ZNALECKÝ POSUDOK číslo 118/2013

Transkript

1 , Na Hrebienku 11, Bratislava mobil : , kralovic@sollaris.sk znalec v odbore stavebníctvo, odvetvia pozemné stavby a odhad hodnoty nehnuteľností Zadávateľ: Aukčný Dom, s.r.o. Železničná 4/A Hlohovec IČO : Číslo spisu DDr. 062/2013 (dátum objednávky): ZNALECKÝ POSUDOK číslo 118/2013 Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty rodinného domu v obci Lúky, označeného súpisným číslom 380, postaveného na parcele č. 1101/11, k.ú. Lúky, obec Lúky, okres Púchov, vrátane jeho príslušenstva, plotov, studne, vonkajších úprav a pozemku na parcele č. 1101/7, 1101/11, 1101/24, k.ú. Lúky, obec Lúky, okres Púchov, zapísaných na liste vlastníctva č. 1203, k.ú. Lúky, obec Lúky, okres Púchov za účelom vykonania dobrovoľnej dražby, ktorej predmetom má byť ohodnocovaná nehnuteľnosť. Počet listov (z toho príloh) : 37 (11) Počet odovzdaných vyhotovení : 4 Dátum vyhotovenia :

2 2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu v obci Lúky, označeného súpisným číslom 380, postaveného na parcele č. 1101/11, k.ú. Lúky, obec Lúky, okres Púchov, vrátane jeho príslušenstva, plotov, studne, vonkajších úprav a pozemku na parcele č. 1101/7, 1101/11, 1101/24, k.ú. Lúky, obec Lúky, okres Púchov, zapísaných na liste vlastníctva č. 1203, k.ú. Lúky, obec Lúky, okres Púchov za účelom vykonania dobrovoľnej dražby, ktorej predmetom má byť ohodnocovaná nehnuteľnosť. 2. Rozhodujúce dátumy : Dátum vyžiadania posudku, dátum objednávky : Dátum miestneho šetrenia : Dátum rozhodujúci pre zistenie stavebno-technického stavu: Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje: Účel posudku : Vykonanie dobrovoľnej dražby, ktorej predmetom má byť ohodnocovaná nehnuteľnosť. 4. Podklady na vypracovanie posudku : 4.1 Dodané zadávateľom : a) Písomná objednávka zo dňa b) Pôdorysy podlaží a rezy rodinného domu kópia c) Schéma skutočne zastavanej plochy rodinného domu súpisné č. 380, k.ú. Lúky kópia d) Znalecký posudok č. 05/2011, vyhotovil Ing. Milan Strapko, zo dňa kópia 4.2 Získané znalcom : a) Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 1203, k.ú. Lúky, obec Lúky, okres Púchov, zo dňa , vedený Okresným úradom Púchov, katastrálny odbor - vyhotovený cez Katastrálny portál GKÚ originál b) Kópia z katastrálnej mapy, na parcelu č. 1101/7, 1101/11, 1101/24, k.ú. Lúky, obec Lúky, okres Púchov, zo dňa , vedená Okresným úradom Púchov, katastrálny odbor - vyhotovená cez Katastrálny portál GKÚ originál c) Inzercia z internetu - ponuka podobných nehnuteľností v mieste (rodinné domy v Lúkach a okolí) zo dňa originál d) Výsledky miestnej obhliadky e) Fotodokumentácia ohodnocovaných nehnuteľností f) Index vývoja cien pre odbor stavebníctvo ako celok k 3. štvrťroku 2013 spracovaný na základe údajov ŠÚ SR 5. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty. Zákon č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách 6. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov.

3 3 Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 491/2004 Z. z. o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľoch. STN Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z. z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 605/2008 Z. z., ktorou sa mení Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhlášky č. 626/2007 Z.z. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 534/2008 Z. z., ktorou sa mení Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení vyhlášky č. 500/2005 Z.z. Úplné znenie prílohy č.5 k vyhláške 490/2004 Z.z. v znení vyhlášky č. 500/2005 Z.z., vyhlášky č. 534/2008 Z.z. a vyhlášky č. 33/2009 Z.z. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 254/2010 Z. z., ktorou sa mení vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov. 7. Osobitné požiadavky objednávateľa: Stanoviť VŠH aj bez možnosti obhliadky ohodnocovanej nehnuteľnosti z dôvodu nedostatku súčinnosti jej vlastníka V znaleckom posudku uviesť informáciu o aktuálnom telefonickom kontakte na vlastníka ohodnocovanej nehnuteľnosti (ak je takýto údaj dostupný) 8. Základné pojmy: Všeobecná hodnota (VŠH) je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou; obvykle vrátane dane z pridanej hodnoty. Východisková hodnota (VH) je znalecký odhad hodnoty, za ktorú by bolo možné hodnotenú stavbu nadobudnúť formou výstavby v čase ohodnotenia na úrovni bez dane z pridanej hodnoty. Technická hodnota (TH) je znalecký odhad východiskovej hodnoty stavby znížený o hodnotu zodpovedajúcu výške opotrebenia. Technický stav (TS) je percentuálne vyjadrenie okamžitého stavu stavby. Výnosová hodnota (HV) je znalecký odhad súčasnej hodnoty budúcich disponibilných výnosov z využitia nehnuteľnosti formou prenájmu, diskontovaných rizikovou (diskontnou) sadzbou.

4 4 II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie z dôvodu, že uvedená nehnuteľnosť nie je pravdepodobne v súčasnosti využívaná na podnikanie, neprináša teda výnos. Rovnako ako v čase, keď bude predmetom dobrovoľnej dražby nie je predpoklad, že bude využívaná na prenájom s cieľom dosahovať výnos. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty nie je použitá z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby za posledné obdobie (zhruba 1 rok) o realizovaných prevodoch obdobných nehnuteľností. Výpočet východiskovej hodnoty rodinného domu je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Rozpočtový ukazovateľ rodinného domu je vytvorený po podlažiach v zmysle citovanej metodiky s tým, že pri tvorbe je zohľadnený koeficient konštrukcie, vybavenia, zastavanej plochy a výšky podlaží. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 3. štvrťrok Východiskové rozpočtové ukazovatele boli stanovené s použitím posledne platných rozpočtových ukazovateľov spracovaných pôvodne ÚRS, Praha, aktualizovaných podľa štatistických údajov o vývoji cien stavebných prác uverejňovaných SŠÚ a z kalkulácií oprávnených dodávateľských nákladov vyhodnotených ÚSI pri Žilinskej univerzite. Východiskové rozpočtové ukazovatele sú spracované k termínu 4.štvrťrok Na aktuálnu cenovú hladinu sa prepočítajú pomocou priemerného indexu vývoja cien pre odbor stavebníctvo ako celok vydávaných SŠÚ. Metodika je verejnou publikáciou. Zdrojom výpočtu týchto indexov je aj internetová stránka http: // Pod všeobecnou hodnotou sa rozumie výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci konajú s patričnou opatrnosťou a informovanosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. b) Vlastnícke a evidenčné údaje : 1. List vlastníctva č. 1203, k.ú. Lúky, obec Lúky, okres Púchov, zo dňa , vedený Okresným úradom Púchov, katastrálny odbor - vyhotovený cez Katastrálny portál GKÚ A. Majetková podstata: Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape Parcelné Výmera/m 2 Druh Spôsob Umiest. Druh číslo pozemku využitia pozemku chr.n /7 601 m 2 zast. plochy a nádvoria /11 78 m 2 zast. plochy a nádvoria / m 2 zast. plochy a nádvoria Legenda : Kód spôsobu využívania pozemku 7 - Pozemok lúky a pasienku trvalo porastený trávami alebo pozemok dočasne nevyužívaný pre trvalý trávny porast 15 - Pozemok, na ktorom je postavená bytová budova označená súpisným číslom 18 - Pozemok, na ktorom je dvor Kód umiestnenia pozemku 1 - Pozemok je umiestnený v zastavanom území obce

