ZNALECKÝ POSUDOK číslo 123/2012

Transkript

1 Mgr. Ing. Martin Kralovič, Na Hrebienku 11, Bratislava mobil : , kralovic@sollaris.sk znalec v odbore stavebníctvo, odvetvia pozemné stavby a odhad hodnoty nehnuteľností Zadávateľ: Aukčný Dom, s.r.o. Železničná 4/A Hlohovec IČO : Číslo spisu DDr. 011/2012 (dátum objednávky): ZNALECKÝ POSUDOK číslo 123/2012 Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty rodinného domu na ulici Červenej Armády č. 43 v Žemberovciach, označeného súpisným číslom 241, postaveného na parcele č. 120/2, k.ú. Dolné Žemberovce, obec Žemberovce, okres Levice, vrátane jeho príslušenstva, drobných stavieb, plotov, vonkajších úprav a pozemku na parcele č. 120/2, 120/7, k.ú. Dolné Žemberovce, obec Žemberovce, okres Levice, zapísaných na liste vlastníctva č. 1252, k.ú. Dolné Žemberovce, obec Žemberovce, okres Levice za účelom vykonania dobrovoľnej dražby, ktorej predmetom má byť ohodnocovaná nehnuteľnosť. Počet listov (z toho príloh) : 37 (7) Počet odovzdaných vyhotovení : 4 Dátum vyhotovenia :

2 2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu na ulici Červenej Armády č. 43 v Žemberovciach, označeného súpisným číslom 241, postaveného na parcele č. 120/2, k.ú. Dolné Žemberovce, obec Žemberovce, okres Levice, vrátane jeho príslušenstva, drobných stavieb, plotov, vonkajších úprav a pozemku na parcele č. 120/2, 120/7, k.ú. Dolné Žemberovce, obec Žemberovce, okres Levice, zapísaných na liste vlastníctva č. 1252, k.ú. Dolné Žemberovce, obec Žemberovce, okres Levice za účelom vykonania dobrovoľnej dražby, ktorej predmetom má byť ohodnocovaná nehnuteľnosť. 2. Rozhodujúce dátumy : Dátum vyžiadania posudku, dátum objednávky : Dátum miestneho šetrenia : Dátum rozhodujúci pre zistenie stavebno-technického stavu: Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje: Účel posudku : Vykonanie dobrovoľnej dražby, ktorej predmetom má byť ohodnocovaná nehnuteľnosť. 4. Podklady na vypracovanie posudku : 4.1 Dodané zadávateľom : a) Písomná objednávka zo dňa Získané znalcom : a) Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 1252, k.ú. Dolné Žemberovce, obec Žemberovce, okres Levice, zo dňa , vedený Správou katastra Levice - vyhotovený cez Katastrálny portál GKÚ originál b) Kópia z katastrálnej mapy, na parcelu č. 120/2, 120/7, k.ú. Dolné Žemberovce, obec Žemberovce, okres Levice, zo dňa , vedená Správou katastra Levice - vyhotovená cez Katastrálny portál GKÚ originál c) Výsledky miestnej obhliadky, zameranie skutkového stavu d) Fotodokumentácia ohodnocovaných nehnuteľností e) Index vývoja cien pre odbor stavebníctvo ako celok k 2. štvrťroku 2012 spracovaný na základe údajov ŠÚ SR 5. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty. Zákon č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách 6. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 491/2004 Z. z. o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľoch. STN Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov.

3 3 Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z. z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 605/2008 Z. z., ktorou sa mení Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhlášky č. 626/2007 Z.z. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 534/2008 Z. z., ktorou sa mení Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení vyhlášky č. 500/2005 Z.z. Úplné znenie prílohy č.5 k vyhláške 490/2004 Z.z. v znení vyhlášky č. 500/2005 Z.z., vyhlášky č. 534/2008 Z.z. a vyhlášky č. 33/2009 Z.z. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 254/2010 Z. z., ktorou sa mení vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov. 7. Osobitné požiadavky objednávateľa: Stanoviť VŠH aj bez možnosti obhliadky ohodnocovanej nehnuteľnosti z dôvodu nedostatku súčinnosti jej vlastníka 8. Základné pojmy: Všeobecná hodnota (VŠH) je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou; obvykle vrátane dane z pridanej hodnoty. Východisková hodnota (VH) je znalecký odhad hodnoty, za ktorú by bolo možné hodnotenú stavbu nadobudnúť formou výstavby v čase ohodnotenia na úrovni bez dane z pridanej hodnoty. Technická hodnota (TH) je znalecký odhad východiskovej hodnoty stavby znížený o hodnotu zodpovedajúcu výške opotrebenia. Technický stav (TS) je percentuálne vyjadrenie okamžitého stavu stavby. Výnosová hodnota (HV) je znalecký odhad súčasnej hodnoty budúcich disponibilných výnosov z využitia nehnuteľnosti formou prenájmu, diskontovaných rizikovou (diskontnou) sadzbou.

4 4 II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie z dôvodu, že uvedená nehnuteľnosť nie je v súčasnosti využívaná na podnikanie, neprináša teda výnos. Rovnako ako v čase, keď bude predmetom dobrovoľnej dražby nie je predpoklad, že bude využívaná na prenájom s cieľom dosahovať výnos. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty nie je použitá z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby za posledné obdobie (zhruba 1 rok) o realizovaných prevodoch obdobných nehnuteľností. Výpočet východiskovej hodnoty rodinného domu je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Rozpočtový ukazovateľ rodinného domu je vytvorený po podlažiach v zmysle citovanej metodiky s tým, že pri tvorbe je zohľadnený koeficient konštrukcie, vybavenia, zastavanej plochy a výšky podlaží. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 2. štvrťrok Východiskové rozpočtové ukazovatele boli stanovené s použitím posledne platných rozpočtových ukazovateľov spracovaných pôvodne ÚRS, Praha, aktualizovaných podľa štatistických údajov o vývoji cien stavebných prác uverejňovaných SŠÚ a z kalkulácií oprávnených dodávateľských nákladov vyhodnotených ÚSI pri Žilinskej univerzite. Východiskové rozpočtové ukazovatele sú spracované k termínu 4. štvrťrok Na aktuálnu cenovú hladinu sa prepočítajú pomocou priemerného indexu vývoja cien pre odbor stavebníctvo ako celok vydávaných SŠÚ. Metodika je verejnou publikáciou. Zdrojom výpočtu týchto indexov je aj internetová stránka http: // Pod všeobecnou hodnotou sa rozumie výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci konajú s patričnou opatrnosťou a informovanosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. b) Vlastnícke a evidenčné údaje : 1. List vlastníctva č. 1252, k.ú. Dolné Žemberovce, obec Žemberovce, okres Levice, zo dňa , vedený Správou katastra Levice - vyhotovený cez Katastrálny portál GKÚ A. Majetková podstata: Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape Parcelné Výmera/m 2 Druh Spôsob Umiest. Právny číslo pozemku využitia pozemku vzťah /2 776 m 2 zast. plochy a nádvoria /7 293 m 2 záhrady Legenda : Kód spôsobu využívania pozemku 15 - Pozemok, na ktorom je postavená bytová budova označená súpisným číslom 4 - Pozemok prevažne v zastavanom území obce alebo v záhradkárskej osade, na ktorom sa pestuje zelenina, ovocie, okrasná nízka a vysoká zeleň a iné poľnohospodárske plodiny Kód umiestnenia pozemku 1 - Pozemok je umiestnený v zastavanom území obce

