ZNALECKÝ POSUDOK. číslo 26/2015

Transkript

1 Meno, adresa znalca: Ing. Oto Pisoň, Vozová 6/10, Komárno tel: ZNALECKÝ POSUDOK číslo 26/2015 Zadávateľ: Licitor group a.s., Sládkovičova 6, Žilina Číslo objednávky: 26/2015 zo dňa Vo veci: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu so súpisným číslom 476 na parc.č.221/2, vrátane príslušenstva, pozemkov parc.č.221/1, 221/2, 224, v katastrálnom území Farná, obec Farná, okres Levice, ako podklad pre dobrovoľnú dražbu v zmysle zákona 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov. Počet strán ( z toho príloh ): 34 (15) Počet odovzdaných vyhotovení: 4

2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca podľa uznesenia štátneho orgánu alebo objednávky, číslo uznesenia: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu so súpisným číslom 476 na parc.č.221/2, vrátane príslušenstva, pozemkov parc.č.221/1, 221/2, 224, v katastrálnom území Farná, obec Farná, okres Levice. 2. Dátum vyžiadania posudku (dátum uznesenia, objednávky) : Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebno-technického stavu): / dátum obhliadky nehnuteľnosti / 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: Podklady na vypracovanie posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : Objednávka na vypracovanie znaleckého posudku, zo dňa : List vlastníctva č.37, zo dňa , katastrálne územie Farná, obec Farná, okres Levice. Kópia z katastrálnej mapy, zo dňa , katastrálne územie Farná, obec Farná, okres Levice. Geometrický plán č /2012 zo dňa Potvrdenie č.21/2011 zo dňa o veku stavby. Znalecký posudok č. 29/2012 vypracovaný Ing.Ivan Garguliak Sliač, kpt.nálepku 1. - vek stavieb 5.2 Získané znalcom : Zameranie skutkového stavu. Pôdorys RD s.č.476 Pôdorys kôlne na parc.č.221/1 Pôdorys chlievu na parc.č.221/1 Fotodokumentácia. 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky z 18. mája 2010, ktorou sa mení vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 33/2009 Z.z. ktorou sa mení vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. Zákon č. 50/1976 Zb. o ú 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: zemnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon č. 527/2007 Z.z. o dobrovoľných dražbách 8. Osobitné požiadavky objednávateľa: Neboli vznesené. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: - výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby Strana 2

3 II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu.výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ).. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre I. štvrťrok b) Vlastnícke a evidenčné údaje: List vlastníctva č. :37, zo dňa : Vydaný : vytvorený cez katasterpotál Vlastníci nehnuteľností a ich podiely : A. Majetková podstata: Parcely registra C evidované na katastrálnej mape: parc.č. 221/1 zastavané plochy a nádvoria o výmere 477 m2 parc.č. 221/2 zastavané plochy a nádvoria o výmere 184 m2 parc.č. 234 záhrady o výmere 475 m2 Stavby : Súp.č. 476 na parcele č. 221/2 rodinný dom B. Vlastníci: 2.Kardoš Jozef r.kadroš, Šarovce 50, Šarovce, PSČ , SR Dátum narodenia: spoluvlastnícky podiel : 1/1 Poznámka : Zapísané na LV č.37 zo dňa , ktorý je súčasťou prílohovej časti. Titul nadobudnutia : Kúpna zmluva č.v-2544/2012 zo dňa , rozhodnutie zo dňa C. Ťarchy Zapísané na LV č.37 zo dňa , ktorý je súčasťou prílohovej časti. D.Iné údaje: Bez zápisu. c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa: za účasti vlastníka oceňovaných nehnuteľností. Zameranie vykonané dňa Fotodokumentácia vyhotovená dňa d) Porovnanie súladu projektovej dokumentácie a stavebnej dokumentácie so zisteným skutočným stavom : Projektová dokumentácia nebola znalcovi predložená. Skutkový stav bol porovnaný s pôdorysom domu z predložených znaleckých posudkov. Pri porovnaní neboli znalcom zistené žiadne zmeny. e) Porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľností so zisteným skutočným stavom : Popisné aj geodetické údaje katastra nehnuteľností sú v súlade so zisteným skutkovým stavom. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia : Rodinný dom súp.č.476 na parc.č.221/2 Kôlňa na parc.č.221/1 Chliev na parc.č.221/1 Oplotenie na parc.č221/1 Vonkajšie úpravy 221/1 Pozemky: parc.č. 221/1 zastavané plochy a nádvoria o výmere 477 m2 Strana 3