5 5 Stavby Súpisné Na parcele Druh Popis Druh chr. Umiest. číslo číslo stavby stavby n. stavby /11 10 Rodinný dom Legenda : Druh stavby 10 - Rodinný dom Kód umiestnenia stavby 1 - Stavby postavené na zemskom povrchu B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: Por.číslo, Priezvisko, meno (názov), rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo (IČO) a miesto trvalého pobytu (sídlo) vlastníka, spoluvlastnícky podiel Účastník právneho vzťahu : Vlastník 8 Ondrička Rudolf r. Ondrička, Lúky 123, Lúky, PSČ , SR Dátum narodenia : Spoluvlastnícky podiel 1/1 Titul nadobudnutia Kúpna zmluva zo dňa č.v 234/11-21/11 Zámenná zmluva zo dňa č.v 735/11-48/11 Poznámka Oznámenie o začatí výkonu záložného práva na nehnuteľnosti: rodinný dom čs.380 na parc.kn 1101/11, parc.kn 1101/7, 1101/11 v prospech Československej obchodnej banky, a.s., Michalská 18, Bratislava - P 55/13-12/13 Oznámenie o začatí výkonu záložného práva na parc.kn 1101/24 tr.tráv.porast 121 m2 v prospech Československej obchodnej banky, a.s., Michalská 18, Bratislava P 171/13-46/ C. Ťarchy: Por.č.: 8 Pod č.v 190/11 záložné právo na zabezpečenie pohľadávky z úveru v prospech Československej obchodnej banky, a.s., Michalská 18, Bratislava, IČO: na rodinný dom čs.380 na parc.kn 1101/11, parc.kn 1101/7 zast.plocha 722 m2, parc.kn 1101/11 zast.plocha 78 m2 na základe záložnej zmluvy zo dňa /11, 21/11 Por.č.: 8 Pod č.v 656/12 záložné právo na zabezpečenie pohľadávky z úveru v prospech Štátneho fondu rozvoja bývania, Lamačská cesta 58, Bratislava, IČO: na rodinný dom čs.380 na parc.kn 1101/1, parc.kn 1101/7 zast.plocha 601 m2, parc.kn 1101/77 zast.plocha 78 m2 na základe záložnej zmluvy zo dňa /12 Por.č.: 8 Exekučný príkaz EX 296/12 zo dňa na zriadenie exekučného záložného práva na dom čs.380 na parc.kn 1101/10, parc.kn 1101/7, 1101/11, 1101/24 v prospech Sociálnej poisťovne, pobočka Pov.Bystrica, súdny exekútor: Mgr. Jozef Pavlík, Brezová pod Bradlom - Z 1978/12-109/12 Por.č.: 8 Exekučný príkaz EX 709/12 zo dňa na zriadenie exekučného záložného práva na dom čs.380 na parc.kn 1101/10, parc.kn 1101/7, 1101/11, 1101/24 v prospech Sociálnej poisťovne, pobočka Pov.Bystrica, súdny exekútor: Mgr. Jozef Pavlík, Brezová pod Bradlom - Z 1979/12-110/12 Por.č.: 8 Exekučný príkaz EX 1569/12 zo dňa na zriadenie exekučného záložného práva na dom čs.380 na parc.kn 1101/11, parc.kn 1101/7, 1101/11, 1101/24 v prospech Sociálnej poisťovne, pobočka Pov.Bystrica, súdny exekútor: Mgr. Jozef Pavlík, Brezová pod Bradlom - Z 435/13-16/13 Por.č.: 8 Exekučný príkaz č. EX 663/13 zo dňa na zriadenie exekučného záložného práva na nehnuteľnmosti: parc. KN C č. 1101/7 zast.plocha o vým. 601 m2, KN C č. 1101/11 zast.plocha o vým. 78 m2m KN C č. 1101/24 trvalé tráv. porast o vým. 121 m2 a rodinný dom č.s. 380 na parc. KN C č.