5 5 Stavby Súpisné Na parcele Druh Popis Druh chr. Umiest. číslo číslo stavby stavby n. stavby /2 10 Rodinný dom Legenda : Kód druhu stavby 10 - Rodinný dom Kód umiestnenia stavby 1 - Stavby postavené na zemskom povrchu B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: Por.číslo, Priezvisko, meno (názov), rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo (IČO) a miesto trvalého pobytu (sídlo) vlastníka, spoluvlastnícky podiel Účastník právneho vzťahu : Vlastník 1 Korčeková Zuzana r. Halušková, Červenej Armády 241/43, Žemberovce, PSČ , SR Dátum narodenia : Tituly nadobudnutia Kúpna zmluva č. V-811/2011 zo dňa Spoluvlastnícky podiel 1/1 Poznámka Začatie výkonu záložného práva veriteľa INFINANCE CREDIT,.s.r.o. Trenčín, IČO: , ktorý realizuje záložné právo formou dobrovoľnej dražby na parc.č.120/2, 120/7 a stavbu rodinného domu na p.č. 120/2 - sč.241, č.p-1003/11 zo dňa C. Ťarchy: Por.č.:1 V-810/ záložné právo na úver poskytnutý INFINANCE CREDIT,.s.r.o. Trenčín, IČO: zo zmluvy zo dňa na pozemky parcely registra C č. 120/2, 120/7 a stavbu rodinného domu na parcele registra C č. 120/2 - sč Iné údaje: Bez zápisu Poznámka: Bez zápisu. c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením bola vykonaná dňa bez účasti vlastníka ohodnocovanej nehnuteľnosti. Pri miestnej obhliadke bol zameraný skutočný stav nehnuteľnosti. Projektová dokumentácia vlastníkom nehnuteľnosti predložená nebola. Pre výpočet v tomto posudku boli použité údaje namerané znalcom pri obhliadke. Zameranie vykonané dňa Fotodokumentácia vyhotovená dňa a dňa Vlastnícky neusporiadané nehnuteľnosti neboli identifikované pri obhliadke ani špecifikované zadávateľom. d) Porovnanie právnej a technickej dokumentácie so skutočným stavom : Po právnej stránke aj technickej stránke sa predložená dokumentácia nehnuteľnosti zhoduje so skutočnosťou. Predmet ohodnotenia je riadne zapísaný na liste vlastníctva č. 1252, k.ú. Dolné Žemberovce, obec Žemberovce, okres Levice a zakreslený v katastrálnej mape. Skutkový stav

6 6 nehnuteľnosti, ktorá je predmetom ohodnotenia je odfotografovaný v prílohe tohto znaleckého posudku ku dňu a ku dňu e) Porovnanie údajov katastrálneho operátu so skutočnosťou : Údaje o predmete tohto znaleckého posudku vedené v katastrálnom operáte príslušným katastrálnym úradom sa zhodujú so skutočnosťou zistenou pri obhliadke dňa f) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré sú predmetom znaleckého posudku v súlade s dokladmi o vlastníctve: Stavby : - Rodinný dom, súpisné č. 241, k.ú. Dolné Žemberovce, obec Žemberovce, okres Levice Pozemky : - parcela č. 120/2, k.ú. Dolné Žemberovce, obec Žemberovce, okres Levice - parcela č. 120/7, k.ú. Dolné Žemberovce, obec Žemberovce, okres Levice g) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré nie sú predmetom znaleckého posudku v súlade s dokladmi o vlastníctve: Nenachádzajú sa. 2. VÝPOČET VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY Rodinný dom, ul. Červenej Armády č. 43, súpisné č. 241, parcela č. 120/2, k.ú. Dolné Žemberovce, obec Žemberovce, okres Levice Ohodnocovaný rodinný dom je murovaný, nepodpivničený objekt s dvomi nadzemnými podlažiami. Rodinný dom je samostatne stojaci objekt v uličnej zástavbe pôvodných rodinných domov označený súpisným číslom 241, v obci Žemberovce, na pozemku, parcela č. 120/2, k.ú. Dolné Žemberovce, obec Žemberovce, okres Levice. Dispozičné riešenie Rodinný dom má dve nadzemné podlažie a základný pôdorys v tvare približne štvorca. Z dvora je cez hlavný vstup umiestený v južnej fasáde prístupné zádverie, cez ktoré sa dá dostať do haly dispozične priamo prepojenej so schodiskom. Toto schodisko spája obe nadzemné podlažia rodinného domu. Vedľa zádveria sa nachádza jedna izba, orientovaná oknami na juh, do ulice. Z haly sú prístupné aj ďalšie tri izby orientované oknami do záhrady, na sever. Smerom západným sa malou chodbou dá dostať do garáže, za ktorou sa smerom severným nachádza aj kotolňa. Z haly je vedľa garáže prístupné aj jedno WC. V 2. nadzemnom podlaží ústi schodisko do chodby, ktorá tvorí komunikačnú os tohto podlažia v osi východ západ. Smerom severným sú z chodby prístupné dve izby a kúpeľňa s WC, všetky orientované oknami do záhrady. Na konci chodby, v západnej časti dispozície sa nachádza kuchyňa a špajza. Smerom južným je z chodby prístupná jedna izba a tiež obývačka dispozične prepojená s jedálňou. Celkovo má tento rodinný dom deväť izieb, halu kúpeľňu s WC, WC, zádverie, kuchyňu, špajzu, garáž a kotolňu. verandu, dve špajze, sklad, kotolňu a kuchyňu. Technické a konštrukčné riešenie Základy sú zhotovené ako základové pásy z betónu, s podmurovkou zo škárovaného muriva. Obvodové a nosné konštrukcie 1. a 2. nadzemného podlažia sú tvorené z tehlového muriva v skladobnej hrúbke do 400 mm. Priečky a deliace konštrukcie sú v celom objekte zhotovené z plných pálených tehál v skladobnej hrúbke do 150 mm. Schody v objekte sú oceľové, dvojramenné s povrchom z tvrdého dreva. Vnútorné omietky sú zhotovené z omietkovej zmesi na báze MVC - hladká. Stropy nad 1. a 2. nadzemným podlažím sú zhotovené ako železobetónové, montované (vložky a nosníky Miako) s

