ZNALECKÝ POSUDOK číslo 74/2014

Transkript

1 , Na Hrebienku 11, Bratislava mobil : , kralovic@sollaris.sk znalec v odbore stavebníctvo, odvetvia pozemné stavby a odhad hodnoty nehnuteľností Zadávateľ: Aukčný Dom, s.r.o. Pribinova Hlohovec IČO : Číslo spisu DDr. 049/2014 (dátum objednávky): ZNALECKÝ POSUDOK číslo 74/2014 Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty rodinného domu na Fučíkovej ulici č. 32 v meste Veľký Meder, označeného súpisným číslom 933, postaveného na parcele č. 1637/1, k.ú. Veľký Meder, obec Veľký Meder, okres Dunajská Streda, letnej kuchyne označenej súpisným číslom 2969, postavenej na parcele č. 1637/2, k.ú. Veľký Meder, obec Veľký Meder, okres Dunajská Streda, garáže označenej súpisným číslom 2970, postavenej na parcele č. 1638, k.ú. Veľký Meder, obec Veľký Meder, okres Dunajská Streda, vrátane ich príslušenstva, plotov, vonkajších úprav a pozemku na parcele č. 1637/1, 1637/2, 1638, 1639, k.ú. Veľký Meder, obec Veľký Meder, okres Dunajská Streda, zapísaných na liste vlastníctva č. 1321, k.ú. Veľký Meder, obec Veľký Meder, okres Dunajská Streda za účelom vykonania dobrovoľnej dražby, ktorej predmetom majú byť ohodnocované nehnuteľnosti. Počet listov (z toho príloh) : 30 (9) Počet odovzdaných vyhotovení : 4 Dátum vyhotovenia :

2 2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu na Fučíkovej ulici č. 32 v meste Veľký Meder, označeného súpisným číslom 933, postaveného na parcele č. 1637/1, k.ú. Veľký Meder, obec Veľký Meder, okres Dunajská Streda, letnej kuchyne označenej súpisným číslom 2969, postavenej na parcele č. 1637/2, k.ú. Veľký Meder, obec Veľký Meder, okres Dunajská Streda, garáže označenej súpisným číslom 2970, postavenej na parcele č. 1638, k.ú. Veľký Meder, obec Veľký Meder, okres Dunajská Streda, vrátane ich príslušenstva, plotov, vonkajších úprav a pozemku na parcele č. 1637/1, 1637/2, 1638, 1639, k.ú. Veľký Meder, obec Veľký Meder, okres Dunajská Streda, zapísaných na liste vlastníctva č. 1321, k.ú. Veľký Meder, obec Veľký Meder, okres Dunajská Streda za účelom vykonania dobrovoľnej dražby, ktorej predmetom majú byť ohodnocované nehnuteľnosti. 2. Rozhodujúce dátumy : Dátum vyžiadania posudku, dátum objednávky : Dátum miestneho šetrenia : Dátum rozhodujúci pre zistenie stavebno-technického stavu: Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje: Účel posudku : Vykonanie dobrovoľnej dražby, ktorej predmetom majú byť ohodnocované nehnuteľnosti. 4. Podklady na vypracovanie posudku : 4.1 Dodané zadávateľom : a) Písomná objednávka zo dňa b) Znalecký posudok č. 62/2011, vyhotovil Ing. Mgr. Jana Pecníková, zo dňa originál c) Pôdorys 1. nadzemného podlažia rodinného domu, súpisné č. 933, k.ú. Veľký Meder kópia d) Potvrdenie o veku nehnuteľnosti Čestné prehlásenie, vydané Morvová Edita a Jankóová Gabriela, zo dňa kópia 4.2 Získané znalcom : a) Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 1321, k.ú. Veľký Meder, obec Veľký Meder, okres Dunajská Streda, zo dňa , vedený Okresným úradom Dunajská Streda, katastrálny odbor - vyhotovený cez Katastrálny portál GKÚ originál b) Kópia z katastrálnej mapy, na parcelu č. 1637/1, 1637/2, 1638, 1639, k.ú. Veľký Meder, obec Veľký Meder, okres Dunajská Streda, zo dňa , vedená Okresným úradom Dunajská Streda, katastrálny odbor - vyhotovená cez Katastrálny portál GKÚ originál c) Inzercia z internetu - ponuka podobných nehnuteľností v mieste (rodinné domy v meste Veľký Meder) zo dňa originál d) Výsledky miestnej obhliadky e) Fotodokumentácia ohodnocovaných nehnuteľností f) Index vývoja cien pre odbor stavebníctvo ako celok k 1. štvrťroku 2014 spracovaný na základe údajov ŠÚ SR 5. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty. Zákon č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov. 6. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 491/2004 Z. z. o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľoch. STN Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z. z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 605/2008 Z. z., ktorou sa mení Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhlášky č. 626/2007 Z.z. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 534/2008 Z. z., ktorou sa mení Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení vyhlášky č. 500/2005 Z.z.

3 3 Úplné znenie prílohy č.5 k vyhláške 490/2004 Z.z. v znení vyhlášky č. 500/2005 Z.z., vyhlášky č. 534/2008 Z.z. a vyhlášky č. 33/2009 Z.z. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 254/2010 Z. z., ktorou sa mení vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov. 7. Osobitné požiadavky objednávateľa: Stanoviť VŠH aj bez možnosti obhliadky ohodnocovanej nehnuteľnosti z dôvodu nedostatku súčinnosti jej vlastníka V znaleckom posudku uviesť informáciu o aktuálnom telefonickom kontakte na vlastníka ohodnocovanej nehnuteľnosti (ak je takýto údaj dostupný) 8. Základné pojmy: Všeobecná hodnota (VŠH) je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou; obvykle vrátane dane z pridanej hodnoty. Východisková hodnota (VH) je znalecký odhad hodnoty, za ktorú by bolo možné hodnotenú stavbu nadobudnúť formou výstavby v čase ohodnotenia na úrovni bez dane z pridanej hodnoty. Technická hodnota (TH) je znalecký odhad východiskovej hodnoty stavby znížený o hodnotu zodpovedajúcu výške opotrebenia. Technický stav (TS) je percentuálne vyjadrenie okamžitého stavu stavby. Výnosová hodnota (HV) je znalecký odhad súčasnej hodnoty budúcich disponibilných výnosov z využitia nehnuteľnosti formou prenájmu, diskontovaných rizikovou (diskontnou) sadzbou.