6 6 1101/11 v prospech oprávneného: Sociálna poisťovňa, pobočka Kukučínova 208/23, Považská Bystrica, IČO: , súdny exekútor JUDr.Pavol Crkoň, EÚ Trenčín - Z 1313/13-51/13 Por.č.: 8 Exekučný príkaz EX 2155/13 zo dňa na zriadenie exekučného záložného práva na parc.kn 1101/7, 1101/11, 1101/24 a rodinný dom čs.380 na parc.kn 1101/11 v prospech Sociálnej poisťovne, pobočka Pov.Bystrica, súdny exekútor: JUDr.Pavol Crkoň, Trenčín - Z 2276/13-91/ Iné údaje: Bez zápisu Poznámka: Bez zápisu. c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením mala byť vykonaná dňa za účasti vlastníka nehnuteľnosti. Vlastník nehnuteľnosti sa v stanovenom termíne nedostavil, čím nebolo možné vykonať obhliadku ohodnocovanej nehnuteľnosti (interiér). Pri miestnej obhliadke exteriéru, bol porovnaný skutočný stav nehnuteľnosti so stavom vedeným v katastri nehnuteľností. Zameranie vykonané nebolo. Fotodokumentácia nehnuteľnosti pohľady bola vyhotovená dňa d) Porovnanie právnej a technickej dokumentácie so skutočným stavom : Po právnej stránke sa predložená dokumentácia nehnuteľnosti zhoduje so skutočnosťou. Technická dokumentácia bola z časti poskytnutá zadávateľom. Vzhľadom na skutočnosť, že ide o rodinný dom, ktorého obhliadka nebola znalcovi umožnená, čerpal som pri výpočte zastavanej plochy ohodnocovanej nehnuteľnosti práve z informácií z katastrálneho operátu, z podkladu poskytnutého zadávateľom (Znalecký posudok č. 05/2011, vyhotovil Ing. Milan Strapko, zo dňa kópia) a vlastnej odbornej úvahy. Predmet ohodnotenia je riadne zapísaný na liste vlastníctva č. 1203, k.ú. Lúky, obec Lúky, okres Púchov a zakreslený v katastrálnej mape. Skutkový stav nehnuteľnosti, ktorá je predmetom ohodnotenia je odfotografovaný v prílohe tohto znaleckého posudku ku dňu e) Porovnanie údajov katastrálneho operátu so skutočnosťou : Údaje o predmete tohto znaleckého posudku vedené v katastrálnom operáte príslušným katastrálnym úradom sa zhodujú so skutočnosťou zistenou pri obhliadke dňa f) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré sú predmetom znaleckého posudku v súlade s dokladmi o vlastníctve: Stavby : - Rodinný dom, súpisné č. 380, k.ú. Lúky, obec Lúky, okres Púchov Pozemky : - parcela č. 1101/7, k.ú. Lúky, obec Lúky, okres Púchov - parcela č. 1101/11, k.ú. Lúky, obec Lúky, okres Púchov - parcela č. 1101/24, k.ú. Lúky, obec Lúky, okres Púchov g) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré nie sú predmetom znaleckého posudku v súlade s dokladmi o vlastníctve: Nenachádzajú sa.

7 7 2. VÝPOČET VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY Rodinný dom, súpisné č. 380, parcela č. 1101/11, k.ú. Lúky, obec Lúky, okres Púchov Ohodnocovaný rodinný dom je murovaný, nepodpivničený objekt s jedným nadzemným podlažím a podkrovím. Rodinný dom je samostatne stojaci objekt v uličnej zástavbe nových rodinných domov na v obci Lúky, označený súpisným č. 380, postavený na pozemku, parcela č. 1101/11, k.ú. Lúky, obec Lúky, okres Púchov. Telefonický kontakt na vlastníka bol v čase obhliadky nezistený vlastník sa v stanovenom termíne nedostavil. Dispozičné riešenie Rodinný dom má jedno nadzemné podlažie, jedno podkrovie a základný pôdorys v tvare obdĺžnika, na ktorý v severnej časti nadväzuje časť, v ktorej sa nachádza garáž. Z východnej strany objektu je orientovaný hlavný vstup do rodinného domu. Vzhľadom na skutočnosť, že sa vlastník nehnuteľnosti v stanovenom termíne nedostavil, čím nebolo možné vykonať obhliadku nehnuteľnosti - podrobný popis riešenia dispozície neuvádzam. Hodnoty týkajúce sa výpočtu zastavanej plochy jednotlivých podlaží som čerpal z údajov z katastrálneho operátu, z podkladu poskytnutého zadávateľom (Znalecký posudok č. 05/2011, vyhotovil Ing. Milan Strapko, zo dňa kópia) a vlastnej úvahy. Technické a konštrukčné riešenie Základy sú zhotovené ako základové pásy z betónu, s vrstvou hydroizolácie. Podmurovka je zhotovená ako betónová z DT tvárnic. Obvodové a nosné konštrukcie 1. nadzemného podlažia a podkrovia sú tvorené z pórobetónového muriva v skladobnej hrúbke do 400 mm. Priečky a deliace konštrukcie sú v celom objekte zhotovené z tehlového muriva v skladobnej hrúbke do 150 mm. Vnútorné omietky sú zhotovené z omietkovej zmesi na báze MVC. Stropy nad 1. nadzemným podlažím sú zhotovené ako železobetónové, monlitické a povrchovou úpravou z omietky MVC na rabitzové pletivo, nad podkrovím sú stropy zhovené z dosák SKT kotevných na krov sedlovej strechy.. Strecha objektu je sedlová, s dreveným krovom, doskovým záklopom a jednoduchým latovaním. Krytina je zhotovená z pozinkovaného farebného plechu. Klampiarske konštrukcie strechy, t.j. zvody, žľaby a záveterné lišty sú riešené z pozinkovaného plechu, ostatné klampiarske konštrukcie, t.j. vonkajšie parapety okien sú riešené z hliníkového plechu. Povrchovú úpravu fasády tvorí zatepľovací systém s povrchovou úpravou akrylátovou omietkovou zmesou. Okná a sú na celom objekte zhotovené ako drevené, zdvojené s izolačným dvojsklom, z Euro profilov. Dvere sú na báze tvrdého dreva v drevených zárubniach plné alebo zasklené z tvrdého dreva, vstupné dvere sú zhotovené ako drevené v drevenej zárubni, z Euro profilov. V rodinnom dome sa nachádza rozvod studenej vody z centrálneho zdroja z plastového potrubia, svetelná a motorická elektroinštalácia a plastové potrubie kanalizácie smerujúce do verejného rozvodu. Vzhľadom na nemožnosť vykonať obhliadku rodinného domu aj zvnútra som v tejto časti výpočtu uviedol len konštrukcie, ktoré je možné pozorovať alebo predpokladať aj na základe obhliadky exteriéru. Pri časti konštrukcií som sa tiež riadil vlastnou úvahou a podkladom poskytnutým zadávateľom (Znalecký posudok č. 05/2011, vyhotovil Ing. Milan Strapko, zo dňa kópia). Pri konštrukciách, ktoré sa v objekte s veľkou pravdepodobnosťou nachádzajú (napr. deliace konštrukcie, povrchy podláh, povrchy vnútorných povrchov, stropy a pod.) som ich ohodnotenie určil podľa bežne používaných konštrukcií v obdobných objektoch, resp. určil som ich ako najjednoduchšiu variantu (napr. povrchy podláh cementový poter). Rozvody TI som predpokladal podľa existencie jestvujúcich prípojok (NN rozvod, verejná kanalizácia), resp. spôsob vykurovania podľa už podľa spomenutého podkladu poskytnutého zadávateľom. Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy ako napr. vybavenie kuchýň, kúpeľne, WC a pod. neuvádzam vo výpočte vôbec, nakoľko som z dôvodu nesúčinnosti vlastníka ohodnocovanej nehnuteľnosti nemohol nadobudnúť poznanie o ich existencií osobnou obhliadkou objektu zvnútra. K výpočtu hodnoty RU na m 2 zastavanej plochy podlaží a k stanoveniu východiskovej hodnoty RD bol použitý postup v zmysle odseku 3., 12, zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách. Ide o nedávno kolaudovaný, nový a dostatočne udržiavaný rodinný dom, ktorého technický stav a estetický vzhľad zodpovedá jeho veku, a spôsobu vyhotovenia. Vzhľadom na tieto skutočnosti som aj pri stanovení rozpočtových ukazovateľov v 1. nadzemnom podlaží a v podkroví a ďalej aj koeficientu polohovej diferenciácie postupoval tak ako je uvedené v tomto posudku. Dom je zhotovený z pôvodných stavebných materiálov, stupeň a kvalita prevedenia zodpovedá bežnému štandardu, veku jednotlivých

