ZNALECKÝ POSUDEK. č. 23/8223/2019

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 23/8223/2019 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely St. 50/1 s rodinným domem čp. 114 a pozemku čís. parcely St. 50/2 s garáží bez č.p./č.e., vše k.ú. Buškovice, obec Podbořany, okres Louny, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 PŘEHLED ÚDAJŮ ID (Surveyor s Report): 23/8223/201 LV no.: 38 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely St. 50/1 s rodinným domem čp. 114 a pozemek čís. parcely St. 50/2 s garáží bez č.p./č.e., vše k.ú. Buškovice, obec Podbořany, okres Louny, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Buškovice 114, Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů v platném znění, na základě Usnesení o ustanovení znalce č.j. 35 D 766/ Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Kč nebyla stanovena Kč Market value : Tržní hodnota: Common price: Obvyklá cena: Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): Kč Kč nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavby: Appurtenances: Nemovité příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura: 2 LAND / POZEMEK rodinný dům č.p. 114, garáž bez č.p./č.e. oplocení, přípojky inž. sítí, drobné stavby a další venkovní úpravy střední část městské části základní obč. vybavenost MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost: Type: Druh: Unit price: Jednotková cena: LEASE / PRONÁJEM St. 50/1, St. 50/2 396 m2 zast. plocha a nádvoří 250 Kč/m 2 Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year : Rok pořízení: Wear : Znehodnocení : zděný Whole property: Celá nemovitá věc: 135 m 2 Resident area: Bytové plochy: 136 m 2 Storage area: Skladové plochy: 762 m 3 Other and manufacturing: Ostatní Kč/ m 2 Income: Příjem: cca % Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: m 2 m 2 m 2 m 2 Kč Kč % - 2 -

3 A/ NÁLEZ Client of Appraisal / objednatel ocenění: JUDr. PhDr. Josef Marcel, notář se sídlem v Chomutově, s notářskou kanceláří v Chomutově, Školní 3315, PSČ Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 38, k.ú. Buškovice jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví Jana Plemla, posledně bytem Kadaň, Na Podlesí Restricting conditions / omezující podmínky: V částech C a D listu vlastnictví č. 38, k.ú. Buškovice jsou evidována tato omezení: - zástavní právo smluvní - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu - zástavní práva exekutorská - exekuční příkazy k prodeji nemovitosti - nařízení exekuce - zahájení exekuce Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 38, k.ú. Buškovice nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V částech C a D listu vlastnictví č. 38, k.ú. Buškovice jsou evidována tato zástavní práva: - zástavní právo smluvní - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu - zástavní práva exekutorská Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená zástavní práva. Jiná zástavní práva nebyla zjištěna. Legal and structural state / stavebně právní stav: Podle informací z části C listu vlastnictví č. 38, k.ú. Buškovice je oceňovaná stavba č.p. 114 evidována jako stavba s č.p. se způsobem využití objekt k bydlení. Dle zjištění pří místním šetření lze oceňovanou stavbu č.p. 114 užívat v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí, tzn. k bydlení. Weak points / slabé stránky: - podprůměrný stavebně-technický stav všech oceňovaných staveb a podstandardní vybavení RD Strong points / silné stránky: - klidná lokalita - širší obč. vybavenost v blízkých Podbořanech Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 38, k.ú. Buškovice, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Buškovice, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí byla provedena dne

4 B/ POSUDEK A OCENĚNÍ IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrál ího území: Název katastrálního území: Buškovice Kód obce: Název obce: Podbořany Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyv tel: Kód okresu: CZ0424 Název okresu: Louny Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Střední část obce Infrastructure / infrastruktura: Město Podbořany (6 386 obyvatel) se nachází v jihozápadní části Ústeckého kraje v okrese Louny. Podbořany jsou dobře napojeny na silniční a železniční dopravu. Městem prochází silnice II./221, 224, 226 a ve vzdálenosti 5 km se lze napojit na silnici I./27. Vybavenost města je dobrá (obecní úřad, obchody, restaurace, kino, knihovna, sportovní hřiště). Kompletní vybavenost je dostupná 15 km ve městě Žatec. Oceňované nemovité věci se nachází v městské části Buškovice (vzdálená necelé 2 km od centra Podbořan), v klidné lokalitě v zástavbě rodinných domů. Property Location / poloha nemovitých věcí: Pozemky se nachází ve střední části obce. Jde o klidnou lokalitu pro bydlení. Podle dostupných informací se v lokalitě nachází inženýrské sítě elektrického proudu a obecní vodovod. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 114: Jde o stavbu situovanou na pozemku čís. parcely St. 50/1, k.ú. Buškovice. Dispoziční řešení: Jedná se o zděný dům s jedním nadzemním podlažím částečně obytným podkrovím. V domě se nachází jeden byt o dispozici 4+1. Konstrukční řešení a vybavení domu: Jedná se o samostatně stojící dům, na který navazuje stavba garáže, svislé nosné konstrukce jsou zděné, střešní konstrukce je polovalbová, krov dřevěný, krytinu tvoří pálené tašky, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, podlahy dřevěné, krytinu tvoří převážně PVC, okna dřevěná, dveře dřevěné plné i prosklené, vnitřní i vnější omítky hladké. Rodinný dům má vnitřní instalace elektrického proudu, vody a kanalizace. Během místního šetření se nepodařilo zjistit, zda je oceňovaný dům napojen na obecní vodovod a způsob odkanalizování domu (předpokládá se do vlastní jímky). Vytápění je ústřední kotlem na tuhá paliva. Stáří a stavební stav: Přesné stáří se nepodařilo zjistit. Podle konstrukce, užitého materiálu a charakteru stavby lze stáří domu pro účel ocenění odhadovat na více než 90 let. Stavebně-technický stav je podprůměrný, údržba zanedbaná. Vybavení a většina stavebních konstrukcí krátkodobé životnosti vykazují výrazné technické i morální opotřebení. Vzhledem k půdní vestavbě nebyla možná detailní prohlídka krovů. Průměrné opotřebení bylo stanoveno odhadem na 75 %. Garáž bez č.p./č.e.: Jde o stavbu se dvěma nadzemními podlažími na poz. čís. parcely St. 50/2, k.ú. Buškovice. 1. NP je užíváno jako garáž, 2. NP nebylo při místním šetření přístupné. Svislé nosné konstrukce jsou zděné, střecha pultová, krytinu tvoří osinkocementové tvarovky, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Průměrné opotřebení bylo stanoveno odhadem na 70% - 4 -

