ZNALECKÝ POSUDOK číslo 128/2016

Transkript

1 Meno, adresa znalca: Ing. Štefan Pastierovič, Majerská cesta 65, Banská Bystrica Č. tel.: , pastierovicreality@gmail.com Zadávateľ: LICITOR group, a.s., Sládkovičova 6, Žilina Číslo spisu /objednávky/: Objednávka zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK číslo 128/2016 Vo veci: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu č.súp. 89 na parc.č. 126 v k.ú. Kosorín, obec Kosorín, okres Žiar nad Hronom, včítane príslušenstva, vonkajších úprav a pozemkov parc.č. 126 a 127. Účel znaleckého posudku: Podklad pre dobrovoľnú dražbu nehnuteľnosti. Počet strán posudku /z toho príloh/: 38 /z toho 17 strán príloh/ Počet odovzdaných vyhotovení: 8 V Banskej Bystrici dňa

2 I. Ú VODNÁ C ÁST 1.1 Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu č.súp. 89 na parc.č. 126 v k.ú. Kosorín, obec Kosorín, okres Žiar nad Hronom, včítane príslušenstva, vonkajších úprav a pozemkov parc.č. 126 a Účel znaleckého posudku: Podklad pre dobrovoľnú dražbu nehnuteľnosti. 1.3 Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok: Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje: Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : Dodané zadávateľom : Objednávka na vypracovanie znaleckého posudku zo dňa Obstarané znalcom : Obhliadka, kontrolné zameranie a zakreslenie skutkového stavu nehnuteľnosti. Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 51, k.ú. Kosorín - kópia z katastrálneho portálu zo dňa Informatívna kópia z katastrálnej mapy, k.ú. Kosorín - kópia z katastrálneho portálu zo dňa Rozhodnutie č. Výst. 1128/1969-Kn o povolení stavby vydané Okresným národným výborom, odborom výstavby, Žiar nad Hronom zo dňa kópia. Čiastočná technická dokumentácia stavby rodinného domu. Indexy cenového rastu vydané ŠÚ SR. Fotodokumentácia nehnuteľnosti. Programové vybavenie HYPO, verzia od firmy Kros s.r.o. Žilina. 1.7 Použitý právny predpis: Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších zmien a doplnkov. 1.8 Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon NR SR č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita STN Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Zákon č. 527/2002 o dobrovoľných dražbách v znení neskorších zmien a doplnkov. Cenové správy pre stavebníctvo vydávané spoločnosťou ODIS s.r.o. Žilina. 1.9 Osobitné požiadavky zadávateľa: Nie sú žiadne. Strana 2