8 8 častí a platným technickým normám. Dom je pravdepodobne využívaný na obytné účely, nenachádzajú sa v ňom žiadne prevádzkové priestory. Dom je dostatočne udržiavaný a v súčasnosti (pravdepodobne) slúžiaci na svoj pôvodný účel. Rodinný dom bol podľa podkladu poskytnutého zadávateľom (Znalecký posudok č. 05/2011, vyhotovil Ing. Milan Strapko, zo dňa kópia) a odborného odhadu znalca daný do užívania v roku Vzhľadom na skutočnosť, že objekt nebolo možné z dôvodu absentujúcej súčinnosti vlastníka podrobne obhliadnuť a väčšina konštrukcií PSV rodinného domu je v pôvodnom stave, opotrebenie som stanovil na základe odborného odhadu. Celkové, výpočtom stanovené opotrebenie zodpovedá reálnemu technickému stavu zistenému znalcom pri obhliadke. Základná životnosť rodinného domu je znalcom stanovená na 100 rokov, predpokladaný rok dožitia objektu je rok Dokončenosť jednotlivých častí a konštrukcií rozostavaných častí objektu určujem v percentách. Pri výpočte VŠH RD bol použitý softvér HYPO pre súdnych znalcov firmy KROS verzia 7.10 ŽIVOTNOSŤ A OPOTREBENIE Pôvodná stavba z roku 2009 Vek: = 4 r. Životnosť stavby: 100 r. Predpokladaný rok zániku stavby: 2109 Opotrebenie: 4 r. * 100 % / 100 r. = 4,00 % VÝCHODISKOVÁ HODNOTA A TECHNICKÁ HODNOTA PODLAŽÍ: Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,220 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 0, NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy 2.1.a betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou Podmurovka 3.2.c nepodpivn. - priem. výška cm - z lomového kameňa, betónu, tvárnic Murivo 4.2.d murované z iných materiálov v skladobnej hrúbke nad 30cm do 40cm Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové,stierkové plsťou hladené Stropy 7.1.a s rovným pohľadom betónové monolit. i prefabrikované Krovy 8.3 väznicové sedlové, manzardové Krytiny strechy na krove 10.1.c plechové pozinkované Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.3 z hliníkového plechu Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/ Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástup tvrdé drevo, červený smrek 200

9 9 17 Dvere 17.1 plné alebo zasklené z tvrdého dreva Okná 18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením Okenné žalúzie 19.3 kovové Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.4 podlahoviny textilné vpichované (Jekor...) Dlažby a podlahy ost. miestností 23.6 cementový poter, tehlová dlažba Ústredné vykurovanie 24.2.b podlahové teplovodné Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická Domáci telefón (rozvod pod omietkou) - vyskytujúca sa položka Rozvod televízny a rádioantény (rozvod pod omietkou) - vyskytujúca sa položka Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 35 Spolu 8100 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 32 Vráta garážové 32.1 z tvrdého dreva (1 ks) Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové potrubie (4 ks) Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) Zdroj vykurovania 35.1.b kotol ústredného vykurovania na tuhé palivá (1 ks) Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) 240 Spolu 520 Zastavaná plocha vrátane prístavieb: 120,82 m 2 Koeficient vplyvu zastavanej plochy: 120 / 120,82 = 0,993 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: ( * 0,993)/30,1260 = 286,01 EUR/m 2 Pôvodná stavba z roku 2009 Zastavaná plocha: 10,58*7,62+3,08*1,78+7,00*4,96 = 120,82 m 2 Východisková hodnota: 286,01 EUR/m 2 *120,82 m 2 *2,22*0, ,03 EUR Technický stav: 100 % - 4,00 % 96,00 % Technická hodnota: 96,00 % z ,03 EUR ,91 EUR

10 10 2. PODKROVIE Bod Položka Hodnota 4 Murivo 4.2.d murované z iných materiálov v skladobnej hrúbke nad 30cm do 40cm Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové,stierkové plsťou hladené Stropy 7.1.b s rovným pohľadom drevené trámové Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.3 z hliníkového plechu Fasádne omietky 14.3.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 1/3 do 1/ a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok do 1/ Dvere 17.1 plné alebo zasklené z tvrdého dreva Okná 18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením Okenné žalúzie 19.3 kovové Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.4 podlahoviny textilné vpichované (Jekor...) Dlažby a podlahy ost. miestností 23.6 cementový poter, tehlová dlažba Ústredné vykurovanie 24.2.b podlahové teplovodné Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická Rozvod televízny a rádioantény (rozvod pod omietkou) - vyskytujúca sa položka Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 35 Spolu 4870 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové potrubie (4 ks) Balkón 41.1 výmery nad 5 m 2 (1 ks) 120 Spolu 160 Zastavaná plocha vrátane prístavieb: 80,62 m 2 Koeficient vplyvu zastavanej plochy: 120 / 80,62 = 1,488 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: ( * 1,488)/30,1260 = 169,56 EUR/m 2

11 11 Pôvodná stavba z roku 2009 Zastavaná plocha: 10,58*7,62 = 80,62 m 2 Východisková hodnota: 169,56 EUR/m 2 *80,62 m 2 *2,22*0, ,88 EUR Technický stav: 100 % - 4,00 % 96,00 % Technická hodnota: 96,00 % z ,88 EUR ,68 EUR VYHODNOTENIE Podlažie VH [EUR] TH [EUR] 1. nadzemné podlažie , ,91 2. podkrovné podlažie , ,68 Spolu , , PLOTY Plot uličný Tento uličný plot tvorí severnú hranicu medzi dvorom nachádzajúcim sa pred rodinným domom patriacom vlastníkovi ohodnocovanej nehnuteľnosti, nachádzajúcom sa na pozemku, parcela č. 1101/7, k.ú. Lúky, obec Lúky, okres Púchov a verejnou komunikáciou v obci Lúky. Plot je nedohotovený, zhotovené sú len základy, podmurovka a stĺpy bez výplne plotu, plotových vrát a vrátok. Začiatok užívania: 2013 Vek: = 0 r. Životnosť: 50 r. Opotrebenie: 0 * 100 / 50 = % Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,220 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 0,950 Dĺžka plotu: = 25,00 m Pohľadová plocha výplne: 25.00*1.20 = 30,00 m 2 Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ RU Dok. 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 25,00m ,24 EUR/m Podmurovka: murovaná z tehly alebo tvárnic 25,00m ,16 EUR/m 100 Spolu: 3. Výplň plotu: 65,40 EUR/m z drev. výplňou zvislou v oceľ. rámoch 30,00m ,11 EUR/m 0 4. Plotové vráta: b) kovové s výplňou z kovových profilov 1 ks ,12 EUR/ks 0 5. Plotové vrátka: b) kovové s výplňou z kovových profilov 1 ks ,12 EUR/ks 0 Východisková hodnota: (25,00m*23,24 EUR/m*100/ ,00m*42,16 EUR/m*100/ ,00m 2 *14,11 EUR/m 2 *0/ ks*249,12 EUR/ks*0/ ks*129,12 EUR/ks*0/100)*2,22*0, ,22 EUR Technický stav: 100 % - 0,00 % 100,00 % Technická hodnota: 100,00 % z 3 448,22 EUR 3 448,22 EUR