4 4 II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie z dôvodu, že ohodnocované nehnuteľnosti nie sú v súčasnosti využívané na podnikanie, neprinášajú teda výnos. Rovnako ako v čase, keď budú predmetom dobrovoľnej dražby nie je predpoklad, že budú využívané na prenájom s cieľom dosahovať výnos. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty nie je použitá z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby za posledné obdobie (zhruba 1 rok) o realizovaných prevodoch obdobných nehnuteľností. Výpočet východiskovej hodnoty rodinného domu je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Rozpočtový ukazovateľ rodinného domu je vytvorený po podlažiach v zmysle citovanej metodiky s tým, že pri tvorbe je zohľadnený koeficient konštrukcie, vybavenia, zastavanej plochy a výšky podlaží. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 1. štvrťrok Východiskové rozpočtové ukazovatele boli stanovené s použitím posledne platných rozpočtových ukazovateľov spracovaných pôvodne ÚRS, Praha, aktualizovaných podľa štatistických údajov o vývoji cien stavebných prác uverejňovaných SŠÚ a z kalkulácií oprávnených dodávateľských nákladov vyhodnotených ÚSI pri Žilinskej univerzite. Východiskové rozpočtové ukazovatele sú spracované k termínu 4.štvrťrok Na aktuálnu cenovú hladinu sa prepočítajú pomocou priemerného indexu vývoja cien pre odbor stavebníctvo ako celok vydávaných SŠÚ. Metodika je verejnou publikáciou. Zdrojom výpočtu týchto indexov je aj internetová stránka http: // Pod všeobecnou hodnotou sa rozumie výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci konajú s patričnou opatrnosťou a informovanosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. b) Vlastnícke a evidenčné údaje : 1. List vlastníctva č. 1321, k.ú. Veľký Meder, obec Veľký Meder, okres Dunajská Streda, zo dňa , vedený Okresným úradom Dunajská Streda, katastrálny odbor - vyhotovený cez Katastrálny portál GKÚ A. Majetková podstata: Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape Parcelné Výmera/m 2 Druh Spôsob Umiest. Druh číslo pozemku využitia pozemku chr.n. 1637/1 353 m 2 zast. plochy a nádvoria /2 35 m 2 zast. plochy a nádvoria m 2 zast. plochy a nádvoria m 2 záhrady 4 1 Legenda : Kód spôsobu využívania pozemku 15 - Pozemok, na ktorom je postavená bytová budova označená súpisným číslom 16 Pozemok, na ktorom je postavená nebytová budova označená súpisným číslom 17 Pozemok, na ktorom je postavená budova bez označenia súpisným číslom 4 - Pozemok prevažne v zastavanom území obce alebo v záhradkárskej osade, na ktorom sa pestuje zelenina, ovocie, okrasná nízka a vysoká zeleň a iné poľnohospodárske plodiny Kód umiestnenia pozemku 1 - Pozemok je umiestnený v zastavanom území obce Stavby Súpisné Na parcele Druh Popis Druh chr. Umiest. číslo číslo stavby stavby n. stavby /1 10 Dom /2 20 letná kuchyňa garáž 1 Legenda : Druh stavby 10 - Rodinný dom 20 Iná budova 7 - Samostatne stojaca garáž Kód umiestnenia stavby 1 - Stavby postavené na zemskom povrchu

5 5 B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: Por.číslo, Priezvisko, meno (názov), rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo (IČO) a miesto trvalého pobytu (sídlo) vlastníka, spoluvlastnícky podiel Účastník právneho vzťahu : Vlastník 1 Hodosiová Aneta r. Hodosiová, Trhová Hradská, Trhová Hradská, PSČ Dátum narodenia : Spoluvlastnícky podiel 1/1 Titul nadobudnutia V 6149/11 záložná zmluva právopl.zo dňa pol.v.z.84/12 V 6332/11 Kúpna zmluva právopl.zo dňa pol.v.z.127/12 Poznámka P 896/13 oznámenie o začatí výkonu záložného práva - 673/13 C. Ťarchy: Por.č.: 1 Záložné právo v prospech Dexia banka Slovensko a.s.,so sídlom Hodžova 11, Žilina,IČO: ,V 6149/11 - pol.v.z.84/12 Por.č.: 1 Exekučné záložné právo na zabezpečenie pohľadávky:všeobecná zdravotná poisťovňa,a.s.mamateyová 17, Bratislava pob.dunajská Streda,Hlavná 32,929 01,IČO: , Z 2601/12 exekučný príkaz na zriadenie ex.zál.práva č. EX 3707/2008 zo dňa , EÚ JUDr.Ing.Zuzana Dobrodenková,PhD.,Holíč - pol.v.z.342/12 Por.č.: 1 Exekučné záložné právo na zabezpečenie pohľadávky:všeobecná zdravotná poisťovňa,a.s.mamateyová 17, Bratislava pob.dunajská Streda,Hlavná 32,929 01,IČO: , Z 2602/12 exekučný príkaz na zriadenie ex.zál.práva č. EX 3708/2008 zo dňa , EÚ JUDr.Ing.Zuzana Dobrodenková,PhD.,Holíč - pol.v.z.343/12 Por.č.: 1 Exekučné záložné právo na zabezpečenie pohľadávky:všeobecná zdravotná poisťovňa,a.s.mamateyová 17, Bratislava pob.dunajská Streda,Hlavná 32,929 01,IČO: , Z-5195/12 exekučný príkaz na zriadenie ex.zál.práva č. EX 23125/2010 zo dňa , EÚ JUDr.Viera Kučerová - pol.v.z.638/12 Por.č.: 1 Exekučné záložné právo na zabezpečenie pohľadávky:všeobecná zdravotná poisťovňa,a.s.mamateyová 17, Bratislava pob.dunajská Streda,Hlavná 32,929 01,IČO: , Z-7207/12 exekučný príkaz na zriadenie ex.zál.práva č. EX 1360/12 zo dňa ,JUDr.Táňa Pačesová, Bratislava - 902/12 Iné údaje: Bez zápisu. Poznámka: Bez zápisu. c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením mala byť vykonaná dňa za účasti vlastníka ohodnocovanej nehnuteľnosti. Vlastník sa v stanovenom termíne nedostavil, čím nebolo možné vykonať obhliadku interiéru nehnuteľnosti. Projektová dokumentácia vlastníkom nehnuteľnosti predložená nebola. Pri miestnej obhliadke nebol zameraný skutočný stav nehnuteľnosti. Pre výpočet v tomto posudku boli použité údaje z podkladov poskytnutých zadávateľom a z katastrálneho operátu. Fotodokumentácia vyhotovená dňa Vlastnícky neusporiadané nehnuteľnosti neboli identifikované pri obhliadke ani špecifikované zadávateľom. d) Porovnanie právnej a technickej dokumentácie so skutočným stavom : Po právnej stránke aj technickej stránke sa predložená dokumentácia nehnuteľnosti zhoduje so skutočnosťou. Predmet ohodnotenia je riadne zapísaný na liste vlastníctva č. 1321, k.ú. Veľký Meder, obec Veľký Meder, okres Dunajská Streda a zakreslený v katastrálnej mape. Skutkový stav nehnuteľností, ktoré sú predmetom ohodnotenia je odfotografovaný v prílohe tohto znaleckého posudku ku dňu e) Porovnanie údajov katastrálneho operátu so skutočným stavom: Údaje o predmete tohto znaleckého posudku vedené v katastrálnom operáte príslušným katastrálnym úradom sa zhodujú so skutočnosťou zistenou pri obhliadke dňa f) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré sú predmetom znaleckého posudku v súlade s dokladmi o vlastníctve: Stavby : Rodinný dom, súpisné č. 933, k.ú. Veľký Meder, obec Veľký Meder, okres Dunajská Streda Letná kuchyňa, súpisné č. 2969, k.ú. Veľký Meder, obec Veľký Meder, okres Dunajská Streda Garáž, súpisné č. 2970, k.ú. Veľký Meder, obec Veľký Meder, okres Dunajská Streda Pozemky : - parcela č. 1637/1, k.ú. Veľký Meder, obec Veľký Meder, okres Dunajská Streda - parcela č. 1637/2, k.ú. Veľký Meder, obec Veľký Meder, okres Dunajská Streda - parcela č. 1638, k.ú. Veľký Meder, obec Veľký Meder, okres Dunajská Streda - parcela č. 1639, k.ú. Veľký Meder, obec Veľký Meder, okres Dunajská Streda