3 II. POSÚDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a/ Výber použitej metódy: Príloha č.3 Vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie z dôvodu, že táto metóda je v danom prípade najobjektívnejšia. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike ÚSI Žilina, r a prepočítaných na menu EÚRO. Technická hodnota je upravená o vplyvy, pôsobiace na hodnotu nehnuteľnosti v mieste a čase. Použitie kombinovanej metódy nebolo možné vzhľadom k tomu, že ide o nehnuteľnosť bez schopnosti dosahovať primeraný výnos formou prenájmu. Pre použitie porovnávacej metódy nebol v danej lokalite dostatok vstupných údajov o porovnateľných prevodoch. b/ Vlastnícke a evidenčné údaje: List vlastníctva č. 51, k.ú. Kosorín A: Majetková podstata: Pozemky parc.č. 126, zastavané plochy a nádvoria o výmere 493 m2 parc.č. 127, záhrady o výmere 386 m2 Stavby rodinný dom č.súp. 89 na parc.č. 126 B. Vlastníci: František Ďurča rod. Ďurča a Libuša Ďurčová rod. Kantáriková, , Stará Kremnička, č.2, SR, dát.nar a , v spoluvlastníckom podiele 1/3 František Ďurča rod. Ďurča, , Stará Kremnička, č.2, SR, dát.nar , v spoluvlastníckom podiele 2/3 C. Ťarchy: Záložné právo v prospech Prvej stavebnej sporiteľne, a.s. a exekučné záložné právo sú špecifikované v priloženom liste vlastníctva. c/ Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením a fotodokumentácia boli vykonané dňa za účasti spoluvlastníkov nehnuteľnosti. d/ Technická dokumentácia : Znalcovi bola predložená čiastočná schematická technická dokumentácia rodinného domu, ktorá je v súlade so zisteným skutkovým stavom, doplňujúce údaje potrebné pre vypracovanie tohto posudku boli zistené pri miestnom šetrení, vek domu bol stanovený podľa vydaného stavebného povolenia. e/ Údaje katastra nehnuteľností : Právna dokumentácia bola pri miestnom šetrení porovnaná so zisteným skutkovým stavom a je s ním v súlade. Hodnotený rodinný dom a pozemky sú evidované v katastri nehnuteľností tak popisne na liste vlastníctva č. 51 vedenom Katastrálnym odborom Okresného úradu Žiar nad Hronom pre k.ú. Kosorín, ako aj geometricky v katastrálnej mape. V záhradnej časti domu je postavená hospodárska budova, ktorá je zakreslená v katastrálnej mape, na liste vlastníctva ako stavba zapísaná nie je, vzhľadom na charakter a umiestnenie stavby ju možno považovať za príslušenstvo patriace k domu. f/ Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Pozemky parc.č. 126, zastavané plochy a nádvoria o výmere 493 m2 parc.č. 127, záhrady o výmere 386 m2 Strana 3

4 Stavby rodinný dom č.súp. 89 na parc.č. 126 hospodárska budova na parc.č. 126 plot uličný na parc.č. 126 vodovodná prípojka na parc.č. 126 vodomerná šachta na parc.č. 126 kanalizácia na parc.č. 126 prípojka plynu na parc.č. 126 spevnené plochy betónové na parc.č. 126 g/ Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Nie sú žiadne. 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY Rodinný dom č.súp. 89 POPIS STAVBY Rodinný dom č.súp. 89 na parc.č. 126 v k.ú. Kosorín, okres Žiar nad Hronom je samostatne stojaca murovaná stavba, ktorá má jedno podzemné, jedno nadzemné a jedno podkrovné podlažie, podľa predložených podkladov bol dom postavený v roku Konštrukčne ide o murovanú stavbu, podzemné podlažie je osadené v priemernej hĺbke 1-2 m so zvislou izoláciou, základy domu sú betónové pásové s vodorovnou izoláciou, zvislé obvodové konštrukcie sú murované zo zmiešaného muriva, prevažne z pórobetónových tvárnic v hrúbke 40 cm, deliace konštrukcie sú murované, stropy nad suterénom a prízemím železobetónové monolitické s rovnými podhľadmi, nad podkrovím drevené trámové s rovnými podhľadmi, strecha je sedlová, krytina z eternitových šablón, klampiarske konštrukcie sú z pozinkovaného plechu. Vnútorné omietky sú vápenné štukové hladké, vonkajšie brizolitové, podlahy v obytných miestnostiach prízemia sú plávajúce, z veľkoplošných laminátových parkiet, v podkroví lepené povlakové z PVC, v ostatných miestnostiach prevláda keramická dlažba, v suteréne cementový poter. Okná sú zdvojené, dvere drevené plné hladké alebo zasklené. Dom je napojený na elektroinštaláciu, vodu, kanalizáciu aj prípojku zemného plynu z verejných sietí. Vykurovanie je ústredné teplovodné, zdrojom je kotol na tuhé palivo a oceľové radiátory /len v prízemnom podlaží/, na ohrev TÚV slúži elektrický zásobníkový ohrievač prepojený s kotlom ÚK. Dispozične sa v podzemnom podlaží nachádzajú schodisko, dva sklady, práčovňa a kotolňa, v práčovni je smaltovaná vaňa s pákovou nerezovou batériou. V prízemí domu je vstupné závetrie, chodba so schodiskom, tri izby, kuchyňa a kúpeľňa s WC. V kuchyni je linka na báze dreva dĺžky 4,20 m s drezom, pákovou batériou, plynovým sporákom, digestorom, za linkou sú keramické obklady. V kúpeľni je smaltovaná vaňa s keramickým obkladom, umývadlo a WC, batérie sú nerezové pákové, steny sú s keramickými obkladmi. V podkroví je chodba so schodiskom a jedna izba s malým balkónom. Pre výpočet opotrebenia nehnuteľnosti lineárnou metódou stanovujem vek stavby od roku 1970 a životnosť na 100 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Domy rodinné jednobytové Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. PP ,2*(9,70*7,40) 86,14 120/86,14=1, NP ,70*11,70+2,50*3,95 123,37 120/123,37=0, NP ,2*(3,84*3,34+4,88*1,96) 26,87 120/26,87=4,466 Strana 4