4 parc.č. 221/2 zastavané plochy a nádvoria o výmere 184 m2 parc.č. 234 záhrady o výmere 475 m2 g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia : nie sú žiadne 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY Rodinný dom s.č. 476 na parc.č.221/2 POPIS STAVBY ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 8036 Domy rodinné jednobytové KS: 1110 Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie Výpočet zastavanej plochy ZP [m užívania 2 ] kzp 1. NP ,14*6,77 163,43 1. NP ,15*4,10 12,92 Spolu 1. NP 176,35 120/176,35=0,680 Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. Strana 4

5 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy 2.1.b betónové - objekt bez podzemného podlažia bez izolácie Murivo 4.1.d murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 30 do 40 cm 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 7 Stropy 8 Krovy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené b s rovným podhľadom drevené trámové väznicové valbové, stanové Krytiny strechy na krove 10.2.c pálené a betónové škridlové obyčajné jednodrážkové Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu Fasádne omietky 14.1.c vápenné a vápenno-cementové hladké nad 2/ Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 17 Dvere 18 Okná 16.8 mäkké drevo bez podstupníc hladké plné alebo zasklené dvojité drevené s doskovým ostením s dvoj. s trojvrstv. zasklením Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.8 palubovky, dosky, xylolit Dlažby a podlahy ost. miestností 23.4 liate terazzo, lepené povlakové podlahy Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 55 Spolu 6230 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) 35 Zdroj vykurovania 35.2.e lokálne - na tuhé palivá obyčajné (2 ks) Strana 5

6 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.3 plynový sporák, sporák na propán-bután (1 ks) kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (3.5 bm) Vnútorné vybavenie 37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks) umývadlo (1 ks) Vodovodné batérie 39 Záchod 38.4 ostatné (2 ks) splachovací bez umývadla (1 ks) Vnútorné obklady 40.1 prevažnej časti kúpeľne min. do 1,35 m výšky (1 ks) vane (1 ks) WC min. do výšky 1 m (1 ks) kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) Elektrický rozvádzač 45.2 s poistkami (1 ks) 145 Spolu 713 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP ( * 0,680)/30, ,89 Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP ,00 38,00 1. NP - prístavba ,32 43,68 1. NP z roku 1953 Východisková hodnota 222,89 /m 2 *163,43 m 2 *2,255*0, ,55 Technická hodnota 38,00% z 78035, ,51 1. NP - prístavba z roku 1966 Východisková hodnota 222,89 /m 2 *12,92 m 2 *2,255*0, ,12 Technická hodnota 43,68% z 6 169, ,67 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] 1. nadzemné podlažie , ,18 Spolu , ,18 Strana 6

7 2.2 PRÍSLUŠENSTVO Kôlňa POPIS STAVBY Drevená stavba je prízemná. Tvorí ju drevená prestrešená konštrukcia, strecha je sedlová s krytinou z AZC vlnoviek. Drevené prvky sú ošetrené náterom, základná životnosť 50 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 Objekty pozemné zvláštne KS 1: 1271 Nebytové poľnohospodárske budovy KS 2: 1274 Ostatné budovy, inde neklasifikované MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Začiatok užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. NP ,00*4,10 24,6 18/24,6=0,732 Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy a podmurovka 2.4 bez podmurovky, iba základy pod stĺpikmi alebo pätky pod rohmi pref. garáže Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 3.5 drevené stĺpikové jednostranne obité; kovová kostra alebo stĺpiky s dreveným, plechovým alebo azbestocementovým plášťom 5 Krov 5.1 väznicové valbové, stanové, sedlové, manzardové Krytina strechy na krove 12 Dvere 14 Podlahy 6.6 azbestocementové vlnovky, asfaltová lepenka oceľové alebo drevené zvlakové hrubé betónové, tehlová dlažba 145 Spolu 2030 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu 0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP ( * 0,732)/30, ,38 Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP ,00 20,00 Východisková hodnota 67,38 /m 2 *24,60 m 2 *2,255*0, ,88 Technická hodnota 20,00% z 3 550,88 710, Strana 7

