ZNALECKÝ POSUDOK číslo 156/2016

Transkript

1 Znalec : Ing. Jana Zavadilová, P. Jilemnického 78, Jablonica Tel.: , jana.zavadilova@centrum.sk Zadávateľ : Aukčný Dom s.r.o. Pribinova 462/ Hlohovec Číslo spisu /objednávky/ : Objednávka zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK číslo 156/2016 Vo veci stanovenia všeobecnej hodnoty rodinného domu s.č.154 s príslušenstvom na parc.č. 472/25 a pozemkov parc.č.472/24, 25, zapísané v KN LV č.277 pre obec sa k.ú. Malé Chyndice, okres Nitra. Počet strán posudku: 34 strán (z toho 8 strán príloh) Počet odovzdaných vyhotovení: 5

2 - 2 - I. ÚVOD POSUDKU 1.1 Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu s.č.154 s príslušenstvom na parc.č. 472/25 a pozemkov parc.č.472/24, 25, zapísané v KN LV č.277 pre obec sa k.ú. Malé Chyndice, okres Nitra. 1.2 Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je posudok vypracovaný : Dátum ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje : Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : Dodané zadávateľom : 1. Objednávka zo dňa Obstarané znalcom: 1. Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č Kópia z katastrálnej mapy 3. Zameranie a zakreslenie rodinného domu 4. Fotodokumentácia rodinného domu 1.6 Použitý právny predpis : Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č.492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov. 1.7 Ďalšie použité právne predpisy a literatúra : Zákon č.382 z 26. mája 2004 o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška č.534 Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky z 27 novembra 2008, ktorou sa mení vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č.490 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č.382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení vyhlášky č.500/2005 Z.z. a v znení vyhlášky č.33/2009 Z.z. Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita Zákon č.50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení zákona č.103/1990 Zb., zákona č.262/1992 Zb. a zák. č.109/1998 Z.z. Jednotná klasifikácia stavebných objektov a stavebných prác. Opatrenie č. 128 Štatistického úradu Slovenskej republiky z 3. apríla 2000, ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. STN Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov. STN Budovy na bývanie. 1.8 Osobitné požiadavky zadávateľa : Neboli vznesené Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť Organizovanie dobrovoľnej dražby.

3 - 3 - II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Príloha č.3 vyhlášky MS SR č.492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku identifikovateľných podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach v zmysle citovanej metodiky s tým, že pri tvorbe je zohľadnený koeficient konštrukcie, vybavenia, zastavanej plochy a výšky podlaží. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠÚ SR platných pre 2.štvrťrok Koeficient vyjadruje nárast cien od obdobia 4.Q b) Vlastnícke a evidenčné údaje : List vlastníctva č.277 A. Majetková podstata: Parcely registra C evidované na katastrálnej mape 472/ m2 záhrady 472/ m2 zastavané plochy a nádvoria Stavby Súp.č. 154 na parc.č. 472/25 dom B. Vlastníci: 1. Dukay Peter r. Dukay a Ingrid Dukayová r.crmanová, Malé Chyndice č.154, SR dát.nar.: dát.nar.: spoluvlastnícky podiel 1/1 Poznámka Viď príloha č.2 C. Ťarchy : Viď príloha č.2 Iné údaje : Bez zápisu Poznámka : Bez zápisu c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia : Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa Nehnuteľnosť bola na obhliadku sprístupnená. d) Porovnanie technickej dokumentácie stavieb a pozemkov so skutočným stavom : Technická dokumentácia rodinného domu nebola k dispozícii.

