ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 289/7379/2015 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely St. 48 s rodinným domem č.p. 44 s příslušenstvím a pozemku čís. parcely 82/11, k.ú. Předonín, obec Bechlín, okres Litoměřice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 289/7379/2015 LV no.: 1031 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely St. 48 s rodinným domem č.p. 44 s příslušenstvím a pozemek čís. parcely 82/11, k.ú. Předonín, obec Bechlín, okres Litoměřice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Předonín 44, 411 08 Bechlín Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: nebyla stanovena 1.119.820 Kč 748.000 Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 750.000 Kč 750.000 Kč nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavby: 1 LAND / POZEMEK rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. St. 48, 82/11 Appurtenances: Nemovité příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura kolny, přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení a další venkovní úpravy střední část odpovídající velikosti obce MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear: Znehodnocení: zděný Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitá věc: 110 m 2 Resident area: Bytové plochy: 75 m 2 Storage area: Skladové plochy: 527 m 3 Other and manufacturing: Ostatní 1423 Kč/ m 3 Income: Příjem: nezjištěn 60 % Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: celkem 550 m 2 zastavěná plocha a nádvoří, zahrada 300 Kč/m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Kč Kč % - 2 -
Property right / vlastnické právo: Oceňované nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 1031 jsou ve vlastnictví Milana Kraky, bytem Předonín 44, 41108 Bechlín. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 1031 jsou evidována následující omezení: - zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu ve výši 188.821,88 Kč s příslušenstvím, s oprávněním pro Raiffeisenbank, a.s. (IČ: 49240901), listina - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Praha 6 025 EX-22596/2011-13 ze dne 21.11.2012. Právní moc ke dni 28.11.2012. - zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo 1F 101285/2010 ve výši 200.000,-Kč s oprávněním pro BP INTEGRALIS LIMITED, (id.č.255048), listina - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 09.08.2010. Právní účinky vkladu práva ke dni 13.08.2010. - zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu ve výši 106.463,70Kč s příslušenstvím d oprávněním pro UniCredit Leasing CZ, a.s. (IČ: 15886492), listina - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Liberec I, 131 EX-3247/2012-17 ze dne 05.09.2012. Právní moc ke dni 17.09.2012. Další omezení jsou uvedena v části C listu vlastnictví č. 1031 v příloze tohoto posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 1031, k.ú. Předonín. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 1031 není evidováno žádné věcné břemeno. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 1031 jsou evidována následující zástavní práva: - zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu ve výši 188.821,88 Kč s příslušenstvím, s oprávněním pro Raiffeisenbank, a.s. (IČ: 49240901), listina - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Praha 6 025 EX-22596/2011-13 ze dne 21.11.2012. Právní moc ke dni 28.11.2012. - zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo 1F 101285/2010 ve výši 200.000,-Kč s oprávněním pro BP INTEGRALIS LIMITED, (id.č.255048), listina - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 09.08.2010. Právní účinky vkladu práva ke dni 13.08.2010. - zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu ve výši 106.463,70Kč s příslušenstvím d oprávněním pro UniCredit Leasing CZ, a.s. (IČ: 15886492), listina - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Liberec I, 131 EX-3247/2012-17 ze dne 05.09.2012. Právní moc ke dni 17.09.2012. Další zástavní práva jsou uvedena v části C listu vlastnictví č. 1031 v příloze tohoto posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedené zástavní právo evidované na listu vlastnictví č. 1031, k.ú. Předonín. Jiná zástavní práva nebyla zjištěna. Legal and structural state / stavebně právní stav: Budova č.p. 44 je v katastru nemovitostí evidována jako budova s číslem popisným se způsobem využití rodinný dům. Při prohlídce na místě bylo zjištěno, že v současné době je oceňovaný dům užíván k bydlení, tedy v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - podprůměrný stavebně-technický stav vedlejších staveb v příslušenství - nízká podlahová plocha koupelny Strong points / silné stránky: - v minulosti proběhlo několik rekonstrukcí - 3 -
Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 1031 pro k.ú. Předonín a obec Bechlín, prokazující stav evidovaný k datu 26.9.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Předonín a obec Bechlín, prokazující stav k datu 16.10.2015, vyhotovená dálkovým přístupem do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 7.10.2015 za účasti paní Krakové manželky vlastníka oceňovaných nemovitých věcí. - 4 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 601497 Název katastrálního území: Předonín Kód obce: 564575 Název obce: Bechlín Počet obyvatel obce: 1189 Datum stanovení počtu obyvatel: 31.12.2013 Kód okresu: CZ0423 Název okresu: Litoměřice Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Střední část Infrastructure / infrastruktura: Obec Bechlín se nachází v Ústeckém kraji, v okrese Litoměřice, ve správním obvodu Roudnice nad Labem. Patří mezi větší obce Ústeckého kraje (počet obyvatel je 1189) a nachází se v jeho jihovýchodní části. Obec je vzdálena zhruba 25 km od bývalého okresního města Litoměřic, 5 km od Roudnice nad Labem a vzdálenost od Prahy je cca 45 km. Obec je dobře napojena na silniční síť. Obcí prochází silnice III. třídy a ve vzdálenosti 10 km od obce je napojení na dálnici D8. Železniční doprava v obci není. V Bechlíně se nachází základní občanská vybavenost včetně obecního úřadu, knihovny, pošty, základní a mateřské školy, kulturního a sportovního zařízení, obchodů a restaurací. Osada Předonín se nachází zhruba 2 km severně od Bechlína. V osadě je pouze minimální občanská vybavenost, širší občanskou vybavenost lze nalézt v blízkém městě Štětí. Property Location / poloha nemovitých věcí: Oceňované nemovité věci se nacházejí ve střední části osady, okolní zástavbu tvoří především rodinné domy. V lokalitě jsou inženýrské sítě elektřiny, vody, plynu a obecní kanalizace. Oceňované nemovité věci jsou přístupné z veřejně přístupného pozemku. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 44: Rodinný dům č.p. 44 se nachází na pozemku čís. parcely St. 48, k.ú. Předonín. Dispoziční řešení: Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a částečně obytným podkrovím. V domě se nachází jeden byt o dispozici 3+1. Samostatný vchod ze dvora má kotelna v severovýchodní části domu. 1. nadzemní podlaží (přízemí) sestává z předsíně, dvou pokojů, kuchyně a koupelny s WC. 2. nadzemní podlaží (podkroví) tvoří galerie nad schodištěm a jeden pokoj. Zbývající část půdního prostoru je bez využití. Konstrukční řešení a vybavení domu: Jedná se o samostatně stojící stavbu, svislé nosné konstrukce jsou zděné, střešní konstrukce je sedlového tvaru s krytinou z pálených tašek, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, podlahy jsou betonové a dřevěné, krytinu tvoří plovoucí podlahy a textilní povlaky, okna jsou převážně plastová, dveře jsou dřevěné hladké plné i prosklené, vnitřní i vnější omítky jsou štukované. Dům má vnitřní instalace el. proudu, vody a kanalizace. Odkanalizování je podle informací od vlastníka oceňovaných nemovitých věcí do obecní kanalizace. Plynová přípojka je na hraně pozemku. Vytápění domu je ústřední kotlem na tuhá paliva. Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu nebylo zjištěno. Na základě užitého materiálu a dispozice lze stáří domu odhadnout na zhruba 90 let. Stavební stav domu je dobrý, dům je běžně udržován. Podle informací od majitele proběhlo v roce 2005 pořízení nového kotle na tuhá paliva a v roce 2009 byla vyměněna střešní krytina. V minulosti byla také vyměněna původní okna za plastová a proběhla rekonstrukce koupelny. Průměrné opotřebení bylo stanoveno odhadem na 60%. - 5 -
Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 48, k.ú. Předonín, o výměře 346 m 2 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je zčásti zastavěn stavbou rodinného domu č.p. 44 a kolnami v příslušenství, zbývající část je užívána jako dvůr. Pozemek čís. parcely 82/11, k.ú. Předonín, o výměře 204 m 2 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu zahrada se způsobem ochrany zemědělský půdní fond. Při prohlídce na místě bylo zjištěno, že pozemek je užíván jako zahrada v jednotném funkčním celku spolu s oceňovaným domem č.p. 44. Tvar pozemků je patrný z přiložené kopie katastrální mapy. - 6 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena pozemku čís. parcely St. 48 s rodinným domem č.p. 44 s příslušenstvím a pozemku čís. parcely 82/11, k.ú. Předonín, obec Bechlín, okres Litoměřice, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 1031 pro k.ú. Předonín, stanovená na základě výše provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 7.10.2015 Slovy: Sedmsetpadesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi: 750.000,- Kč Výpis všech práv a závad evidovaných v části C listu vlastnictví č. 1031 jsou vypsány v posudku v bodě Restricting conditions / omezující podmínky. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 1031. Nebyla zjištěna žádná omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 1031, která dražbou nezaniknou. ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 289/7379/2015. Vypracoval: Bc. Jan Stejskal Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 24. října 2015-7 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 289/7379/2015 LV no.: 1031 Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 rodinný dům č.p. 44 527 4 400 2 317 524 60,0 927 010 2 příslušenství 27 810 Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 954 820 Comments Komentář oceněno podílem na ceně hlavní stavby Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 St. 48 zastavěná plocha a nádvoří 346 300 103 800 2 82/11 zahrada 204 300 61 200 3 Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Lands subtotal - Pozemky mezisoučet 165 000 Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 1 119 820 Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář 1 2 m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient Cena za objekty cenové úpravy Komentář Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč 1 Rodinný důmv obci Štětí - Počeplice, okr. Litoměřice nabídka RK *1), rodinný 800 000,00 10-15 nestanoven 423 400 169 200 630 800,00 0,90 dům, dispozice 2+1, mírně 720 000 horší stavebně-technický stav, blízká lokalita 2 3 Rodinný dům v Roudníčku - Vrbce, okr. Litoměřice Rodinný dům v obci Štětí - Brocno, okr. Litoměřice 1 199 000,00 10-15 nestanoven 285 250 71 250 1 127 750,00 0,70 nabídka RK *2) rodinný dům s 2. NP, dispozice 3+1 po čásečné 839 300 rekonstrukci, obdobný stavebně-technický stav, menší pozemek, horší lokalita 570 000,00 1-15 nestanoven 367 400 146 800 423 200,00 1,20 ukončená dražba *3), rodinný dům s jedním nadzemním podlažím, 684 000 dispozice 3+1, horší stavebně-technický stav, blízká lokalita 1) nabídka RK Ka - New Generation Reality, s.r.o. 2) nabídka RK Tomáš Březina 3) ukončená dražba, server www.eurodrazby.cz Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 1,120 mil.kč nebyla stanovena 0,748 mil.kč 0,750 mil.kč
Mapa širších vztahů rodinný dům č.p. 44, obec Bechlín, osada Předonín, okres Litoměřice, Ústecký kraj Situace lokality Situace oblasti
Fotodokumentace - rodinný dům č.p. 44, obec Bechlín, osada Předonín, okres Litoměřice, Ústecký kraj Příjezd k domu Pohled na dům č.p. 44 Pohled na dům č.p. 44 Dvůr (pozemek par. č. St. 48) Ložnice Kuchyně
Obývací pokoj Pokoj v 2. NP Koupelna WC Kotelna Zahrada (pozemek par. č. 82/11)