6 6 g) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré nie sú predmetom znaleckého posudku v súlade s dokladmi o vlastníctve: Nenachádzajú sa. 2. VÝPOČET VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY Rodinný dom, Fučíkova ul. č. 32, súpisné č. 933, parcela č. 1637/1, k.ú. Veľký Meder, obec Veľký Meder, okres Dunajská Streda Ohodnocovaný rodinný dom je murovaný, nepodpivničený objekt s jedným nadzemným podlažím a s pôdorysom približne v tvare písmena T. Rodinný dom je súčasťou zástavby pôvodných rodinných domov v meste Veľký Meder, označený súpisným číslom 933, postavený na pozemku, parcela č. 1637/1, k.ú. Veľký Meder, obec Veľký Meder, okres Dunajská Streda. Telefonický kontakt na vlastníka nehnuteľnosti bol v čase obhliadky nezistený vlastník nehnuteľnosti sa na obhliadku v stanovenom termíne nedostavil Dispozičné riešenie Rodinný dom má jedno nedzemné podlažie a základný pôdorys v tvare písmena T. Z južnej strany objektu je orientovaný hlavný vstup do rodinného domu. Vzhľadom na skutočnosť, že sa vlastník nehnuteľnosti v stanovenom termíne nedostavil, čím nebolo možné vykonať obhliadku nehnuteľnosti - podrobný popis riešenia dispozície neuvádzam. Hodnoty týkajúce sa výpočtu zastavanej plochy jednotlivých podlaží som čerpal z údajov z katastrálneho operátu, z podkladu poskytnutého zadávateľom (Znalecký posudok č. 62/2011, vyhotovil Ing. Mgr. Jana Pecníková, zo dňa originál) a vlastnej úvahy. Technické a konštrukčné riešenie Základy sú zhotovené ako základové pásy z betónu, s vrstvou hydroizolácie. Zvislé obvodové a nosné konštrukcie 1. nadzemného podlažia sú zhotovené z tehlového muriva v skladobnej hrúbke do 500 mm. Priečky a deliace konštrukcie sú zhotovené z tehlového muriva v skladobnej hrúbke do 150 mm. Vnútorné omietky sú zhotovené z omietkovej zmesi na báze MVC. Stropy nad 1. nadzemným podlažím sú zhotovené ako drevené, trámové s podbíjaním. Strecha objektu je valbová, s dreveným krovom, doskovým záklopom a jednoduchým latovaním. Krytina je zhotovená z pálených dvojdrážkových keramických škridiel. Klampiarske konštrukcie strechy, t.j. zvody, žľaby a záveterné lišty sú riešené z pozinkovaného plechu, ostatné klampiarske konštrukcie, t.j. vonkajšie parapety okien sú riešené z pozinkovaného plechu. Povrchovú úpravu fasády tvorí povrch zo škrabaného Brizolitu, resp. MVC - hladká. Okná a sú na celom objekte zhotovené ako dvojité drevené s doskovým ostením. Dvere sú na báze DT v plechových zárubniach hladké plné alebo zasklené, vstupné dvere sú zhotovené ako drevené v drevenej zárubni. Vykurovanie objektu je lokálne. Ako zdroj vykurovania slúžia plynové kachle a ako zdroj TÚV slúži zásobníkový elektrický ohrievač. V rodinnom dome sa nachádza rozvod pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja, rozvod liatinového potrubia kanalizácie, rozvod zemného plynu a svetelná a motorická elektroinštalácia. Vzhľadom na nemožnosť vykonať obhliadku rodinného domu aj zvnútra som v tejto časti výpočtu uviedol len konštrukcie, ktoré je možné pozorovať alebo predpokladať aj na základe obhliadky exteriéru. Pri časti konštrukcií som sa tiež riadil vlastnou úvahou a podkladom poskytnutým zadávateľom (Znalecký posudok č. 62/2011, vyhotovil Ing. Mgr. Jana Pecníková, zo dňa originál). Pri konštrukciách, ktoré sa v objekte s veľkou pravdepodobnosťou nachádzajú (napr. deliace konštrukcie, povrchy podláh, povrchy vnútorných povrchov, stropy a pod.) som ich ohodnotenie určil podľa bežne používaných konštrukcií v obdobných objektoch, resp. určil som ich ako najjednoduchšiu variantu (napr. povrchy podláh palubovky). Rozvody TI som predpokladal podľa existencie jestvujúcich prípojok (NN rozvod, verejná kanalizácia), resp. spôsob vykurovania podľa už podľa spomenutého podkladu poskytnutého zadávateľom. Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy ako napr. vybavenie kuchýň, kúpeľne, WC a pod. neuvádzam vo výpočte vôbec, nakoľko som z dôvodu nesúčinnosti vlastníka ohodnocovanej nehnuteľnosti nemohol nadobudnúť poznanie o ich existencií osobnou obhliadkou objektu zvnútra. K výpočtu hodnoty RU na m 2 zastavanej plochy podlaží a k stanoveniu východiskovej hodnoty RD bol použitý postup v zmysle odseku 3., 12, zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách. Ide o nedostatočne udržiavaný, starší rodinný dom, ktorého technický stav a estetický vzhľad plne zodpovedá jeho veku. Objekt je v súčasnosti pravdepodobne využívaný na bývanie. Objekt je zhotovený z bežných stavebných materiálov, stupeň a kvalita prevedenia zodpovedá štandardu a platným technickým normám. Objekt je využívaný na obytné účely, nenachádzajú sa v ňom žiadne prevádzkové priestory. Objekt bol podľa podkladu poskytnutého zadávateľom a odborného odhadu znalca daný do užívania v roku V zmysle Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb a skutočnosti, že ide o starší objekt a väčšina konštrukcií PSV rodinného domu je v pôvodnom stave, opotrebenie som stanovil na základe odborného odhadu. Celkové, výpočtom stanovené opotrebenie zodpovedá reálnemu technickému stavu zistenému znalcom pri obhliadke. Základná životnosť objektu je znalcom stanovená na 100 rokov, predpokladaný rok dožitia objektu je rok Dokončenosť jednotlivých častí a konštrukcií rozostavaných častí objektu určujem v percentách. Pri výpočte VŠH stavby bol použitý softvér HYPO pre súdnych znalcov firmy KROS verzia 7.10 ŽIVOTNOSŤ A OPOTREBENIE Pôvodná stavba z roku 1957 Vek: = 57 r. Životnosť stavby: 100 r. Predpokladaný rok zániku stavby: 2057 Opotrebenie: 57 r. * 100 % / 100 r. = 57,00 % VÝCHODISKOVÁ HODNOTA A TECHNICKÁ HODNOTA PODLAŽÍ: Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu.