12 Plot deliaci východný Tento deliaci plot tvorí východnú hranicu medzi dvorom nachádzajúcim sa pred rodinným domom patriacom vlastníkovi ohodnocovanej nehnuteľnosti, nachádzajúcom sa na pozemku, parcela č. 1101/7, k.ú. Lúky, obec Lúky, okres Púchov a susedným pozemkom, parcela č. 1101/23, 1101/34, k.ú. Lúky, obec Lúky, okres Púchov. Začiatok užívania: 2013 Vek: = 0 r. Životnosť: 50 r. Opotrebenie: 0 * 100 / 50 = % Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,220 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 0,950 Dĺžka plotu: m Pohľadová plocha výplne: 50.00*1.60 = 80,00 m 2 Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ RU 1. Základy vrátane zemných prác: betónový alebo kamenný prah medzi stĺpikmi 50,00m 225 7,47 EUR/m Spolu: 3. Výplň plotu: 7,47 EUR/m zo strojového pletiva na oceľové stĺpiky 80,00m ,61 EUR/m Východisková hodnota: (50,00m*7,47 EUR/m + 80,00m 2 *12,61 EUR/m 2 )*2,22*0, ,27 EUR Technický stav: 100 % - 0,00 % 100,00 % Technická hodnota: 100,00 % z 2 915,27 EUR 2 915,27 EUR 2.3 STUDNE Studňa - Vŕtaná Táto studňa sa nachádza na pozemku, parcela č. 1101/7, k.ú. Lúky, obec Lúky, okres Púchov a slúži zásobovaniu rodinného domu pitnou vodou a zavlažovaniu záhrady. Začiatok užívania: 2009 Vek: = 4 r. Životnosť: 100 r. Opotrebenie studne: 4 * 100 / 100 = 4 % Hĺbka: Priemer: 11,00 m 150 mm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,220 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 0,950 Počet elektrických čerpadiel: 1 Východisková hodnota: (70,21 EUR/m*11m+422,23 EUR/ks*1 ks)*2,22*0, ,28 EUR Technický stav: 100 % - 4,00 % 96,00 % Technická hodnota: 96,00 % z 2 519,28 EUR 2 418,51 EUR

13 VONKAJŠIE ÚPRAVY V tejto časti znaleckého posudku ohodnocujem len vonkajšie úpravy, o ktorých existencií som sa mohol presvedčiť aj obhliadkou zvonku, resp. vonkajšie úpravy, ktoré možno s veľkou pravdepodobnosťou predpokladať aj ku dňu spracovania tohto znaleckého posudku, vzhľadom na existenciu spomenutých inžinierskych sietí v danej lokalite. Pre výpočet merných jednotiek som použil podklad z katastrálneho operátu, podklad poskytnutý zadávateľom (Znalecký posudok č. 05/2011, vyhotovil Ing. Milan Strapko, zo dňa kópia) a tiež vlastnú úvahu Vodovodná prípojka Táto prípojka sa nachádza na pozemku, parcela č. 1101/7, k.ú. Lúky, obec Lúky, okres Púchov a slúži prepojeniu rozvodu rodinného domu so zdrojom pitnej vody. Začiatok užívania: 2009 Vek: = 4 r. Základná životnosť: 50 r. Opotrebenie vonkajšej úpravy: 4 * 100 / 50 = 8,00 % Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,220 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 0,950 Počet merných jednotiek: bm Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2212 Diaľkové rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1250/30,1260 = 41,49 EUR/bm Východisková hodnota: 15,3 bm*41,49 EUR/bm*2,22*0, ,79 EUR Technický stav: 100 % - 8,00 % 92,00 % Technická hodnota: 92,00 % z 1 338,79 EUR 1 231,69 EUR Kanalizačná prípojka Táto prípojka sa nachádza na pozemku, parcela č. 1101/7, k.ú. Lúky, obec Lúky, okres Púchov a slúži odvádzaniu splaškov a odpadových vôd z rodinného domu. Začiatok užívania: 2009 Vek: = 4 r. Základná životnosť: 50 r. Opotrebenie vonkajšej úpravy: 4 * 100 / 50 = 8,00 % Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,220 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 0,950 Počet merných jednotiek: bm Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 855/30,1260 = 28,38 EUR/bm Východisková hodnota: 17,3 bm*28,38 EUR/bm*2,22*0, ,46 EUR Technický stav: 100 % - 8,00 % 92,00 % Technická hodnota: 92,00 % z 1 035,46 EUR 952,62 EUR

14 NN prípojka Táto prípojka sa nachádza na pozemku, parcela č. 1101/7, k.ú. Lúky, obec Lúky, okres Púchov a slúži prepojeniu ohodnocovanej nehnuteľnosti s meracím zariadením umiestneným v nike nachádzajúcej sa pri uličnom plote a ďalej s verejným vzdušným rozvodom NN umiestneným pred ohodnocovanou nehnuteľnosťou, z jej severnej strany. Začiatok užívania: 2009 Vek: = 4 r. Základná životnosť: 50 r. Opotrebenie vonkajšej úpravy: 4 * 100 / 50 = 8,00 % Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,220 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 0,950 Počet merných jednotiek: bm Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.k) kábelová prípojka zemná Al 4*25 mm*mm Kód KS: 2213 Diaľkové telekomunikačné siete a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 480/30,1260 = 15,93 EUR/bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 9,56 EUR/bm Východisková hodnota: 16,3 bm*(15,93 EUR/bm+0*9,56 EUR/bm)*2,22*0,95 547,62 EUR Technický stav: 100 % - 8,00 % 92,00 % Technická hodnota: 92,00 % z 547,62 EUR 503,81 EUR Spevnená plocha - zámková dlažba Táto spevnená plocha sa nachádza na pozemku, parcela č. 1101/7, k.ú. Lúky, obec Lúky, okres Púchov severne od rodinného domu, od severnej fasády rodinného domu ohodnoteného v podkapitole tohto znaleckého posudku po uličný plot a slúži tu ako chodník vedľa rodinného domu a vjazd do garáže pre motorové vozidlá. Začiatok užívania: 2009 Vek: = 4 r. Základná životnosť: 50 r. Opotrebenie vonkajšej úpravy: 4 * 100 / 50 = 8,00 % Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,220 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 0,950 Počet merných jednotiek: 3.00*18.00 = 54 m 2 ZP Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.3. Plochy s povrchom dláždeným - betónovým Položka: 8.3.f) Zámková betónová dlažba - kladené do piesku Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 440/30,1260 = 14,61 EUR/m 2 ZP Východisková hodnota: 54 m 2 ZP*14,61 EUR/m 2 ZP*2,22*0, ,87 EUR Technický stav: 100 % - 8,00 % 92,00 % Technická hodnota: 92,00 % z 1 663,87 EUR 1 530,76 EUR

