odvetvie Projektovanie v stavebníctve odvetvie Odhad hodnoty nehnuteľností

Transkript

1 Ing. Juraj SEDLÁČEK Záhradná 8, Trenčín, tel.č.: Znalec v odbore stavebníctvo, odvetvie Vodohospodárske stavby odvetvie Projektovanie v stavebníctve odvetvie Odhad hodnoty nehnuteľností ZNALECKÝ POSUDOK č.56/2017 určenie všeobecnej hodnoty rodinného domu s.č.186, LV č.37, k.ú. Breziny s príslušenstvom a pozemkov parc.č. 385, 386, 387/2, 387/3, 388/1 a 388/3, LV č.37, k.ú. Breziny, za účelom dobrovoľnej dražby podľa zákona 527/2002 Z.z. Objednávateľ : Copytrend s.r.o., Macharovova 1116/9, Bratislava (pre účely dobrovoľnej dražby realizovanej spoločnosťou Dom Dražieb s.r.o., Podzámska 37, Hlohovec) Číslo spisu (objednávky) : č. DDBA 003/2017 zo dňa (EP ) Počet strán (z toho príloh) : 34(15) Počet vyhotovení : 5 Počet odovzdaných vyhotovení : 4 V Trenčíne

2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Určenie všeobecnej hodnoty rodinného domu s.č.186, LV č.37, k.ú. Breziny s príslušenstvom a pozemkov parc.č. 385, 386, 387/2, 387/3, 388/1 a 388/3, LV č.37, k.ú. Breziny, za účelom dobrovoľnej dražby podľa zákona 527/2002 Z.z., podľa Vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. v znení neskorších predpisov. 2. Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok : Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): Podklady na vypracovanie posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : - Objednávka č.ddba 003/2017, zo dňa kópia - Výzva na umožnenie vykonania obhliadky zo dňa kópia - Ohodnotenie nehnuteľnosti zo dňa (Jozef LUKAČOVIČ) - kópia 5.2 Získané znalcom : - Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 37, k.ú. Breziny, zo dňa kópia z katasterportálu - Kópia z katastrálnej mapy, zo dňa kópia z katasterportálu - Informácie o obci Breziny - ( - Zameranie nehnuteľnosti - Fotodokumentácia 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty v znení neskorších predpisov 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov STN Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 461/2009 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Osobitné požiadavky zadávateľa: V prípade nesprístupnenia nehnuteľnosti za účelom vykonania obhliadky, zadávavateľ posudku požaduje v zmysle 12, ods.3 zákona č.527/2002 Z.z. spracovať znalecký posudok na základe dostupných podkladov, ktoré boli znalcovi poskytnuté. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Dobrovoľná dražba podľa zákona 527/2002 Z.z. Strana 2

3 II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Pri ohodnotení boli použité metodické postupy uvedené v prílohe č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v platnom znení. Zdôvodnenie výberu použitej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty: Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože nehnuteľnosť nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu. Použité rozpočtové ukazovatele na stanovenie východiskovej hodnoty stavieb: Použité sú rozpočtové ukazovatele publikované v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 4. štvrťrok b) Vlastnícke a evidenčné údaje: List vlastníctva č.37 kópia z katasterportálu A. Majetková podstata: Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape parc.č.385 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 562 m2 parc.č.386 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 263 m2 parc.č.387/2 Záhrady o výmere 258 m2 parc.č.387/3 Záhrady o výmere 250 m2 parc.č.388/1 Záhrady o výmere 2105 m2 parc.č.388/3 Trvalé trávne porasty o výmere 241 m2 Parcely registra "E" evidované na mape určeného operátu parc.č.447/1 Trvalé trávne porasty o výmere 155 m2 parc.č.1443/11 Trvalé trávne porasty o výmere 598 m2 parc.č.1447 Trvalé trávne porasty o výmere 301 m2 Stavby Rodinný dom s.č.186 na pozemku parc.č.386 B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: Účastník právneho vzťahu: Vlastník 6 JANČÍK Pavel r. JANČÍK, Hiadeľ 172, Lučatín, PSČ , SR Dát.nar.: Spoluvlastnícky podiel: 1/1 Poznámka: viď. Príloha č.2 C. Ťarchy: viď. Príloha č.2 c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením a zameraním, vykonaná dňa za účasti susedky zástupkyne vlastníka nehnuteľnosti p. JANČÍKOVEJ. Fotodokumentácia súčasného stavu nehnuteľností vyhotovená znalcom počas obhliadky dňa d) Technická dokumentácia: Znalcovi boli predložené pôdorysy rodinného domu, ktoré tvoria prílohy k Znaleckému posudku č.160/2014 (Ing. Štefan PASTIEROVIČ). Skutočne zamerané vonkajšie rozmery rodinného domu sú uvedené v grafickej prílohe znaleckého posudku. Strana 3