7 7 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,235 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 1, NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy 2.1.a betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou Podmurovka 3.1.b nepodpivn. - priem. výška do 50 cm - omietaná, škárované tehlové Murivo Murivo 4.1.c murované z tehál v skladobnej hrúbke nad 40 cm do 50 cm Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové,stierkové plsťou hladené Stropy 7.1.b s rovným pohľadom drevené trámové Krovy 8.1 zložité s nerovnakou výškou hrebeňov s valbami Krytiny strechy na krove 10.2.b pálené a betónové škridľové ostatné ťažké (vlnené,trf,trh,trp) obyčajné dvojdrážkové Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/ b vápenné šťukové, zdrsnené, striekaný brizolit nad 2/ Dvere 17.3 hladké plné alebo zasklené Okná 18.2 dvojité alebo zdvojené z tvrdého dreva s dvoj. alebo s trojvrstv. zaskl Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.8 palubovky, dosky, xylolit Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická Domáci telefón (rozvod pod omietkou) - vyskytujúca sa položka Rozvod televízny a rádioantény (rozvod pod omietkou) - vyskytujúca sa položka Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 Spolu 6835 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.1 liatinové a kameninové potrubie (1 ks) Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) Zdroj vykurovania 35.2.c lokálne - plynové kachle (4 ks) Elektrický rozvádzač 45.2 s poistkami (1 ks) 145 Spolu 475

8 8 Zastavaná plocha vrátane prístavieb: 97,30 m 2 Koeficient vplyvu zastavanej plochy: 120 / 97,3 = 1,233 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: ( * 1,233)/30,1260 = 246,32 EUR/m 2 Pôvodná stavba z roku 1957 Zastavaná plocha: 7,25*12,05+2,16*4,60 = 97,30 m 2 Východisková hodnota: 246,32 EUR/m 2 *97,30 m 2 *2,235* ,10 EUR Technický stav: 100 % - 57,00 % 43,00 % Technická hodnota: 43,00 % z ,10 EUR ,42 EUR 2.2 GARÁŽE PRE OSOBNÉ MOTOROVÉ VOZIDLÁ Garáž, súpisné č. 2970, parcela č. 1638, k.ú. Veľký Meder, obec Veľký Meder, okres Dunajská Streda Ohodnocovaný objekt Garáž - je murovaný, nepodpivničený objekt s jedným nadzemným podlažím. Garáž je samostatne stojaci objekt na dvore rodinného domu, juhovýchodne od rodinného domu ohodnoteného v podkapitole tohto znaleckého posudku, označený súpisným č. 2970, postavený na pozemku, parcela č. 1638, k.ú. Veľký Meder, obec Veľký Meder, okres Dunajská Streda. Dispozičné riešenie Tento objekt má jedno nadzemné podlažie a základný pôdorys v tvare písmena Z. Jeho jednoduchá dispozícia pozostáva z jedného uzatvoreného a zastrešeného priestoru. Hodnoty týkajúce sa výpočtu zastavanej plochy jednotlivých podlaží som čerpal z údajov z katastrálneho operátu, z podkladu poskytnutého zadávateľom (Znalecký posudok č. 62/2011, vyhotovil Ing. Mgr. Jana Pecníková, zo dňa originál) a vlastnej úvahy. Technické a konštrukčné riešenie Základy sú zhotovené ako základové pásy z monolitického betónu. Zvislé obvodové a nosné konštrukcie 1. nadzemného podlažia sú zhotovené z tehlového muriva v skladobnej hrúbke do 400 mm. Stropy nad 1. podzemným podlažím sú zhotovené ako železobetónové, monolitické, stropy nad 1. nadzemným podlažím sú zhotovené ako železobetónové, monolitické. Krov šikmej strechy je zhotovený z drevených hranolov s jednoduchým latovaním a plným záklopom strecha je pultová. Krytina strechy je zhotovená z asfaltových natavovaných pásov. Klampiarske konštrukcie strechy, t.j. zvody, žľaby a záveterné lišty sú riešené z pozinkovaného plechu, Úprava vonkajších povrchov je zhotovená zo striekaného Brizolitu. Úprava vnútorných povrchov je zhotovená z omietok na báze MVC - hladká. Vráta objektu sú zhotovené ako drevené zvlakové. Podlahy v objekte sú zhotovené z hrubého betónu. V objekte sa nenachádzajú nijaké rozvody technickej infraštruktúry. Ide o nedostatočne udržiavaný, starší objekt, ktorého technický stav a estetický vzhľad plne zodpovedá jeho veku. Objekt je v súčasnosti využívaný na svoj pôvodný účel. Objekt je zhotovený z bežných stavebných materiálov, stupeň a kvalita prevedenia zodpovedá štandardu a platným technickým normám. Objekt bol podľa podkladu poskytnutého zadávateľom a odborného odhadu znalca daný do užívania v roku V zmysle Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb a skutočnosti, že ide o pomerne starý objekt a väčšina konštrukcií PSV objektu je v pôvodnom stave, opotrebenie som stanovil na základe odborného odhadu. Celkové, výpočtom stanovené opotrebenie zodpovedá reálnemu technickému stavu zistenému znalcom pri obhliadke. Základná životnosť objektu je znalcom stanovená na 80 rokov, predpokladaný rok dožitia objektu je rok Dokončenosť jednotlivých častí a konštrukcií rozostavaných častí objektu určujem v percentách. Pri výpočte VŠH stavby bol použitý softvér HYPO pre súdnych znalcov firmy KROS verzia 7.10 ŽIVOTNOSŤ A OPOTREBENIE Pôvodná stavba z roku 1957 Vek: = 57 r. Životnosť stavby: 80 r. Predpokladaný rok zániku stavby: 2037 Opotrebenie: 57 r. * 100 % / 80 r. = 71,25 % VÝCHODISKOVÁ HODNOTA A TECHNICKÁ HODNOTA PODLAŽÍ: Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,235 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 1, NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy a podmurovka 2.3 bez podmurovky, iba základové pásy Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 3.1.a murované z pálenej tehly, tehloblokov hrúbky viac ako 30 cm 1590