15 Spevnená plocha - betónová Táto spevnená plocha sa nachádza na pozemku, parcela č. 1101/7, k.ú. Lúky, obec Lúky, okres Púchov východne od rodinného domu, vedľa východnej fasády rodinného domu ohodnoteného v podkapitole tohto znaleckého posudku a slúži tu ako chodník vedľa rodinného domu vedúci do záhrady za domom. Začiatok užívania: 2009 Vek: = 4 r. Základná životnosť: 50 r. Opotrebenie vonkajšej úpravy: 4 * 100 / 50 = 8,00 % Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,220 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 0,950 Počet merných jednotiek: 1.00*11.00 = 11 m 2 ZP Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.a) Do hrúbky 100 mm Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 260/30,1260 = 8,63 EUR/m 2 ZP Východisková hodnota: 11 m 2 ZP*8,63 EUR/m 2 ZP*2,22*0,95 200,21 EUR Technický stav: 100 % - 8,00 % 92,00 % Technická hodnota: 92,00 % z 200,21 EUR 184,19 EUR Spevnená plocha - terasa Táto spevnená plocha sa nachádza na pozemku, parcela č. 1101/7, k.ú. Lúky, obec Lúky, okres Púchov južne od rodinného domu, vedľa južnej fasády rodinného domu ohodnoteného v podkapitole tohto znaleckého posudku a slúži tu ako terasa na letné posedenie. Začiatok užívania: 2009 Vek: = 4 r. Základná životnosť: 50 r. Opotrebenie vonkajšej úpravy: 4 * 100 / 50 = 8,00 % Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,220 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 0,950 Počet merných jednotiek: 4.00*5.00 = 20 m 2 ZP Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.a) Do hrúbky 100 mm Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 260/30,1260 = 8,63 EUR/m 2 ZP Východisková hodnota: 20 m 2 ZP*8,63 EUR/m 2 ZP*2,22*0,95 364,01 EUR Technický stav: 100 % - 8,00 % 92,00 % Technická hodnota: 92,00 % z 364,01 EUR 334,89 EUR Vonkajšie schody - terasa a vstup Tieto vonkajšie schody sa nachádzajú na pozemku, parcela č. 1101/7, k.ú. Lúky, obec Lúky, okres Púchov východne (vstup do RD) a južne (vstup na terasu) od rodinného domu a slúžia tu na prekonanie rôznych výškových úrovní vstupu do rodinného domu, tereasy a terénu priľahlej záhrady.

16 16 Začiatok užívania: 2009 Vek: = 4 r. Základná životnosť: 50 r. Opotrebenie vonkajšej úpravy: 4 * 100 / 50 = 8,00 % Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,220 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 0,950 Počet merných jednotiek: 6*1.20+6*1.00 = 13,2 bm stupňa Kategória: 10. Vonkajšie a predložné schody (JKSO 822 2) Bod: Na železobetónovej doske alebo nosníkoch s povrchom z cem. poteru Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 545/30,1260 = 18,09 EUR/bm stupňa Východisková hodnota: 13,2 bm stupňa*18,09 EUR/bm stupňa*2,22*0,95 503,60 EUR Technický stav: 100 % - 8,00 % 92,00 % Technická hodnota: 92,00 % z 503,60 EUR 463,31 EUR 2.5 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Rodinný dom, súpisné č. 380, parcela č. 1101/11, k.ú. Lúky, obec Lúky, okres Púchov Ploty Východisková hodnota Technická hodnota ,91 EUR ,59 EUR Plot uličný 3 448,22 EUR 3 448,22 EUR Plot deliaci - východný 2 915,27 EUR 2 915,27 EUR Celkom Ploty 6 363,49 EUR 6 363,49 EUR Studňa 2 519,28 EUR 2 418,51 EUR Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka 1 338,79 EUR 1 231,69 EUR Kanalizačná prípojka 1 035,46 EUR 952,62 EUR NN prípojka 547,62 EUR 503,81 EUR Spevnená plocha - zámková dlažba 1 663,87 EUR 1 530,76 EUR Spevnená plocha - betónová 200,21 EUR 184,19 EUR Spevnená plocha - terasa 364,01 EUR 334,89 EUR Vonkajšie schody - terasa a vstup 503,60 EUR 463,31 EUR Celkom Vonkajšie úpravy 5 653,56 EUR 5 201,27 EUR Spolu: ,24 EUR ,86 EUR 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 3.1 Metóda polohovej diferenciácie a) Analýza polohy nehnuteľností : Hodnotený rodinný dom sa nachádza v obci Lúky, v okrese Púchov, na území Trenčianskeho kraja. Ohodnocovaný rodinný dom je zapísaný na liste vlastníctva č. 1203, k.ú. Lúky, obec Lúky, okres Púchov ako Rodinný dom. Pozemok, na ktorom je rodinný dom postavený a tiež pozemok ku nemu priľahlý je zapísaný na liste vlastníctva č. 1203, k.ú. Lúky, obec Lúky, okres Púchov a tento pozemok je vedený ako zastavané plochy a nádvoria a trvalé trávne porasty v zastavanom území obce. Pozemok, na ktorom je rodinný dom postavený a pozemok ku nemu priľahlý je priamo prístupný z verejnej komunikácie v obci