5 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. PODZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 1 Osadenie do terénu 1.2.a v priemernej hĺbke nad 1 m do 2 m so zvislou izoláciou Murivo 4.2.d murované z iných materiálov (calsilox, siporex, calofrig) v skladobnej hrúbke nad 30 do 40cm Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené Stropy 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 16.5 liate terazzo, betónová, keramická dlažba Dvere 17.3 hladké plné alebo zasklené Okná 18.5 zdvojené drevené s dvoj. s trojvrstvovým zasklením Dlažby a podlahy ost. miestností 23.6 cementový poter, tehlová dlažba Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 55 Spolu 4070 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 34 Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) 35 Zdroj vykurovania 35.1.b kotol ústredného vykurovania na tuhé palivá (1 ks) Vnútorné vybavenie 37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks) Vodovodné batérie 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) 35 Spolu Strana 5

6 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy 2.2.a betónové - objekt s podzemným podlažím s vodorovnou izoláciou Murivo 4.2.d murované z iných materiálov (calsilox, siporex, calofrig) v skladobnej hrúbke nad 30 do 40cm Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené Stropy 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické Krovy 8.3 väznicové sedlové, manzardové Krytiny strechy na krove 10.4.a azbestocementové šablóny na debnení Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/ Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 16.6 cementový poter Dvere 17.2 plné alebo zasklené dyhované Okná 18.5 zdvojené drevené s dvoj. s trojvrstvovým zasklením Okenné žalúzie 19.2 plastové Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 Spolu 6490 Strana 6

7 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.3 plynový sporák, sporák na propán-bután (1 ks) odsávač pár (1 ks) drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (4.2 bm) Vnútorné vybavenie 37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks) umývadlo (1 ks) Vodovodné batérie 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) pákové nerezové (2 ks) Záchod 39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) vane (1 ks) kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) 240 Spolu NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 4 Murivo 4.2.d murované z iných materiálov (calsilox, siporex, calofrig) v skladobnej hrúbke nad 30 do 40cm Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené Stropy 7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu Fasádne omietky 14.2.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 1/2 do 2/ Dvere 17.3 hladké plné alebo zasklené Okná 18.5 zdvojené drevené s dvoj. s trojvrstvovým zasklením Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.5 podlahoviny gumové, z PVC, lino Dlažby a podlahy ost. miestností Strana 7

