ZNALECKÝ POSUDOK číslo 143/2016

Transkript

1 Znalec : Ing. Jana Zavadilová, P. Jilemnického 78, Jablonica Tel.: , jana.zavadilova@centrum.sk Zadávateľ : Aukčný Dom s.r.o. Pribinova 462/ Hlohovec Číslo spisu /objednávky/ : Objednávka zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK číslo 143/2016 Vo veci stanovenia všeobecnej hodnoty rodinného domu s.č.344 s príslušenstvom na parc.č. 679 a pozemkov parc.č.678/1 a 679 v obci sa k.ú. Kolárovo, okres Komárno. Počet strán posudku: 34 strán (z toho 9 strán príloh) Počet odovzdaných vyhotovení: 5

2 - 2 - I. ÚVOD POSUDKU 1.1 Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty s.č.1226 s príslušenstvom na parc.č. 1811/2 a pozemku parc.č.1811/2 v obci sa domu s.č.344 s príslušenstvom na parc.č. 679 a pozemkov parc.č.678/1 a 679 v obci sa k.ú. Kolárovo, okres Komárno. 1.2 Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je posudok vypracovaný : Dátum ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje : Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : Dodané zadávateľom : 1. Objednávka zo dňa Obstarané znalcom: 1. Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č Kópia z katastrálnej mapy 4. Fotodokumentácia rodinného domu 1.6 Použitý právny predpis : Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č.492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov. 1.7 Ďalšie použité právne predpisy a literatúra : Zákon č.382 z 26. mája 2004 o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška č.534 Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky z 27 novembra 2008, ktorou sa mení vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č.490 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č.382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení vyhlášky č.500/2005 Z.z. a v znení vyhlášky č.33/2009 Z.z. Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita Zákon č.50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení zákona č.103/1990 Zb., zákona č.262/1992 Zb. a zák. č.109/1998 Z.z. Jednotná klasifikácia stavebných objektov a stavebných prác. Opatrenie č. 128 Štatistického úradu Slovenskej republiky z 3. apríla 2000, ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. STN Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov. STN Budovy na bývanie. 1.8 Osobitné požiadavky zadávateľa : Neboli vznesené Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť Organizovanie dobrovoľnej dražby.

3 - 3 - II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Príloha č.3 vyhlášky MS SR č.492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku identifikovateľných podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach v zmysle citovanej metodiky s tým, že pri tvorbe je zohľadnený koeficient konštrukcie, vybavenia, zastavanej plochy a výšky podlaží. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠÚ SR platných pre 2.štvrťrok Koeficient vyjadruje nárast cien od obdobia 4.Q b) Vlastnícke a evidenčné údaje : List vlastníctva č.2836 A. Majetková podstata: Parcely registra C evidované na katastrálnej mape 678/1 290 m2 záhrady m2 zastavané plochy a nádvoria Stavby Súp.č. 344 na parc.č. 679 rodinný dom B. Vlastníci: 1. Kelle Pavol r. Kelle a Alžbeta Kelleová r.pálovicsová, Brnenské nám. 2364/11, Kolárovo, SR dát.nar.: dát.nar.: spoluvlastnícky podiel 1/1 C. Ťarchy : Záložné právo V-1916/06 v prospech Všeobecnej úverovej banky,a.s., IČO: so sídlom Mlynské nivy 1, Bratislava na zabezpečenie pohľadávky s príslušenstvom, zml.č.z na parc.č.678/1,679 a na stavbu so sč 344 na parc.č.679. Záložné právo V-2153/07 z č. Z v prospech Všeobecnej úverovej banky, a.s., Mlynské nivy 1, Bratislava, IČO: na zabezpečenie pohľadávky s príslušenstvom na pozemky p.č. 678/1, 679 a na rodinný dom so súp. č. 344 na parc.č Iné údaje : Bez zápisu Poznámka : Bez zápisu c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia : Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa Nehnuteľnosť bola na obhliadku sprístupnená.