4 Vek rodinného domu je určený na základe Ohodnotenia nehnuteľnosti zo dňa , ktorá tvorí prílohu k znaleckému posudku. e) Údaje katastra nehnuteľností: Poskytnuté, prípadne znalcom získané údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutočným stavom. Na LV č.37 je zapísaná stavba rodinného domu s.č.186 na pozemku parc.č.386. Pri obhliadke znalec zistil, že na časti (západnej) pozemku parc.č.386 sa skutočne nachádza dvojpodlažná stavba rodinného domu. Na východnej časti tohto pozemku sa nachádza trojpodlažná budova mlyna priľahlá k budove rodinného domu. Táto skutočnosť nezodpovedá údajom na LV č. 37. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: - Rodinný dom s.č Budova mlyna na parc.č Vonkajšie úpravy - Vodovodná prípojka - Kanalizačná prípojka - Prípojka NN - Pozemok - parc.č parc.č parc.č.387/2 - parc.č.387/3 - parc.č.388/1 - parc.č.388/3 g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Znalec vzhľadom na požiadavku objednávateľa neohodnocuje pozemky registra KNE uvedené na LV č VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY Rodinný dom s.č.186 POPIS STAVBY Rodinný dom sa nachádza v intraviláne obce Breziny v časti stavebne nezrastenej s centrom, nachádzajúcej sa cca 1,5 km severovýchodne od centra obce. Vzdialenosť do okresného mesta Zvolen je cca 7,0 km. Rodinný dom je zrealizovaný ako nepodpivničený objekt s dvoma nadzemnými podlažiami. K východnej strane rodinného domu je pristavaná budova mlyna, ktorí je s rodinným domom dispozične prepojená. Stavba rodinného domu bola podľa Ohodnotenia nehnuteľnosti spracovaného p. Jozefom LUKAČOVIČOM dňa , zrealizovaná v roku Tomu zodpovedajú aj použité stavebné materiály a technológie. V období rokov bola započatá čiastočná rekonštrukcia domu, ktorá je v súčasnosti pozastavená. Na I.NP je umiestnená chodba, kuchyňa, izba, komora a kúpelňa s WC. Na II.NP sa nachádza chodba, schody, 3 obytné miestnosti, dve komory a balkón. Z konštrukčného hľadiska je objekt rodinného domu zrealizovaný na betónových pásových základoch, zvislé obvodové konštrukcie sú zrealizované ako murované s celkovou hrúbkou do 500 mm. Vnútorné nosné múry ako aj deliace konštrukcie sú murované. Stropy sú betónové s rovným podhľadom. Strecha je valbová, pokrytá pálenou jednodrážkovou krytinou. Klampiarske konštrukcie sú z pozinkovaného plechu. Vonkajšie úpravy povrchov sú riešené ako hrubé vápenné omietky. Sokel je taktiež omietaný. Vnútorné úpravy povrchov sú riešené ako hladké vápenné omietky. Strana 4