7 7 povrchom z omietok na báze MVC. Strecha je plochá, jednoplášťová s vrstvou tepelnej izolácie. Krytina je zhotovená z asfaltových natavovaných pásov. Klampiarske konštrukcie strechy, t.j. zvody, žľaby a záveterné lišty sú riešené z pozinkovaného plechu, ostatné klampiarske konštrukcie, t.j. vonkajšie parapety okien sú riešené tiež z pozinkovaného plechu. Povrchovú úpravu fasády tvorí povrch na báze škrabaného Brizolitu. Úroveň 1. nadzemného podlažia je v časti uličnej fasády obložená pôvodným keramickým obkladom. Vstupné dvere sú zhotovené ako oceľovo-hliníkové, pôvodné s bezpečnostným sklom. Interiérové dvere v objekte sú pôvodné na báze DT, v plechových zárubniach - hladké plné alebo zasklené. Okná sú na celom objekte zhotovené ako drevené, zdvojené, okná orientované do ulice sú pôvodné oceľovo-hliníkové. Vráta garáže sú z oceľového rámu s plastovou výplňou, výklopné. V rodinnom dome sa nachádza rozvod z pozinkovaného potrubia teplej a studenej vody z centrálneho zdroja, svetelná a motorická elektroinštalácia, plynovod a kameninové potrubie kanalizácie smerujúce do vlastnej žumpy. Vykurovanie domu je zabezpečené teplovodným kúrením pôvodné plechové radiátory kotol na drevo v kotolni (1.NP). TÚV je zabezpečená z elektrického zásobníka ( špajza v 2.NP). Rodinný dom nemá bleskozvod. Vybavenosť 1. nadzemného podlažia Obytné miestnosti - cementový poter Hala - keramická dlažba - krb s otvoreným ohniskom WC - cementový poter - WC Combi Kotolňa - kotol na drevo Vybavenosť 2. nadzemného podlažia Obytné miestnosti - laminátové plávajúce podlahy - pôvodné drevené vlysy (obývačka) Kuchyňa - podlahy PVC - keramický obklad za kuchynskou linkou - príprava napojenia kanalizácie, vody, plynu a elektroinštalácie - nerezový drez - páková nerezová batéria - šporák s rúrou na pečenie P/E - linka na báze DT rozvinutá dĺžka 4,00 metra - digestor Špajza - elektrický zásobníkový ohrievač TÚV Kúpeľňa s WC - keramický obklad do výšky 2,40 m - keramická dlažba - umývadlo 2 ks - rohová akrylátová vaňa - sprchovací kút - pákové nerezové batérie 4 ks - práčkový ventil - WC so zabudovanou nádržkou - Geberit Ide o bežne opotrebený, novší rodinný dom, ktorého technický stav a estetický vzhľad plne zodpovedá jeho veku a spôsobu vyhotovenia. Dom je priebežne a dobre udržiavaný. Vzhľadom na tieto skutočnosti som aj pri stanovení rozpočtových ukazovateľov v 1. a 2. nadzemnom podlaží a ďalej aj koeficientu polohovej diferenciácie postupoval tak ako je uvedené v tomto posudku. Dom je zhotovený z bežných a pôvodných materiálov, stupeň a kvalita prevedenia zodpovedá bežnému štandardu, veku jednotlivých častí a platným technickým normám. Dom je využívaný na obytné účely, nenachádzajú sa v ňom žiadne prevádzkové priestory. Tento objekt bol na základe verbálnej informácie poskytnutej vlastníkom a odborného odhadu znalca daný do užívania v roku Vzhľadom na skutočnosť, že rodinný dom neprešiel ani len čiastočnou rekonštrukciou niektorých konštrukcií PSV a väčšina konštrukcií je v pôvodnom stave, opotrebenie som stanovil odborným odhadom. Celkové, výpočtom stanovené opotrebenie zodpovedá reálnemu technickému stavu zistenému znalcom pri obhliadke. Základná životnosť objektu je znalcom stanovená na 100 rokov, predpokladaný rok dožitia objektu je rok Dokončenosť jednotlivých častí a konštrukcií rozostavaných častí objektu určujem v %. Pri výpočte VŠH RD bol použitý softvér HYPO pre súdnych znalcov firmy KROS verzia 7.10

8 8 ŽIVOTNOSŤ A OPOTREBENIE Pôvodná stavba z roku 1982 Vek: = 30 r. Životnosť stavby: 100 r. Predpokladaný rok zániku stavby: 2082 Opotrebenie: 30 r. * 100 % / 100 r. = 30,00 % VÝCHODISKOVÁ HODNOTA A TECHNICKÁ HODNOTA PODLAŽÍ: Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy 2.1.a betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou Podmurovka 3.1.b nepodpivn. - priem. výška do 50 cm - omietaná, škárované tehlové Murivo Murivo 4.1.d murované z tehál v skladobnej hrúbke nad 30 cm do 40 cm Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové,stierkové plsťou hladené Stropy 7.1.a s rovným pohľadom betónové monolit. i prefabrikované Ploché strechy 9.2 jednoplášťové s tepelnou izoláciou Krytiny na plochých strechách 11.5 z asfaltových natavovacích pásov Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/ Obklady fasád 15.1.e obklady keramické, obklady drevom nad 2/ Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástup tvrdé drevo, červený smrek Dvere 17.3 hladké plné alebo zasklené Okná 18.1 jednoduché alebo zdvojené hliníkové, drevohliníkové, oceľovohliníkové Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.7 keramické dlažby Dlažby a podlahy ost. miestností 23.6 cementový poter, tehlová dlažba 50