4 - 4 - d) Porovnanie technickej dokumentácie stavieb a pozemkov so skutočným stavom : Technická dokumentácia rodinného domu nebola k dispozícii. e)porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľností so zisteným skutočným stavom: Rodinný dom s.č. 344 je zapísaný a zakreslený v KN. Vzhľadom na vek vedľajších stavieb tieto nie sú zapísané v KN. f) Vymenovanie jednotlivých častí pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia : 1.Rodinný dom s.č Drobné stavby 2.1. Hospodárska budova 2.2. Prístrešok 3. Ploty 3.1. Plot záhradný 3.2. Plot predzáhradky I 3.3. Plot predzáhradky II 4. Studňa kopaná 5. Vonkajšie úpravy 5.1. Vodovodná prípojka 5.2. Vodomerná šachta 5.3. Plynová prípojka 5.4. Elektroprípojka 5.5. Spevnená plocha I 5.6. Spevnená plocha II 5.7. Vonkajší záchod 6.Pozemky g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: - 2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY Rodinný dom s.č.344 POPIS STAVBY Rodinný dom s.č.344 je postavený na parc.č.679 v k.ú. a obci Kolárovo. Má jedno nadzemné podlažie. Rodinný dom bol postavený, podľa vyjadrenia vlastníkov, v roku 1920, v roku 2002 bola urobená čiastočná rekonštrukcia. Bol urobený nový krov s krytinou a klampiarskymi konštrukciami. Podľa vyhotovenia a technického stavu niektorých konštrukcií konštatujem, že čiastočná rekonštrukcia bola urobená aj v roku Murivo je kombinované z tehly pálenej a nepálenej na kamenných základoch. Krov je hambálkový s cementovou krytinou a klampiarskymi konštrukciami z pozinkovaného plechu. Vonkajšie i vnútorné omietky sú hladké. Strop je drevený trámový s viditeľnými trámami. Dvere sú rámové, okno do ulice je plastové, ostatné sú drevené dvojité. Podlaha v izbe je dosková, v ostatných miestnostiach je PVC. Vykurovanie je lokálne plynové - 1 ks. Elektroinštalácia je svetelná s poistkami. V kuchyni je kombinovaný sporák. V rodinnom dome nie je rozvod vody, je iba jeden výtok v kuchyni bez kanalizácie. Nie je tu kúpeľňa ani WC.

5 - 5 - ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Domy rodinné jednobytové Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] k ZP 1. NP ,58*(5,6+1,35) 87,43 120/87,43=1,373 Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota Dokon. Výsled. 2 Základy 2.3.b kamenné - bez izolácie ,0 4 Murivo 4.1.b murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 50 do 60 cm ,0 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) ,0 6 Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené ,0 7 Stropy 7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové ,0 8 Krovy 8.4 hambálkové a väznicové sústavy bez stĺpikov ,0 10 Krytiny strechy na krove 10.5 z cementových drážkoviek ,0 12 Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.a z pozinkovaného plechu úplné strechy (žľaby, zvody, komíny, prieniky, snehové zachytávače) ,0 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu ,0 14. Fasádne omietky 14.1.c vápenné a vápenno-cementové hladké nad /3 17 Dvere 17.4 rámové s výplňou ,0 18 Okná 18.3 dvojité drevené s doskovým ostením s dvoj ,0 s trojvrstv. zasklením 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.8 palubovky, dosky, xylolit ,0 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.4 liate terazzo, lepené povlakové podlahy ,0

6 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná ,5 30 Rozvod vody 30.1.b z pozinkovaného potrubia len studenej ,0 vody 31 Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu ,0 - Konštrukcie naviac Sadrokartónové podhľady ,0 Spolu ,5 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 35 Zdroj vykurovania 35.2.c lokálne - plynové kachle (1 ks) ,0 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (1 ks) ,0 38 Vodovodné batérie 38.4 ostatné (1 ks) ,0 - Konštrukcie naviac Nerezový komín a hliníkové teplovzdušné rozvody (1 ks) ,0 Spolu ,0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 1. NP Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP dokončeného podlažia ( * 1,373)/30,1260 Výpočet RU na m 2 ZP nedokončeného podlažia (5372, * 1,373)/30,1260 Hodnota RU dokončeného podlažia [ /m 2 ] Hodnota RU nedokončeného podlažia [ /m 2 ] 194,50 189,41 Výpočet opotrebenia analytickou metódou. Cenové podiely nedokončenej/poškodenej stavby boli prepočítané k celku. Číslo Cenový podiel [%] Rok Životnosť Vek Opotrebenie [%] 1 Základy vrátane zemných prác 3, ,10 2 Zvislé konštrukcie 28, ,20 3 Stropy 12, ,97 4 Zastrešenie bez krytiny 7, ,02 5 Krytina strechy 5, ,02 6 Klampiarske konštrukcie 1, ,32 7 Úpravy vnútorných povrchov 5, ,90 8 Úpravy vonkajších povrchov 1, ,65 9 Vnútorné keramické obklady 0, ,00 10 Schody 0, ,00 11 Dvere 8, ,89