5 I.NP Podlaha obytnej miestnosti sú riešené ako textilná, v ostatných miestnostiach sú podlahy prevažne z PVC. Okná sú drevené dvojité, vnútorné dvere s výplňou v oceľových zárubniach, vstupné dvere sú drevené. Keramické obklady sa nachádzajú v kúpelni. Kuchynská linka dĺžky cca 1,0 m sa nachádza v kuchyni. V linke je zabudovaný nerezový drez. V kúpelni je umiestnené keramické umývadlo, sprchovací kút, obmurovaná smaltovaná vaňa a WC Kombi. Nachádza sa tu aj elektrický zásobníkový ohrievač TÚV. Vykurovanie je riešené ako teplovodné radiátorové s oceľovými vykurovacími telesami (čiastočne poškodenými). Ako alternatívny zdroj tepla slúži piecka na pevné palivo umiestnená. Schody na II.NP sú betónové s povrchom z terazza. II.NP Podlahy obytných miestností sú riešené ako drevené palubovky, v ostatných miestnostiach sú prevažne terazzové podlahy, resp. cementové potery. Okná sú drevené dvojité, vnútorné dvere s výplňou v oceľových zárubniach. Vykurovanie je riešené ako teplovodné radiátorové s oceľovými vykurovacími telesami (väčšina radiátorov je odstránená). Na celom II.NP sú započaté rekonštrukčné práce. V komore sa nachádza elektrický zásobníkový ohrievač TÚV. Rodinný dom je vybavený rozvodmi vody, TÚV, kanalizácie a NN. Dom je pripojený na verejné rozvody vody a NN. Kanalizácia je zvedená do trativodu Technický stav objektu je pomerne zlý, Vnútorné vybavenie čiastočne vykazuje znaky nadmerného opotrebenia, resp. poškodenia. Začaté rekonštrukčné práce boli počas obhliadky určitú dobu zastavené. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Domy rodinné jednobytové Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie Výpočet zastavanej plochy ZP [m užívania 2 ] kzp 1. NP ,97*12,35+1,50*3,30 140,43 120/140,43=0, NP ,97*12,35+1,50*3,30 140,43 120/140,43=0,855 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy 2.1.a betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou Podmurovka 4 Murivo 3.1.b nepodpivn. - priem. výška do 50 cm - omietaná, škárované tehlové murivo c murované z tehál v skladobnej hrúbke nad 40 cm do 50 cm Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky Strana 5

6 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené Stropy 7.1.a s rovným pohľadom betónové monolit. i prefabrikované Krovy 8.2 väznicové valbové, stanové Krytiny strechy na krove 10.2.c pálené a betónové škridľové obyčajné jednodrážkové Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty Fasádne omietky 14.1.c vápenné a vápenno-cementové hladké nad 2/ Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 16.5 liate terazzo, betónová, keramická dlažba Dvere 17.3 hladké plné alebo zasklené Okná 18.3 dvojité drevené s doskovým ostením s dvoj. s trojvrstv. zaskl Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.4 podlahoviny textilné vpichované (Jekor...) Dlažby a podlahy ost. miestností 23.4 liate terazzo, lepené povlakové podlahy Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 55 Spolu 7260 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.1 liatinové a kameninové potrubie (1 ks) Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) Zdroj vykurovania 35.2.e lokálne - na tuhé palivá obyčajné (1 ks) Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.9 drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (1 bm) Vnútorné vybavenie 37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks) umývadlo (1 ks) samostatná sprcha (1 ks) Vodovodné batérie 38.4 ostatné (4 ks) Záchod 39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) 25 Strana 6