4 - 4 - e) Porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľností so zisteným skutočným stavom: Rodinný dom s.č. 344 je zapísaný a zakreslený v KN. Vzhľadom na vek vedľajších stavieb tieto nie sú zapísané v KN. f) Vymenovanie jednotlivých častí pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia : 1.Rodinný dom s.č Garáž 3. Drobné stavby 3.1. Hospodárska budova 3.2. Šopa 3.3. Chlievy 4. Ploty 5. Studňa kopaná 6. Vonkajšie úpravy 6.1. Vodovodná prípojka 6.2. Vodomerná šachta 6.3. Kanalizačná prípojka 6.4. Žumpa 6.5. NN prípojka 6.6. Plynová prípojka 6.7. Spevnená plocha 6.8. Vonkajší záchod 7.Pozemky g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: - 2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY Rodinný dom s.č.154 POPIS STAVBY Rodinný dom s.č. 154 je osadený v rovinatom teréne na par. č. 472/25, v k.ú. a obci Malé Chyndice, okres Nitra na okraji obce. Stavba je samostatne stojaca v záhrade, nepodpivničená s jedným nadzemným podlažím, prístupná po spevnenej komunikácii. Rodinný dom bol postavený podľa odhadu v roku Nebol predložený doklad o veku stavieb ani vlastníčka nemala informáciu o veku, preto pri stanovovaní veku vychádzam z konštrukcií a vyhotovenia stavby. Na konštrukciách rodinného domu sa prejavuje slabá údržba, ktorá sa viacej týka interiéru ako stavebných konštrukcií, ktoré ovplyvňujú životnosť stavby - krov, krytina, klampiarske konštrukcie, vonkajšie a vnútorné omietky, vodorovná izolácia, podlahy a inštalácie. Stavba je napojená na rozvod elektrickej energie, plynu a vody, kanalizácia je do žumpy. Konštrukcie a vybavenia: Základy sú betónové bez vodorovnej izolácie, murivo je z pálenej tehly hr. 50 cm, deliace priečky sú tehlové, vnútorné omietky vápenné hladké, stropy s rovným podhľadom drevené, krov hambálkový s krytinou z AZC šablón, klampiarske konštrukcie z pozinkovaného plechu, omietky fasády brizolitové. Okná sú drevené zdvojené, dvere rámové, podlahy v izbách sú z PVC, na chodbe, kuchyni a kúpeľni

5 - 5 - je keramická dlažba. Vykurovanie je lokálne na tuhé palivo. Elektroinštalácia je svetelná, do rodinného domu je dovedený plyn, je však odpojený, rozvod vody je studenej a teplej vody z centrálneho zdroja - elektrický ohrievač, kanalizácia z WC, kúpeľne a kuchyne. Kuchynská linka dĺžky je na báze dreva s nerezovým drezom a plynovým sporákom na PB. V kúpeľni je vaňa oceľová smaltovaná, umývadlo a WC. Keramické obklady sú v kuchyni a kúpeľni, elektrický rozvádzač je s poistkami. Rodinný dom nutne potrebuje rekonštrukciu, je miestami zavlhnutý, opadaná omietka a praskliny obvodového muriva. JKSO: KS: Domy rodinné jednobytové Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] k ZP 1. NP ,20*6,60 106,92 120/106,92=1,122 Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy 2.1.b betónové - objekt bez podzemného podlažia bez izolácie Murivo 4.1.c murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu 1290 CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 40 do 50 cm 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené Stropy 7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové Krovy 8.4 hambálkové a väznicové sústavy bez stĺpikov Krytiny strechy na krove 10.4.b azbestocementové šablóny na latách, vlnité dosky Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné 55 lišty 14. Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 260 2/3 17 Dvere 17.4 rámové s výplňou Okná 18.5 zdvojené drevené s dvoj. s trojvrstvovým zasklením Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.5 podlahoviny gumové, z PVC, lino 120

6 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z 55 centrálneho zdroja - Konštrukcie naviac Sadrokartónové podhľady 66 Spolu 6141 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.1 liatinové a kameninové potrubie (1 ks) Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo 65 kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) 35 Zdroj vykurovania 35.2.e lokálne - na tuhé palivá obyčajné (1 ks) Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.3 plynový sporák, sporák na propán-bután (1 ks) drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (2.8 bm) Vnútorné vybavenie 37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks) umývadlo (1 ks) Vodovodné batérie 38.4 ostatné (3 ks) Záchod 39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) vane (1 ks) kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) Elektrický rozvádzač 45.2 s poistkami (1 ks) Konštrukcie naviac Nerezový komín a hliníkové teplovzdušné rozvody (1 ks) 108 Spolu 817 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP ( * 1,122)/30, ,27