7 Vráta 0, ,00 13 Okná 5, ,21 14 Povrchy podláh 4, ,28 15 Vykurovanie 8, ,20 16 Elektroinštalácia 1, ,50 17 Bleskozvod 0, ,00 18 Vnútorný vodovod 0, ,44 19 Vnútorná kanalizácia 0, ,00 20 Vnútorný plynovod 0, ,27 21 Ohrev teplej vody 0, ,00 22 Vybavenie kuchýň 0, ,69 23 Hygienické zariadenia a WC 0, ,00 24 Výťahy 0, ,00 25 Ostatné 2, ,66 Opotrebenie 78,32% Technický stav 21,68% Výpočet Hodnota [ ] Východisková 194,50 /m 2 *87,43 m 2 *2,313*1, ,88 Východisková nedokončeného 189,41 /m 2 *87,43 m 2 *2,313*1, ,55 podlažia Technická 21,68% z , ,21 Dokončenosť stavby: (38 303,55 / ,88 ) * 100 % = 97,38 % 2.2 PRÍSLUŠENSTVO Hospodárska budova POPIS STAVBY Hospodárska budova je pokračovaním rodinného domu. Je murovaná z tehly hr.45 cm na betónových základoch, stropy sú drevené s viditeľnými trámami, strecha je sedlová s krytinou z cementových drážkoviek a klampiarskymi konštrukciami z pozinkovaného plechu. Podlaha je z udusanej zeminy, vnútorné aj vonkajšie omietky sú vápenné hladké. Dvere sú rámové, okná jednoduché oceľové. V objekte je svetelná elektroinštalácia. Na hospodárskej budove bol v roku 2002 urobený nový krov, nová krytina a klampiarske konštrukcie. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 Objekty pozemné zvláštne KS 1: Nebytové poľnohospodárske budovy KS 2: Ostatné budovy, inde neklasifikované

8 - 8 - MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] k ZP 1. NP ,9*5,6 66,64 18/66,64=0,270 Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy a podmurovka 2.3 bez podmurovky, iba základové pásy Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 3.1.a murované z pálenej tehly, tehloblokov hrúbky viac ako cm 4 Stropy 4.3 trámčekové bez podhľadu Krov 5.2 hambálkové Krytina strechy na krove 6.3 z cementových drážkoviek Klampiarske konštrukcie 8.4 z pozinkovaného plechu (min. žľaby, zvody, prieniky) Vonkajšia úprava povrchov 9.3 vápenná hladká omietka, škárované murivo Vnútorná úprava povrchov 10.2 vápenná hladká omietka Dvere 12.5 rámové s výplňou Okná 13.6 jednoduché drevené alebo oceľové Elektroinštalácia 18.4 len svetelná - poistky 190 Spolu 4385 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu 0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP ( * 0,270)/30, ,56

9 - 9 - Výpočet opotrebenia analytickou metódou Číslo Cenový podiel [%] Rok Životnosť Vek Opotrebenie [%] 1 Základy vrátane zemných prác 14, ,37 2 Zvislé konštrukcie 36, ,54 3 Stropy 4, ,46 4 Zastrešenie bez krytiny 10, ,88 5 Krytina strechy 10, ,88 6 Klampiarske konštrukcie 2, ,53 7 Úpravy vnútorných povrchov 4, ,94 8 Úpravy vonkajších povrchov 5, ,11 9 Vnútorné keramické obklady 0, ,00 10 Schody 0, ,00 11 Dvere 5, ,43 12 Vráta 0, ,00 13 Okná 1, ,38 14 Povrchy podláh 0, ,00 15 Vykurovanie 0, ,00 16 Elektroinštalácia 4, ,04 17 Bleskozvod 0, ,00 18 Vnútorný vodovod 0, ,00 19 Vnútorná kanalizácia 0, ,00 20 Vnútorný plynovod 0, ,00 21 Ohrev teplej vody 0, ,00 22 Vybavenie kuchýň 0, ,00 23 Hygienické zariadenia a WC 0, ,00 24 Výťahy 0, ,00 25 Ostatné 0, ,00 Opotrebenie 76,56% Technický stav 23,44% Výpočet Hodnota [ ] Východisková 145,56 /m 2 *66,64 m 2 *2,313*1, ,37 Technická 23,44% z , , Prístrešok POPIS STAVBY Prístrešok je za hospodárskou budovou. 3 steny sú murované z tehly hr.45 cm na betónových základoch, predná časť zo strany dvora je otvorená. Krov je pultový drevený s viditeľnými trámami a krytinou z cementových drážkoviek. Podlaha je betónová, vnútorné aj vonkajšie omietky sú vápenné hladké. Taktiež bola táto stavba v roku 2002 rekonštruovaná.