7 40 Vnútorné obklady 40.1 prevažnej časti kúpeľne min. do 1,35 m výšky (1 ks) vane (1 ks) samostatnej sprchy (1 ks) Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) 240 Spolu NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 4 Murivo 4.1.c murované z tehál v skladobnej hrúbke nad 40 cm do 50 cm Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené Stropy 7.1.a s rovným pohľadom betónové monolit. i prefabrikované Fasádne omietky 14.1.c vápenné a vápenno-cementové hladké nad 2/ Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 16.5 liate terazzo, betónová, keramická dlažba Dvere 17.3 hladké plné alebo zasklené Okná 18.3 dvojité drevené s doskovým ostením s dvoj. s trojvrstv. zaskl Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.8 palubovky, dosky, xylolit Dlažby a podlahy ost. miestností 23.4 liate terazzo, lepené povlakové podlahy Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 55 Spolu 4785 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.1 liatinové a kameninové potrubie (1 ks) Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) Balkón 41.1 výmery nad 5 m 2 (1 ks) 120 Spolu 210 Strana 7

8 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,320 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [EUR/m 2 ] 1. NP ( * 0,855)/30, ,56 2. NP ( * 0,855)/30, ,79 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP ,00 30,00 2. NP ,00 30,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] 1. NP z roku 1947 Východisková hodnota 261,56 EUR/m 2 *140,43 m 2 *2,320*0, ,84 Technická hodnota 30,00% z , ,45 2. NP z roku 1947 Východisková hodnota 164,79 EUR/m 2 *140,43 m 2 *2,320*0, ,78 Technická hodnota 30,00% z , ,13 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Východisková hodnota Podlažie Technická hodnota [EUR] [EUR] 1. nadzemné podlažie , ,45 2. nadzemné podlažie , ,13 Spolu , , BYTOVÉ A NEBYTOVÉ BUDOVY Budova mlyna POPIS STAVBY Budova mlyna sa nachádza v intraviláne obce Breziny v časti stavebne nezrastenej s centrom, nachádzajúcej sa cca 1,5 km severovýchodne od centra obce. Vzdialenosť do okresného mesta Zvolen je cca 7,0 km. Objekt je zrealizovaný ako nepodpivničený objekt s troma nadzemnými podlažiami. Budova je pristavaná k východnej strane rodinného domu je s rodinným domom dispozične prepojená. Stavba bola podľa Ohodnotenia nehnuteľnosti spracovaného p. Jozefom LUKAČOVIČOM dňa , zrealizovaná v roku Tomu zodpovedajú aj použité stavebné materiály a technológie. Na I.NP - III.NP sú umiestnené technologické zariadenia mlyna. Strana 8

9 Z konštrukčného hľadiska je objekt zrealizovaný na betónových pásových základoch, zvislé obvodové konštrukcie sú zrealizované ako murované s celkovou hrúbkou do 500 mm. Stropy sú drevené trámové s viditeľnými trámami. Strecha je sedlová, pokrytá pálenou jednodrážkovou krytinou. Klampiarske konštrukcie sú z pozinkovaného plechu. Vonkajšie úpravy povrchov sú riešené ako hrubé vápenné omietky. Sokel je taktiež omietaný. Vnútorné úpravy povrchov sú riešené ako hladké vápenné omietky. Podlaha sú prevažne riešené ako drevené palubovky. Okná sú jednoduché oceľové, vnútorné dvere s výplňou v oceľových zárubniach, vstupné dvere sú oceľové. Keramické obklady sa nachádzajú v kúpelni. Schody sú drevené Objekt je vybavený rozvodmi NN. Technický stav objektu je primeraný veku. OBSTAVANÝ PRIESTOR STAVBY Výpočet Obstavaný priestor [m 3 ] Oz: 10,97*11,20*0,30 36,86 Ov: 10,97*11,20*8, ,06 Ot: 10,97*11,20*4,50/2 276,44 Obstavaný priestor stavby celkom 1 345,36 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Zatriedenie stavby: JKSO: budovy potravinárskeho priemyslu KS: 1251 Priemyselné budovy Rozpočtový ukazovateľ: RU = / 30,1260 = 71,57 EUR/m 3 Koeficient konštrukcie: k K = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov) Výpočet koeficientu vplyvu zastavanej plochy a konštrukčnej výšky objektu Podlažie Číslo Výpočet ZP ZP [m 2 ] Repr. Výpočet výšky (h) h [m] Nadzemné 1 10,97*11,20 122,86 Repr. 3,20 3,2 Nadzemné 2 10,97*11,20 122,86 Repr. 3,20 3,2 Nadzemné 3 10,97*11,20 122,86 Repr. 4,00 4 Priemerná zastavaná plocha: (122, , ,86) / 3 = 122,86 m 2 Priemerná výška podlaží: (122,86 * 3, ,86 * 3, ,86 * 4) / (122, , ,86) = 3,47 m Koeficient vplyvu zastavanej plochy objektu: k ZP = 0,92 + (24 / 122,86) = 1,1153 Koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží objektu: k VP = 0,30 + (2,10 / 3,47) = 0,9052 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Konštrukcie podľa RU Cenový podiel RU [%] cpi Koef. štand. ksi Úprava podielu cpi * ksi Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 8,00 1,00 8,00 10,83 2 Zvislé konštrukcie 21,00 1,00 21,00 28,41 3 Stropy 11,00 1,00 11,00 14,88 Strana 9

