Odhad tržní hodnoty č. 2136

Transkript

1 Odhad tržní hodnoty č Objednatel posudku: Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/ Šumperk IČ: DIČ: CZ č. obj.: USN 065 Ex 02111/ Účel posudku:exekuční řízení prpodejem nemovitosti 065 Ex 02111/ Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Adolf Pelár Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 13 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny nemovitostí: Pozemek parcela č. st 65 druh: zastavěná plocha a nádvoří Pozemek zahrada p.č. 102 druh: zahrada Pozemek zahrada p.č. 127/1 druh: zahrada Budova (rodinný dům) č.p. 57 na parcele č.st 65 vše zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk pro obec Jakubovice, katastrální území Jakubovice u Šumperk na LV č. 180 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 02111/06-30 s podílem povinného 1/6. Posudek není určen pro potřeby finančního úřadu. 2. Informace o nemovitosti Nemovitost rodinný dům č.p. 57 s příslušenstvím a pozemky zapsaný v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk pro obec Jakubovice, katastrální území Jakubovice u Šumperk na LV č. 180 tvoří s pozemky a příslušenstvím funkční celek 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti vlastníka. 4. Podklady pro vypracování posudku - USN č.j / ze dne soudního exekutora JUDr. J. Petruň - soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk - LV 180 k.ú. Jakubovice u Šumperk, obec Jakubovice - KM k LV 180 k.ú. Jakubovice u Šumperk, obec Jakubovice - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a č. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - SW DeltaNem (Diotima Praha) Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 - fotodokumentace pořízená znalcem-tvoří přílohu ZP - fyzická prohlídka a zaměření za přítomnosti znalce Adolfa Pelára d.t. 5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Olomoucký Okres: Šumperk Obec: Jakubovice Katastrální území: Jakubovice u Šumperka (656585) List vlastnictví číslo: 180 Vlastníci: 1. Ciobotaru Věra Podíl: 1/6 Smirnovova 1640/5, Ostrava, Zábřeh, Krupová Karin Podíl: 1/6 Rudná 793/52, Ostrava, Vítkovice, Kunčická Věra Ing. Podíl: 1/2 Zdeňka Štěpánka 1878/2, Ostrava, Poruba, Zawadová Renata Podíl: 1/6 Pavlouskova 4441/6, Ostrava, Poruba, Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk pro obec Jakubovice, katastrální území Jakubovice u Šumperk na LV č. 180 souhlasí se skutečností. 7. Celkový popis nemovitosti Rodinný dům č.p. 57 situovaný do bezprostřední blízkosti komunikace místního významu je původní vesnický rodinný dům obdélníkové konstrukce z cihelného zdiva se sedlovým krovem a krytinou eternit. Vodorovné a svislé izolace nebyly zjištěny. Okna dřevěná jednoduchá (vnější okna z části chybí), dveře vnější dřevěné. Při vnější fyzické prohlídce bylo zjištěno, ţe pozednice (Podélný vodorovný trám poloţený nad stropními trámy na obvodové zdi stavení a nesoucí nebo podpírající krokve.) na východní straně rodinného domu je zcela v nefunkčním stavu. Zde hrozí sesunutí části krovu popř. propadnutí krovu. Jedná se o velmi váţnou závadu a tuto bude nutné v nejkratší době nutné odstranit. Dle vyjádření sousedů je rodinný dům jiţ delší dobu neobývaný a nikdo se zde jiţ nezdrţuje. Tomu odpovídá zanedbaná údrţba rodinného domu, kdy ţlaby klempířských konstrukcí jiţ neplní svůj účel a dešťová voda teče přímo pod základy rodinného domu. K domu je ve funkčním celku kůlna dřevěná, ta je ve stavu, kdy jiţ bude nutné kůlnu strhnout aby