9 9 24 Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická Domáci telefón (rozvod pod omietkou) - vyskytujúca sa položka Rozvod televízny a rádioantény (rozvod pod omietkou) - vyskytujúca sa položka Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 Spolu 7105 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 32 Vráta garážové 32.3 rámové s výplňou (1 ks) Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.1 liatinové a kameninové potrubie (1 ks) Zdroj vykurovania 35.1.b kotol ústredného vykurovania na tuhé palivá (1 ks) Záchod 39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) Vnútorné obklady 40.6 WC min. do výšky 1 m (1 ks) Kozub 42.1 s otvoreným ohniskom (1 ks) Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) 240 Spolu 665 Zastavaná plocha vrátane prístavieb: 119,70 m 2 Koeficient vplyvu zastavanej plochy: 120 / 119,7 = 1,003 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: ( * 1,003)/30,1260 = 257,98 EUR/m 2 Pôvodná stavba z roku 1982 Zastavaná plocha: 5,20*10,60+1,30*1,30+1,20*3,20+5,80*10,00+1,50*0,70 = 119,70 m 2 Východisková hodnota: 257,98 EUR/m 2 *119,70 m 2 *2,204*0, ,98 EUR Technický stav: 100 % - 30,00 % 70,00 % Technická hodnota: 70,00 % z ,98 EUR ,89 EUR 2. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 4 Murivo 4.1.d murované z tehál v skladobnej hrúbke nad 30 cm do 40 cm 1000

10 10 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové,stierkové plsťou hladené Stropy 7.1.a s rovným pohľadom betónové monolit. i prefabrikované Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/ Dvere 17.3 hladké plné alebo zasklené Okná 18.1 jednoduché alebo zdvojené hliníkové, drevohliníkové, oceľovohliníkové Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická Domáci telefón (rozvod pod omietkou) - vyskytujúca sa položka Rozvod televízny a rádioantény (rozvod pod omietkou) - vyskytujúca sa položka Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 Spolu 5220 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.1 liatinové a kameninové potrubie (1 ks) Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou (1 ks) odsávač pár (1 ks) drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (4 bm) Vnútorné vybavenie 37.4 vaňa plastová rohová alebo s vírivkou (1 ks) umývadlo (2 ks) samostatná sprcha (1 ks) 75 65

11 11 38 Vodovodné batérie 38.1 pákové nerezové so sprchou (2 ks) pákové nerezové (3 ks) Záchod 39.1 splachovací so zabudovanou nádržkou v stene (1 ks) Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min.nad 1,35 m výšky (1 ks) samostatnej sprchy (1 ks) WC min. do výšky 1 m (1 ks) kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) Balkón 41.1 výmery nad 5 m 2 (1 ks) 120 Spolu 1115 Zastavaná plocha vrátane prístavieb: 119,70 m 2 Koeficient vplyvu zastavanej plochy: 120 / 119,7 = 1,003 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: ( * 1,003)/30,1260 = 210,39 EUR/m 2 Pôvodná stavba z roku 1982 Zastavaná plocha: 5,20*10,60+1,30*1,30+1,20*3,20+5,80*10,00+1,50*0,70 = 119,70 m 2 Východisková hodnota: 210,39 EUR/m 2 *119,70 m 2 *2,204*0, ,60 EUR Technický stav: 100 % - 30,00 % 70,00 % Technická hodnota: 70,00 % z ,60 EUR ,72 EUR VYHODNOTENIE Podlažie VH [EUR] TH [EUR] 1. nadzemné podlažie , ,89 2. nadzemné podlažie , ,72 Spolu , , DROBNÉ STAVBY Šopa, bez súpisného č., parcela č. 120/2, k.ú. Dolné Žemberovce, obec Žemberovce, okres Levice Ohodnocovaná stavba Šopa je murovaný, nepodpivničený objekt s jedným nadzemným podlažím. Šopa je samostatne stojaci objekt na dvore rodinného domu, severne od rodinného domu ohodnoteného v podkapitole tohto znaleckého posudku, na pozemku, parcela č. 120/2, k.ú. Dolné Žemberovce, obec Žemberovce, okres Levice. Dispozičné riešenie Tento objekt má jedno nadzemné podlažie a základný pôdorys v tvare obdĺžnika. Jeho jednoduchá dispozícia pozostáva z jedného uzatvoreného a zastrešeného priestoru. Technické a konštrukčné riešenie Základy sú zhotovené ako základové pásy z betónu, bez podmurovky. Obvodové nosné konštrukcie sú murované z tehál v skladobnej hrúbke do 300 mm. Krov pultovej strechy je vytvorený z drevených hranolov s jednoduchým latovaním. Krytina je zhotovená z azbestocementových vlnoviek. Klampiarske

12 12 konštrukcie strechy sú zhotovené z pozinkovaného plechu. Úprava vonkajších povrchov je zhotovená z omietok na báze MVC - hladká. Dvere sú na drevené, zvlakové, v drevenej zárubni. Okno je pôvodné, oceľové, jednoduché. Podlahy v objekte sú zhotovené ako hrubé, betónové. V tomto objekte sa nenachádza nijaká TI. Ide o pôvodný skladový a pomocný objekt z roku 1982, ktorého technický stav a estetický vzhľad plne zodpovedá jeho veku, a spôsobu vyhotovenia. Vzhľadom na tieto skutočnosti som aj pri stanovení rozpočtových ukazovateľov a ďalej aj koeficientu polohovej diferenciácie postupoval tak ako je uvedené v tomto posudku. Celkovo je tento objekt bežne opotrebený, do dnes slúžiaci na svoj pôvodný účel. Je zrejmé, že tento objekt bol podrobený v čase jeho existencie len priebežnej údržbe. Tento objekt bol na základe verbálnej informácie vlastníka a posúdenia znalca postavený v roku V zmysle Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb a skutočnosti, že väčšina konštrukcií je v pôvodnom stave, opotrebenie som stanovil odborným odhadom. Celkové, výpočtom stanovené opotrebenie zodpovedá reálnemu technickému stavu zistenému znalcom pri obhliadke. Základná životnosť objektu je znalcom stanovená na 80 rokov, predpokladaný rok dožitia objektu je rok Dokončenosť jednotlivých častí a konštrukcií rozostavaných častí objektu určujem v %. Pri výpočte VŠH stavby bol použitý softvér HYPO pre súdnych znalcov firmy KROS verzia 7.10 ŽIVOTNOSŤ A OPOTREBENIE Pôvodná stavba z roku 1982 Vek: = 30 r. Životnosť stavby: 80 r. Predpokladaný rok zániku stavby: 2062 Opotrebenie: 30 r. * 100 % / 80 r. = 37,50 % VÝCHODISKOVÁ HODNOTA A TECHNICKÁ HODNOTA PODLAŽÍ: Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy a podmurovka 2.3 bez podmurovky, iba základové pásy Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 3.1.b murované z pálenej tehly, tehloblokov hrúbky nad 15 do 30 cm Krov 5.3 pultové Krytina strechy na krove 6.6 azbestocementové vlnovky, asfaltová lepenka Klampiarske konštrukcie 8.4 z pozinkovaného plechu Vonkajšia úprava povrchov 9.3 vápenná hladká omietka, škárované murivo Dvere 12.6 oceľové alebo drevené zvlakové Okná 13.6 jednoduché drevené alebo oceľové Podlahy 14.6 hrubé betónové, tehlová dlažba 145 Spolu 3385