8 2.2.2 Chliev na parc.č.221/1 POPIS STAVBY Stavba je murovaná je z pálenej tehly v skladobnej hrúbke do 30 cm. Strecha je sedlovás krytinou z pálenej škridle a AZC vlnoviek, fasáda a vnútorné omietky sú vápennocementové hrubé, podlaha je betónová, dvere zvlakové, stropy sú drevené trámčekové bez podhľadu. Stavba je bez rozvodu vody, elektroinštalácie a kanalizácie. Údržba je nepravidelná, životnosť predpokladám 60 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 Objekty pozemné zvláštne KS 1: 1271 Nebytové poľnohospodárske budovy KS 2: 1274 Ostatné budovy, inde neklasifikované MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Začiatok užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. NP ,72*4,25 15,81 18/15,81=1,139 Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy a podmurovka 2.3 bez podmurovky, iba základové pásy Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 4 Stropy 5 Krov 3.1.b murované z pálenej tehly, tehloblokov hrúbky nad 15 do 30 cm trámčekové bez podhľadu väznicové valbové, stanové, sedlové, manzardové Krytina strechy na krove 6.6 azbestocementové vlnovky, asfaltová lepenka Vonkajšia úprava povrchov 14 Podlahy 9.3 vápenná hladká omietka, škárované murivo hrubé betónové, tehlová dlažba 145 Spolu 3455 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu 0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP ( * 1,139)/30, ,68 Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP ,00 20,00 Východisková hodnota 114,68 /m 2 *15,81 m 2 *2,255*0, ,09 Technická hodnota 20,00% z 3 884,09 776,82 Strana 8

9 2.2.3 Oplotenie predné na parc.č.221/1 Oplotenie predné bolo vybudované v roku Ide o oplotenie vybudované na betónovom základe s betónovou podmúrovkou. Oplotenie je z oceľovej tyčoviny v ráme, vstupnou bránou a bránkou do domu, ktoré sú plechové plné. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 8152 Oplotenie KS: 2 ex Inžinierske stavby Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 16,50m ,24 /m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 16,50m ,74 /m Spolu: 3. Výplň plotu: 53,98 /m z rámového pletiva, alebo z oceľovej tyčoviny v ráme 20,63m ,44 /m 4. Plotové vráta: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 5. Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 1 ks ,12 /ks 1 ks ,12 /ks Dĺžka plotu: 16,50 m Pohľadová plocha výplne: 16,50*1,25 = 20,63 m 2 Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Oplotenie predné na parc.č.221/ ,57 11,43 (16,50m * 53,98 /m + 20,63m Východisková hodnota 2 * 14,44 /m 2 + 1ks * 249, ,49 /ks + 1ks * 129,12 /ks) * 2,255 * 0,95 Technická hodnota 11,43 % z 3356,49 383, Studňa na parc.č.221/1 - Kopaná Kopaná, životnosť 100 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 8257 Studne a záchyty vody KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Hĺbka: 8 m Priemer: 1000 mm Počet elektrických čerpadiel: 1 Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Studňa na parc.č.221/ ,00 38,00 Strana 9