9 9 4 Stropy 4.3 trámčekové bez pohľadu Krytina na plochých strechách 7.4 asfaltová lepenka Klampiarske konštrukcie 8.4 z pozinkovaného plechu Vonkajšia úprava povrchov 9.3 vápenná hladká omietka, škárované murivo Vnútorná úprava povrchov 10.2 vápenná hladká omietka Podlahy 14.6 hrubé betónové, tehlová dlažba 145 Spolu 3410 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 22 Vráta 22.5 drevené zvlakové (2 ks) 290 Spolu 290 Zastavaná plocha vrátane prístavieb: 38,20 m 2 Koeficient vplyvu zastavanej plochy: 18 / 38,2 = 0,471 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: ( * 0,471)/30,1260 = 117,73 EUR/m 2 Pôvodná stavba z roku 1957 Zastavaná plocha: 5,80*3,70+5,20*3,22 = 38,20 m 2 Východisková hodnota: 117,73 EUR/m 2 *38,20 m 2 *2,235* ,43 EUR Technický stav: 100 % - 71,25 % 28,75 % Technická hodnota: 28,75 % z ,43 EUR 2 889,79 EUR 2.3 DROBNÉ STAVBY Letná kuchyňa, súpisné č. 2969, parcela č. 1637/2, k.ú. Veľký Meder, obec Veľký Meder, okres Dunajská Streda Ohodnocovaná objekt Letná kuchyňa - je murovaný, nepodpivničený objekt s jedným nadzemným podlažím. Letná kuchyňa je samostatne stojaci objekt na dvore rodinného domu, východne od rodinného domu ohodnoteného v podkapitole tohto znaleckého posudku, označený súpisným č. 2969, postavený na pozemku, parcela č. 1637/2, k.ú. Veľký Meder, obec Veľký Meder, okres Dunajská Streda. Dispozičné riešenie Tento objekt má jedno nadzemné podlažie a základný pôdorys v tvare obdĺžnika. Jeho jednoduchá dispozícia pozostáva zo štyroch miestností. Hodnoty týkajúce sa výpočtu zastavanej plochy jednotlivých podlaží som čerpal z údajov z katastrálneho operátu, z podkladu poskytnutého zadávateľom (Znalecký posudok č. 62/2011, vyhotovil Ing. Mgr. Jana Pecníková, zo dňa originál) a vlastnej úvahy. Technické a konštrukčné riešenie Základy sú zhotovené ako základové pásy z monolitického betónu. Zvislé obvodové a nosné konštrukcie 1. nadzemného podlažia sú zhotovené z tehlového muriva v skladobnej hrúbke do 400 mm. Priečky a deliace konštrukcie sú zhotovené z tehlového muriva v skladobnej hrúbke do 150 mm. Stropy nad 1. nadzemným podlažím sú zhotovené ako drevené, trámové s podhľadom. Krov šikmej strechy je zhotovený z drevených hranolov s jednoduchým latovaním a plným záklopom strecha je sedlová. Krytina šikmej strechy je zhotovená z azbestocementových šablón. Klampiarske konštrukcie strechy, t.j. zvody, žľaby a záveterné lišty sú riešené z pozinkovaného plechu. Úprava vonkajších povrchov je zhotovená z omietok na báze MVC - hrubá. Úprava vnútorných povrchov je zhotovená z omietok na báze MVC - hladká. Vstupné dvere objektu sú zhovené ako drevené zvlakové. Okná sú v celom objekte zhotovené ako drevené, jednoduché. Podlahy v objekte sú zhotovené z cementového poteru. V objekte sa nachádza rozvod liatinového potrubia kanalizácie a svetelná elektroinštalácia. V objekte sa nachádzajú nasledovné zariaďovacie predmety a predmety technického vybavenia objektu: umývadlo s batériou. Ide o nedostatočne udržiavaný, starší objekt, ktorého technický stav a estetický vzhľad plne zodpovedá jeho veku. Objekt je v súčasnosti využívaný na svoj pôvodný účel. Objekt je zhotovený z bežných stavebných materiálov, stupeň a kvalita prevedenia zodpovedá štandardu a platným technickým normám. Objekt bol podľa podkladu poskytnutého zadávateľom a odborného odhadu znalca daný do užívania v roku V zmysle Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb a skutočnosti, že ide o pomerne starý objekt a väčšina konštrukcií PSV objektu je v pôvodnom stave, opotrebenie som stanovil na základe odborného odhadu. Celkové, výpočtom stanovené opotrebenie zodpovedá reálnemu technickému stavu zistenému znalcom pri obhliadke. Základná

10 10 životnosť objektu je znalcom stanovená na 80 rokov, predpokladaný rok dožitia objektu je rok Dokončenosť jednotlivých častí a konštrukcií rozostavaných častí objektu určujem v percentách. Pri výpočte VŠH stavby bol použitý softvér HYPO pre súdnych znalcov firmy KROS verzia 7.10 ŽIVOTNOSŤ A OPOTREBENIE Pôvodná stavba z roku 1957 Vek: = 57 r. Životnosť stavby: 80 r. Predpokladaný rok zániku stavby: 2037 Opotrebenie: 57 r. * 100 % / 80 r. = 71,25 % VÝCHODISKOVÁ HODNOTA A TECHNICKÁ HODNOTA PODLAŽÍ: Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,235 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 1, NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy a podmurovka 2.3 bez podmurovky, iba základové pásy Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 3.1.a murované z pálenej tehly, tehloblokov hrúbky viac ako 30 cm Stropy 4.2 trámčekové s pohľadom Krov 5.1 väznicové valbové, stanové, sedlové, manzardové Krytina strechy na krove 6.4 azbestocementové šablóny Klampiarske konštrukcie 8.4 z pozinkovaného plechu Vonkajšia úprava povrchov 9.4 vápenná hrubá omietka alebo náter Vnútorná úprava povrchov 10.2 vápenná hladká omietka Dvere 12.6 oceľové alebo drevené zvlakové Okná 13.6 jednoduché drevené alebo oceľové Podlahy 14.6 hrubé betónové, tehlová dlažba vodorovná izolácia Elektroinštalácia 18.4 len svetelná - poistky 190 Spolu 4605 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 23 Kanalizácia 23.2 z kúpeľne, práčovne (1 ks) Vnútorné vybavenie 25.5 umývadlo s batériou (1 ks) 70 Spolu 115 Zastavaná plocha vrátane prístavieb: 36,20 m 2 Koeficient vplyvu zastavanej plochy: 18 / 36,2 = 0,497 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: ( * 0,497)/30,1260 = 154,76 EUR/m 2