10 4 Zastrešenie bez krytiny 6,00 1,00 6,00 8,12 5 Krytina strechy 2,00 0,80 1,60 2,17 6 Klampiarske konštrukcie 1,00 0,60 0,60 0,81 7 Úpravy vnútorných povrchov 6,00 0,80 4,80 6,50 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 0,80 2,40 3,25 9 Vnútorné keramické obklady 1,00 0,00 0,00 0,00 10 Schody 3,00 0,50 1,50 2,03 11 Dvere 3,00 0,50 1,50 2,03 12 Vráta 1,00 1,00 1,00 1,35 13 Okná 5,00 0,60 3,00 4,06 14 Povrchy podláh 3,00 1,00 3,00 4,06 15 Vykurovanie 4,00 0,00 0,00 0,00 16 Elektroinštalácia 6,00 1,00 6,00 8,12 17 Bleskozvod 1,00 0,00 0,00 0,00 18 Vnútorný vodovod 2,00 0,00 0,00 0,00 19 Vnútorná kanalizácia 2,00 0,00 0,00 0,00 20 Vnútorný plynovod 0,00 0,00 0,00 0,00 21 Ohrev teplej vody 2,00 0,00 0,00 0,00 22 Vybavenie kuchýň 0,00 0,00 0,00 0,00 23 Hygienické zariadenia a WC 3,00 0,00 0,00 0,00 24 Výťahy 1,00 0,00 0,00 0,00 25 Ostatné 5,00 0,50 2,50 3,38 Spolu 100,00 73,90 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 73,90 / 100 = 0,7390 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,320 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k V * k ZP * k VP * k K * k M [Eur/m 3 ] VH = 71,57 EUR/m 3 * 2,320 * 0,7390 * 1,1153 * 0,9052 * 0,939 * 0,95 VH = 110,5068 EUR/m 3 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Budova mlyna ,00 30,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 110,5068 EUR/m 3 * 1345,36 m ,43 Technická hodnota 30,00 % z ,43 EUR ,43 Strana 10

11 2.3 VONKAJŠIE ÚPRAVY Vodovodná prípojka Vodovodná prípojka slúži na pripojenie objektu rodinného domu na verejný vodovod. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1250/30,1260 = 41,49 EUR/bm Počet merných jednotiek: 40 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,320 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodovodná prípojka ,00 86,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 40 bm * 41,49 EUR/bm * 2,320 * 0, ,76 Technická hodnota 86,00 % z 3 657,76 EUR 3 145, Kanalizačná prípojka Kanalizačná prípojka slúži k odvádzaniu dažďových odpadových vôd do trativodu. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.2. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie betónové Položka: 2.2.a) Prípojka kanalizácie DN 200 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 2140/30,1260 = 71,03 EUR/bm Počet merných jednotiek: 20 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,320 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kanalizačná prípojka ,33 21,67 Strana 11