10 ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 Objekty pozemné zvláštne KS 1: Nebytové poľnohospodárske budovy KS 2: Ostatné budovy, inde neklasifikované MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] k ZP 1. NP ,0*5,6 33,6 18/33,6=0,536 Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy a podmurovka 2.3 bez podmurovky, iba základové pásy Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 3.1.a murované z pálenej tehly, tehloblokov hrúbky viac ako cm 5 Krov 5.3 pultové Krytina strechy na krove 6.3 z cementových drážkoviek Klampiarske konštrukcie 8.4 z pozinkovaného plechu (min. žľaby, zvody, prieniky) Vonkajšia úprava povrchov 9.3 vápenná hladká omietka, škárované murivo Vnútorná úprava povrchov 10.2 vápenná hladká omietka Podlahy 14.6 hrubé betónové, tehlová dlažba 145 Spolu 3890 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu 0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP ( * 0,536)/30, ,12

11 Výpočet opotrebenia analytickou metódou Číslo Cenový podiel [%] Rok Životnosť Vek Opotrebenie [%] 1 Základy vrátane zemných prác 15, ,07 2 Zvislé konštrukcie 40, ,95 3 Stropy 0, ,00 4 Zastrešenie bez krytiny 14, ,45 5 Krytina strechy 12, ,82 6 Klampiarske konštrukcie 2, ,60 7 Úpravy vnútorných povrchov 4, ,11 8 Úpravy vonkajších povrchov 6, ,44 9 Vnútorné keramické obklady 0, ,00 10 Schody 0, ,00 11 Dvere 0, ,00 12 Vráta 0, ,00 13 Okná 0, ,00 14 Povrchy podláh 3, ,65 15 Vykurovanie 0, ,00 16 Elektroinštalácia 0, ,00 17 Bleskozvod 0, ,00 18 Vnútorný vodovod 0, ,00 19 Vnútorná kanalizácia 0, ,00 20 Vnútorný plynovod 0, ,00 21 Ohrev teplej vody 0, ,00 22 Vybavenie kuchýň 0, ,00 23 Hygienické zariadenia a WC 0, ,00 24 Výťahy 0, ,00 25 Ostatné 0, ,00 Opotrebenie 63,09% Technický stav 36,91% Výpočet Hodnota [ ] Východisková 129,12 /m 2 *33,60 m 2 *2,313*1, ,79 Technická 36,91% z , , Plot záhradný Jedná sa o oplotenie záhrady z pravej strany pozemku. Je z oceľových stĺpikov a pletiva výšky 1,5m. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Oplotenie 2ex Inžinierske stavby

12 Pol. Popis č. 3. Výplň plotu: zo strojového pletiva na oceľové alebo betónové stĺpiky Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 38,40m ,61 /m Dĺžka plotu: 32 m Pohľadová plocha výplne: 32*1,2 = 38,40 m 2 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plot záhradný ,00 10,00 Výpočet Hodnota [ ] Východisková (38,40m 2 * 12,61 /m 2 ) * 2,313 * 1, ,01 Technická 10,00 % z 1 120,01 112, Plot predzáhradky I Plot predzáhradky je kovovej konštrukcie na betónových základoch s podmurovkou z betónu. V plote sú osadené plechové plotové vráta a vrátka. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Oplotenie 2ex Inžinierske stavby Pol. Rozpočtový Popis Počet MJ Body / MJ č. ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 6,00m ,24 /m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 6,00m ,74 /m Spolu: 53,98 /m 3. Výplň plotu: z rámového pletiva, alebo z oceľovej tyčoviny v ráme 6,00m ,44 /m 4. Plotové vráta: a) plechové plné 1 ks ,80 /ks 5. Plotové vrátka: a) plechové plné 1 ks ,44 /ks