17 17 Lúky. Lúky sú bežnou obcou v okrese Púchov, na území Trenčianskeho kraja. Lúky sú obcou s približne 900 trvale žijúcimi obyvateľmi, od centra okresného mesta Púchov sú vzdialené cca 11 km a od krajského mesta Trenčín sú vzdialené cca 55 km. Trh z nehnuteľnosťami podobného charakteru je v tejto obci úrovni dopytu, ktorý je porovnateľný s existujúcou ponukou (pre daný typ nehnuteľnosti). Ide o nedávno kolaudovanú novostavbu, dostatočne udržiavaný objekt - nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu. Lúky sú bežnou obcou v okrese Púchov, na území Trenčianskeho kraja - lokalita, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza je typická funkciou bežného vidieckeho bývania v rodinných domoch - časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce. Prevládajúcu zástavbu v okolí tvoria pôvodné rodinné domy. Ide o rodinný dom v novej uličnej zástavbe veľmi priaznivý typ - samostatne stojaci dom v záhrade, s dvorom. Príslušenstvo nehnuteľnosti je bez dopadu na cenu nehnuteľnosti. V okolí je nedostatok pracovných príležitostí - nedostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť v tomto okrese je do 15%. Hustota obyvateľstva v tejto lokalite je vzhľadom na uvedený typ okolitej zástavby malá, konfliktné skupiny pri ohliadke zistené neboli. Orientácia obytných miestností nehnuteľností je čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná. Terén, v ktorom sa ohodnocovaná nehnuteľnosť nachádza je rovinatý až mierne svahovitý so sklonom do 5%. V blízkosti nehnuteľnosti sa nachádzajú prípojky, resp. vedenia týchto inžinierskych sietí verejný vodovod, verejná kanalizácia a NN elektrický rozvod. Doprava v okolí nehnuteľnosti je zabezpečená formou verejnej autobusovej dopravy a železnice. V obci sa nachádza obecný úrad, základná škola, zdravotné stredisko a základná obchodná sieť a základné služby. Ohodnocovaná nehnuteľnosť leží vo vzdialenosti cca 200 metrov od cesty I. triedy č. 49. Dostupnosť úradov na úrovni okresu v centra mesta Púchov je vo vzdialenosti cca 11 km, krajského úradu Trenčianskeho kraja a úradov štátnej správy na úrovni kraja v krajskom meste Trenčín je vo vzdialenosti cca 55 km. V blízkosti nehnuteľnosti sa nenachádza nijaká význačná prírodná lokalita - les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m. Kvalita životného prostredia je zaťažená bežným hlukom a prašnosťou od dopravy. Rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu je päťnásobok až desaťnásobok súčasnej zástavby. Nehnuteľnosť je podľa názoru znalca v súčasnom charaktere využiteľná na bežný prenájom. Ako znalec hodnotím ohodnocovanú nehnuteľnosť ako priemernú. b) Analýza využitia nehnuteľností: Využiteľnosť je z hľadiska účelu daná charakterom okolitej zástavby, technickými a priestorovými parametrami danými na mieste. Ohodnocovaný rodinný dom pravdepodobne slúži na bývanie, nie sú v ňom umiestnené prevádzkové priestory. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Ohodnocovaný rodinný dom je podľa informácií z listu vlastníctva č. 1203, k.ú. Lúky, obec Lúky, okres Púchov zaťažený právami tretích osôb vecnej povahy, t.j. záložnými právami ku ohodnocovanej nehnuteľnosti. Podstatné riziká spojené s užívaním nehnuteľnosti nie sú znalcovi známe. Pozemok, na ktorom je rodinný dom postavený a pozemok ku nemu priľahlý je vlastnícky usporiadaný, patrí vlastníkovi ohodnocovanej nehnuteľnosti a je zapísaný na liste vlastníctva č. 1203, k.ú. Lúky, obec Lúky, okres Púchov. Pozemok, na ktorom je rodinný dom postavený a tiež pozemok ku nemu priľahlý je prístupný z verejnej komunikácie v obci Lúky. Na ohodnocované nehnuteľnosti sa viažu tieto práva a ťarchy v prospech tretích osôb Pod č.v 190/11 záložné právo na zabezpečenie pohľadávky z úveru v prospech Československej obchodnej banky, a.s., Michalská 18, Bratislava, IČO: na rodinný dom čs.380 na parc.kn 1101/11, parc.kn 1101/7 zast.plocha 722 m2, parc.kn 1101/11 zast.plocha 78 m2 na základe záložnej zmluvy zo dňa /11, 21/11 Pod č.v 656/12 záložné právo na zabezpečenie pohľadávky z úveru v prospech Štátneho fondu rozvoja bývania, Lamačská cesta 58, Bratislava, IČO: na rodinný dom čs.380 na parc.kn 1101/1, parc.kn 1101/7 zast.plocha 601 m2, parc.kn 1101/77 zast.plocha 78 m2 na základe záložnej zmluvy zo dňa /12 Exekučný príkaz EX 296/12 zo dňa na zriadenie exekučného záložného práva na dom čs.380 na parc.kn 1101/10, parc.kn 1101/7, 1101/11, 1101/24 v prospech Sociálnej poisťovne, pobočka Pov.Bystrica, súdny exekútor: Mgr. Jozef Pavlík, Brezová pod Bradlom - Z 1978/12-109/12 Exekučný príkaz EX 709/12 zo dňa na zriadenie exekučného záložného práva na dom čs.380 na parc.kn 1101/10, parc.kn 1101/7, 1101/11, 1101/24 v prospech Sociálnej poisťovne, pobočka Pov.Bystrica, súdny exekútor: Mgr. Jozef Pavlík, Brezová pod Bradlom - Z 1979/12-110/12