12 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 20 bm * 71,03 EUR/bm * 2,320 * 0, ,00 Technická hodnota 21,67 % z 3 131,00 EUR 678, Prípojka NN Prípojka NN slúži na pripojenie objektu rodinného domu na verejné rozvody NN. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.b) vodiče - 3-fázová prípojka vzdušná AlFe Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 480/30,1260 = 15,93 EUR/bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 9,56 EUR/bm Počet merných jednotiek: 20 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,320 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka NN ,00 26,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 20 bm * (15,93 EUR/bm + 0 * 0 EUR/bm) * 2,320 * 0,95 702,19 Technická hodnota 26,00 % z 702,19 EUR 182, REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Východisková hodnota Názov Technická hodnota [EUR] [EUR] Rodinný dom s.č , ,58 Budova mlyna , ,43 Vodovodná prípojka 3 657, ,67 Kanalizačná prípojka 3 131,00 678,49 Prípojka NN 702,19 182,57 Celkom: , ,74 Strana 12

13 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE STAVBY Analýza polohy nehnuteľností: Rodinný dom sa nachádza v intraviláne obce Breziny v časti stavebne nezrastenej s centrom, nachádzajúcej sa cca 1,5 km severovýchodne od centra obce. Vzdialenosť do okresného mesta Zvolen je cca 7,0 km. V obci sa nachádza obchod so základným sortimentom potravín, autobusová zastávka prímestskej dopravy, vlaková zastávka a obecný úrad. V tesnej blízkosti sa nachádza kameňolom. V priľahlej miestnej komunikácii sa nachádzajú verejné rozvody NN. Možnosť napojenia na verejný vodovod je vo vzdialenosti cca 100 m Orientácia okien obytných miestností rodinného domu je prevažne na juhovýchod. Dom sa nachádza na rovinatom, približne obdĺžnikovom pozemku. Prístup k rodinnému domu je priamo z verejnej komunikácie. Miera evidovanej nezamestnanosti v okolí sa dlhodobo pohybuje okolo 15%. Vzhľadom na skutočnosť, že sa dom nachádza v oblasti so zvýšeným záujmom o kúpu nehnuteľností na bývanie, spôsobenej blízkosťou a dobrou dopravnou dostupnosťou okresného mesta Zvolen, stanovujem priemerný koeficient polohovej diferenciácie na hodnotu 0,30. Analýza využitia nehnuteľností: Nehnuteľnosť je svojím riešením určená na trvalé bývanie. Objekt mlyna nie je možné vzhľadom na chýbajúci zdroj prúdiacej vody využiť na pôvodný účel. Vzhľadom na veľmi dobrý technický stav technologického vybavenia, by bolo možné tento objekt využiť na agroturistiku, ako múzeum, resp. na podobné účely. Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Technický stav rodinného domu nie je dobrý, ohodnocovaná nehnuteľnosť vyžaduje rekonštrukciu vnútorného vybavenia. Objekt mlyna je bez vážnejších rizík z hľadiska budúceho možného užívania. riemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,3 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,600) 0,900 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,600 III. trieda Priemerný koeficient 0,300 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,165 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,300-0,270) 0,030 Strana 13