13 Dĺžka plotu: 6 m Pohľadová plocha výplne: 6*1,0 = 6,00 m 2 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Plot predzáhradky I V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] ,00 10,00 Výpočet Hodnota [ ] (6,00m * 53,98 /m + 6,00m Východisková * 14,44 /m 2 + 1ks * 246,80 /ks + 1ks * 134,44 /ks) * 2,313 * 1, ,34 Technická 10,00 % z 1 831,34 183, Plot predzáhradky II Plot predzáhradky z pravej strany a plot medzi predným a zadným dvorom je drevený, na drevených zvlakoch, bez základu. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Oplotenie 2ex Inžinierske stavby Pol. Rozpočtový Popis Počet MJ Body / MJ č. ukazovateľ 3. Výplň plotu: drevený na zvlakoch osadený do 16,68m oceľ. alebo drev. stĺpikov ,62 /m 5. Plotové vrátka: c) drevené stolárske 1 ks ,27 /ks Dĺžka plotu: 6,5+5 = 11,50 m Pohľadová plocha výplne: 11,5*1,45 = 16,68 m 2 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Plot predzáhradky II V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] ,67 13,33

14 Výpočet Hodnota [ ] Východisková (16,68m 2 * 11,62 /m 2 + 1ks * 55,27 /ks) * 2,313 * 1,00 576,15 Technická 13,33 % z 576,15 76, Studňa - Kopaná Vedľa rodinného domu je kopaná studňa s ručným čerpadlom. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Studne a záchyty vody Miestne potrubné rozvody vody Hĺbka: 5 m Priemer: 800 mm Počet ručných čerpadiel: 1 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kopaná ,00 4,00 Výpočet Hodnota [ ] Východisková (81,49 /m * 5m + 39,83 /ks * 1 ks) * 2,313 * 1, ,56 Technická 4,00 % z 1 034,56 41, Vodovodná prípojka Vodovodná prípojka je z oceľového potrubia DN 25, dĺžky 12 m. Vedie do vodomernej šachty za bránou a odtiaľ do kuchyne. Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie Položka: 1.2.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1780/30,1260 = 59,09 /bm Počet merných jednotiek: 12 bm Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00

15 Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Vodovodná prípojka V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] ,00 40,00 Výpočet Hodnota [ ] Východisková 12 bm * 59,09 /bm * 2,313 * 1, ,10 Technická 40,00 % z 1 640,10 656, Vodomerná šachta Vodomerná šachta je za bránou vo dvore a je v nej umiestnený vodomer. Je betónová s poklopom. Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 /m3 OP Počet merných jednotiek: 1 m 3 OP Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodomerná šachta ,00 50,00 Výpočet Hodnota [ ] Východisková 1 m 3 OP * 254,27 /m3 OP * 2,313 * 1,00 588,13 Technická 50,00 % z 588,13 294, Plynová prípojka Plynová prípojka je do plynomernej skrinky v predzáhradke a odtiaľ do rodinného domu. Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm Kód KS: 2221 Miestne plynovody Kód KS2: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu

16 Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 /bm Počet merných jednotiek: 6 bm Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plynová prípojka ,67 53,33 Výpočet Hodnota [ ] Východisková 6 bm * 14,11 /bm * 2,313 * 0,95 186,03 Technická 53,33 % z 186,03 99, Elektroprípojka Elektroprípojka ve vedená vzduchom na strešný stožiar rodinného domu. Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.d) káblová prípojka vzdušná Al 4*16 mm*mm Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 290/30,1260 = 9,63 /bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 5,78 /bm Počet merných jednotiek: 18 bm Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Elektroprípojka ,00 25,00 Výpočet Hodnota [ ] Východisková 18 bm * (9,63 /bm + 0 * 5,78 /bm) * 2,313 * 0,95 380,89 Technická 25,00 % z 380,89 95, Spevnená plocha I Betónový chodník je popri hospodárskej budove.