7 - 7 - Podlažie 1. NP ,00 34,00 Východisková 234,27 /m 2 *106,92 m 2 *2,313*0, ,55 Technická 34,00% z , , GARÁŽE PRE OSOBNÉ MOT. VOZIDLÁ Garáž POPIS STAVBY Garáž je murovaná, postavená v roku Obvodové murivo je tehlové hr.50 cm na betónových základoch s dreveným trámovým stropom s rovným podhľadom. Krov je hambálkový s krytinou z cementových drážkoviek a v časti z pálenej jednodrážkovej tehly. Klampiarske konštrukcie strechy sú z pozinkovaného plechu, vnútorná omietka je vápenná hladká, vonkajšia je brizolitová, podlaha je betónová. V garáži je rozvod svetelnej a motorickej elektroinštalácie. Vráta sú plechové. JKSO: Budovy pre garážovanie, opravy a údržbu vozidiel, strojov a zariadení KS: Garážové budovy MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] k ZP 1. NP ,0*3,6 21,6 18/21,6=0,833 Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy a podmurovka 2.3 bez podmurovky, iba základové pásy Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 3.1.b murované z pálenej tehly, tehloblokov hrúbky nad 15 do cm 4 Stropy 4.3 trámčekové bez podhľadu 205

8 - 8-5 Krov 5.3 pultové Krytina strechy na krove 6.6 azbestocementové vlnovky, asfaltová lepenka Vonkajšia úprava povrchov 9.2 striekaný brizolit, vápenná štuková omietka Vnútorná úprava povrchov 10.3 vápenná hrubá omietka Podlahy 14.6 hrubé betónové, tehlová dlažba 145 Spolu 3595 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 22 Vráta 22.5 drevené zvlakové (1 ks) 145 Spolu 145 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP ( * 0,833)/30, ,34 Podlažie 1. NP ,33 6,67 Východisková 123,34 /m 2 *21,60 m 2 *2,313*0, ,06 Technická 6,67% z 5 854,06 390, PRÍSLUŠENSTVO Hospodárska budova POPIS STAVBY Kotolňa je pokračovaním rodinného domu. Je murovaná s hr. murivo 30 cm na betónových základoch. Strop je železobetónový, strecha je plochá so živičnou krytinou a klampiarskymi konštrukciami z pozinkovaného plechu, okrem žľabov a zvodov. Podlaha je betónová, dvere sú drevené, okná zdvojené. Je tu osadený plynový kotol a kotol na tuhé palivo.

9 - 9 - JKSO: KS1: KS 2: 815 Objekty pozemné zvláštne Nebytové poľnohospodárske budovy Ostatné budovy, inde neklasifikované MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] k ZP 1. PP ,2*(4,78*4,05) 23,23 18/23,23=0, NP ,70*4,65 35,81 18/35,81=0,503 Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. Bod Položka 1.PP 1.NP 1 Osadenie do terénu v priemernej hĺbke nad 1 m 1.2 bez zvislej izolácie Základy a podmurovka 2.2 betónové, podmurovka betónová Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 3.2.b murované z pórobetónu (Siporex, Ytong, Ypor, Hebel...) hrúbky nad 15 do 30 cm 3.3 betónové, monolitické alebo z betónových tvárnic, bez tepelnej izolácie 4 Stropy 4.1 železobetónové, keramické alebo klenuté do oceľových nosníkov 5 Krov 5.2 hambálkové Krytina strechy na krove 6.2.a pálené ťažké korýtkové, vlnovky, francúzske, Holland, Portugal, obyčajné dvojdrážkové 9 Vonkajšia úprava povrchov 9.1 brizolit Vnútorná úprava povrchov 10.2 vápenná hladká omietka Schodisko (podľa materiálu nástupnice) 11.5 pieskovec, cementový poter Dvere 12.4 hladké plné alebo zasklené Okná 13.5 zdvojené a ostatné s dvojvrstvovým zasklením Podlahy 14.6 hrubé betónové, tehlová dlažba Elektroinštalácia 18.4 len svetelná - poistky Spolu Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu - -

10 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. PP ( * 0,775)/30, ,47 1. NP ( * 0,503)/30, ,15 Podlažie 1. PP ,33 6,67 1. NP ,33 6,67 1. PP z roku 1960 Východisková Technická 1. NP z roku 1960 Východisková Technická 85,47 /m 2 *23,23 m 2 *2,313*0, ,77 6,67% z 4 362,77 291,00 162,15 /m 2 *35,81 m 2 *2,313*0, ,11 6,67% z ,11 851,03 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková [ ] Technická [ ] 1. podzemné podlažie 4 362,77 291,00 1. nadzemné podlažie ,11 851,03 Spolu , , Šopa Šopa je drevená stavba so základmi iba pod stĺpikmi. Strecha je pultová s krytinou z AZC vlnoviek JKSO: KS1: KS 2: 815 Objekty pozemné zvláštne Nebytové poľnohospodárske budovy Ostatné budovy, inde neklasifikované MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] k ZP 1. NP ,6*6,3 16,38 18/16,38=1,099

11 Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy a podmurovka 2.4 bez podmurovky, iba základy pod stĺpikmi alebo pätky pod 115 rohmi pref. garáže 3 Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 3.5 drevené stĺpikové jednostranne obité; kovová kostra alebo 675 stĺpiky s dreveným, plechovým alebo azbestocementovým plášťom 5 Krov 5.3 pultové Krytina strechy na krove 6.6 azbestocementové vlnovky, asfaltová lepenka Podlahy 14.6 hrubé betónové, tehlová dlažba 145 Spolu 1790 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu 0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP ( * 1,099)/30, ,42 Podlažie 1. NP ,00 10,00 Východisková 59,42 /m 2 *16,38 m 2 *2,313*0, ,68 Technická 10,00% z 2 138,68 213, Chlievy Stavba je drevená jednostranne obitá doskami. Strecha je hambálková s krytinou z AZC vlnoviek a betónovou podlahou.

12 JKSO: KS1: KS 2: 815 Objekty pozemné zvláštne Nebytové poľnohospodárske budovy Ostatné budovy, inde neklasifikované MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] k ZP 1. NP ,5*2,2+1,45*1,8 8,11 18/8,11=2,219 Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy a podmurovka 2.4 bez podmurovky, iba základy pod stĺpikmi alebo pätky pod 115 rohmi pref. garáže 3 Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 3.5 drevené stĺpikové jednostranne obité; kovová kostra alebo 675 stĺpiky s dreveným, plechovým alebo azbestocementovým plášťom 5 Krov 5.2 hambálkové Krytina strechy na krove 6.6 azbestocementové vlnovky, asfaltová lepenka Podlahy 14.6 hrubé betónové, tehlová dlažba 145 Spolu 1715 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu 0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP ( * 2,219)/30, ,93 Podlažie 1. NP ,00 10,00

13 Východisková 56,93 /m 2 *8,11 m 2 *2,313*0, ,52 Technická 10,00% z 1 014,52 101, Plot Pozemok je z troch strán oplotený pletivom na oceľových stĺpikoch so základovými pätkami. V plote sú osadené kovové vrátka a vráta. JKSO: KS: Oplotenie 2ex Inžinierske stavby Pol. Rozpočtový Popis Počet MJ Body / MJ č. ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 139,00m ,24 /m Spolu: 3. Výplň plotu: zo strojového pletiva na oceľové alebo betónové stĺpiky 4. Plotové vráta: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 5. Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov Dĺžka plotu: 139 m Pohľadová plocha výplne: 139*1,5 = 208,50 m 2 23,24 /m 208,50m ,61 /m 1 ks ,12 /ks 1 ks ,12 /ks Názov Plot ,00 10,00 Východisková (139,00m * 23,24 /m + 208,50m 2 * 12, ,60

14 /m 2 + 1ks * 249,12 /ks + 1ks * 129,12 /ks) * 2,313 * 0,95 Technická 10,00 % z , , Kopaná Vedľa rodinného domu sa nachádza kopaná studňa bez ručného čerpadla. JKSO: KS: Studne a záchyty vody Miestne potrubné rozvody vody Typ: kopaná Hĺbka: 6 m Priemer: 800 mm Rozpočtový ukazovateľ: do 5 m hĺbky: 81,49 /m 5-10 m hĺbky: 149,21 /m Názov Kopaná ,00 44,00 Východisková (81,49 /m * 5m + 149,21 /m * 1m) * 2,313 * 0, ,18 Technická 44,00 % z 1 223,18 538, Vodovodná prípojka Vodovodná prípojka je vedená z obecného rozvodu vody do vodomernej šachty a odtiaľ do rodinného domu. Kód JKSO: Kód KS: Vodovod 2222 Miestne potrubné rozvody vody Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie Položka: 1.2.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1780/30,1260 = 59,09 /bm Počet merných jednotiek: 13 bm