10 (81,49 /m * 5m + 149,21 /m * 3m + 357,83 /ks * 1 ks) * Východisková hodnota 2598,36 2,255 * 0,95 Technická hodnota 38,00 % z 2598,36 987, Vodovodná prípojka na parc.č.221/1 Napojenie na verejný vodovod, životnosť 50 rokov. Kategória: 1. Vodovod (JKSO 8271) Bod: 1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie Položka: 1.2.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1780/30,1260 = 59,09 /bm Počet merných jednotiek: 6 bm Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodovodná prípojka na parc.č.221/ ,00 2,00 Východisková hodnota 6 bm * 59,09 /bm * 2,255 * 0,95 759,51 Technická hodnota 2,00 % z 759,51 15, Kanalizačná prípojka na parc.č.221/1 Odvod splaškov do žumpy, životnosť 50 rokov. Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 8272) Bod: 2.1. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie kameninové Položka: 2.1.a) Prípojka kanalizácie DN 125 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 920/30,1260 = 30,54 /bm Počet merných jednotiek: 22,00 bm Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kanalizačná prípojka na parc.č.221/ ,00 2,00 Východisková hodnota 22 bm * 30,54 /bm * 2,255 * 0, ,33 Technická hodnota 2,00 % z 1 439,33 28, Žumpa na parc.č.221/1 Železobetónová monolitická s oceľovým poklopom, životnosť 50 rokov. Strana 10

11 Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 8272) Bod: 2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO 81411) Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3250/30,1260 = 107,88 /m3 OP Počet merných jednotiek: 10,00 m 3 OP Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Žumpa na parc.č.221/ ,67 18,33 Východisková hodnota 10 m 3 OP * 107,88 /m3 OP * 2,255 * 0, ,06 Technická hodnota 18,33 % z 2 311,06 423, Elektrická prípojka zemná Zemná jednokáblová, životnosť 50 rokov. Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 8287) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.v) káblová prípojka zemná Cu 4*16 mm*mm Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 525/30,1260 = 17,43 /bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 10,46 /bm Počet merných jednotiek: 16,00 bm Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Elektrická prípojka zemná ,00 60,00 Východisková hodnota 16 bm * (17,43 /bm + 0 * 10,46 /bm) * 2,255 * 0,95 597,43 Technická hodnota 60,00 % z 597,43 358, Plynová prípojka na parc.č.221/1 Napojenie na verejný vodovod, životnosť 50 rokov. Kategória: 1. Vodovod (JKSO 8271) Bod: 1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie Položka: 1.2.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1780/30,1260 = 59,09 /bm Počet merných jednotiek: 38,00 bm Strana 11

12 Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plynová prípojka na parc.č.221/ ,00 72,00 Východisková hodnota 38 bm * 59,09 /bm * 2,255 * 0, ,25 Technická hodnota 72,00 % z 4 810, , Spevnená plocha na parc.č.221/1 Napojenie na verejný vodovod, životnosť 50 rokov. Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 8222,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.a) Do hrúbky 100 mm Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 260/30,1260 = 8,63 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 28,90 m 2 ZP Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Spevnená plocha na parc.č.221/ ,00 40,00 Východisková hodnota 28,9 m 2 ZP * 8,63 /m2 ZP * 2,255 * 0,95 534,29 Technická hodnota 40,00 % z 534,29 213, Spevnená plocha na parc.č.221/1 Napojenie na verejný vodovod, životnosť 50 rokov. Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 8222,5) Bod: 8.3. Plochy s povrchom dláždeným - betónovým Položka: 8.3.f) Zámková betónová dlažba - kladené do piesku Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 440/30,1260 = 14,61 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 1,1*24,00 = 26,4 m 2 ZP Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Spevnená plocha na parc.č.221/ ,50 52,50 Strana 12