4 4 jiţ zcela nefunkční dřevěná jednostranně obíjená konstrukce nemohla při zřícení způsobit újmu na zdraví, nebo na majetku, vzhledem k tomu, ţe i ona je situovaná v těsné blízkosti komunikace. Jelikoţ z kůlny není moţné jiţ získat upotřebitelný materiál znalec hodnotí kůlnu jako zbor a jako takovou ji tedy neoceňuje. Pozemky parcela č. 102 zahrada který je s rodinným domem a pozemkem p.č. st 65 v jednotném a funkčním celku a pozemek p.č. 127/1 zahrada který je ve funkčním celku s ostatními pozemky jsou zanedbané. Trvalé porosty, které jsou lesnicky a zahradnicky neošetřované a přestárlé se neoceňují. 8. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 180 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno

5 5 B. Odhad obvyklé ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Šumperk Počet obyvatel: do obyvatel Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 180 Pozemek p.č. st 65 zastavěná plocha a nádvoří (rodinný dům č.p. 57) a pozemek p.č. 102 tvoří jednotný a funkční celek. Pozemek zahrady je situován ve svahu. Pozemek p.č. 127/1 zahrada je ve funkčním celku s ostatními pozemky a stavbou rodinného domu, je však situovaný východně od rodinného domu přes komunikaci místního významu taktéţ ve svahu k místnímu potoku. Trvalé porosty jsou z části náletové a z části neošetřené hospodářské bez hospodářského významu. Trvalé porosty se neoceňují. c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Jiná práva a závady, nebo věcná břemena nebyla zjištěna a jako taková se tedy neoceňují, jejich hodnota je 0,00 Kč. Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle THU a.1.1) Rodinný dům Jednotkové množství: = 936,94 jedn. Ocenění: Jednotková cena: 2 800, Kč/jedn. 936,94 jedn , Kč/jedn , Kč Cena stavby: = , Kč

6 6 Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 100 roků Opotřebení: 95,238 % Odpočet opotřebení: , Kč 95,238 % ,17 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,83 Kč Rodinný dům zjištěná cena: ,83 Kč a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 364/2010 Sb. a.2.1) Rodinný dům 26a Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1 NP 4,20 m (13,60 9,70)+(4 4,80) = 151,12 m 2 krov 2,00 m (13,60 9,70)+(4,0 4,80) = 151,12 m 2 Součet: 6,20 m 302,24 m 2 Podlažnost: 302,24 / 151,12 = 2,00 Obestavěný prostor (OP): 1 NP 4,20 ((13,60 9,70)+(4 4,80)) = 634,70 m 3 krov 2,00 ((13,60 9,70)+(4,0 4,80)) = 302,24 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 936,94 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Olomoucký Obec: Jakubovice Počet obyvatel: 195 Indexovaná prům. cena (IPC): 2 701, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 oblast obcejakubovice není z hlediska hospodářského vyhledávanou lokalitou. Je však preferovaná v oblasti chalupářství. Je zde výrazný klid a poměrně zachovalé ţivotní prostředí. Avšak situování místa, které je z části v údolí, neumoţňuje výraznější rozmach. Na trhu s nemovitostmi jsou nejvíce ceněné malé rodinné chaty s celoročním provozem a dostatečně velkými pozemky v jednotném a funkčním celku se stavbou pro realizaci volnočasových aktivit. Rodinný dům č.p. 57 však tuto podmínku nesplňuje protoţe pozemky ve funkčním celku neumoţňují ţádné volnočasové aktivity z důvodu, ţe jsou v příkrém svahu a pozemek p.č. 127/1 není v jednotném a funkčním celku s ostatními púozemky se stavbou rodinného domu. Z tohoto důvodu je dle odborného odhadu znalce postavení nemovitosti na trhu s nemovitostmi velmi slabé. Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně niţší neţ nabídka 0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00