14 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0, , Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0, , Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje rozsiahlu opravu, rekonštrukciu IV. 0, , Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti priemyselná ťažká výroba s negatívnymi vplyvmi na okolie, susedstvo diaľnic, železníc, letísk, skládok odpadov, ťažby surovín, poľnohospodárskej výroby a pod. 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti príslušenstvo nehnuteľnosti vhodné, majúce vplyv na cenu nehnuteľnosti - jeho podiel na celkovej cene je menší ako 20% 6 Typ nehnuteľnosti priaznivý typ - dvojdom, dom v radovej zástavbe - s kompletným zázemím, s výborným dispozičným riešením. Obchodný a prevádzkový objekt s parkoviskom. 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby V. 0, ,2100 II. 0, ,6000 II. 0, ,0000 III. 0, ,7000 malá hustota obyvateľstva I. 0, , Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností k JJZ - J - JJV I. 0, , Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 0, , Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vlastný zdroj vody, kanalizácia do žumpy IV. 0, , Doprava v okolí nehnuteľnosti 13 železnica a autobus III. 0, ,1000 Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, služby, kultúra) žiadna V. 0, , Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí V. 0, , Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby zvýšená hlučnosť a prašnosť a ďalšie exhalácie, alebo zápach IV. 0, , Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0, , Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností IV. 0, ,1550 nehnuteľnosti bez výnosu V. 0, , Názor znalca problematická nehnuteľnosť IV. 0, ,3000 Spolu ,53 Strana 14

15 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 52,53/ 180 0,292 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = ,74 EUR * 0, ,16 EUR 3.2 POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Pozemok POPIS Ohodnocovaný pozemok sa nachádza v intraviláne obce Breziny, v časti stavebne nezrastenej s centrom, nachádzajúcej sa cca 1,5 km severovýchodne od centra obce. Vzdialenosť do okresného mesta Zvolen je cca 7,0 km. Pozemok sa skladá z parciel č. 385, 386, 387/2, 387/3, ktoré tvoria zastavanú plochu, resp. dvor okolo objektov rodinného domu a mlyna a z parciel č. 388/1 a 388/3, ktoré tvoria zatrávnené plochy východne od objektu domu za prístupovou komunikáciou. V obci sa nachádza obchod so základným sortimentom potravín, autobusová zastávka prímestskej dopravy, vlaková zastávka a obecný úrad. V tesnej blízkosti sa nachádza kameňolom. V priľahlej miestnej komunikácii sa nachádzajú verejné rozvody NN. Možnosť napojenia na verejný vodovod je vo vzdialenosti cca 100 m Jedná sa o rovinatý pozemok rozdelený prístupovou komunikáciou na dve oddelené časti. Prístup k pozemku je priamo z verejnej komunikácie. Miera evidovanej nezamestnanosti v okolí sa dlhodobo pohybuje okolo 15%. Vzhľadom na skutočnosť, že sa pozemok sa nachádza v oblasti so zvýšeným záujmom o kúpu nehnuteľností na bývanie, spôsobenej blízkosťou a dobrou dopravnou dostupnosťou okresného mesta Zvolen, je východisková hodnota pozemku stanovená na 60% hodnoty platnej pre mesto Zvolen. Blízkosť kameňolomu a z toho vyplývajúce negatívne vplyvy na možnosť využitia pozemku je zohľadnená v použitom koeficiente redukujúcich faktorov. Podľa internetových realitných portálov sa ceny bežných stavebných pozemkov v obci Breziny pohybujú v intervale EUR/m2. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera Podiel Výmera 385 zastavaná plocha a nádvorie ,00 1/1 562,00 m zastavaná plocha a nádvorie ,00 1/1 263,00 m 2 387/2 záhrada ,00 1/1 258,00 m 2 387/3 záhrada ,00 1/1 250,00 m 2 388/1 záhrada ,00 1/1 2105,00 m 2 388/3 trvalý tráv. porast ,00 1/1 241,00 m 2 Spolu výmera 3 679,00 m 2 Strana 15