5 Pozemky: Jde o pozemek čís. parcely St. 50/1, k.ú. Buškovice. Pozemek je v katastru nemovitostí evidován v druhu zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je zčásti zastavěn oceňovaným rodinným domem č.p. 114 a drobnými stavbami v příslušenství oceňovaného rodinného domu. Zbývající část pozemku je užívána jako dvůr. Jde o pozemek čís. parcely St. 50/2, k.ú. Buškovice. Pozemek je v katastru nemovitostí evidován v druhu zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je zastavěn garáží bez č.p./č.e. ANALÝZA OCENĚNÍ Platný oceňovací předpis, zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů, definuje způsoby oceňování majetku a služeb, a to obvyklou cenou (pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování). Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je nákladový způsob, výnosový způsob, porovnávací způsob, oceňování podle jmenovité hodnoty, oceňování podle účetní hodnoty, oceňování podle kurzové hodnoty a oceňování sjednanou cenou ( 2 odst. 5 cit. zákona). Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona ( 2 odst. 1) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nezahrnují vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pro stanovení odhadu obvyklé ceny za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu ocenění vycházíme zpravidla z věcné hodnoty, výnosové hodnoty a porovnávací hodnoty. Podle přiložené analýzy byly výše uvedené hodnoty stanoveny takto: Věcná hodnota: Výnosová hodnota: Porovnávací hodnota: Kč nestanovena Kč Věcná hodnota majetku byla stanovena nákladovým způsobem. Výnosová hodnota nebyla stanovena, rodinný dům není podle dostupných údajů pronajatý a nejedná se o nemovité věci s komerční využitelností. Porovnávací hodnota byla stanovena na základě porovnání nabídek realitních kanceláří nemovitých věcí obdobného charakteru, v rámci blízkého a širšího okolí. Při stanovení obvyklé ceny oceňovaného majetku byla dána přednost porovnávací hodnotě stanovené porovnávací metodou na základě údajů o aktuálních nabídkách srovnatelných nemovitostí

6 C/ HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena pozemku čís. parcely St. 50/1 s rodinným domem čp. 114 a pozemku čís. parcely St. 50/2 s garáží bez č.p./č.e., vše k.ú. Buškovice, obec Podbořany, okres Louny, Ústecký kraj, zapsáno na listu vlastnictví č. 38, k.ú. Buškovice, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 1. února 2019 Slovy: Osmsettisíc Kč ,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi. Výpis části práv a závad evidovaných v části C listu vlastnictví č. 38, k.ú. Buškovice je uveden v posudku v bodě Restricting conditions /omezující podmínky, další práva a závady jsou uvedena v přiloženém listu vlastnictví. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 38, k.ú. Buškovice. V části C listu vlastnictví č. 38, k.ú. Buškovice nejsou evidována žádná věcná břemena. Znalecká doložka: ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 23/8223/2019. Vypracoval: Bc. Jan Stejskal Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 17. února

7 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 23/8223/2019 LV no.: 38 Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 rodinný dům č.p , garáž bez č.p./č.e , příslušenství Comments Komentář oceněno podílem na ceně hlavní stavby Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 St. 50/1 zastavěná plocha a nádvoří St. 50/2 zastavěná plocha a nádvoří Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient Cena za objekty cenové úpravy Komentář Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč 1 RD v ul. A. Dvořáka v Podbořanech, okr. Louny , nestanoven ,00 1,10 nabídka RK *1), objemově meněí rodinný dům,vedlejší stavby, výrazně horší stavebně-tech. stav, lepší lokalita. 2 RD v Nepomyšli, okr. Louny , nestanoven ,00 0,75 nabídka RK *2), objemově podobný rodinný dům, obdobný stavebnětechnický stav, výrazně větší pozemek, mírně horší lokalita. 3 RD Krásném Dvoře - Vysokých Třebušicích, okr. Louny , nestanoven ,00 0,85 nabídka RK *3), objemově podobný rodinný dům, horší stavebně-technický stav, výrazně větší pozemek, mírně horší lokalita. 1) nabídka RK SEVER 2) nabídka RK SEVER 3) nabídka RK RELIA, s.r.o. Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 1,050 mil.kč nebyla stanovena 0,800 mil.kč 0,800 mil.kč

8 Mapa širších vztahů Nemovité věci evidované na LV č. 38 pro k.ú Buškovice, obec Podbořany, okres Louny, Ústecký kraj Situace lokality Situace regionu

9

10 Fotodokumentace Nemovité věci evidované na LV č. 38 pro k.ú Buškovice, obec Podbořany, okres Louny, Ústecký kraj Příjezdová cesta k RD Pohled na RD č.p. 114 Pohled na RD č.p. 114 Pohled na garáž bez č.p./č.e. Dvůr na poz. čís. par. St. 50/1 1. NP - kotelna

11 1. NP - kuchyně 1. NP - obývací pokoj 1.NP - koupelna 1. NP - WC 2. NP - pokoj 2. NP - pokoj