15 Názov Vodovodná prípojka ,67 23,33 Východisková 13 bm * 59,09 /bm * 2,313 * 0, ,94 Technická 23,33 % z 1 687,94 393, Vodomerná šachta Za oplotením z ulice je umiestnená vodomerná šachta. Kód JKSO: Kód KS: Vodovod 2222 Miestne potrubné rozvody vody Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 /m3 OP Počet merných jednotiek: 1,5 m 3 OP Názov Vodomerná šachta ,67 23,33 Východisková 1,5 m 3 OP * 254,27 /m3 OP * 2,313 * 0,95 838,08 Technická 23,33 % z 838,08 195, Kanalizačná prípojka Kanalizácia je odvedená do žumpy pred rodinným domom.

16 Kód JKSO: Kód KS: Kanalizácia 2223 Miestne kanalizácie Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.1. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie kameninové Položka: 2.1.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1060/30,1260 = 35,19 /bm Počet merných jednotiek: 3 bm Názov Kanalizačná prípojka ,67 23,33 Východisková 3 bm * 35,19 /bm * 2,313 * 0,95 231,97 Technická 23,33 % z 231,97 54, Žumpa Pred rodinným domom v predzáhradke je žumpa. Obostavaný priestor septika je 6m3. Kód JKSO: Kód KS: Kanalizácia 2223 Miestne kanalizácie Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO ) Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3250/30,1260 = 107,88 /m3 OP Počet merných jednotiek: 6 m 3 OP Názov Žumpa ,00 30,00

17 Východisková 6 m 3 OP * 107,88 /m3 OP * 2,313 * 0, ,30 Technická 30,00 % z 1 422,30 426, NN prípojka Elektroprípojka je vedená vzduchom z vonkajšieho stĺpa. Kód JKSO: Kód KS: Elektrické rozvody 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.d) káblová prípojka vzdušná Al 4*16 mm*mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 290/30,1260 = 9,63 /bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 5,78 /bm Počet merných jednotiek: 8 bm Názov NN prípojka ,33 6,67 Východisková 8 bm * (9,63 /bm + 0 * 5,78 /bm) * 2,313 * 0,95 169,28 Technická 6,67 % z 169,28 11, Plynová prípojka Plynová prípojka je vedená z vonkajšieho rozvodu do plynovej skrinky v plote pred rodinným domom a odtiaľ do rodinného domu. Kód JKSO: Plynovod

18 Kód KS: Kód KS2: 2221 Miestne plynovody 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 /bm Počet merných jednotiek: 12 bm Názov Plynová prípojka ,00 60,00 Východisková 12 bm * 14,11 /bm * 2,313 * 0,95 372,06 Technická 60,00 % z 372,06 223, Spevnená plocha Spevnená betónová plocha tvorí chodník od vstupných vrátok po koniec rodinného domu a od rodinného domu po hospodársku budovu. Kód JKSO: Kód KS: Kód KS2: 822 2,5 Spevnené plochy 2112 Miestne komunikácie 2111 Cestné komunikácie Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.a) Do hrúbky 100 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 260/30,1260 = 8,63 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 24*1,0+7*1 = 31 m 2 ZP Názov Spevnená plocha ,33 6,67

19 Východisková 31 m 2 ZP * 8,63 /m2 ZP * 2,313 * 0,95 587,86 Technická 6,67 % z 587,86 39, Vonkajší záchod V zadnej časti dvora pri chlievoch je drevený vonkajší záchod. Kód JKSO: Kód KS: Vonkajší záchod 2ex Inžinierske stavby Kategória: 11. Vonkajší záchod (JKSO 815 9) Bod: Drevený bez žumpy Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1200/30,1260 = 39,83 /Ks Počet merných jednotiek: 1 Ks Názov Vonkajší záchod ,00 8,00 Východisková 1 Ks * 39,83 /Ks * 2,313 * 0,95 87,52 Technická 8,00 % z 87,52 7, REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková Technická [ ] [ ] Rodinný dom s.č , ,45 Garáž 5 854,06 390,47 Drobné stavby Hospodárska budova , ,03 Šopa 2 138,68 213,87 Chlievy 1 014,52 101,45 Celkom za Drobné stavby , ,35

