přípojka vody DN 25 mm - zjištěná cena = 783,24 Kč b 2 ) Žumpa z monolitického betonu - 10 27
Venkovní úprava: 2.3.1. Žumpa z monolitického i montovaného betonu Kód CZ - CC: 2223 Výměra: 7,00 m 3 Základní cena (dle příl. č. 11): 7,00 m 3 * 2 300,- Kč/m 3 = 16 100,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3270 Plná cena: = 31 845,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 24 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 36 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 24 / 60 = 40,000 % - 12 738,- Kč Žumpa z monolitického betonu - zjištěná cena = 19 107,- Kč b 3 ) Přípojky elektro 16 mm 2 v zemi - 10 Venkovní úprava: 3.1.1. Přípojky elektro 3 fázové, kabel Al 16 mm 2 v zemi Kód CZ - CC: 2224 Délka: 8,50 m Základní cena (dle příl. č. 11): 8,50 m * 140,- Kč/m = 1 190,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2410 Plná cena: = 2 266,77 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 24 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 21 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 45 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 24 / 45 = 53,333 % - 1 208,94 Kč Přípojky elektro 16 mm 2 v zemi - zjištěná cena = 1 057,83 Kč 28
b 4 ) Opěrné zdi z lomového kamene - 10 Venkovní úprava: 11.3. Opěrné zdi z lomového kamene Kód CZ - CC: 242052 Výměra: 8,50+4,5*1,40*0,25 = 10,07 m 3 Základní cena (dle příl. č. 11): 10,07 m 3 * 1 850,- Kč/m 3 = 18 629,50 Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3390 Plná cena: = 37 038,24 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 24 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 16 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 24 / 40 = 60,000 % - 22 222,94 Kč Opěrné zdi z lomového kamene - zjištěná cena = 14 815,30 Kč b 5 ) Opěrné zdi z lomového kamene - 10 Venkovní úprava: 11.3. Opěrné zdi z lomového kamene Kód CZ - CC: 242052 Výměra: 8,80*1,40*0,25 = 3,08 m 3 Základní cena (dle příl. č. 11): 3,08 m 3 * 1 850,- Kč/m 3 = 5 698,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3390 Plná cena: = 11 328,48 Kč 29
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 24 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 16 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 24 / 40 = 60,000 % - 6 797,09 Kč Opěrné zdi z lomového kamene - zjištěná cena = 4 531,39 Kč b 6 ) Schodiště betonové - 10 Venkovní úprava: 12.4. Schodiště betonové Kód CZ - CC: 242089 Délka: 4*1,30 = 5,20 m Základní cena (dle příl. č. 11): 5,20 m * 225,- Kč/m = 1 170,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3390 Plná cena: = 2 326,14 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 24 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 21 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 45 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 24 / 45 = 53,333 % - 1 240,60 Kč Schodiště betonové - zjištěná cena = 1 085,54 Kč b 7 ) Vrátka ocelová s dřevěnou výplní - 10 Venkovní úprava: 14.3.1. Vrátka ocelová s dřevěnou výplní Kód CZ - CC: 111 (46.21.11.1) domy rodinné jednobytové Počet: 1,00 ks 30
Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 1 500,- Kč/ks = 1 500,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1550 Plná cena: = 2 747,62 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 24 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 11 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 24 / 35 = 68,571 % - 1 884,07 Kč Vrátka ocelová s dřevěnou výplní - zjištěná cena = 863,55 Kč b 8 ) Vrata ocelová s dřevěnou výplní - 10 Venkovní úprava: 14.6.1. Vrata ocelová s dřevěnou výplní Kód CZ - CC: 111 (46.21.11.1) domy rodinné jednobytové Počet: 1,00 ks Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 3 600,- Kč/ks = 3 600,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1550 Plná cena: = 6 594,30 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 24 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 11 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 24 / 35 = 68,571 % - 4 521,78 Kč Vrata ocelová s dřevěnou výplní - zjištěná cena = 2 072,52 Kč 31