13 Východisková hodnota 26,4 m 2 ZP * 14,61 /m2 ZP * 2,255 * 0,95 826,27 Technická hodnota 52,50 % z 826,27 433, REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] Rodinný dom s.č. 476 na parc.č.221/ , ,18 Kôlňa 3550,88 710,18 Chliev na parc.č.221/1 3884,09 776,82 Oplotenie predné na parc.č.221/1 3356,49 383,65 Studňa na parc.č.221/1 2598,36 987,38 Vodovodná prípojka na parc.č.221/1 759,51 15,19 Kanalizačná prípojka na parc.č.221/1 1439,33 28,79 Žumpa na parc.č.221/1 2311,06 423,62 Elektrická prípojka zemná 597,43 358,46 Plynová prípojka na parc.č.221/1 4810, ,38 Spevnená plocha na parc.č.221/1 534,29 213,72 Spevnená plocha na parc.č.221/1 826,27 433,79 Celkom: , ,16 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE STAVBY NA BÝVANIE a) Analýza polohy nehnuteľností: Nehnuteľnosti sa nachádzajú v obci Farná, okres Levice, v jej obytnej centrálnej časti. Prístup je po spevnenej asfaltovej komunikácii. Obec je dostupná od okresného mesta Levicevzdialené cca 30,00 km a je spojené prímestskou autobusovou dopravou. Obec má cca 1450 obyvateľov, potravinové obchody, nachádza sa tu obecný úrad, kultúrne zariadenie, športový areál, pošta, materská a základná škola, zdravotné stredisko, lekáreň, pošta, poľnohospodárske družstvo, vybudovaný je verejný vodovod, plynovod, elektrický rozvod, kanaližačnáa telekomunikačná sieť. Pracovné možnosti sú slabé, nezamestnanosť je okolo 20%. Realitný trh je v oceňovanej časti obce slabý, ponuka prevažuje nad dopytom. Miesto nie je zaťažené negatívnymi vplyvmi. Hlavným oceňovaným stavebným objektom je rodinný dom s.č.476 na parc.č.221/2. b) Analýza využitia nehnuteľností: Nehnuteľnosť je v súčasnej dobe využívaná na bývanie, prostredie zabezpečuje pokojné užívanie stavby. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Nehnuteľnosť je zaťažená ťarchou. Nie sú známe iné riziká spojené využívaním nehnuteľnosti. d) Zdôvodnenie výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s " Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb" vydanej ÚSI ŽU Strana 13

14 v Žiline (ISBN...) vzhľadom na veľkosť a charakter sídelného útvaru, polohu, typ nehnuteľnosti, dopyt po nehnuteľnostiach v danej lokalite, je vo výpočte uvažované s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie 0,25. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,25 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,500) 0,750 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,500 III. trieda Priemerný koeficient 0,250 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,138 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,250-0,225) 0,025 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Čísl Váha Výsledok Popis Trieda kpdi o vi kpdi*vi 1 Trh s nehnuteľnosťami dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0, ,79 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce obchodné centrá hlavné ulice a vybrané sídliská I. 0, ,50 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje rozsiahlu opravu, rekonštrukciu IV. 0, ,10 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 0, ,25 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti znižujúce cenu nehnuteľnosti - nevhodné príslušenstvo (chlievy, maštale a pod.) 6 Typ nehnuteľnosti priemerný - dom v radovej zástavbe, átriový dom - s predzáhradkou, dvorom a záhradou, s dobrým dispozičným riešením. 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v dosahu dopravy nad 30 minút, nezamestnanosť do 20 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby IV. 0, ,83 III. 0, ,50 IV. 0, ,24 priemerná hustota obyvateľstva II. 0, ,00 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností k JZ - JV II. 0, ,50 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 0, ,50 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti III. 0, ,75 železnica, alebo autobus IV. 0, ,97 Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, 13 služby, kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola I. stupeň, lekár, zubár, reštaurácia, obchody s potravinami a priem. tovarom IV. 0, ,38 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby 15 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m IV. 0, ,10 Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0, ,50 16 Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na Strana 14

15 nehnut. bez zmeny III. 0, ,00 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností IV. 0, ,97 nehnuteľnosti bez výnosu V. 0, ,10 19 Názor znalca priemerná nehnuteľnosť III. 0, ,00 Spolu ,98 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 62,98/ 180 0,35 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = ,16 * 0, , POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Farná POPIS Pozemky sú rovinaté, prístupné po spevnenej komunikácii, napojené na vodovod, plynovod, elektrickú rozvodnú sieť bez možnosti napojenia na kanalizáciu. Miesto nie je zaťažené negatívnymi vplyvmi. Spolu Parcela Druh pozemku Vzorec Podiel Výmera [m výmera [m 2 ] 2 ] 221/1 zastavaná plocha a nádvorie ,00 1/1 477,00 221/2 zastavaná plocha a nádvorie ,00 1/1 184,00 Spolu výmera 661,00 Obec: Farná Východisková hodnota: VH MJ = 3,32 /m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich 3. stavebné územie obcí do obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca Hodnota koeficientu 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20 3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu) 6. iné faktory (napríklad: tvar pozemku, výmera pozemku, druh možnej zástavby, sadové úpravy pozemku a pod.) 0,90 1,00 0,85 1,30 1,25 Strana 15