16 Obec: Breziny Východisková hodnota: VH MJ = 60,00% z 16,60 EUR/m 2 = 9,96 EUR/m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov Hodnotenie 4. obytné časti obcí a miest od do obyvateľov a časti rekreačných oblastí, centrá obcí do obyvateľov, obytné časti na predmestiach a priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest do obyvateľov 2. rodinné domy s nižším štandardom vybavenia, bytové domy s podštandardným vybavením, 3 4-podlažné nebytové stavby pre priemysel s malým technickým vybavením, využívané poľnohospodárske stavby 3. pozemky na predmestiach miest, odkiaľ sa možno pešo dostať k prostriedku hromadnej dopravy alebo vlastným autom do centra do 15 min. Hodnota koeficientu 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20 2. stredná vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny) 1,10 5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote 12. iné faktory (napríklad: tvar pozemku, výmera pozemku, druh možnej zástavby a pod.) 1,00 0,95 0,90 1,00 0,50 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,00 * 0,95 * 0,90 * 1,20 * 1,10 * 1,00 * 0,50 0,5643 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 9,96 EUR/m 2 * 0,5643 5,62 EUR/m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 3 679,00 m 2 * 5,62 EUR/m ,98 EUR VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Názov Všeobecná hodnota [EUR] parcela č ,44 parcela č ,06 parcela č. 387/ ,96 parcela č. 387/ ,00 parcela č. 388/ ,10 parcela č. 388/ ,42 Spolu ,98 Strana 16

17 III. ZÁVER 1. ZÁKLADNÉ ÚDAJE Hlavné stavby: Názov JKSO OP (m3) ZP (m2) Počet podlaží Rodinný dom s.č.186 0,00 140,43 2 Budova mlyna ,36 122,86 3 Pozemky: Druh pozemku Číslo parcely Výmera (m2) Pozemok ,00 Pozemok ,00 Pozemok 387/2 258,00 Pozemok 387/3 250,00 Pozemok 388/ ,00 Pozemok 388/3 241,00 2. OTÁZKY A ODPOVEDE Úloha znalca: Určenie všeobecnej hodnoty rodinného domu s.č.186, LV č.37, k.ú. Breziny s príslušenstvom a pozemkov parc.č. 385, 386, 387/2, 387/3, 388/1 a 388/3, LV č.37, k.ú. Breziny, za účelom dobrovoľnej dražby podľa zákona 527/2002 Z.z., podľa Vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. v znení neskorších predpisov. 3. VŠEOBECNÁ HODNOTA Metóda polohovej diferenciácie je použitá z dôvodov nedostatku vstupných podkladov pre iné metódy. Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou : ,16 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie : ,98 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie Strana 17

18 4. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Stavby Všeobecná hodnota [EUR] Rodinný dom s.č ,58 Budova mlyna ,62 Vodovodná prípojka 918,54 Kanalizačná prípojka 198,12 Prípojka NN 53,31 Pozemky Pozemok - parc. č. 385 (562 m 2 ) 3 158,44 Pozemok - parc. č. 386 (263 m 2 ) 1 478,06 Pozemok - parc. č. 387/2 (258 m 2 ) 1 449,96 Pozemok - parc. č. 387/3 (250 m 2 ) 1 405,00 Pozemok - parc. č. 388/1 (2 105 m 2 ) ,10 Pozemok - parc. č. 388/3 (241 m 2 ) 1 354,42 Spolu VŠH ,14 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 EUR Slovom: Štyridsaťšesťtisícštyristo EUR V Trenčíne dňa Ing. Juraj Sedláček Strana 18

19 IV. PRÍLOHY 1. Objednávka č. DDBA 003/2017, zo dňa Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 37, k.ú. Breziny, zo dňa Kópia z katastrálnej mapy, zo dňa Výzva na umožnenie vykonania obhliadky zo dňa Ohodnotenie nehnuteľnosti zo dňa (Jozef LUKAČOVIČ) 6. Informácie o obci Breziny 7. Rodinný dom pôdorys I.NP 8. Rodinný dom pôdorys II.NP 9. Budova mlynu schematický pôdorys 10. Budova mlynu schematický rez 11. Fotodokumentácia Strana 19