8 23.4 liate terazzo, lepené povlakové podlahy Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná 155 Spolu 3040 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 41 Balkón 41.2 výmery do 5 m 2 (1 ks) 105 Spolu 105 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,315 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. PP ( * 1,393)/30, ,27 1. NP ( * 0,973)/30, ,59 2. NP ( * 4,466)/30, ,48 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. PP ,00 54,00 1. NP ,00 54,00 2. NP ,00 54,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA 1. PP z roku 1970 Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 145,27 /m 2 *86,14 m 2 *2,315*0, ,44 Technická hodnota 54,00% z , ,04 1. NP z roku 1970 Východisková hodnota 242,59 /m 2 *123,37 m 2 *2,315*0, ,88 Technická hodnota 54,00% z , ,74 2. NP z roku 1970 Východisková hodnota 116,48 /m 2 *26,87 m 2 *2,315*0, ,25 Technická hodnota 54,00% z 6 883, ,96 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] 1. podzemné podlažie , ,04 1. nadzemné podlažie , ,74 2. nadzemné podlažie 6 883, ,96 Spolu , ,74 Strana 8

9 2.2 PRÍSLUŠENSTVO Hospodárska budova na p.č. 126 POPIS STAVBY Hospodárska budova je postavená v záhradnej časti za domom, je to jednopodlažná stavba pravidelného obdĺžnikového pôdorysu. Konštrukčne ide o murovanú stavbu, základy sú betónové pásové, strop drevený trámový, strecha sedlová, krytina z eternitových šablón, klampiarske konštrukcie nie sú vyhotovené, vnútorné omietky sú vápenné hladké, vonkajšie omietky vápennocementové, podlahy betónové, okná jednoduché, elektroinštalácia svetelná, ostatné vybavenie stavba nemá. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS1: KS 2: 815 Objekty pozemné zvláštne Nebytové poľnohospodárske budovy Ostatné budovy, inde neklasifikované MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. NP ,10*5,00 40,5 18/40,5=0,444 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy a podmurovka 2.3 bez podmurovky, iba základové pásy Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 4 Stropy 5 Krov 3.1.b murované z pálenej tehly, tehloblokov hrúbky nad 15 do 30 cm trámčekové s podhľadom väznicové valbové, stanové, sedlové, manzardové Krytina strechy na krove 6.4 azbestocementové šablóny Vonkajšia úprava povrchov 9.3 vápenná hladká omietka, škárované murivo Vnútorná úprava povrchov 13 Okná 14 Podlahy 10.2 vápenná hladká omietka jednoduché drevené alebo oceľové dlaždice, palubovky, dosky, cementový poter 185 Strana 9

10 18 Elektroinštalácia 18.2 len svetelná - poistkové automaty 215 Spolu 4155 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu 0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,315 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP ( * 0,444)/30, ,92 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP ,67 23,33 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 137,92 /m 2 *40,50 m 2 *2,315*0, ,48 Technická hodnota 23,33% z , , Plot uličný ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Oplotenie 2ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 14,00m ,24 /m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 14,00m ,74 /m Spolu: 3. Výplň plotu: 53,98 /m z rámového pletiva, alebo z oceľovej tyčoviny v ráme 15,40m ,44 /m 4. Plotové vráta: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 5. Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 1 ks ,12 /ks 1 ks ,12 /ks Strana 10

11 Dĺžka plotu: 14,00 m Pohľadová plocha výplne: 14,00*1,10 = 15,40 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,315 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plot uličný ,67 23,33 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] (14,00m * 53,98 /m + 15,40m Východisková hodnota 2 * 14,44 /m 2 + 1ks * 249, ,92 /ks + 1ks * 129,12 /ks) * 2,315 * 0,95 Technická hodnota 23,33 % z 2 982,92 695, Vodovodná prípojka ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: Vodovod 2222 Miestne potrubné rozvody vody ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie Položka: 1.2.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1780/30,1260 = 59,09 /bm Počet merných jednotiek: 4,00 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,315 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodovodná prípojka ,67 23,33 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 4 bm * 59,09 /bm * 2,315 * 0,95 519,81 Technická hodnota 23,33 % z 519,81 121,27 Strana 11