20 Plot , ,66 Kopaná 1 223,18 538, Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka 1 687,94 393,80 Vodomerná šachta 838,08 195,52 Kanalizačná prípojka 231,97 54,12 Žumpa 1 422,30 426,69 NN prípojka 169,28 11,29 Plynová prípojka 372,06 223,24 Spevnená plocha 587,86 39,21 Vonkajší záchod 87,52 7,00 Celkom za Vonkajšie úpravy 5 397, ,87 Celkom: , ,00 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Rodinný dom sa nachádza zastavanom území obce Malé Chyndice s počtom obyvateľov do 400, na okraji obce a na konci ulice ako posledný dom. Dom je napojený na verejné rozvody inžinierskych sietí vodovod, plyn a elektrina. Kanalizácia v obci nie je. Terén je rovinatý. Pracovné možnosti v okolí sú obmedzené, miera nezamestnanosti je do 15%. Nehnuteľnosť sa nachádza 22 km od Nitry. Rodinný dom je prístupný po spevnenej komunikácií. V obci je občianska vybavenosť, ktorá zodpovedá veľkosti mesta. Nachádzajú sa tu základné predajne a služby, hostinec, obecný úrad, v obci nie je škola. b) Analýza využitia nehnuteľností: Oceňovaná nehnuteľnosť sa nachádza v zastavanom území obce. Rodinný dom je možné využívať na bývanie, ale je potrebné urobiť rozsiahlu rekonštrukciu. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Upovedomenie o začatí exekúcie EX 83/2016 predajom nehnut. registra 'C' parc.č. 472/24, 472/25 spolu s rod. domom s.č.154 (EÚ Bratislava - JUDr. Mária Zervanová) podľa P 496/16-43/16 Začatie výkonu záložného práva veriteľa Všeobecná úverová banka, a.s. Mlynské nivy 1, Bratislava (IČO: ) zavkladovaného pod V 7295/05 a zavkladované pod V 5334/06 formou priameho predaja zálohu tretej osobe nehnut. registra 'C' parc.č. 472/24, 472/25 spolu s domom s.č.154, podľa P 633/16-59/ STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE STAVBY NA BÝVANIE Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,2 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,400) 0,600 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,400 III. trieda Priemerný koeficient 0,200

21 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,110 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,200-0,180) 0, Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis/Zdôvodnenie Trieda k PDI Váha v I Výsledok k PDI *v I 1 Trh s nehnuteľnosťami dopyt v porovnaní s ponukou je výrazne nižší V. 0, ,26 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0, ,00 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje rozsiahlu opravu, rekonštrukciu IV. 0, ,88 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 0, ,20 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti znižujúce cenu nehnuteľnosti - nevhodné príslušenstvo (chlievy, maštale a pod.) IV. 0, ,66 6 Typ nehnuteľnosti nevhodný - dom v radovej uličnej zástavbe, s dvorom a záhradou, s dobrým dispozičným riešením. IV. 0, ,10 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % III. 0, ,80 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby malá hustota obyvateľstva I. 0, ,60 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná III. 0, ,00 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 0, ,60 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy III. 0, ,40 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti železnica, alebo autobus IV. 0, ,77 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola I. stupeň, lekár, zubár, reštaurácia, obchody s potravinami a priem. tovarom IV. 0, ,10 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí V. 0, ,16 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby bez akéhokoľvek poškodenia ovzdušia, vodných tokov, bez nadmernej hlučnosti I. 0, ,40 16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut.