11 11 Pôvodná stavba z roku 1957 Zastavaná plocha: 9,05*4,00 = 36,20 m 2 Východisková hodnota: 154,76 EUR/m 2 *36,20 m 2 *2,235* ,17 EUR Technický stav: 100 % - 71,25 % 28,75 % Technická hodnota: 28,75 % z ,17 EUR 3 599,84 EUR 2.4 PLOTY Pre stanovenie východiskovej hodnoty plotov boli v tejto podkapitole použité údaje zistené znalcom pri obhliadke a tiež moja vlastná odborná úvaha. Pre stanovenie počtu merných jednotiek boli použité údaje zistené znalcom pri obhliadke a údaje z katastrálneho operátu. Vek jednotlivých plotov bol určený odborným odhadom znalca tak, že celkové výpočtom stanovené opotrebenie zodpovedá reálnemu technickému stavu zistenému znalcom pri obhliadke Plot uličný Začiatok užívania: 1957 Vek: = 57 r. Životnosť: 60 r. Opotrebenie: 57 * 100 / 60 = 95 % Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,235 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 1,000 Dĺžka plotu: m Pohľadová plocha výplne: 12.00*1.2 = 14,40 m 2 Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ RU 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 12,00m ,24 EUR/m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 12,00m ,74 EUR/m Spolu: 3. Výplň plotu: 53,98 EUR/m z rámového pletiva, alebo z oceľovej tyčoviny v ráme 14,40m ,44 EUR/m 4. Plotové vráta: a) plechové plné 1 ks ,80 EUR/ks 5. Plotové vrátka: a) plechové plné 1 ks ,44 EUR/ks Východisková hodnota: (12,00m*53,98 EUR/m + 14,40m 2 *14,44 EUR/m 2 + 1ks*246,80 EUR/ks + 1ks*134,44 EUR/ks)*2,235* ,55 EUR Technický stav: 100 % - 95,00 % 5,00 % Technická hodnota: 5,00 % z 2 764,55 EUR 138,23 EUR 2.5 VONKAJŠIE ÚPRAVY Pre stanovenie východiskovej hodnoty vonkajších úprav boli v tejto podkapitole použité údaje zistené znalcom pri obhliadke a tiež moja vlastná odborná úvaha. Pre stanovenie počtu merných jednotiek boli použité údaje zistené znalcom pri obhliadke, údaje z podkladu poskytnutého zadávateľom a údaje z katastrálneho operátu. Vek jednotlivých vonkajších úprav bol určený odborným odhadom znalca tak, že celkové výpočtom stanovené opotrebenie zodpovedá reálnemu technickému stavu zistenému znalcom pri obhliadke Vodovodná prípojka Začiatok užívania: 1957 Vek: = 57 r. Základná životnosť: 60 r. Opotrebenie vonkajšej úpravy: 57 * 100 / 60 = 95,00 % Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,235 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 1,000 Počet merných jednotiek: bm Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1)

12 12 Bod: 1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie Položka: 1.2.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2212 Diaľkové rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1780/30,1260 = 59,09 EUR/bm Východisková hodnota: 17 bm*59,09 EUR/bm*2,235* ,12 EUR Technický stav: 100 % - 95,00 % 5,00 % Technická hodnota: 5,00 % z 2 245,12 EUR 112,26 EUR Vodomerná šachta Začiatok užívania: 1957 Vek: = 57 r. Základná životnosť: 60 r. Opotrebenie vonkajšej úpravy: 57 * 100 / 60 = 95,00 % Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,235 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 1,000 Počet merných jednotiek: 4.00 m 3 OP Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia Kód KS: 2142 Tunely a podzemné dráhy Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 EUR/m 3 OP Východisková hodnota: 4 m 3 OP*254,27 EUR/m 3 OP*2,235* ,17 EUR Technický stav: 100 % - 95,00 % 5,00 % Technická hodnota: 5,00 % z 2 273,17 EUR 113,66 EUR Kanalizačná prípojka Začiatok užívania: 1970 Vek: = 44 r. Základná životnosť: 60 r. Opotrebenie vonkajšej úpravy: 44 * 100 / 60 = 73,33 % Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,235 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 1,000 Počet merných jednotiek: 6.00 bm Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.1. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie kameninové Položka: 2.1.a) Prípojka kanalizácie DN 125 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 920/30,1260 = 30,54 EUR/bm Východisková hodnota: 6 bm*30,54 EUR/bm*2,235*1 409,54 EUR Technický stav: 100 % - 73,33 % 26,67 % Technická hodnota: 26,67 % z 409,54 EUR 109,22 EUR Plynová prípojka Začiatok užívania: 1980 Vek: = 34 r. Základná životnosť: 60 r. Opotrebenie vonkajšej úpravy: 34 * 100 / 60 = 56,67 % Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,235 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 1,000 Počet merných jednotiek: 2.50 bm Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm Kód KS: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Kód KS2: 2221 Miestne plynovody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 EUR/bm Východisková hodnota: 2,5 bm*14,11 EUR/bm*2,235*1 78,84 EUR Technický stav: 100 % - 56,67 % 43,33 % Technická hodnota: 43,33 % z 78,84 EUR 34,16 EUR

13 NN prípojka Začiatok užívania: 1957 Vek: = 57 r. Základná životnosť: 60 r. Opotrebenie vonkajšej úpravy: 57 * 100 / 60 = 95,00 % Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,235 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 1,000 Počet merných jednotiek: bm Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.b) vodiče - 3-fázová prípojka vzdušná AlFe Kód KS: 2213 Diaľkové telekomunikačné siete a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 480/30,1260 = 15,93 EUR/bm Počet káblov: 4 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 9,56 EUR/bm Východisková hodnota: 20 bm*(15,93 EUR/bm+3*9,56 EUR/bm)*2,235* ,07 EUR Technický stav: 100 % - 95,00 % 5,00 % Technická hodnota: 5,00 % z 1 994,07 EUR 99,70 EUR Spevnená plocha Začiatok užívania: 1970 Vek: = 44 r. Základná životnosť: 60 r. Opotrebenie vonkajšej úpravy: 44 * 100 / 60 = 73,33 % Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,235 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 1,000 Počet merných jednotiek: 3.00*13.70 = 41,1 m 2 ZP Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.b) Do hrúbky 150 mm Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 330/30,1260 = 10,95 EUR/m 2 ZP Východisková hodnota: 41,1 m 2 ZP*10,95 EUR/m 2 ZP*2,235* ,85 EUR Technický stav: 100 % - 73,33 % 26,67 % Technická hodnota: 26,67 % z 1 005,85 EUR 268,26 EUR 2.6 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota Technická hodnota Rodinný dom, Fučíkova ul. č. 32, súpisné č. 933, parcela č. 1637/1, k.ú. Veľký Meder, obec Veľký Meder, okres Dunajská Streda Garáž, súpisné č. 2970, parcela č. 1638, k.ú. Veľký Meder, obec Veľký Meder, okres Dunajská Streda Letná kuchyňa, súpisné č. 2969, parcela č. 1637/2, k.ú. Veľký Meder, obec Veľký Meder, okres Dunajská Streda ,10 EUR ,42 EUR ,43 EUR 2 889,79 EUR ,17 EUR 3 599,84 EUR Plot uličný 2 764,55 EUR 138,23 EUR Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka 2 245,12 EUR 112,26 EUR Vodomerná šachta 2 273,17 EUR 113,66 EUR Kanalizačná prípojka 409,54 EUR 109,22 EUR Plynová prípojka 78,84 EUR 34,16 EUR NN prípojka 1 994,07 EUR 99,70 EUR Spevnená plocha 1 005,85 EUR 268,26 EUR Celkom 8 006,59 EUR 737,26 EUR Spolu: ,84 EUR ,54 EUR