b 9 ) Plochy s povrchem betonovým tl. 10 cm - 10 Venkovní úprava: 8.2.1. Plochy s povrchem betonovým monolitickým tl. 10 cm Kód CZ - CC: 211 Výměra: 5,80*3,20 = 18,56 m 2 Základní cena (dle příl. č. 11): 18,56 m 2 * 235,- Kč/m 2 = 4 361,60 Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2740 Plná cena: = 8 430,54 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 24 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 16 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 24 / 40 = 60,000 % - 5 058,32 Kč Plochy s povrchem betonovým tl. 10 cm - zjištěná cena = 3 372,22 Kč b 10 ) Podezdívka z lomového kamene, výška do 60 cm - 10 Venkovní úprava: 13.14. Podezdívka z lomového kamene, římsa betonová, výška do 60 cm Kód CZ - CC: 111 (46.21.11.1) domy rodinné jednobytové Délka: 7*2,30 = 16,10 m Základní cena (dle příl. č. 11): 16,10 m * 1 200,- Kč/m = 19 320,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1550 Plná cena: = 35 389,41 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou 32
Stáří (S): 24 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 21 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 45 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 24 / 45 = 53,333 % - 18 874,23 Kč Podezdívka z lomového kamene, výška do 60 cm - zjištěná cena = 16 515,18 Kč b 11 ) Plot dřevěný z prken ocel. sloupky - 10 Venkovní úprava: 13.6.1. Plot dřevěný z prken omítaných na sraz na dřev. nebo ocel. sloupky Kód CZ - CC: 111 (46.21.11.1) domy rodinné jednobytové Plocha: 7*2,30 = 16,10 m 2 Základní cena (dle příl. č. 11): 16,10 m 2 * 337,- Kč/m 2 = 5 425,70 Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1550 Plná cena: = 9 938,53 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 24 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 11 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 24 / 35 = 68,571 % - 6 814,95 Kč Plot dřevěný z prken ocel. sloupky - zjištěná cena = 3 123,58 Kč c) Porosty c 1 ) Trvalé porosty Okrasné dřeviny oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku [Kč]: 21 557,73 33
Celková výměra pozemku [m 2 ]: 307 Celková pokryvná plocha porostů [m 2 ]: 250 Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: 17 555,15 Cena okrasných dřevin je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy * 0,085 porostů: Cena okrasných dřevin: = 1 492,19 Trvalé porosty - zjištěná cena = 1 492,19 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rekreační chata č.e. 555 = 704 990,- Kč b) Venkovní úpravy b 1 ) Přípojka vody DN 25 mm = 780,- Kč b 2 ) Žumpa z monolitického betonu = 19 110,- Kč b 3 ) Přípojky elektro 16 mm2 v zemi = 1 060,- Kč b 4 ) Opěrné zdi z lomového kamene = 14 820,- Kč b 5 ) Opěrné zdi z lomového kamene = 4 530,- Kč b 6 ) Schodiště betonové = 1 090,- Kč b 7 ) Vrátka ocelová s dřevěnou výplní = 860,- Kč b 8 ) Vrata ocelová s dřevěnou výplní = 2 070,- Kč b 9 ) Plochy s povrchem betonovým tl. 10 cm = 3 370,- Kč b 10 ) Podezdívka z lomového kamene, výška do 60 cm = 16 520,- Kč b 11 ) Plot dřevěný z prken ocel. sloupky = 3 120,- Kč Venkovní úpravy - celkem = 67 330,- Kč c) Trvalé porosty = 1 490,- Kč Cena objektů činí celkem 773 810,- Kč 34
Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a 1 ) Rekreační chata č.e. 555 Množství jednotek oceňované stavby: 1,00 Prodej, chata, 60 m² Cena: 840 000 Kč včetně provize, včetně právního servisu Adresa: Stříbrná Skalice Datum aktualizace: 04.12.2012 ID zakázky: 209461 Budova: Dřevěná Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 34 m 2 Plocha užitná: 60 m 2 Plocha pozemku: 409 m 2 Plocha zahrady: 375 m 2 Sklep: Ano 35
Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Silnice, Autobus Komunikace: Asfaltová Popis: Prodej chaty na pozemku 443 m 2 s vlastní studnou. V přízemí se nachází zasklená veranda, kuchyň, obývací pokoj, v podkroví se nachází dvě ložnice. Chata je částečně podsklepená. Vytápění kamny na tuhá paliva. Příjezd k chatě je po asfaltové komunikaci. Na zahradě se nachází okrasné a ovocné stromy, v blízkosti les, řeka Sázava. Velmi dobré spojení do Prahy. Prodej, chata, 62 m² Cena: 750 000 Kč Poznámka k ceně: cena k jednání Adresa: Stříbrná Skalice Datum aktualizace: 16.11.2012 ID zakázky: 167-N00481 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce 36
Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 36 m 2 Plocha užitná: 62 m 2 Popis: Nabízíme k prodeji chatu v těsné blízkosti Sázavy mimo záplavové území na Praze-východ s dobrou dostupností do Prahy. Chata je celopodsklepená, dispozičně 2+1 s místností v podkroví. Na pozemku studna, skleník a parkování. Přístup po asfaltové silnici těsně před chatu. V lokalitě se v současnosti upravují a přestavují objekty chat na trvalé bydlení. V pěší dostupnosti je autobusová i vlaková zastávka a potraviny. Prodej, chata, 30 m² Cena: 860 000 Kč Poznámka k ceně: 0 Adresa: Stříbrná Skalice Datum aktualizace: 03.12.2012 ID zakázky: 001214 Budova: Smíšená Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 37
Plocha zastavěná: 34 m 2 Plocha užitná: 30 m 2 Plocha podlahová: 30 m 2 Plocha pozemku: 443 m 2 Plocha zahrady: 409 m 2 Sklep: Ano Parkovací stání: Ano Zařízeno: Ano Popis: Jedná se o prodej chaty ve vyhledávané rekreační lokalitě Střibrná Skalice, v osadě Čapík. Chata je podezděná, izolovaná a z větší části podsklepená, horní část je dřevostavba. V prvním nadzemním podlaží je zasklená veranda, centrální místnost užívaná jako obývací pokoj, kuchyně, v patře je podkrovní prostor, užívaný na spaní. Vytápění kamny na TP. Pozemek je vlastní o celkové ploše 443m 2, velmi mírně svažitý, oplocený. Na pozemku jsou dvě studny, starší cca 36 m, nová (2009) cca 18 m. K chatě je velmi dobrý příjezd s parkováním na pozemku či v jeho bezprostřední blízkosti (pro cca 4 auta). Obec Stříbrná Skalice s veškerou i občanskou vybaveností je vzdálená cca 1.5km od chaty. Nutno vidět, doporučujeme! Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn.] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] 1 840 000,- Kč 1,00 1,03 1,05 0,95 1,00 1,00 1,00 863 037,00 2 750 000,- Kč 1,00 1,08 1,07 0,97 1,00 1,00 1,00 840 699,00 3 860 000,- Kč 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 860 000,00 Součet: 2 563 736,- Kč/jedn. / 3 Průměrná jednotková cena: 854 578,67 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 840 699,- Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 863 037,- Kč/jedn. Základní cena: 854 578,67 Kč 1,00 á 854 578,67 Kč/jedn. = 854 578,67 Kč Rekreační chata č.e. 555 - výsledná cena = 854 578,67 Kč 38
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rekreační chata č.e. 555 = 854 580,- Kč Cena objektů činí celkem 854 580,- Kč Srovnávací hodnota a) Hlavní stavby a 1 ) Rekreační chata č.e. 555 Jednotka: m 3 Jednotkové množství: I. Podzemní podlaží: (7,10*7,15)*(2,60) = 131,99 jedn. Nadzemní podlaží: (7,10*7,15+2,10*3,35)*(2,90) = 167,62 jedn. Podkroví, zastřešení: (7,10*7,15)*(2,30) = 116,76 jedn. Jednotkové množství - celkem: = 416,37 jedn. Podlaží: I. Podzemní podlaží zp = 50,76 m 2 výška = 2,60 m I. Nadzemní podlaží zp = 57,80 m 2 výška = 2,90 m Podkroví, zastřešení zp = 50,76 m 2 výška = 2,30 m Základní cena: 3 848,- Kč/jedn. 416,37 m 3 á 3 848,- Kč/m 3 = 1 602 191,76 Kč Věcná hodnota nemovitosti: = 1 602 191,76 Kč Výpočet cenových koeficientů: 39
Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 845 000,- Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 875 000,- Kč Cenové koeficienty: C A = 0,527 C B = 0,532 C C = 0,537 C D = 0,541 C E = 0,546 Hodnocení situování nemovitosti Název znaku znak vk ci * vk Trh s nemovitostmi: A 5 2,635 Orientace ke světovým stranám: C 5 2,685 Konfigurace terénu: D 3 1,623 Poloha vzhledem k centru obce: C 5 2,685 Převládající zástavba: E 5 2,730 Inženýrské sítě: B 5 2,660 Doprava: C 5 2,685 Obchod a služby: C 5 2,685 Školství: C 5 2,685 Zdravotnictví: B 5 2,660 Kultura, sport, ubytování: B 5 2,660 Úřady: B 2 1,064 Pracovní možnosti: C 5 2,685 Životní prostředí: D 5 2,705 Přírodní lokalita: C 5 2,685 Změna v zástavbě: C 5 2,685 Příslušenství nemovitosti: C 1 0,537 Typ stavby: C 5 2,685 Možnost dalšího rozšíření: B 1 0,532 Obyvatelstvo: D 5 2,705 Názor znalce: B 5 2,660 92 49,336 Koeficient k = 49,336 / 92 = 0,5363 Korekce ceny * 0,5363 Rekreační chata č.e. 555 - výsledná cena = 859 255,44 Kč 40
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rekreační chata č.e. 555 = 859 260,- Kč Cena objektů činí celkem 859 260,- Kč Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Stavební pozemky dle L.V. č. 1193-27 - 32 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zastavěná plocha St. 1057 69,00 36,22 2 499,18 Součet 2 499,18 Úprava ceny příloha č. 21: 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci -10 % 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci 2.5. nepříznivé docházkové vzdálenosti k zastávce veřejné -5 % dopravy 2.7. svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ -4 % 2.8.1 ztížené základové podmínky - svažitost terénu přes -4 % 15 % Úprava ceny celkem -30 % - 749,75 Mezisoučet 1 749,43 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,2491 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 celkem 8 479,16 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. 41
Základní cena = 36,22 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Ostatní plocha 360/11 307,00 36,22 11 119,54 Součet 11 119,54 Úprava ceny - příloha č. 21: 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci -10 % 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci 2.5. nepříznivé docházkové vzdálenosti k zastávce veřejné -5 % dopravy 2.7. svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ -4 % 2.8.1 ztížené základové podmínky - svažitost terénu přes -4 % 15 % Úprava ceny celkem -30 % - 3 335,86 Mezisoučet 7 783,68 * 0,4000 Úprava ceny dle 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,2491 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 celkem 15 090,41 Stavební pozemky dle L.V. č. 1193 - zjištěná cena = 23 569,57 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Stavební pozemky dle L.V. č. 1193 = 23 570,- Kč Cena pozemků činí celkem 23 570,- Kč Metoda tříd polohy a) Pozemky a 1 ) Stavební pozemky dle L.V. č. 1193 Pozemky oceněné metodou tříd polohy. 42
Název: zastavěná plocha parcelní číslo: St. 1057 výměra: 69 m 2 Název: ostatní plocha parcelní číslo: 360/11 výměra: 307 m 2 Výměra pozemků celkem = 376 m 2 Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: Reprodukční cena stavby: 1 602 191,76 Kč Zastavěná plocha hlavním objektem: 58 m 2 Pozemek pro stavbu obytného domu bez provozních prostor Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy Všeobecná situace: Třída 2 Intenzita využití pozemku: Třída 2 Dopravní relace k velkoměstu: Třída 2 Obytný sektor: Třída 2 Řemesla, průmysl, administrativa, obchod: Třída 3 Průměrná třída polohy: 2,20 Povyšující faktory: 0,00 Redukující faktory: 0,00 Výsledná třída polohy: 2,20 Podíl ceny stavebního pozemku: 1,40 % Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (1 602 191,76 Kč * 1,40 %) / (100,0-1,40 %) = 22 749,17 Kč Jednotková cena stavebního pozemku: 22 749,17 Kč / (3 * 58 m 2 ) = 130,74 Kč/m 2 Cena stavební části pozemku: 130,74 Kč/m 2 * 174 m 2 = 22 749,17 Kč Jednotková cena ostatních pozemků: 130,74 Kč/m 2 * 0,25 = 32,69 Kč/m 2 Cena ostatních pozemků: 32,69 Kč/m 2 * 202,00 m 2 = 6 603,38 Kč Průměrná jednotková cena pozemku: 78,07 Kč/m 2 Výsledná cena pozemku: 29 352,55 Kč Stavební pozemky dle L.V. č. 1193 - výsledná cena = 29 352,55 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Stavební pozemky dle L.V. č. 1193 = 29 350,- Kč 43