22 bez zmeny III. 0, ,60 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby IV. 0, ,77 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu V. 0, ,08 19 Názor znalca problematická nehnuteľnosť IV. 0, ,20 Spolu ,58 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Koeficient polohovej diferenciácie Všeobecná Názov Výpočet Hodnota k PD = 36,58/ 180 0,203 VŠH S = TH * k PD = ,00 * 0, , POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU LV č.277 Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m 2 ] 472/25 zastavané plochy a nádvoria ,00 1/1 344,00 Obec: Malé Chyndice Východisková : VH MJ = 3,32 /m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie k S koeficient všeobecnej 3. stavebné územie obcí do obyvateľov, 0,80 situácie k V koeficient 2. rodinné domy s nižším štandardom vybavenia, 0,95 intenzity využitia k D 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou koeficient zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, 0,85 dopravných vzťahov doprava do mesta ešte vyhovujúca k P koeficient obchodnej a priemyselnej polohy k I koeficient technickej infraštruktúry pozemku k Z koeficient povyšujúcich Hodnota koeficientu 3. obytná poloha 1,00 3. dobrá vybavenosť ( miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu) 1,30 5. pozemky so zvýšeným záujmom o kúpu 2,00

23 faktorov k R koeficient redukujúcich faktorov nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej k PD = 0,80 * 0,95 * 0,85 * 1,00 1,6796 diferenciácie * 1,30 * 2,00 * 1,00 Jednotková pozemku VŠH MJ = VH MJ * k PD = 3,32 /m 2 * 5,58 /m 1,6796 VŠH Všeobecná pozemku POZ = M * VŠH MJ = 344,00 m 2 * 5,58 /m , LV č.277 Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m 2 ] 472/24 záhrada ,00 1/1 2029,00 Obec: Malé Chyndice Východisková : VH MJ = 3,32 /m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie k S koeficient všeobecnej 3. stavebné územie obcí do obyvateľov, 0,80 situácie k V koeficient 2. rodinné domy s nižším štandardom vybavenia, 0,95 intenzity využitia k D 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou koeficient zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, 0,85 dopravných vzťahov doprava do mesta ešte vyhovujúca k P koeficient obchodnej a priemyselnej polohy k I koeficient technickej infraštruktúry pozemku k Z koeficient povyšujúcich faktorov k R koeficient redukujúcich faktorov Hodnota koeficientu 5. poľnohospodárska poloha 0,90 1. bez tech. infraštruktúry (vlastné zdroje) 0,80 1. nevyskytuje sa 1,00 1. nevyskytuje sa 1,00

24 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej k PD = 0,80 * 0,95 * 0,85 * 0,90 0,4651 diferenciácie * 0,80 * 1,00 * 1,00 Jednotková pozemku VŠH MJ = VH MJ * k PD = 3,32 /m 2 * 1,54 /m 0,4651 VŠH Všeobecná pozemku POZ = M * VŠH MJ = 2 029,00 m 2 * 1,54 /m ,66 III. ZÁVER REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Všeobecná [ ] Stavby Rodinný dom s.č ,83 Garáž 79,27 Drobné stavby Hospodárska budova 231,83 Šopa 43,42 Chlievy 20,59 Spolu za Drobné stavby 295,84 Plot 278,24 Kopaná 109,25 Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka 79,94 Vodomerná šachta 39,69 Kanalizačná prípojka 10,99 Žumpa 86,62 NN prípojka 2,29 Plynová prípojka 45,32 Spevnená plocha 7,96 Vonkajší záchod 1,42 Spolu za Vonkajšie úpravy 274,23 Spolu stavby 4 835,66 Pozemky LV č parc. č. 472/25 (344 m 2 ) 1 919,52 LV č parc. č. 472/24 (2 029 m 2 ) 3 124,66 Spolu pozemky (2 373,00 m 2 ) 5 044,18 Spolu VŠH 9 879,84 Zaokrúhlená VŠH spolu 9 900,00 Všeobecná stavieb a pozemkov je spolu: 9 900,00 Slovom: Deväťtisícdeväťsto Eur

25 V Jablonici, dňa

26 IV. PRÍLOHY 1. Objednávka zo dňa Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č Kópia z katastrálnej mapy 4. Pôdorys rodinného domu, situácia 5. Fotodokumentácia rodinného domu

27 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracovala ako znalkyňa zapísaná v zozname znalcov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor stavebníctvo, odvetvie pozemné stavby, odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 156/2016 znaleckého denníka. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č. 156/2016. Ing. Jana Zavadilová