14 14 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 3.1 Metóda polohovej diferenciácie a) Analýza polohy nehnuteľností : Ohodnocované nehnuteľnosti sa nachádzajú na Fučíkovej ulici č. 32 v meste Veľký Meder, v okrese Dunajská Streda, na území Trnavského kraja. Ohodnocovaný rodinný dom je zapísaný na liste vlastníctva č. 1321, k.ú. Veľký Meder, obec Veľký Meder, okres Dunajská Streda, ako Rodinný dom, ohodnocovaná garáž ako garáž a ohodnocovaná letná kuchyňa ako letná kuchyňa. Pozemok, na ktorom sa ohodnocované nehnuteľnosti nachádzajú a tiež pozemok ku nim priľahlý je priamo prístupný z verejnej komunikácie, Fučíkovej ulice v meste Veľký Meder. Veľký Meder je bežným mestom v okrese Dunajská Streda, na území Trnavského kraja. Veľký Meder je mestom s približne 900 trvale žijúcimi obyvateľmi, od centra okresného mesta Dunajská Streda je vzdialený cca 3 km, od centra krajského mesta Trnava je vzdialený cca 60 km. Trh z nehnuteľnosťami podobného charakteru je v tejto obci úrovni dopytu, ktorý je porovnateľný ako existujúca ponuka. Lokalita, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza je typická funkciou bežného bývania v rodinných domoch - časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce. Ide o starší, opotrebený a nedostatočne udržiavaný objekt - nehnuteľnosť vyžaduje opravu. Prevládajúcu zástavbu v okolí tvoria pôvodné a tiež novšie rodinné domy. Príslušenstvo nehnuteľnosti je bez dopadu na cenu nehnuteľnosti. Ide o rodinný dom v pôvodnej uličnej zástavbe priemerný typ - dom v radovej zástavbe. V okolí je nedostatok pracovných príležitostí - dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť v tomto okrese je do 15%. Hustota obyvateľstva je v tejto lokalite vzhľadom na uvedený typ okolitej zástavby priemerná, konfliktné skupiny pri obhliadke zistené neboli. Orientácia obytných miestností nehnuteľností je čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná. Terén, v ktorom sa ohodnocované nehnuteľnosti nachádzajú je rovinatý so sklonom do 5%. V blízkosti nehnuteľností sa nachádzajú prípojky, resp. vedenia týchto inžinierskych sietí verejný vodovod, verejná kanalizácia, plynovod a NN elektrický rozvod. Doprava v okolí nehnuteľnosti je zabezpečená formou verejnej autobusovej a železničnej dopravy. V obci sa nachádza mestský úrad, základná škola, zdravotné stredisko a základná obchodná sieť a základné služby. Dostupnosť úradov na úrovni okresu v centre mesta Dunajská Streda je vo vzdialenosti cca 3 km, krajského úradu Trnavského kraja a úradov štátnej správy na úrovni kraja v krajskom meste Trnava je vo vzdialenosti cca 60 km. V blízkosti nehnuteľnosti sa nenachádza význačná prírodná lokalita - les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m. Kvalita životného prostredia je zaťažená bežným hlukom a prašnosťou od dopravy. Rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu je trojnásobok až päťnásobok súčasnej zástavby. Nehnuteľnosti nie sú v súčasnom charaktere podľa názoru znalca využiteľné na bežný prenájom vôbec. Ako znalec hodnotím ohodnocované nehnuteľnosti ako problematické. b) Analýza využitia nehnuteľností: Využiteľnosť je z hľadiska účelu daná charakterom okolitej zástavby, technickými a priestorovými parametrami danými na mieste. Ohodnocovaný rodinný dom pravdepodobne slúži na bývanie, nie sú v ňom umiestnené prevádzkové priestory. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Ohodnocované nehnuteľnosti sú podľa informácií z listu vlastníctva č. 1321, k.ú. Veľký Meder, obec Veľký Meder, okres Dunajská Streda zaťažené právami tretích osôb vecnej povahy, t.j. záložnými právami ku ohodnocovanej nehnuteľnosti. Pozemok, na ktorom sa ohodnocované nehnuteľnosti nachádzajú je vlastnícky usporiadaný, patrí vlastníkovi ohodnocovanej nehnuteľnosti a je zapísaný na liste vlastníctva č. 1321, k.ú. Veľký Meder, obec Veľký Meder, okres Dunajská Streda. Pozemok, na ktorom sa ohodnocované nehnuteľnosti nachádzajú je priamo prístupný z verejnej komunikácie, Fučíkovej ulice v meste Veľký Meder. Podstatné riziká spojené s užívaním nehnuteľnosti nie sú znalcovi známe. Na ohodnocované nehnuteľnosti sa viažu tieto práva a ťarchy v prospech tretích osôb Záložné právo v prospech Dexia banka Slovensko a.s.,so sídlom Hodžova 11, Žilina,IČO: ,V 6149/11 - pol.v.z.84/12 Exekučné záložné právo na zabezpečenie pohľadávky:všeobecná zdravotná poisťovňa,a.s.mamateyová 17, Bratislava pob.dunajská Streda,Hlavná 32,929 01,IČO: , Z 2601/12 exekučný príkaz na zriadenie ex.zál.práva č. EX 3707/2008 zo dňa , EÚ JUDr.Ing.Zuzana Dobrodenková,PhD.,Holíč - pol.v.z.342/12 Exekučné záložné právo na zabezpečenie pohľadávky:všeobecná zdravotná poisťovňa,a.s.mamateyová 17, Bratislava pob.dunajská Streda,Hlavná 32,929 01,IČO: , Z 2602/12 exekučný príkaz na zriadenie ex.zál.práva č. EX 3708/2008 zo dňa , EÚ JUDr.Ing.Zuzana Dobrodenková,PhD.,Holíč - pol.v.z.343/12 Exekučné záložné právo na zabezpečenie pohľadávky:všeobecná zdravotná poisťovňa,a.s.mamateyová 17, Bratislava pob.dunajská Streda,Hlavná 32,929 01,IČO: , Z-5195/12 exekučný príkaz na zriadenie ex.zál.práva č. EX 23125/2010 zo dňa , EÚ JUDr.Viera Kučerová - pol.v.z.638/12 Exekučné záložné právo na zabezpečenie pohľadávky:všeobecná zdravotná poisťovňa,a.s.mamateyová 17, Bratislava pob.dunajská Streda,Hlavná 32,929 01,IČO: , Z-7207/12 exekučný príkaz na zriadenie ex.zál.práva č. EX 1360/12 zo dňa ,JUDr.Táňa Pačesová, Bratislava - 902/12 A tiež nasledovné právne skutočnosti majúce vplyv na dispozíciu s ohodnocovanými nehnuteľnosťami P 896/13 oznámenie o začatí výkonu záložného práva - 673/13 Podľa znalcovi dostupných poznatkov nevyplývajú pre ohodnocované nehnuteľnosti a ich budúce využívanie žiadne ďalšie administratívne, právne, faktické, dopravné ani technické riziká. Zdôvodnenie výberu vhodnej metódy Všeobecná hodnota nehnuteľnosti sa v zmysle prílohy č. 3 Vyhlášky č. 492/2004 Z. z. stanoví metódami : a) porovnávacia metóda b) kombinovaná metóda (použije sa pri stavbách, ktoré sú schopné dosahovať výnos) c) metóda polohovej diferenciácie Je možné použiť aj viac metód súčasne podľa účelu posudku, pričom v závere bude po zdôvodnení uvedená len všeobecná hodnota určená vybranou metódou, ktorá najvhodnejšie zobrazuje definíciu všeobecnej hodnoty.