17 Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.a) Do hrúbky 100 mm Kód KS: 2112 Miestne komunikácie Kód KS2: 2111 Cestné komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 260/30,1260 = 8,63 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 11,9*1,35 = 16,07 m 2 ZP Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Spevnená plocha I V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] ,33 6,67 Výpočet Hodnota [ ] Východisková 16,07 m 2 ZP * 8,63 /m2 ZP * 2,313 * 0,95 304,74 Technická 6,67 % z 304,74 20, Spevnená plocha II Chodník z lomového kameňa kladeného do terénu bez podkladných vrstiev je popri prístrešku. Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.4. Plochy s povrchom dláždeným - kamenným Položka: 8.4.e) Z lomového kameňa - bez podkladových vrstiev Kód KS: 2112 Miestne komunikácie Kód KS2: 2111 Cestné komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 380/30,1260 = 12,61 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 6*1,4 = 8,4 m 2 ZP Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Spevnená plocha II V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] ,00 28,00

18 Výpočet Hodnota [ ] Východisková 8,4 m 2 ZP * 12,61 /m2 ZP * 2,313 * 0,95 232,75 Technická 28,00 % z 232,75 65, Vonkajší záchod V zadnej časti dvora za hospodárskymi stavbami je vonkajší drevený záchod. Kategória: 11. Vonkajší záchod (JKSO 815 9) Bod: Drevený bez žumpy Kód KS: 2ex Inžinierske stavby Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1200/30,1260 = 39,83 /Ks Počet merných jednotiek: 1 Ks Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vonkajší záchod ,33 6,67 Výpočet Hodnota [ ] Východisková 1 Ks * 39,83 /Ks * 2,313 * 0,95 87,52 Technická 6,67 % z 87,52 5, REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Východisková Technická [ ] [ ] Rodinný dom s.č , ,21 Drobné stavby Hospodárska budova , ,09 Prístrešok , ,84 Celkom za Drobné stavby , ,93 Ploty Plot záhradný 1 120,01 112,00 Plot predzáhradky I 1 831,34 183,13 Plot predzáhradky II 576,15 76,80 Celkom za Ploty 3 527,50 371,93 Kopaná 1 034,56 41,38 Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka 1 640,10 656,04 Vodomerná šachta 588,13 294,07

19 Plynová prípojka 186,03 99,21 Elektroprípojka 380,89 95,22 Spevnená plocha I 304,74 20,33 Spevnená plocha II 232,75 65,17 Vonkajší záchod 87,52 5,84 Celkom za Vonkajšie úpravy 3 420, ,88 Celkom: , ,33 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Rodinný dom sa nachádza zastavanom území mesta Kolárovo, v tichej ulici so zástavbou rodinnými domami. Dom je napojený na verejné rozvody inžinierskych sietí vodovod, plyn a elektrina. Terén je rovinatý. Pracovné možnosti v okolí sú obmedzené, miera nezamestnanosti je do 15%. Nehnuteľnosť sa nachádza 25 km od Komárna. Rodinný dom je prístupný po spevnenej komunikácií. V obci je občianska vybavenosť, ktorá zodpovedá veľkosti mesta. Nachádza sa tu kompletná sieť obchodov a služieb, základná, stredná a učňovská škola, materská škola, zdravotné stredisko, lekáreň, kultúrne stredisko, športoviská, hotel, reštaurácie, mestský úrad, pošta a banky. b) Analýza využitia nehnuteľností: Oceňovaná nehnuteľnosť sa nachádza v zastavanom území obce. Rodinný dom je možné využívať na bývanie, ale je potrebné urobiť rozsiahlu rekonštrukciu. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Záložné právo V-1916/06 v prospech Všeobecnej úverovej banky,a.s., IČO: so sídlom Mlynské nivy 1, Bratislava na zabezpečenie pohľadávky s príslušenstvom, zml.č.z na parc.č.678/1,679 a na stavbu so sč 344 na parc.č.679. Záložné právo V-2153/07 z č. Z v prospech Všeobecnej úverovej banky, a.s., Mlynské nivy 1, Bratislava, IČO: na zabezpečenie pohľadávky s príslušenstvom na pozemky p.č. 678/1, 679 a na rodinný dom so súp. č. 344 na parc.č STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE STAVBY NA BÝVANIE Všeobecná je stanovená (v zmysle vyhlášky č. 492/2004 Z.z.) metódou polohovej diferenciácie, ktorá vychádza z úpravy technickej hodnoty koeficientom polohovej diferenciácie, ktorý je odvodený z priemerného koeficientu polohovej diferenciácie a zohľadňuje vplyvy trhu na všeobecnú hodnotu. Pri výpočte všeobecnej hodnoty metódou polohovej diferenciácie určujem koeficient polohovej diferenciácie 0,3. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,3