12 2.2.4 Vodomerná šachta ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: Vodovod 2222 Miestne potrubné rozvody vody ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 /m3 OP Počet merných jednotiek: 1,00*1,00*1,40 = 1,4 m 3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,315 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodomerná šachta ,67 23,33 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 1,4 m 3 OP * 254,27 /m3 OP * 2,315 * 0,95 782,88 Technická hodnota 23,33 % z 782,88 182, Kanalizácia ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: Kanalizácia 2223 Miestne kanalizácie ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.1. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie kameninové Položka: 2.1.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1060/30,1260 = 35,19 /bm Počet merných jednotiek: 8,00 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,315 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kanalizácia ,67 23,33 Strana 12

13 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 8 bm * 35,19 /bm * 2,315 * 0,95 619,13 Technická hodnota 23,33 % z 619,13 144, Prípojka plynu ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: Kód KS2: Plynovod 2221 Miestne plynovody 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 /bm Počet merných jednotiek: 3,00 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,315 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka plynu ,00 48,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 3 bm * 14,11 /bm * 2,315 * 0,95 93,09 Technická hodnota 48,00 % z 93,09 44, Spevnené plochy betónové ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: Kód KS2: 822 2,5 Spevnené plochy 2112 Miestne komunikácie 2111 Cestné komunikácie ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.a) Do hrúbky 100 mm Strana 13

14 Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 260/30,1260 = 8,63 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 7,00*1,00+3,50*3,00+6,50*0,80+2*15,50*0,50 = 38,2 m 2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,315 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Spevnené plochy betónové ,67 23,33 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 38,2 m 2 ZP * 8,63 /m2 ZP * 2,315 * 0,95 725,02 Technická hodnota 23,33 % z 725,02 169, REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] Rodinný dom č.súp , ,74 Hospodárska budova na p.č , ,97 Plot uličný 2 982,92 695,92 Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka 519,81 121,27 Vodomerná šachta 782,88 182,65 Kanalizácia 619,13 144,44 Prípojka plynu 93,09 44,68 Spevnené plochy betónové 725,02 169,15 Celkom: , ,82 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a/ Analýza polohy nehnuteľností: Hodnotený rodinný dom sa nachádza v obci Kosorín, okres Žiar nad Hronom, konkrétne v okrajovej obytnej časti obce. Obec Kosorín má 429 obyvateľov /údaj k / a leží asi 6 km severne od okresného mesta Žiar nad Hronom. V obci je len základná občianska vybavenosť, dom je napojený na elektroinštaláciu, vodu, kanalizáciu aj prípojku zemného plynu z verejných sietí, je prístupný z verejnej uličnej komunikácie. V okolí stavby je životné prostredie bez zjavného poškodenia, s bežnou hlučnosťou a prašnosťou od uličnej cestnej premávky. Na trhu s obdobnými nehnuteľnosťami v danom mieste je dopyt nižší ako ponuka, najmä s prihliadnutím na polohu domu, jeho charakter a reálnu kúpnu silu obyvateľstva. Možnosti zamestnanosti sú zodpovedajúce polohe nehnuteľnosti, t.j. v súčasnosti sa nezamestnanosť pohybuje nad 10%. Pre výpočet hodnoty nehnuteľnosti stanovujem vzhľadom na pomer všeobecnej hodnoty k hodnote technickej dosahovaný pri predajoch obdobných nehnuteľností v danom mieste a čase priemerný koeficient polohovej diferenciácie vo výške 0,45. b/ Analýza využitia nehnuteľností: Hodnotená nehnuteľnosť je stavba rodinného domu, ktorý sa využíva na bývanie. c/ Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Záložné právo v prospech Prvej stavebnej sporiteľne, a.s. a exekučné záložné právo sú špecifikované v priloženom liste vlastníctva. Strana 14