16 faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,90 * 1,00 * 0,85 * 1,20 * 1,30 * 1,25 * 1,00 1,4918 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 3,32 /m 2 * 1,4918 4,95 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 661,00 m 2 * 4,95 /m ,95 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Všeobecná hodnota Názov pozemku v celosti [ ] parcela č. 221/1 2361,15 parcela č. 221/2 910,80 Spolu 3 271, Farná POPIS Pozemok je rovinatý, prístupný po spevnenej komunikácii, napojený na vodovod, plynovod, elektrickú rozvodnú sieť bez možnosti napojenia na kanalizáciu. Miesto nie je zaťažené negatívnymi vplyvmi. Spolu Parcela Druh pozemku Vzorec Podiel Výmera [m výmera [m 2 ] 2 ] 234 záhrada ,00 1/1 475,00 Obec: Farná Východisková hodnota: VH MJ = 3,32 /m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov Hodnotenie 3. stavebné územie obcí do obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do obyvateľov 1. veľmi malé využitie, 2-podlažné súkromné rekreačné domčeky, 2 3- podlažné stavby rodinných domov s podštandardným vybavením, nepodpivničené, nízke nebytové stavby nevyužívané alebo s malým využitím, poľnohospodárske stavby bez využitia, bez zástavby v širšom okolí 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca Hodnota koeficientu 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20 1. bez tech. infraštruktúry (vlastné zdroje) 1,00 6. iné faktory (napríklad: tvar pozemku, výmera pozemku, druh možnej zástavby, sadové úpravy pozemku a pod.) 0,90 0,90 0,85 1,25 1,00 Strana 16

17 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,90 * 0,90 * 0,85 * 1,20 * 1,00 * 1,25 * 1,00 1,0328 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 3,32 /m 2 * 1,0328 3,43 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 475,00 m 2 * 3,43 /m ,25 III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: ,11 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 4 901,20 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Všeobecná hodnota [ ] Rodinný dom s.č. 476 na parc.č.221/ ,87 Kôlňa 248,56 Chliev na parc.č.221/1 271,89 Oplotenie predné na parc.č.221/1 134,28 Studňa na parc.č.221/1 345,58 Vodovodná prípojka na parc.č.221/1 5,32 Kanalizačná prípojka na parc.č.221/1 10,08 Žumpa na parc.č.221/1 148,27 Elektrická prípojka zemná 125,46 Plynová prípojka na parc.č.221/ ,18 Spevnená plocha na parc.č.221/1 74,80 Spevnená plocha na parc.č.221/1 151,83 Pozemky Farná - parc. č. 221/1 (477 m 2 ) 2 361,15 Farná - parc. č. 221/2 (184 m 2 ) 910,80 Farná - parc. č. 234 (475 m 2 ) 1 629,25 Spolu VŠH ,31 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Slovom: Devätnásťtisíc Eur Strana 17

18 V Komárne dňa Ing.Oto Pisoň IV. PRÍLOHY 1.Objednávka na vypracovanie znaleckého posudku, zo dňa : List vlastníctva č.37, zo dňa , katastrálne územie Farná, obec Farná, okres Levice. 3. Kópia z katastrálnej mapy, zo dňa , katastrálne územie Farná, obec Farná, okres Levice. 4.Geometrický plán č /2012 zo dňa Potvrdenie č.21/2011 zo dňa o veku stavby. 6.Pôdorys RD s.č Pôdorys kôlne na parc.č.221/1 8.Pôdorys chlievu na parc.č.221/1 9.Fotodokumentácia. Strana 18

19 Strana 19