13 13 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu 0 Zastavaná plocha vrátane prístavieb: 25,60 m 2 Koeficient vplyvu zastavanej plochy: 18 / 25,6 = 0,703 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: ( * 0,703)/30,1260 = 112,36 EUR/m 2 Pôvodná stavba z roku 1982 Zastavaná plocha: 8,00*3,20 = 25,60 m 2 Východisková hodnota: 112,36 EUR/m 2 *25,60 m 2 *2,204*0, ,64 EUR Technický stav: 100 % - 37,50 % 62,50 % Technická hodnota: 62,50 % z 6 022,64 EUR 3 764,15 EUR Prístrešok, bez súpisného č., parcela č. 120/2, k.ú. Dolné Žemberovce, obec Žemberovce, okres Levice Ohodnocovaná stavba Prístrešok je drevený, nepodpivničený objekt s jedným nadzemným podlažím. Prístrešok je samostatne stojaci objekt na dvore rodinného domu, vedľa jeho severnej fasády rodinného domu ohodnoteného v podkapitole tohto znaleckého posudku, na pozemku, parcela č. 120/2, k.ú. Dolné Žemberovce, obec Žemberovce, okres Levice. Dispozičné riešenie Tento objekt má jedno nadzemné podlažie a základný pôdorys v tvare obdĺžnika. Jeho jednoduchá dispozícia pozostáva z jedného z troch strán otvoreného a zastrešeného priestoru. Technické a konštrukčné riešenie Základy sú zhotovené ako pätky pod stĺpikmi z betónu, bez podmurovky. Nosné konštrukcie sú tvorené z drevených stĺpikov. Krov pultovej strechy je vytvorený drevených hranolov s doskovým záklopom. Krytina strechy je zhotovená z asfaltových šindiel. Klampiarske konštrukcie strechy sú z pozinkovaného plechu. Úprava vonkajších a vnútorných povrchov je zhotovená impregnáciou moridlom. V tomto objekte sa nenachádzajú nijaké inštalácie TI. Podlahy v objekte sú zhotovené ako betónová dlažba ukladaná do piesku. Ide o pôvodný pomocný objekt z roku 2006, ktorého technický stav a estetický vzhľad plne zodpovedá jeho veku, a spôsobu vyhotovenia. Vzhľadom na tieto skutočnosti som aj pri stanovení rozpočtových ukazovateľov a ďalej aj koeficientu polohovej diferenciácie postupoval tak ako je uvedené v tomto posudku. Celkovo je tento objekt pomerne zánovný, do dnes slúžiaci na svoj pôvodný účel. Je zrejmé, že tento objekt bol podrobený v čase jeho existencie priebežnej údržbe. Tento objekt bol na základe verbálnej informácie vlastníka a posúdenia znalca postavený v roku V zmysle Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb a skutočnosti, že väčšina konštrukcií je v pôvodnom stave, opotrebenie som stanovil odborným odhadom. Celkové, výpočtom stanovené opotrebenie zodpovedá reálnemu technickému stavu zistenému znalcom pri obhliadke. Základná životnosť objektu je znalcom stanovená na 60 rokov, predpokladaný rok dožitia objektu je rok Dokončenosť jednotlivých častí a konštrukcií rozostavaných častí objektu určujem v %. Pri výpočte VŠH stavby bol použitý softvér HYPO pre súdnych znalcov firmy KROS verzia 7.10 ŽIVOTNOSŤ A OPOTREBENIE Pôvodná stavba z roku 2006 Vek: = 6 r. Životnosť stavby: 60 r. Predpokladaný rok zániku stavby: 2066

14 14 Opotrebenie: 6 r. * 100 % / 60 r. = 10,00 % VÝCHODISKOVÁ HODNOTA A TECHNICKÁ HODNOTA PODLAŽÍ: Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy a podmurovka 2.4 bez podmurovky, iba základy pod stĺpikmi alebo pätky pod rohmi pref. garáže Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 3.6 iba stĺpiky (drevené, kovové) alebo murované piliere Krov 5.3 pultové Krytina strechy na krove 6.5 z asfaltových privarovaných pásov, asfaltové šindle Klampiarske konštrukcie 8.4 z pozinkovaného plechu Vonkajšia úprava povrchov 9.5 napustenie impregnáciou Vnútorná úprava povrchov 10.5 napustenie impregnáciou Podlahy 14.4 cementové dlaždice, liaty xylolit, hladený betón s náterom 350 Spolu 2255 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu 0 Zastavaná plocha vrátane prístavieb: 27,30 m 2 Koeficient vplyvu zastavanej plochy: 18 / 27,3 = 0,659 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: ( * 0,659)/30,1260 = 74,85 EUR/m 2 Pôvodná stavba z roku 2006 Zastavaná plocha: 6,50*4,20 = 27,30 m 2 Východisková hodnota: 74,85 EUR/m 2 *27,30 m 2 *2,204*0, ,48 EUR Technický stav: 100 % - 10,00 % 90,00 % Technická hodnota: 90,00 % z 4 278,48 EUR 3 850,63 EUR