15 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE STAVBY NA BÝVANIE Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,45 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,900) 1,350 II. trieda Áritmetický priemer I. a III. triedy 0,900 III. trieda Priemerný koeficient 0,450 IV. trieda Áritmetický priemer V. a III. triedy 0,248 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,450-0,405) 0,045 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis/Zdôvodnenie Trieda kpdi 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0, ,22 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk 3 Súčasný technický stav nehnuteľností II. 0, ,00 nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 0, ,20 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1, ,45 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0, ,70 6 Typ nehnuteľnosti priaznivý typ - dvojdom, dom v radovej zástavbe - s kompletným zázemím, s výborným dispozičným riešením. 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby II. 0, ,00 III. 0, ,05 priemerná hustota obyvateľstva II. 0, ,40 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Konfigurácia terénu III. 0, ,25 rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 1, ,10 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón, spoločná anténa 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti II. 0, ,30 železnica, alebo autobus IV. 0, ,74 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola I. stupeň, lekár, zubár, reštaurácia, obchody s potravinami a priem. tovarom IV. 0, ,48 Strana 15

16 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m IV. 0, ,98 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0, ,10 16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0, ,60 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia žiadna možnosť rozšírenia V. 0, ,32 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu V. 0, ,18 19 Názor znalca priemerná nehnuteľnosť III. 0, ,00 Spolu ,07 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 112,07/ 180 0,623 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = ,82 * 0, , POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Pozemky Spolu Parcela Druh pozemku Vzorec Podiel Výmera [m výmera [m 2 ] 2 ] 126 zastavané plochy a nádvoria ,00 1/1 493, záhrada ,00 1/1 386,00 Spolu výmera 879,00 Obec: Kosorín Východisková hodnota: VH MJ = 80,00% z 9,96 /m 2 (Žiar nad Hronom) = 7,97 /m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy Hodnotenie 3. stavebné územie obcí do obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca Hodnota koeficientu 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20 0,90 1,00 0,85 Strana 16

17 ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov 3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu) 5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote 1,30 1,00 kr koeficient redukujúcich faktorov 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,90 * 1,00 * 0,85 * 1,20 * 1,30 * 1,00 * 1,00 1,1934 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 7,97 /m 2 * 1,1934 9,51 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 879,00 m 2 * 9,51 /m ,29 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Všeobecná hodnota Názov pozemku v celosti [ ] parcela č ,43 parcela č ,86 Spolu 8 359,29 Strana 17

18 III. ZÁ VER 1. ZÁKLADNÉ ÚDAJE Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu č.súp. 89 na parc.č. 126 v k.ú. Kosorín, obec Kosorín, okres Žiar nad Hronom, včítane príslušenstva, vonkajších úprav a pozemkov parc.č. 126 a 127. Hlavné stavby: Názov JKSO ZP (m2) Počet podlaží Rodinný dom č.súp , Hospodárska budova na p.č ,50 1 Pozemky: Druh pozemku Číslo parcely Výmera (m2) Pozemky ,00 Pozemky ,00 2. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia: Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: ,82 Áko vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 8 359,29 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Všeobecná hodnota [ ] Stavby Rodinný dom č.súp ,22 Hospodárska budova na p.č ,50 Plot uličný 433,56 Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka 75,55 Vodomerná šachta 113,79 Kanalizácia 89,99 Prípojka plynu 27,84 Spevnené plochy betónové 105,38 Spolu stavby ,82 Pozemky Strana 18

19 Pozemky - parc. č. 126 (493 m 2 ) 4 688,43 Pozemky - parc. č. 127 (386 m 2 ) 3 670,86 Spolu pozemky (879,00 m 2 ) 8 359,29 Spolu VŠH ,11 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Slovom: Štyridsaťštyritisícsedemsto Eur V Banskej Bystrici dňa Ing. Štefan Pastierovič Strana 19

20 IV. PRI LOHY 4.1 Objednávka na vypracovanie znaleckého posudku 4.2 List vlastníctva 4.3 Kópia z katastrálnej mapy 4.4 Situácia širších vzťahov 4.5 Stavebné povolenie 4.6 Technická dokumentácia 4.7 Fotodokumentácia Strana 20