20 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,600) 0,900 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,600 III. trieda Priemerný koeficient 0,300 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,165 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,300-0,270) 0,030 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda k PDI Váha v I Výsledok k PDI *v I 1 Trh s nehnuteľnosťami dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0, ,15 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk II. 0, ,00 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje rozsiahlu opravu, rekonštrukciu IV. 0, ,32 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 0, ,30 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti znižujúce cenu nehnuteľnosti - nevhodné príslušenstvo (chlievy, maštale a pod.) IV. 0, ,99 6 Typ nehnuteľnosti nevhodný - dom v radovej uličnej zástavbe, s dvorom a záhradou, s dobrým dispozičným riešením. IV. 0, ,65 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % III. 0, ,70 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby priemerná hustota obyvateľstva II. 0, ,60 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná III. 0, ,50 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 0, ,40 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy III. 0, ,10 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti železnica a autobus III. 0, ,10 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby III. 0, ,00 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí V. 0, ,24

21 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0, ,40 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0, ,40 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až IV. 0, ,16 trojnásobok súčasnej zástavby 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu V. 0, ,12 19 Názor znalca veľmi problematická nehnuteľnosť V. 0, ,60 Spolu ,72 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Koeficient polohovej diferenciácie Všeobecná 3.2 POZEMKY Výpočet Hodnota k PD = 60,72/ 180 0,337 VŠH S = TH * k PD = ,33 * 0, METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU LV č.2836 Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel 6 374,80 Výmera [m 2 ] 678/1 záhrada ,00 1/1 290, zastavané plochy a nádvoria ,00 1/1 621,00 Spolu výmera 911,00 Obec: Kolárovo Východisková : VH MJ = 4,98 /m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie k S koeficient 4. obytné časti obcí a miest od do všeobecnej obyvateľov 0,90 situácie k V koeficient 2. rodinné domy s nižším štandardom vybavenia, 0,95 intenzity využitia k D 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku koeficient hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta 1,00 dopravných vzťahov vlastným autom do centra (10 min), územie mesta k P koeficient obchodnej a priemyselnej polohy Hodnota koeficientu 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20

22 k I koeficient technickej infraštruktúry pozemku k Z koeficient povyšujúcich faktorov k R koeficient redukujúcich faktorov dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu) 5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote 12. iné faktory (napríklad: tvar pozemku, výmera pozemku, druh možnej zástavby a pod.) 1,20 2,00 0,50 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Výpočet Hodnota Koeficient polohovej k PD = 0,90 * 0,95 * 1,00 * 1,20 1,2312 diferenciácie * 1,20 * 2,00 * 0,50 Jednotková pozemku VŠH MJ = VH MJ * k PD = 4,98 /m 2 * 6,13 /m 1,2312 VŠH Všeobecná pozemku POZ = M * VŠH MJ = 911,00 m 2 * 6,13 /m ,43 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Všeobecná pozemku v celosti [ ] parcela č. 678/ ,70 parcela č ,73 Spolu 5 584,43

23 III. ZÁVER REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Všeobecná [ ] Stavby Rodinný dom s.č ,52 Drobné stavby Hospodárska budova 1 772,31 Prístrešok 1 248,19 Spolu za Drobné stavby 3 020,51 Ploty Plot záhradný 37,74 Plot predzáhradky I 61,71 Plot predzáhradky II 25,88 Spolu za Ploty 125,34 Kopaná 13,95 Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka 221,09 Vodomerná šachta 99,10 Plynová prípojka 33,43 Elektroprípojka 32,09 Spevnená plocha I 6,85 Spevnená plocha II 21,96 Vonkajší záchod 1,97 Spolu za Vonkajšie úpravy 416,49 Spolu stavby 6 374,80 Pozemky LV č parc. č. 678/1 (290 m 2 ) 1 777,70 LV č parc. č. 679 (621 m 2 ) 3 806,73 Spolu pozemky (911,00 m 2 ) 5 584,43 Spolu VŠH ,23 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Slovom: Dvanásťtisíc Eur V Jablonici, dňa

24 IV. PRÍLOHY 1. Objednávka zo dňa Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č Kópia z katastrálnej mapy 4. Čestné prehlásenie o veku stavieb 5. Pôdorys rodinného domu 6. Situácia 7. Fotodokumentácia

25 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracovala ako znalkyňa zapísaná v zozname znalcov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor stavebníctvo, odvetvie pozemné stavby, odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 143/2016 znaleckého denníka. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č. 143/2016. Ing. Jana Zavadilová