15 PLOTY Plot uličný - južný Tento plot tvorí hranicu medzi predzáhradkou patriacou vlastníkovi ohodnocovanej nehnuteľnosti nachádzajúcou sa na pozemku, parcela č. 120/2, k.ú. Dolné Žemberovce, obec Žemberovce, okres Levice a verejnou komunikáciou v obci Žemberovce z južnej strany pozemku. Začiatok užívania: 2000 Vek: = 12 r. Životnosť: 50 r. Opotrebenie: 12 * 100 / 50 = 24 % Dĺžka plotu: m Pohľadová plocha výplne: 33.00*2.00 = 66,00 m 2 Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ RU 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 33,00m ,24 EUR/m 2. Podmurovka: z lomového kameňa 33,00m ,69 EUR/m Spolu: 3. Výplň plotu: 57,93 EUR/m z rámového pletiva, alebo z oceľovej tyčoviny 66,00m ,44 EUR/m 4. Plotové vráta: b) kovové s výplňou z kovových profilov 2 ks ,12 EUR/ks 5. Plotové vrátka: b) kovové s výplňou z kovových profilov 1 ks ,12 EUR/ks Východisková hodnota: (33,00m*57,93 EUR/m + 66,00m 2 *14,44 EUR/m 2 + 2ks*249,12 EUR/ks + 1ks*129,12 EUR/ks)*2,204*0, ,74 EUR Technický stav: 100 % - 24,00 % 76,00 % Technická hodnota: 76,00 % z 7 311,74 EUR 5 556,92 EUR Plot bočný - západný Tento plot tvorí hranicu medzi záhradou patriacou vlastníkovi ohodnocovanej nehnuteľnosti nachádzajúcou sa na pozemku, parcela č. 120/7, k.ú. Dolné Žemberovce, obec Žemberovce, okres Levice a susedným pozemkom, na parcele č. 120/6, k.ú. Dolné Žemberovce, obec Žemberovce, okres Levice z západnej strany pozemku. Začiatok užívania: 1982 Vek: = 30 r. Životnosť: 50 r. Opotrebenie: 30 * 100 / 50 = 60 % Dĺžka plotu: m Pohľadová plocha výplne: 27.00*2.50 = 67,50 m 2

16 16 Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ RU 1. Základy vrátane zemných prác: okolo stĺpikov oceľových, betónových alebo drevených Spolu: 3. Výplň plotu: drevený na zvlakoch osadený do oceľ. alebo drev. stĺpikov 27,00m 170 5,64 EUR/m 5,64 EUR/m 67,50m ,62 EUR/m Východisková hodnota: (27,00m*5,64 EUR/m + 67,50m 2 *11,62 EUR/m 2 )*2,204*0, ,12 EUR Technický stav: 100 % - 60,00 % 40,00 % Technická hodnota: 40,00 % z 1 961,12 EUR 784,45 EUR Plot bočný - východný a severný Tento plot tvorí hranicu medzi predzáhradkou patriacou vlastníkovi ohodnocovanej nehnuteľnosti nachádzajúcou sa na pozemku, parcela č. 120/2, 120/7, k.ú. Dolné Žemberovce, obec Žemberovce, okres Levice a susednými pozemkami, na parcele č. 438/16, 438/17, k.ú. Dolné Žemberovce, obec Žemberovce, okres Levice z východnej a severnej strany pozemku. Začiatok užívania: 2000 Vek: = 12 r. Životnosť: 50 r. Opotrebenie: 12 * 100 / 50 = 24 % Dĺžka plotu: = 72,00 m Pohľadová plocha výplne: 72.00*1.60 = 115,20 m 2 Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ RU 1. Základy vrátane zemných prác: betónový alebo kamenný prah medzi stĺpikmi 72,00m 225 7,47 EUR/m Spolu: 3. Výplň plotu: zo strojového pletiva na oceľové alebo betónové stĺpiky 7,47 EUR/m 115,20m ,61 EUR/m Východisková hodnota: (72,00m*7,47 EUR/m + 115,20m 2 *12,61 EUR/m 2 )*2,204*0, ,73 EUR Technický stav: 100 % - 24,00 % 76,00 % Technická hodnota: 76,00 % z 4 167,73 EUR 3 167,47 EUR

17 STUDNE Studňa - Kopaná Táto kopaná studňa sa nachádza na pozemku, parcela č. 120/2, k.ú. Dolné Žemberovce, obec Žemberovce, okres Levice, východne od rodinného domu a slúži alternatívnemu zásobovaniu rodinného domu pitnou vodou a zavlažovaniu záhrady. Začiatok užívania: 1982 Vek: = 30 r. Životnosť: 50 r. Opotrebenie studne: 30 * 100 / 50 = 60 % Hĺbka: Priemer: 12,00 m 1000 mm Počet elektrických čerpadiel: 1 Východisková hodnota: (81,49 EUR/m*5m + 149,21 EUR/m*5m + 204,47 EUR/m*2m+398,00 EUR/ks*1 ks)*2,204*0, ,77 EUR Technický stav: 100 % - 60,00 % 40,00 % Technická hodnota: 40,00 % z 4 104,77 EUR 1 641,91 EUR 2.5 VONKAJŠIE ÚPRAVY Vodovodná prípojka Táto prípojka sa nachádza na pozemku, parcela č. 120/2, k.ú. Dolné Žemberovce, obec Žemberovce, okres Levice, južne od rodinného domu a slúži prepojeniu rozvodu rodinného domu s vodomernou a inštalačnou súpravou a ďalej s rozvodom verejného rozvodu vody vo verejnej komunikácií, nachádzajúceho sa južne od rodinného domu. Začiatok užívania: 1982 Vek: = 30 r. Základná životnosť: 50 r. Opotrebenie vonkajšej úpravy: 30 * 100 / 50 = 60,00 % Počet merných jednotiek: bm Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie Položka: 1.2.b) Prípojka vody DN 40 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2212 Diaľkové rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1800/30,1260 = 59,75 EUR/bm Východisková hodnota: 10 bm*59,75 EUR/bm*2,204*0, ,05 EUR Technický stav: 100 % - 60,00 % 40,00 % Technická hodnota: 40,00 % z 1 251,05 EUR 500,42 EUR Vodomerná šachta Táto vodomerná šachta sa nachádza na pozemku, parcela č. 120/2, k.ú. Dolné Žemberovce, obec Žemberovce, okres Levice, južne od rodinného domu, vedľa hlavného vstupu na pozemok a slúži uloženiu s vodomernej a inštalačnej súpravy.