7 7 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,900 i=1 spoluvlastnictví) II. Bez vlivu 0,00 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Nemovitost č.p. 57 je situována při komunikaci místního významu vedoucí do přirozeného centra obce Jakubovice. Jeho poloha je z hlediska odhadu obvyklé ceny hodnocena negativně. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Poloha nemovitosti II. Na okraji zastavěného území obce 0,00 3 Okolní zástavba a ţivotní II. Objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Obchod, sluţby, kultura v obci I. Ţádný obchod 0,03 5 Školství a sport I. Ţádná základní škola 0,03 6 Zdravotní zařízení I. Ţádné zdravotnické zařízení 0,03 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 0,00 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 9 Nezaměstnanost v obci a okolí I. Vyšší neţ je průměr v kraji 0,06 10 Změny v okolí s vlivem na cenu I. Výrazně negativní změny trvalého 0,06 Nemovitosti charakteru 11 Vlivy neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,790 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Rodinný dům č.p.v. 57 obec Jakubovice je typický vesnický dům situovaný do urbanizované oblasti vesnických jednopodlaţních domů. Na původní konstrukci rodinného domu, byl prv. přistavěn přístavek. Celá konstrukce je dle vnější prohlídky prvd. z cihelného zdiva. Dle vnější prohlídky p ůsobí solidně bez viditelných vad svislých konstrukcí. Dle vnější prohlídky bylo zjištěno ţe pozednice (podélný vodorovný trám poloţený nad stropními trámy na obvodové zdi stavení a nesoucí nebo podpírající krokve) je v havarijním stavu. Dalším sesednutím krokví by mohlo dojít k posunu celé východní části krovu a způsobit tak zřícení konstrukce krovu. Tuto závadu znalec povaţuje za váţnou a k této závadě bylo přihlédnuto při analýze obvyklé ceny. Zdroje el. energie je odpojen. Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlaţnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 0,01

8 8 5 Napojení na veřejné sítě I. Ţádné nebo pouze přípojka elektr. energie 0,10 (přípojky) 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 0,08 7 Zákl. příslušenství v RD I. Bez základního příslušenství nebo pouze 0,10 suchý záchod,chemické WC 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 0,05 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se I. Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) 0,01 stavbou nebo do 300 m 2 12 Kriterium jinde neuvedené I. Významně sniţující cenu 0,06 13 Stavebně-technický stav V. Stavba ve špatném stavu - (nutná 0,40 * rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé ţivotnosti) * Kategorie stavby: E - starší neţ 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 14 : 12 0,6 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 0,146 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,900 0,790 0,146 = 0,104 Cena upravená (CU = IPC I): 2 701, 0,104 = 280,90 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 936,94 280,90 = ,45 Kč Rodinný dům zjištěná cena: ,45 Kč a.3) Srovnávací hodnota a.3.1) Rodinný dům Jednotkové množství: = 936,94 jedn. Ocenění: Jednotková cena: 2 800, Kč/jedn. 936,94 jedn , Kč/jedn , Kč Cena stavby: = , Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 100 roků Předpokládaná další životnost: 5 roků Opotřebení: / ( ) = 95,238 % Odpočet opotřebení: , Kč 95,238 % ,17 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,83 Kč Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt

9 9 Minimální cena srovnatelné nemovitosti: , Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: , Kč Cenové koeficienty: C A 1,297 C B 1,429 C C 1,561 C D 1,693 C E 1,825 Hodnocení objektu: Název znaku Zatřídění vk C i vk Trh s nemovitostmi A 5 6,485 Orientace ke světovým stranám C 5 7,805 Konfigurace terénu D 3 5,079 Poloha vzhledem k centru obce B 5 7,145 Převládající zástavba E 5 9,125 Inţenýrské sítě A 5 6,485 Doprava B 5 7,145 Obchod a sluţby A 5 6,485 Školství A 5 6,485 Zdravotnictví A 5 6,485 Kultura, sport, ubytování B 5 7,145 Úřady B 2 2,858 Pracovní moţnosti A 5 6,485 Ţivotní prostředí D 5 8,465 Přírodní lokalita C 5 7,805 Změna v zástavbě A 5 6,485 Příslušenství nemovitosti A 1 1,297 Typ stavby A 5 6,485 Moţnost dalšího rozšíření A 1 1,297 Obyvatelstvo E 5 9,125 Názor znalce A 5 6,485 Celkem: ,656 Koeficient k = 132,656 / 92 = 1,4419 Korekce ceny: 1,4419 Cena po úpravě cenovými koeficienty: = ,44 Kč Rodinný dům zjištěná cena: ,44 Kč