18 18 Exekučný príkaz EX 1569/12 zo dňa na zriadenie exekučného záložného práva na dom čs.380 na parc.kn 1101/11, parc.kn 1101/7, 1101/11, 1101/24 v prospech Sociálnej poisťovne, pobočka Pov.Bystrica, súdny exekútor: Mgr. Jozef Pavlík, Brezová pod Bradlom - Z 435/13-16/13 Exekučný príkaz č. EX 663/13 zo dňa na zriadenie exekučného záložného práva na nehnuteľnmosti: parc. KN C č. 1101/7 zast.plocha o vým. 601 m2, KN C č. 1101/11 zast.plocha o vým. 78 m2m KN C č. 1101/24 trvalé tráv. porast o vým. 121 m2 a rodinný dom č.s. 380 na parc. KN C č. 1101/11 v prospech oprávneného: Sociálna poisťovňa, pobočka Kukučínova 208/23, Považská Bystrica, IČO: , súdny exekútor JUDr.Pavol Crkoň, EÚ Trenčín - Z 1313/13-51/13 Exekučný príkaz EX 2155/13 zo dňa na zriadenie exekučného záložného práva na parc.kn 1101/7, 1101/11, 1101/24 a rodinný dom čs.380 na parc.kn 1101/11 v prospech Sociálnej poisťovne, pobočka Pov.Bystrica, súdny exekútor: JUDr.Pavol Crkoň, Trenčín - Z 2276/13-91/13 A tiež nasledovné právne skutočnosti majúce vplyv na dispozíciu s ohodnocovanou nehnuteľnosťou Oznámenie o začatí výkonu záložného práva na nehnuteľnosti: rodinný dom čs.380 na parc.kn 1101/11, parc.kn 1101/7, 1101/11 v prospech Československej obchodnej banky, a.s., Michalská 18, Bratislava - P 55/13-12/13 Oznámenie o začatí výkonu záložného práva na parc.kn 1101/24 tr.tráv.porast 121 m2 v prospech Československej obchodnej banky, a.s., Michalská 18, Bratislava P 171/13-46/13 Podľa znalcovi dostupných poznatkov nevyplývajú pre ohodnocovanú nehnuteľnosť a jej budúce využívanie žiadne ďalšie administratívne, právne, faktické, dopravné ani technické riziká. Zdôvodnenie výberu vhodnej metódy Všeobecná hodnota nehnuteľnosti sa v zmysle prílohy č. 3 Vyhlášky č. 492/2004 Z. z. stanoví metódami : a) porovnávacia metóda b) kombinovaná metóda (použije sa pri stavbách, ktoré sú schopné dosahovať výnos) c) metóda polohovej diferenciácie Je možné použiť aj viac metód súčasne podľa účelu posudku, pričom v závere bude po zdôvodnení uvedená len všeobecná hodnota určená vybranou metódou, ktorá najvhodnejšie zobrazuje definíciu všeobecnej hodnoty. a) Porovnávacia metóda : Pri výpočte sa používa transakčný prístup. Na porovnanie je potrebný súbor aspoň troch nehnuteľností a stavieb. Porovnanie treba vykonať na mernú jednotku (obostavaný priestor, zastavaná plocha, podlahová plocha, dĺžka, kus...) s prihliadnutím na odlišnosti porovnávaných objektov a ohodnocovaného objektu. Hlavné faktory porovnávania : a) ekonomické (dátum prevodu, forma prevodu, spôsob platby a pod.). b) polohové (miesto, lokalita, atraktivita,...). c) konštrukčné a fyzické (štandard, nadštandard, príslušenstvo a pod.) b) Kombinovaná metóda : Je použitá z dôvodu, že hodnotené nehnuteľnosti sú schopné dosahovať výnos. Pri tejto metóde sa stanoví VŠH nehnuteľností ako váhový priemer technickej a výnosovej hodnoty nehnuteľnosti. Nehnuteľnosť môže byť prenajatá aj v čase, v ktorom bude na ňu zriadené záložné právo. Výnosová hodnota stavieb sa vypočíta kapitalizáciou budúcich odčerpateľných zdrojov počas časovo neobmedzeného obdobia alebo kapitalizáciou budúcich odčerpateľných zdrojov počas časovo obmedzeného obdobia s následným predajom. Výnosová hodnota sa vypočíta podľa vzťahu : VŠH = OZ / k [Eur], OZ odčerpateťný zdroj, ktorým sa rozumie disponibilný výnosov zohľadnením kapitalizovaného odpisu [Sk/rok]

19 19 k úroková miera, ktorá sa do výpočtu dosadzuje v desatinnom tvare [%/100]. Minimálna výška úrokovej miery v percentách sa rovná 1,5-násobku diskontnej sadzby zverejnenej Národnou bankou Slovenska. Úroková miera zohľadňuje aj zaťaženie daňou z príjmu. c) Metóda polohovej diferenciácie : Metódou polohovej diferenciácie sa spravidla samostatne stanoví všeobecná hodnota pre : a) stavby s výnimkou bytov a nebytových priestorov, b) byty a nebytové priestory. Podľa vzťahu : VŠH = TH x k PD [Eur], kde TH k PD technická hodnota stavby [Sk], koeficient polohovej diferenciácie vyjadrujúci vplyv polohy a ostatných faktorov vplývajúcich na všeobecnú hodnotu v mieste a čase [-]. Pri určení koeficientu polohovej diferenciácie sa váhovým priemerom zohľadnia spravidla tieto faktory : - trh s nehnuteľnosťami - poloha v danej obci, - súčasný technický stav nehnuteľnosti, - prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti, - príslušenstvo nehnuteľnosti, - prac. možnosti obyvateľstva, - skladba obyvateľstva v mieste stavby, - orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám, - konfigurácia terénu, - pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby, - doprava v okolí nehnuteľnosti, - občianska vybavenosť, - prírodná lokalita v okolí, - kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí, - možnosti zmeny v zástavbe, - možnosti ďalšieho rozšírenia, - dosahovanie výnosu z nehnuteľnosti, - názor znalca, 3.2 Všeobecná hodnota stavieb vypočítaná metódou polohovej diferenciácie Stanovenie výsledného koeficientu polohovej diferenciácie je zrealizované váhovým priemerom s hodnotami váh totožnými v publikácií Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, vydanej USI ŽI v Žiline v roku 2001, ISBN Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený tak, aby korešpondoval s reálnym stavom na aktuálnom relevantnom trhu s nehnuteľnosťami pre daný typ nehnuteľností. V zmysle Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty stavieb, ktorú spracoval ÚSI pri Žilinskej univerzite v roku 2001 bol priemerný koeficient polohovej diferenciácie pre bytové stavby v obciach stanovený v rozpätí 0,200 0,300. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie (predajnosti) vychádza z pomeru všeobecnej hodnoty stavieb na trhu, v sídle kde sa nehnuteľnosť nachádza k technickej hodnote ohodnocovaných stavieb. Vzhľadom k vyššie uvedeným skutočnostiam, lokalite, veľkosti sídelného útvaru, polohe nehnuteľnosti, charakteru objektu, veľkosti jeho celkovej zastavanej plochy, jeho dobrému technickému stavu, štandardnému spôsobu vyhotovenia viacerých konštrukcií, skutočnosti, že z dôvodu nedostatočnej súčinnosti vlastníka nehnuteľnosti nebolo možné vykonať jej obhliadku, faktu že ide o nedávno kolaudovanú novostavbu, súčasnej finančnej a hypotekárnej situácií na slovenskom trhu a tiež s prihliadnutím k aktuálnym cenám podobných nehnuteľností v tejto časti Trnavského kraja stanovujem priemerný koeficient polohovej diferenciácie na 0,400. Všeobecná hodnota stavieb vypočítaná metódou polohovej diferenciácie Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,400 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: I. trieda = 1,200 II. trieda = 0,800 IV. trieda = 0,220 V. trieda = 0,040 III. trieda % = (0,400+0,800) Aritm. priemer I. a III. triedy III. trieda = 0,400 Aritm. priemer V. a III. triedy III. trieda - 90 % = (0,400-0,360)