18 18 Začiatok užívania: 1982 Vek: = 30 r. Základná životnosť: 80 r. Opotrebenie vonkajšej úpravy: 30 * 100 / 80 = 37,50 % Počet merných jednotiek: 1.20*1.20*1.50 = 2,16 m 3 OP Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia Kód KS: 2142 Tunely a podzemné dráhy Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 EUR/m 3 OP Východisková hodnota: 2,16 m 3 OP*254,27 EUR/m 3 OP*2,204*0, ,96 EUR Technický stav: 100 % - 37,50 % 62,50 % Technická hodnota: 62,50 % z 1 149,96 EUR 718,73 EUR Kanalizačná prípojka Táto prípojka sa nachádza na pozemku, parcela č. 120/2, k.ú. Dolné Žemberovce, obec Žemberovce, okres Levice, vo dvore rodinného domu a slúži odvádzaniu splaškov a odpadových vôd z rodinného domu do žumpy nachádzajúcej sa východne od rodinného domu. Začiatok užívania: 2010 Vek: = 2 r. Základná životnosť: 80 r. Opotrebenie vonkajšej úpravy: 2 * 100 / 80 = 2,50 % Počet merných jednotiek: bm Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 855/30,1260 = 28,38 EUR/bm Východisková hodnota: 10 bm*28,38 EUR/bm*2,204*0,95 594,22 EUR Technický stav: 100 % - 2,50 % 97,50 % Technická hodnota: 97,50 % z 594,22 EUR 579,36 EUR Žumpa Táto žumpa sa nachádza na pozemku, parcela č. 120/2, k.ú. Dolné Žemberovce, obec Žemberovce, okres Levice, vo dvore rodinného domu a slúži zberu splaškov a odpadových vôd z rodinného domu. Začiatok užívania: 1982 Vek: = 30 r. Základná životnosť: 80 r. Opotrebenie vonkajšej úpravy: 30 * 100 / 80 = 37,50 % Počet merných jednotiek: m 3 OP

19 19 Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO ) Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3250/30,1260 = 107,88 EUR/m 3 OP Východisková hodnota: 24 m 3 OP*107,88 EUR/m 3 OP*2,204*0, ,10 EUR Technický stav: 100 % - 37,50 % 62,50 % Technická hodnota: 62,50 % z 5 421,10 EUR 3 388,19 EUR Plynovod Táto prípojka sa nachádza na pozemku, parcela č. 120/2, k.ú. Dolné Žemberovce, obec Žemberovce, okres Levice, pred rodinným domom a slúži prepojeniu verejného plynovodu a rozvodu rodinného domu s meracím zariadením umiestneným v inštalačnej skrini nachádzajúcej vedľa uličného plotu. Začiatok užívania: 1998 Vek: = 14 r. Základná životnosť: 50 r. Opotrebenie vonkajšej úpravy: 14 * 100 / 50 = 28,00 % Počet merných jednotiek: bm Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.2. Prípojka plynu DN 40 mm Kód KS: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Kód KS2: 2221 Miestne plynovody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 460/30,1260 = 15,27 EUR/bm Východisková hodnota: 10 bm*15,27 EUR/bm*2,204*0,95 319,72 EUR Technický stav: 100 % - 28,00 % 72,00 % Technická hodnota: 72,00 % z 319,72 EUR 230,20 EUR NN prípojka Táto prípojka sa nachádza na pozemku, parcela č. 120/2, k.ú. Dolné Žemberovce, obec Žemberovce, okres Levice, pred rodinným domom a slúži prepojeniu verejného zemného rozvodu NN a rozvodu rodinného domu s meracím zariadením umiestneným v inštalačnej skrini nachádzajúcej v rodinnom dome. Začiatok užívania: 1982 Vek: = 30 r. Základná životnosť: 50 r. Opotrebenie vonkajšej úpravy: 30 * 100 / 50 = 60,00 % Počet merných jednotiek: bm Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.l) kábelová prípojka zemná Al 4*35 mm*mm Kód KS: 2213 Diaľkové telekomunikačné siete a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 490/30,1260 = 16,27 EUR/bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 9,76 EUR/bm

20 20 Východisková hodnota: 10 bm*(16,27 EUR/bm+0*9,76 EUR/bm)*2,204*0,95 340,66 EUR Technický stav: 100 % - 60,00 % 40,00 % Technická hodnota: 40,00 % z 340,66 EUR 136,26 EUR Spevnená plocha - vjazd vozidiel Táto spevnená plocha sa nachádza na pozemku, parcela č. 120/2, k.ú. Dolné Žemberovce, obec Žemberovce, okres Levice, vedľa rodinného domu, východne od neho a slúži tu ako vjazd pre motorové vozidlá smerujúci od vstupnej brány smerom severným do záhrady. Začiatok užívania: 1982 Vek: = 30 r. Základná životnosť: 50 r. Opotrebenie vonkajšej úpravy: 30 * 100 / 50 = 60,00 % Počet merných jednotiek: 2*0.80*25.00 = 40 m 2 ZP Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.b) Do hrúbky 150 mm Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 330/30,1260 = 10,95 EUR/m 2 ZP Východisková hodnota: 40 m 2 ZP*10,95 EUR/m 2 ZP*2,204*0,95 917,08 EUR Technický stav: 100 % - 60,00 % 40,00 % Technická hodnota: 40,00 % z 917,08 EUR 366,83 EUR Spevnená plocha - chodník do RD Táto spevnená plocha sa nachádza na pozemku, parcela č. 120/2, k.ú. Dolné Žemberovce, obec Žemberovce, okres Levice, pred rodinným domom, južne od neho a slúži tu ako chodník pre peších smerujúci od vstupnej bránky smerom severným, ku vstupu do rodinného domu. Začiatok užívania: 2004 Vek: = 8 r. Základná životnosť: 50 r. Opotrebenie vonkajšej úpravy: 8 * 100 / 50 = 16,00 % Počet merných jednotiek: ( )*1.20 = 21,6 m 2 ZP Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.3. Plochy s povrchom dláždeným - betónovým Položka: 8.3.d) Betónové dlaždice - kladené do piesku Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 220/30,1260 = 7,30 EUR/m 2 ZP Východisková hodnota: 21,6 m 2 ZP*7,3 EUR/m 2 ZP*2,204*0,95 330,15 EUR Technický stav: 100 % - 16,00 % 84,00 % Technická hodnota: 84,00 % z 330,15 EUR 277,33 EUR