10 10 b) Pozemky b.1) Vyhláška 364/2010 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo , 29 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 35, Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (a 1 000) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = pro 195 obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu uţití stavby + 50 % 1,500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,169 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 0,966 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a st , 110, ,17 nádvoří 29 Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce se 2 5 tisíci obyvateli sousední k. ú % Úprava celkem: + 20 % 1,200 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená BPEJ Cena [Kč] zahrada ,55 4, ,14 zahrada 127/ ,55 4, ,44 Součet: ,58 Součet cen všech typů pozemků: = ,75 Kč Pozemky na LV číslo 180 zjištěná cena: ,75 Kč b.2) Metoda tříd polohy b.2.1) Pozemky na LV číslo 180 Pozemky oceněné metodou tříd polohy Název Parcelní číslo Výměra zastavěná plocha a nádvoří st ,00 m 2 zahrada ,00 m 2 zahrada 127/1 694,00 m 2

11 11 Výměra celkem: = 1 045, m 2 Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: Reprodukční cena stavby: , Kč Zastavěná plocha hlavním objektem: 151,00 m 2 Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy I. Všeobecná situace 1 II. Intenzita vyuţití pozemku 1 III. Dopravní relace k velkoměstu 1 IV. Obytný sektor 1 V. Řemesla, průmysl administrativa, obchod 1 Průměrná třída polohy: 1,00 Výsledná třída polohy: 1,00 Podíl ceny stavebního pozemku: 1,00 % Výpočet ceny: Základní cena pozemku: ( , 1,00) / (100 1,00) ,31 Kč Jednotková cena stavebního pozemku: ,31 / (3 151,00) 58,50 Kč/m 2 Cena stavební části pozemku: 58,50 453, ,31 Kč Jednotková cena ostatních pozemků: 58,50 0,15 8,77 Kč/m 2 Cena ostatních pozemků: 8,77 592, ,84 Kč Průměrná jednotková cena pozemku: 30,33 Kč Výsledná cena pozemků: ,07 Kč Pozemky na LV číslo 180 zjištěná cena: ,07 Kč c) Věcné břemeno 18 zákona č. 151/97 Sb. Jiná práva a závady, nebo věcná břemena nebyla zjištěna a jako taková se tedy neoceňují, jejich hodnota je 0,00 Kč. Hodnota věcného břemene: = 0, Kč

12 12 C. Rekapitulace Hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Věcná hodnota podle vyhlášky 364/2010 Sb. Srovnávací hodnota Stanovená věcná hodnota objektů Hodnota pozemků Cena podle cenového předpisu Cena podle metody tříd polohy Stanovená věcná hodnota celkem Hodnota věcných břemen Odhad obvyklé ceny celkem Odhad obvyklé ceny podílu 1/6 (zaokrouhleno) , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč 0, Kč , Kč , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce celkem , Kč Cena slovy: dvěstějedenácttisícosmsettřicet Kč Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Vlastnický podíl Podíl ceny Ciobotaru Věra 1 / , Kč Krupová Karin 1 / , Kč Kunčická Věra Ing. 1 / , Kč Zawadová Renata 1 / , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce podílu 1/ , Kč Cena slovy: třicetpěttisícstodeset Kč

13 13 D. Seznam příloh 1 LV 180 k.ú. Jakubovice u Šumperka, obec Jakubovice 2 KM k LV 180 k.ú. Jakubovice u Šumperka, obec Jakubovice 3 mapa RD č.p., 57 obec Jakubovice 4 mapa zeměpis celkem 5 fotopříloha pořízená znalcem

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29