15 15 a) Porovnávacia metóda : Pri výpočte sa používa transakčný prístup. Na porovnanie je potrebný súbor aspoň troch nehnuteľností a stavieb. Porovnanie treba vykonať na mernú jednotku (obostavaný priestor, zastavaná plocha, podlahová plocha, dĺžka, kus...) s prihliadnutím na odlišnosti porovnávaných objektov a ohodnocovaného objektu. Hlavné faktory porovnávania : a) ekonomické (dátum prevodu, forma prevodu, spôsob platby a pod.). b) polohové (miesto, lokalita, atraktivita,...). c) konštrukčné a fyzické (štandard, nadštandard, príslušenstvo a pod.) b) Kombinovaná metóda : Je použitá z dôvodu, že hodnotené nehnuteľnosti sú schopné dosahovať výnos. Pri tejto metóde sa stanoví VŠH nehnuteľností ako váhový priemer technickej a výnosovej hodnoty nehnuteľnosti. Nehnuteľnosť môže byť prenajatá aj v čase, v ktorom bude na ňu zriadené záložné právo. Výnosová hodnota stavieb sa vypočíta kapitalizáciou budúcich odčerpateľných zdrojov počas časovo neobmedzeného obdobia alebo kapitalizáciou budúcich odčerpateľných zdrojov počas časovo obmedzeného obdobia s následným predajom. Výnosová hodnota sa vypočíta podľa vzťahu : VŠH = OZ / k [Eur], OZ k odčerpateťný zdroj, ktorým sa rozumie disponibilný výnosov zohľadnením kapitalizovaného odpisu [Sk/rok] úroková miera, ktorá sa do výpočtu dosadzuje v desatinnom tvare [%/100]. Minimálna výška úrokovej miery v percentách sa rovná 1,5-násobku diskontnej sadzby zverejnenej Národnou bankou Slovenska. Úroková miera zohľadňuje aj zaťaženie daňou z príjmu. c) Metóda polohovej diferenciácie : Metódou polohovej diferenciácie sa spravidla samostatne stanoví všeobecná hodnota pre : a) stavby s výnimkou bytov a nebytových priestorov, b) byty a nebytové priestory. Podľa vzťahu : VŠH = TH x k PD [Eur], kde TH k PD technická hodnota stavby [Sk], koeficient polohovej diferenciácie vyjadrujúci vplyv polohy a ostatných faktorov vplývajúcich na všeobecnú hodnotu v mieste a čase [-]. 3.2 Všeobecná hodnota stavieb vypočítaná metódou polohovej diferenciácie Stanovenie výsledného koeficientu polohovej diferenciácie je zrealizované váhovým priemerom s hodnotami váh totožnými v publikácií Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, vydanej USI ŽI v Žiline v roku 2001, ISBN Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený tak, aby korešpondoval s reálnym stavom na aktuálnom relevantnom trhu s nehnuteľnosťami pre daný typ nehnuteľností. V zmysle Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty stavieb, ktorú spracoval ÚSI pri Žilinskej univerzite v roku 2001 bol priemerný koeficient polohovej diferenciácie pre bytové stavby v ostatných mestách stanovený v rozpätí 0,300 0,400. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie (predajnosti) vychádza z pomeru všeobecnej hodnoty stavieb na trhu, v sídle kde sa nehnuteľnosť nachádza k technickej hodnote ohodnocovaných stavieb. Vzhľadom k vyššie uvedeným skutočnostiam, lokalite, veľkosti sídelného útvaru, polohe ohodnocovanej nehnuteľnosti relatívna blízkosť centra mesta, charakteru objektu, veľkosti jeho celkovej zastavanej plochy, jeho pomerne zlému technickému stavu, podštandardnému spôsobu vyhotovenia viacerých konštrukcií, súčasnej finančnej a hypotekárnej situácií na slovenskom trhu a tiež s prihliadnutím k aktuálnym cenám podobných nehnuteľností v tejto časti Trnavského kraja stanovujem priemerný koeficient polohovej diferenciácie na 0,350. Všeobecná hodnota stavieb vypočítaná metódou polohovej diferenciácie Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,350 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: I. trieda = 1,050 II. trieda = 0,700 IV. trieda = 0,193 V. trieda = 0,035 III. trieda % = (0,350+0,700) Aritm. priemer I. a III. triedy III. trieda = 0,350 Aritm. priemer V. a III. triedy III. trieda - 90 % = (0,350-0,315) Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Váha Výsledok č. Popis Trieda Kpdi Vi Kpdi*Vi 1 Trh s nehnuteľnosťami III. 0, ,5500 dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce III. 0, ,5000 časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce 3 Súčasný technický stav nehnuteľností III. 0, ,8000 nehnuteľnosť vyžaduje opravu 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti II. 0, ,9000 objekty administratívnej, občianskej vybavenosti a služieb