21 Spevnená plocha - chodník za RD Táto spevnená plocha sa nachádza na pozemku, parcela č. 120/2, k.ú. Dolné Žemberovce, obec Žemberovce, okres Levice, vedľa západnej fasády rodinného domu a slúži tu ako chodník pre peších smerujúci od predzáhradky smerom severným, do záhrady. Začiatok užívania: 1982 Vek: = 30 r. Základná životnosť: 50 r. Opotrebenie vonkajšej úpravy: 30 * 100 / 50 = 60,00 % Počet merných jednotiek: 10.00*1.20 = 12 m 2 ZP Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.a) Do hrúbky 100 mm Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 260/30,1260 = 8,63 EUR/m 2 ZP Východisková hodnota: 12 m 2 ZP*8,63 EUR/m 2 ZP*2,204*0,95 216,83 EUR Technický stav: 100 % - 60,00 % 40,00 % Technická hodnota: 40,00 % z 216,83 EUR 86,73 EUR 2.6 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Rodinný dom, ul. Červenej Armády č. 43, súpisné č. 241, parcela č. 120/2, k.ú. Dolné Žemberovce, obec Žemberovce, okres Levice Drobné stavby Šopa, bez súpisného č., parcela č. 120/2, k.ú. Dolné Žemberovce, obec Žemberovce, okres Levice Prístrešok, bez súpisného č., parcela č. 120/2, k.ú. Dolné Žemberovce, obec Žemberovce, okres Levice Východisková hodnota Technická hodnota ,58 EUR ,61 EUR 6 022,64 EUR 3 764,15 EUR 4 278,48 EUR 3 850,63 EUR Celkom Drobné stavby ,12 EUR 7 614,78 EUR Ploty Plot uličný - južný 7 311,74 EUR 5 556,92 EUR Plot bočný - západný 1 961,12 EUR 784,45 EUR Plot bočný - východný a severný 4 167,73 EUR 3 167,47 EUR Celkom Drobné stavby ,59 EUR 9 508,84 EUR Studňa 4 104,77 EUR 1 641,91 EUR Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka 1 251,05 EUR 500,42 EUR Vodomerná šachta 1 149,96 EUR 718,73 EUR Kanalizačná prípojka 594,22 EUR 579,36 EUR Žumpa 5 421,10 EUR 3 388,19 EUR Plynovod 319,72 EUR 230,20 EUR NN prípojka 340,66 EUR 136,26 EUR Spevnená plocha - vjazd vozidiel 917,08 EUR 366,83 EUR

22 22 Spevnená plocha - chodník do RD 330,15 EUR 277,33 EUR Spevnená plocha - chodník za RD 216,83 EUR 86,73 EUR Celkom Vonkajšie úpravy ,77 EUR 6 284,05 EUR Spolu: ,83 EUR ,19 EUR 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 3.1 Metóda polohovej diferenciácie a) Analýza polohy nehnuteľností : Hodnotený rodinný dom sa nachádza na ulici Červenej Armády v obci Žemberovce, v okrese Levice, na území Nitrianskeho kraja. Ohodnocovaný rodinný dom je zapísaný na liste vlastníctva č. 1252, k.ú. Dolné Žemberovce, obec Žemberovce, okres Levice ako Rodinný dom. Pozemok, na ktorom je rodinný dom postavený a tiež pozemok ku nemu priľahlý je zapísaný na liste vlastníctva č. 1252, k.ú. Dolné Žemberovce, obec Žemberovce, okres Levice a tento pozemok je vedený ako zastavané plochy a nádvoria a záhrady v zastavanom území obce. Pozemok, na ktorom je rodinný dom postavený je prístupný z verejnej komunikácie, ulice Červenej Armády v obci Žemberovce. Žemberovce sú bežnou obcou v okrese Levice, na území Nitrianskeho kraja. Žemberovce sú obcou s približne trvale žijúcimi obyvateľmi, od centra okresného mesta Levice sú vzdialené cca 12 km, od centra krajského mesta Nitry sú vzdialené cca 57 km. Trh z nehnuteľnosťami podobného charakteru je v tejto obci úrovni dopytu, ktorý je v rovnováhe s existujúcou ponukou (pre daný typ nehnuteľnosti). Ide o pomerne nový, bežne opotrebený a trvale udržiavaný objekt - nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu. Žemberovce sú bežnou obcou v okrese Levice, na území Nitrianskeho kraja - lokalita, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza je typická funkciou bežného vidieckeho bývania v rodinných domoch - časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce. Prevládajúcu zástavbu v okolí tvoria pôvodné a tiež nové rodinné domy. Ide o rodinný dom v pôvodnej uličnej zástavbe priaznivý typ - dom v radovej zástavbe s kompletným zázemím. Príslušenstvo nehnuteľnosti je bez dopadu na cenu nehnuteľnosti. V okolí je nedostatok pracovných príležitostí - obmedzené pracovné možnosti v dosahu dopravy, nezamestnanosť v tomto okrese je do 20%. Hustota obyvateľstva v tejto lokalite je vzhľadom na uvedený typ okolitej zástavby priemerná, konfliktné skupiny pri ohliadke zistené neboli. Orientácia obytných miestností nehnuteľností je čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná. Terén, v ktorom sa ohodnocovaná nehnuteľnosť nachádza je rovinatý so sklonom do 5%. V blízkosti nehnuteľnosti sa nachádzajú prípojky, resp. vedenia týchto inžinierskych sietí verejný vodovod, NN elektrický rozvod, plynovod a kanalizácia objektu do vlastnej žumpy. Doprava v okolí nehnuteľnosti je zabezpečená formou verejnej autobusovej dopravy. V obci sa nachádza obecný úrad, základná škola, zdravotné stredisko a základná obchodná sieť a základné služby. Ohodnocovaná nehnuteľnosť leží vo vzdialenosti cca 300 metrov od cesty I. triedy č. 51. Dostupnosť úradov na úrovni okresu v centre mesta Levice je vo vzdialenosti cca 12 km, krajského úradu Nitrianskeho kraja a úradov štátnej správy na úrovni kraja v krajskom meste Nitra je vo vzdialenosti cca 57 km. V blízkosti nehnuteľnosti sa nenachádza význačná prírodná lokalita žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí. Kvalita životného prostredia je zaťažená bežným hlukom a prašnosťou od dopravy. Rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu je až trojnásobok súčasnej zástavby. Nehnuteľnosť je podľa názoru znalca v súčasnom charaktere využiteľná na prenájom len čiastočne, najmä vzhľadom na svoju geografickú polohu - nehnuteľnosti len čiastočne využiteľné na prenájom. Ako znalec hodnotím ohodnocovanú nehnuteľnosť ako priemernú. b) Analýza využitia nehnuteľností: Využiteľnosť je z hľadiska účelu daná charakterom okolitej zástavby, technickými a priestorovými parametrami danými na mieste. Ohodnocovaný rodinný dom slúži na bývanie, nie sú v ňom umiestnené prevádzkové priestory. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Ohodnocovaný rodinný dom je podľa informácií z listu vlastníctva č. 1252, k.ú. Dolné Žemberovce, obec Žemberovce, okres Levice zaťažený právami tretích osôb vecnej povahy, t.j. záložným právom ku ohodnocovanej nehnuteľnosti. Podstatné riziká spojené s užívaním nehnuteľnosti nie sú znalcovi známe. Pozemok, na ktorom je nehnuteľnosť postavená je vlastnícky usporiadaný, patrí vlastníkovi ohodnocovanej nehnuteľnosti a je zapísaný na liste vlastníctva č. 1252, k.ú. Dolné Žemberovce, obec